מועצה מקומית זכרון - יעקב נ' ק.ט. חברה לניהול עסקים מסעדת הבאר ואח'

החלטה

1. כזכור, מדובר בתביעת סילוק יד שהגישה המועצה התובעת כנגד הנתבעים. ניתן בזמנו היתר לפיצול סעדים ביחס לתביעה הכספית. הנתבעים מקיימים במתחם "הבאר" בזכרון יעקב גן אירועים ואולם, ומחזיקים גם מבני עזר, ורחבת חניה סלולה כשנעשה שימוש גם בשטחים פתוחים לצורך חניה. בשנת 86' ו 87' נחתמו בהתאמה (עם מי שהנתבעים חליפיהם) הסכמי שכירות הנוגעים לשטח שבשכירות מוגנת ולשטח שבשכירות חופשית. סילוק היד נתבע מן השטח שבשכירות חופשית, כאשר תקופת השכירות החופשית הסתיימה. הצדדים חלוקים על תוואי השטח הנכנס לגדרה של השכירות המוגנת, וזה שבשכירות חופשית, כאשר לפי הנטען, היה גם איחוד חלקות.

2. התקיים הליך גישור ממושך החל מאפריל 2008, ובהתאם נקבעה ישיבה ל 19.4.09. באותה ישיבה נקבע התיק ל 7.7.09 לאור דברי הצדדים בדבר הצורך בתיאום ישיבת גישור נוספת ותיאום יומנים מורכב בין כל העוסקים במלאכה (הצדדים ב"כ, יועצים משפטיים והמגשר).

בישיבת 7.7.09 הסכימו הצדדים לבדוק אפשרות לקביעת ישיבת קדם מורחב בה ייעשה ניסיון נוסף להביא הליך הגישור הארוך שהתקיים לכדי סיום מוצלח. כך בשים לב להתקדמות בגישור ועלויות הזמן והמשאבים שהושקעו בו, עליהם דווחו הצדדים אהדדי באותה ישיבה. קבעתי כי במידה ואמצא הודעה של התובעת המתנגדת ל"פורמט" הישיבה שהוצע ע"י ב"כ הנתבעת בנוכחות המגשר, ראש המועצה ויועצה המשפטי, אקצוב זמן לסיום הליך הגישור; ובמידה ואין התנגדות תיקבע ישיבה באותו פורמט "פתוח", כאשר כמובן הדבר מצריך הסכמה הדדית (לאור הנחית סע' 79ג(ד) לחוק בתי המשפט).

3. ב 27.7.09 התקבלה הודעת התובעת כי היא נכונה לקבל ההמלצה אך רואה לנכון לקיים הישיבה במתכונת מצומצמת יותר. בהחלטה מ 3.8.09 שבתי והבהרתי כי ממילא אם אין הסכמה הדדית למתווה הישיבה שהוצע, לא ניתן לקיימה באותו מתווה, ואיני מחייב בהופעת המגשר וראש המועצה. קבעתי ישיבה ל 11.11.09.

4. בין לבין, ב 5.11.09 הודיעה התובעת על כשלון הליך הגישור , ובהתאם פטרתי אף היועמ"ש של התובעת מהתייצבות לדיון.

5. בישיבה מ 11.11.09 נתתי החלטה ובה נדחו בקשות שהגיש ב"כ הנתבעים לסילוק התביעה על הסף או מחיקת סעיפים מתצהירי התובעת.

החלק הארי של הישיבה, הוקדש לבירור בקשתו הנוספת של ב"כ הנתבעים המשיקה למעשה מבחינת עניינה לבקשות שדחיתי . הכוונה לבש"א 18827/07 שהטיפול בה הוקפא בזמנו (לאור אותו הליך הגישור שהתקיים). הבקשה נגעה למשלוח מסמכים מקוריים של נספחים לתצהירי המועצה (כולל תשריטים) למומחית מטעם הנתבעים, הגב' קורן, לשם חיזוק טענת הנתבעים כי "טופלו", ואין לסמוך עליהם. כזכור, מאותם תשריטים מבקשת המועצה לגזור את השטח שבדיירות מוגנת להבדיל מהשטח שבשכירות חופשית, והתביעה הנה לסילוק ידם של הנתבעים מן השטח שבשכירות חופשית. עניין "הטיפול" בתשריטים עלה אף בתצהירי העדות שהגישו הנתבעים. בתמצית, וביחס לתשריטים, מדובר על תשריטים שכונו "תשריט 86" ו"תשריט 87", והטענה היא שתשריט 86' בא אל העולם רק 5 חודש לאחר כריתת חוזה 86' (חוזה השכירות המוגנת) ונערכו עליו שינויים לגבי החלוקה והמקרא, ואילו תשריט 87' המתייחס כביכול לחוזה השכירות הלא מוגנת מאותה שנה, בא אל העולם בכלל רק ב 1991 ונערכו עליו שינויים.

6. התובעת מטבע הדברים, מתנגדת לבקשה, ומפנה גם להימשכות ההליך לנוכח בקשות שונות של הנתבעים.

על פני הדברים ולאחר שמיעת עמדת הצדדים באותה ישיבה, נראה כי יש לאזן בין שני שיקולים נוגדים:

מחד, הרצון שלא לחסום שור בדישו ולמנוע בירור ראייתי בטענה שלא ניתן לטעון שאינה רלבנטית, ונוגעת ללב המחלוקת שבין הצדדים ביחס "לשרטוט" תוואי השטח שבשכירות חופשית לעומת זה שבשכירות מוגנת.

מאידך, כפי שציינתי בהחלטתי מאותה ישיבה , לא ניתן להתעלם מן העיכוב בהעלאת הטענה: כאשר מדובר על טענה שעוררו אך בנובמבר 2007 (בירורה עוכב כאמור לאור הליך הגישור כדי שלא לסכל סיכוייו), והתיק מ 1998, ומדובר בעניין הנוגע כאמור ללב המחלוקת. אמנם אין להתעלם מן הטענה כי החשד ל"טיפול" במסמכים התעורר בשלב מאוחר רק משהוגשו תצהירי המועצה ב 2006 אליהם צורף התשריט שכונה ע"י עו"ד וינראוך "תשריט 86'" , ואז החל הבירור. אך יש לקרוא החלטה זו גם בצמידות להחלטתי מיום 7.11.06, שם פורטה ההשתלשלות הדיונית בתיק עד לאותה נקודה וההליכים השונים בהם נקטו הנתבעים, שהביאו דה פאקטו להימשכות ההליכים (גם במה שנוגע לבוררות - ראה להלן). ואכן טענת התובעת הנה כי מדובר בהמשך הקו הטקטי בו נוקטים הנתבעים לשם סחבת דיונית ולמניעת הכרעה, תוך ישיבה על שטח ציבורי שחלקו בשכירות חופשית שהסתיימה לפני שנים, ואי תשלום דמי שכירות או שימוש ראליים.

7. להשלמת התמונה, אזכיר כי בין הצדדים נערך הליך בוררות שתכליתו לקבוע דמי השימוש הראויים על דרך השוואה לשכירות חופשית, וכן אומדן דמי השכירות המוגנת שאמורים להשתלם, הכל מ 14.5.97 ומבלי שלבוררת נמסרה הסמכות "לשרטט" מפורשות קו הגבול שבין החלק בשכירות חופשית לבין החלק שבשכירות מוגנת. לצורך זה מונתה בבית המשפט המחוזי הבוררת איריס ישראל, שנתנה פסק בוררות מ 17.1.06 (בינתיים בינואר 2008 נדחתה בר"ע שהגישו הנתבעים, ונגעה לדחיית בקשתם בביהמ"ש המחוזי לבטל מינוי של אותה בוררת: בר"ע 7220/06). הבוררת נתנה גם השלמה לפסק דינה מיום 28.2.06.

בסיכום חוות דעתה מ 17.1.06 אמדה הבוררת את דמי השימוש החופשיים בחלקה 12 כחניה פתוחה לפי 90 דולר לחודש.

את דמי השימוש החופשיים בחלק מחלקות 27 ו 28 אמדה בסכומים משתנים משנת 1997 ועד 2006: השוני לפי שנים, ונע מ 2760 דולר לחודש לשנת 97', ועד 2200 דולר לחודש ב 2006 .

דמי השימוש המוגנים בחלק מחלקות 27 ו 28 נאמדו על ידה בסך של 966 דולר לחודש נכון ל 1997, ועד 770 דולר לחודש ב 2006.

הסכומים ביחס לדמי השימוש המשקללים שטחים בשכירות מוגנת השתנו כלפי מעלה באותה השלמה של הבוררת מיום 28.2.06, גם בשים לב לפילוח השטח המוגן, והאפשרות שעל העסק אין תקרת דמי שכירות לפי תקנות הגנת הדייר (ראה בהמשך).

8. ב 1.7.07 נערכה עבור הנתבעים חוות דעת של השמאי נחום פרמינגר שנועדה לכמת את דמי השימוש הראויים והחופשיים תוך "דיאלוג" עם פסק הבוררת, כדי להפקיד לחשבון "סגור" סכומים מתאימים לדעת המומחה שיבטיחו עניינה של התובעת בהתאם לפסק הבוררת כל עוד נמשך ההליך. ואכן חלק מחוות הדעת הנו בבחינת ויכוח עם קביעות הבוררת, כאשר בין אם מוצדקות ההשגות של המומחה ובין אם לאו, אין ספק כי הן סוטות ממסקנותיה הסופיות, ואף באופן ניכר.

9. בהתאם, וכדי לאזן בין השיקולים הנוגדים המשחקים על הכף ופורטו בסע' 6 להחלטה זו, ציינתי בהחלטתי מישיבת 11.11.09 כי בטרם אחליט בבקשת הנתבעים להעביר התשריטים המקוריים לגב' קורן, ברצוני לבדוק אלו סכומים השתלמו למועצה לאורך השנים, ואלו סכומים משתלמים לפי הנטען כיום על חשבון דמי שכירות מוגנת ועל דרך הפקדה לחשבון הנאמנות שנפתח. ציינתי כי יכול ואורה על תשלום סכומים מוגדלים ולו בהפקדה, כתנאי לפתיחת התיק בשלב דיוני זה בנושא חוות דעת מומחים בענין "הטיפול" בתשריטים. חייבתי הנתבעים ליתן הודעתם עד 5.1.10 ואיפשרתי למועצה להתייחס בתוך 15 יום נוספים לסכומים שלטעמה יש להפקיד על מנת להבטיחה, היה ויימשך ההליך תקופה ממושכת נוספת לאור בקשת הנתבעים. ציינתי כי אתייחס לבקשה לאחר עיון בהודעות הצדדים.

10. הנתבעים נתנו הודעתם ב 12.1.10 והמועצה השהתה תגובתה עד לאחרונה , וזו הוגשה ב 28.4.10. בניגוד לנטען בתגובתה מדובר אכן בשיהוי. חרף זאת, ראיתי לנכון לאפשר למועצה התובעת הגשת התגובה בטרם החלטה, בשים לב ל"הקרנה" האפשרית על ההליך.