פסק דין
בפניי תובענה כספית מטעם התובעים/נתבעים שכנגד (להלן : "מידע 8" ו/או : "החברה" ) , מיום 15.6.2009 בסכום של 462,939 ₪ , ומאידך תובענה כספית מיום 17.11.2009 בסך של 271,688 ₪ מטעם הנתבעים/תובעים שכנגד (להלן : "היורשים") , כנגד החברה וכנגד בעלי השליטה בחברה , זיו ורענן אלוני .
רקע עובדתי וטענות הצדדים :
1)התובעת 1 הינה חברה פרטית מוגבלת במניותיה המשמשת כמוציאה לאור של המקומון "מידע 8" המופץ בקרית-שמונה והסביבה . התובע 2 הינו בעל השליטה בתובעת 1 ומנהלה של חברת "מידע 8" . הנתבעים/תובעים שכנגד הינם יורשי המנוחה ארנסטינה סוכר-גרינברג ז"ל (להלן : "המנוחה") , אשר במועדים הרלוונטיים לתובענה היו בעלי זכויות החכירה של נכס מקרקעין המצוי ברחוב הירדן 1 קריית-שמונה ששטחו כ – 110 מ"ר , המצוי בסמיכות לכביש 90 בקרית-שמונה וידוע כחלק מחלקה 19 בגוש 13145 וכחלק מחלק 15 בגוש 13145 (להלן :"הנכס" ו/או "המבנה") .
2)החברה החלה לשכור את המבנה בשנת 1973 , כאשר המבנה שימש כמשרדה הראשי וכמרכז ההוצאה לאור של מקומון המופץ על ידה . בתאריך 20.2.2002 נכרת הסכם השכירות האחרון בין יורשי המנוחה לבין "מידע 8" , למשך פרק זמן של שלוש שנים החל מיום 1.1.02 ועד ליום 31.12.04 , כאשר מר אלוני חתם על גבי הסכם השכירות בתור ערב לחיובי "מידע 8" . בסעיף 5 להסכם השכירות , הוסכם כי דמי השכירות בגין כל התקופה יעמדו על סך 18,540 $ בצירוף מע"מ , דהיינו, 515$ בצירוף מע"מ לחודש . עוד הוסכם במסגרת הסכם השכירות דנן , כי "מידע 8" תהיה רשאית לסיים את תוקפו של ההסכם בהודעה מראש ליורשים במשך פרק זמן של שלושה חודשים מראש , וזאת בהינתן מקרה שבו יורחב הכביש הצמוד לנכס (כביש מספר 90) באופן הפוגע ו/או הגורע מיכולת השימוש וההנאה של "מידע 8" מעשיית שימוש בנכס .
3)במהלך חודש אפריל 2004 התחילו עבודות הרחבת הכביש בקטע הסמוך לנכס ובשל כך, נחסמה דרך הגישה לנכס ואף נגרע חלק מהשטח אשר היה מוחזק על ידי היורשים . בתאריך 1.1.2004 הגישו היורשים לבית-משפט השלום בקריית-שמונה בקשה דחופה למתן צו להפסקת העבודות בכביש . לאחר הגשת הבקשה ניתן על ידי בית-המשפט (כב' השופטת בדימוס ברכה סמסון) צו מניעה האוסר על ביצוע העבודות עד לסיום הדיונים באותו תיק . אי לכך , נוכח העבודות אשר התבצעו בכביש , עשתה "מידע 8" שימוש בזכות שהוקנתה לה בהסכם השכירות והודיעה ליורשים במכתב שנשלח לבא כוחם ביום 28.1.04 , כי היא מבקשת לסיים את תוקפו של הסכם השכירות ביום 1.5.2004 . בשלב זה , התחילו הצדדים במגעים במטרה להגיע להסכם לפיו, תרכוש "מידע 8" ו/או מי מטעמה את הנכס, ולפיכך לא פינתה הנתבעת את הנכס במועד.
4)ביום 8.11.04 חתמו הצדדים על זיכרון דברים בו הוסכם עקרונית על מכירת הנכס "כמות שהוא" (as is) למר אלוני , תמורת סכום של 130,000 $ . לאחר החתימה על זיכרון הדברים , הוחלפו בין הצדדים טיוטות של הסכם ואף התנהל משא ומתן ממושך , ברם בסופו של יום , לא הצליחו הצדדים להגיע לכדי נוסח סופי של הסכם מכר , וכך עסקת המכר לא יצאה מן הכוח אל הפועל . על אף שעסקת המכר לא יצאה אל הפועל , המשיכה "מידע 8" להחזיק בנכס מבלי ששילמה ליורשים את דמי השכירות , ומבלי לשלם את התמורה עליה הוסכם בזיכרון הדברים אתו כרתו הצדדים . אי לכך , הגישו היורשים לבית-משפט השלום בנצרת תביעה לפינוי "מידע 8" מהנכס וכן לתשלום דמי שכירות (תיק א/1662/06) . בפסק-דינו של בית-משפט השלום בנצרת (כב' השופט טאהא עראפאת) מיום 9.2.2009 , קיבל ביהמ"ש את תביעת הפינוי והורה ל"מידע 8" לפנות את הנכס עד ליום 9.5.2009 , ברם דחה את התובענה הכספית אותה הגישו היורשים כנגד "מידע 8" בנימוק , כי ההשקעות והתיקונים אשר בוצעו בנכס על ידי "מידע 8" עלו עשרות מונים על פני דמי השכירות אותם הייתה זכאית "מידע 8" לקבל מהיורשים .
5)על פי קביעותיו של ביהמ"ש בפסה"ד , כלל ההשקעות אותן ביצעה החברה בנכס בוצעו על ידה רק לאחר החתימה על זיכרון הדברים מתוך הנחה , כי עסקת המכר תתממש הלכה למעשה . עוד נקבע בפסה"ד , כי "מידע 8" נאלצה בעל כורחה לשאת בעלות תיקון ליקויי הבלאי הטבעי אותם היה על היורשים לממן מכיסם , ובכלל זאת תיקון גג הרעפים של הנכס וחיבור הנכס לקו הביוב .
6)לאחר מתן פסה"ד , הגישה "מידע 8" לביהמ"ש דכאן תביעה כספית מתוקנת , כאשר לתצהירו של מר אלוני אף צורפו חשבוניות מס לפיהן עלות ההשקעות אותן ביצעה "מידע 8" בנכס בין השנים 2004 - 2005 , עמד על סך של 162,008 ₪ . עם זאת , אליבא דעמדת "מידע 8" , בית-משפט השלום בנצרת אמנם קבע כי "מידע 8" השקיעה סכומים ניכרים בהשבחת ובתיקון הנכס , ברם מצא לנכון להורות על קיזוז חלק מההשקעות בנכס בסכום של 35,783 ₪ , וזאת מבלי לקחת בחשבון את כלל הסכומים אותם השקיעה "מידע 8" בנכס ברבות השנים כך שנותרה יתרת חוב מטעם היורשים לטובת "מידע 8" בסכום כולל של 126,225 ₪ .
7)חברת "מידע 8" מוסיפה ומציינת , כי בתאריך 1.1.2006 פוצו היורשים על ידי חברת "מע"ץ בע"מ" , אשר ביצעה את סלילת הכביש , בסכום כולל של 60,556 ₪ , וזאת חרף העובדה שהחברה הגיעה לכלל הסכם עם חברת "מע"ץ" לפיו , חברת "מע"ץ" תשפה ישירות את החברה בסכום כולל של 80,000 ₪ (בצירוף הפרשי ריבית והצמדה) , בעקבות שיפוץ המבנה על ידי החברה . לגרסת "מידע 8" , היורשים פעלו בדרכי כחש ומרמה בעת שקיבלו את הפיצוי האמור ישירות מחברת "מע"ץ" תוך הסתרת עובדה זו מידיעתם , ולפיכך הינם סבורים , כי יש מקום לחייב את היורשים לשפותם בגן מלוא סכום הפיצוי כפי שסוכם בינה לבין חברת "מע"ץ" .
8)בסופו של יום , עותרת חברת "מידע 8" כי ביהמ"ש יורה לשפותה בסכום כולל של 462,939 ₪ בהתאם לפירוט הבא : א) החזר הוצאות השבחה ותיקונים בסך של 227,939 ₪ . ב) החזר פיצוי מחברת "מע"ץ" בסך של 91,957 ₪ (80,000 ₪ סכום "קרן") . ג) 68,043 ₪ בשל החזרי תשלומי שכירות ופיצוי בגין היכולת לעשות שימוש בנכס . ד) 75,000 ₪ בגין ממוני ונזק לא ממוני .
9)לעומת זאת , אליבא דעמדת היורשים בסיכומיהם (ראה : סעיפים 19 ו – 20 לסיכומים), החברה עשתה דין לעצמה בכך שנהגה בנכס מנהג בעלים עת החליטה על דעת עצמה להשקיע סכומי כסף בלתי סבירים בנכס בין השנים 2004 – 2005 , וכל זאת מבלי שקיבלה היתר לביצוע התיקונים מטעם היורשים שהם בעלי הנכס . אי לכך , לשיטת היורשים , על "מידע 8" מוטל הנטל הראייתי להוכיח כי בוצעה בפועל עבודות תיקון ותחזוקה בגין כל אחת ואחת מהחשבוניות דנן .
10)היורשים אינם חולקים על קביעותיו של בית-משפט השלום בנצרת ועל המתווה אותו קבע ביהמ"ש בכל הנוגע לסכומים אותם יש לקזז מעלויות דמי השכירות , ברם היורשים צירפו לתיק ביהמ"ש חוות-דעת מטעם מומחה מטעמם , המהנדס שרגא אלרום , המלמדת על כך שבניגוד לתמונה המצטיירת על ידי "מידע 8" , הרי שבפועל הנכס הוזנח ולא הושבח כאשר עלות הנזקים אותם גרמה חברת "מידע 8" לנכס נאמדה על ידו בסכום כולל של 22,050 ₪ נכון ליום הכנת חווה"ד (26.7.2009) .
11)היורשים ציינו בכתב התביעה שכנגד , כי בית-משפט השלום בנצרת קבע בפסק-דינו כי עד לסוף שנת 2005 שומה היה על "מידע 8" לשלם להם דמי שכירות בסכום כולל של 41,330 ₪ , ואף הוסיף וקבע , כי ביהמ"ש הורה על פינויה של חברת "מידע 8" מהנכס רק לאחר 41 חודשים בהם עשתה "מידע 8" שימוש שלא כדין בנכס . אי לכך , עותרים היורשים כי ביהמ"ש יורה לחברת "מידע 8" לפצותם בפיצוי מוסכם בהתאם לחוזה השכירות אשר נכרת בין הצדדים , בסכום כולל של 246,000 ₪ [50$ ארה"ב – פיצוי מוסכם בגין כל יום איחור] , או לחילופין , בדמי שימוש ראויים בסכום של 515$ ארה"ב לחודש , בהתאם ללשון הסכם השכירות אשר נכרת בין הצדדים . בנוסף לכך , עותרים היורשים כי ביהמ"ש יורה לחייב את "מידע 8" לשאת במלוא עלות הנזקים אותם הותירו בנכס סכום מצטבר של 25,688 ₪ בהתאם לחוות-דעתו של המומחה מטעמם .
דיון והכרעה :
תביעת "מידע 8" כנגד היורשים :
12)על מנת להכריע בתביעתה של חברת "מידע 8" כנגד התובעים , שומה על ביהמ"ש לבחון בראש ובראשונה , האם החברה הייתה רשאית להשקיע מיוזמתה סכומי כסף ניכרים במבנה לצורך השבחתו , או שמא שומה היה עליה לבצע את התיקונים ההכרחיים , למעט תיקוני בלאי , וזאת כפי לשון חוזה השכירות אשר נכרת בין הצדדים בשנת 2002 . כמו כן , על ביהמ"ש להידרש לשאלה האם בפועל , בוצעו כל אותם תיקונים המפורטים בכתב התביעה המתוקן וכן גם בתצהיר מנהל החברה , מר אלוני .
13)עיון בלשון הסכם השכירות אשר נכרת בין הצדדים בשנת 2002 מלמד על כך , כי אכן הסעיף הרלוונטי בהסכם (סעיף מספר 8 להסכם) איננו מתייחס כלל לעניין זכות הקיזוז בגין השקעות יזומות מצד החברה בנכס , ברם יש לדחות את טענת היורשים בסיכומיהם לפיה החברה עשתה דין לעצמה בכך שהשקיעה סכומים ניכרים בהשבחת הנכס בלא קבלת היתר מהיורשים . ודוק , עיון בפסק-דינו של בית-משפט השלום בנצרת מעלה , כי הסוגיה הוכרעה באופן מעמיק ומפורט (ראה : סעיפים 21 – 24 לפסה"ד) , מה גם שהיורשים הבהירו בכתבי טענותיהם כי שפסק-דין זה אף לא הובא כלל לפתחן של ערכאות הערעור , ומכאן שיש בהכרעה זו כדי להוות השתק שיפוטי בכל הנוגע למחלוקת דנן . אי לכך , על ביהמ"ש דכאן לבחון האם על היורשים לשפות את החברה בשל ההשקעות היזומות והתיקונים אותם ביצעה החברה בנכס .
14)בפני ביהמ"ש העידו שורה ארוכה של בעלי מקצוע אשר ביצעו תיקונים בנכס לאחר שהגישו תצהירים מטעמם . העד מישל הרוש העיד , כי התקין בשנת 2004 מערכת גילוי אש בנכס תמורה תשלום של 9360 ₪ ובשל כך אף הונפקה על ידיו חשבונית מס ביום 28.12.2004 . העד , זיו אזרד , העיד , כי ביצע עבודות חשמל בסכום של 3663 ₪ במהלך חודש אפריל 2005 וכי הנפיק חשבונית מס בעבור החברה . העד , יוסף אהרון , ציין בעדותו כי התקין שני מזגנים במבנה במהלך חודש אוגוסט 2005 תמורת תשלום בסך של 5560 ₪ וכי הנפיק חשבונית מס לטובת החברה . העד , איתן אזולאי , ציין בעדותו בביהמ"ש , כי ביצע בעבור החברה עבודות שיפוץ בשנת 2005 תמורת סכום של 7839 ₪ שבגינו הונפקה חשבונית מס , וכי בנוסף לכך רכש מספקיו חומרי בנייה בסכום כולל של 9592 ₪ . העד , גבריאל ביטון , ציין כי ביצע בשנת 2004 עבודות שיפוץ רבות בנכס לרבות תיקון גג הרעפים וכן גם עבודות שיפוץ וריצוף תמורת סכום כולל של 56,160 ₪ שבגינם הנפיק לטובת החברה חשבונית מס . העד , מר רמי אשטמקר , ציין בעדותו בביהמ"ש כי במהלך חודש נובמבר 2005 התקין חלון אלומיניום בנכס תמורת סכום של 524 ₪ וכי הנפיק חשבונית מס לטובת החברה .
15)בכל הנוגע לדרישת החברה להחזר בגין התקנת הפרקט מציינים היורשים בסיכומיהם , כי מדובר בהזמנה בלבד וכי משום שהלכה למעשה , במבנה מותקן פרקט אחר . בכל הנוגע להתקנת מערכת האש מדגישים היורשים , כי מדובר במערכת מיושנת אשר אף איננה עולה בקנה אחד הסטנדרטים הנדרשים לצורך קבלת רישיון עסק , ולכן אין מדובר בהשבחה של הנכס . בכל הנוגע להתקנת קו הביוב מציינים היורשים , כי מנפיק החשבונית , מר רוברט אוחנה , לא זומן לעדות וכי גם לא עלה בידי החברה להפריך את טענות המומחה מטעמה לפיה , עלות העבודה כגון דא הינה כ – 3000 ₪ לכל היותר . עוד טוענים היורשים בסיכומיהם , כי החברה איננה זכאית לדרוש מהם את החזר הכספים בגין החומרים לצורך ביצוע העבודות . אשר למזגנים שהותקנו מציינים היורשים בסיכומיהם , כי בעת פינוי הנכס הבחינו בכך שבנכס מותקנים מזגנים ישנים וכי שימוש במזגן מעבר לארבע שנים איננו משיח את הנכס . בכל הנוגע להתקנת גג הרעפים מציינים היורשים , כי המומחה מטעמם הבהיר , כי מדובר במחיר מופקע ביותר אשר איננו עולה בקנה אחד עם מחירי השוק המקובלים , מה גם שמעדותו של מר ביטון עלה , כי עיקר ההשקעה לא הייתה בבניית הגג אלא בעבודות אחרות אותן ביצע . בכל הנוגע לחלון האלומיניום גורסים היורשים , כי לא אותר על ידי המומחה מטעמם חלון בגודל המפורט בתצהירי החברה , וכי אין גם מקום לשפותם בגין המדידה שבוצעה לצורך התקנת החלון .