מינהל מקרקעי ישראל נ' חג'ג'

פסק דין

עיקרי העובדות וגדר המחלוקת

1.זוהי תביעה ותביעה שכנגד. התביעה המקורית היא תביעה שהגיש מינהל מקרקעי ישראל (להלן גם: המינהל) לפינוי וסילוק ידו של הנתבע ממגרש אותו חוכר הנתבע מהמינהל ומהמגרש הצמוד לו, ותביעה שכנגד של הנתבע לשיפויו בגין ההשקעות שהשקיע לטענתו במקרקעין.

2.הנתבע הוא בעל זכויות חכירה בחלק מהמקרקעין הידועים כחלקה 15 וחלקה 21 בגוש 5205 באיזור התעשיה בבית-שמש, המסומנים כמגרש 2א בתב"ע ב.ש. 65/ג (להלן: המגרש החכור). זכויות הנתבע הוסדרו בהסכם חכירה שנחתם בין התובע לבין הנתבע בשנת 1986. על המגרש החכור מפעיל הנתבע מזה כ-30 שנה עסק של מוסך לתיקון צמיגים - פנצ'ריה.

על פי הנטען בכתב התביעה, הנתבע חרג מגבולות מגרשו ופלש למקרקעין הידועים כמגרש מס' 1/14 (להלן: המגרש הסמוך), שהינו מגרש עצמאי בייעוד מסחרי, הצמוד למגרש הנתבע מצדו הצפוני, ומיועד לשיווק ע"י התובע במכרז פומבי. עוד נטען כי הנתבע משתמש בחלק משטח המגרש החכור לצורכי מסחר ואחסנה, ומפעיל במקום חנות לממכר חומרי בנין, בניגוד למטרת החכירה שנקבעה בחוזה החכירה - "מוסך לתיקון צמיגי רכב", ובניגוד להגדרת המקרקעין בתב"ע בש/65/ג החלה על המגרש - מקרקעין לצורך "תעשייה ומלאכה".

3.ביום 10/10/07 שלח התובע מכתב התראה לנתבע בו התבקש לפנות את המקרקעין אליהם פלש, וכשהנתבע לא נענה למכתב ההתראה, הגיש התובע את התביעה שבפני, בה עתר להורות על פינויו וסילוק ידו של הנתבע מהמגרש הסמוך, לאסור עליו לפלוש לשטחו וכן לאסור עליו לעשות שימוש חורג במגרש החכור.

4.הנתבע טען כי המגרש הסמוך הוא חלקה שהיתה מיועדת לשימוש כדרך, אולם התובע פעל לשינוי ייעודה מדרך לשטח מסחרי, ושיווקה יגרום לחסימת הגישה למקום עסקו של הנתבע ועלול לגרום לקריסת העסק. הוא הוסיף כי התובע הזניח את החלקה ואיפשר את הפיכתה למצבור אשפה ולכלוך, עד כדי יצירת סכנה והפרעה לעסקיו של הנתבע. עקב כך נאלץ הוא להוציא מכיסו סכומי עתק לצורך מימון עבודות פיתוח שכללו ניקוי, יישור וזיפות של החלקה, על מנת להכשירה כדרך גישה למקום עסקו. מאז, ומזה כשלושה עשורים, משמש השטח הנ"ל כדרך גישה למקום העסק של הנתבע וכן כמקום חניה למכוניות הכבדות הרבות הפוקדות את המוסך שבבעלותו. הנתבע מדגיש כי התובע היא מודע לעובדות אלו ולא מחה כנגדן, ויש לראות בשתיקתו משום הסכמה מכללא היוצרת השתק ומניעות בנוגע לשימוש שנעשה במגרש הסמוך.

5.עוד טען הנתבע כי יש לראותו כבר רשות וכבעל זיקת הנאה במגרש הסמוך, מכח השימוש הממושך בו, וכי התביעה לפינויו עומדת בניגוד לחובות החלות על המינהל כגוף ציבורי.

הנתבע טוען כי יש לאפשר לו ולבעל המגרש השכן לרכוש את המגרש הסמוך תמורת שוויו ולהמשיך לעשות בו שימוש, ולא להוציאו למכירה בשוק החופשי.

6.באשר לשימוש החורג במגרש החכור, הנתבע טוען כי מדובר ב"רצועה קטנה" מהמגרש, אותה השכיר לשוכר משנה המנהל במקום חנות לממכר חומרי בנין. לטענתו השכרת משנה הינה בגדר חזון נפרץ באזור התעשיה, אשר הן המינהל והן רשויות התכנון עוצמים עיניהם מולה ואינם פועלים למיגורה, ועל כן התביעה נגדו מהווה אכיפה סלקטיבית של הדין.

7.הנתבע טען עוד כי על המינהל לשפותו על ההשקעה הכספית שהשקיע בפיתוח המגרש הסמוך בסכום של 500,000 ₪, והוא הגיש תביעה שכנגד בסכום זה.

בכתב ההגנה לתביעה שכנגד טען המינהל בין היתר להתיישנות וחוסר יריבות, וכן חזר על עמדתו לגופו של עניין כמפורט לעיל.

האם המגרש הסמוך חיוני כדרך גישה למגרש החכור

8.הנתבע טען בסעיפים 5, 6 לתצהירו כי העסק שהקים משרת כלי רכב מכל הסוגים, כולל משאיות ואוטובוסים, ויש לו צורך בגישה נוחה לכלי רכב אלו. הוא הצהיר כי לפני שרכש את המגרש בדק את השטח וראה שהוא מתאים כיון שהמגרש הסמוך מאפשר גם לרכב כבד להסתובב.

לטענת הנתבע על פי התב"ע המקורית כניסת כלי הרכב למגרש היתה מכיוון צפון מכביש יגאל אלון, והיציאה ממנו מכביש מס' 9 דרך המגרש הסמוך, מבלי שהם נדרשים לסיבובים ותמרונים מסוכנים. אולם מאחר שכביש מס' 9 מעולם לא נסלל, לא עמדה בפניו ברירה אלא להכשיר את המגרש הסמוך כדרך גישה חלופית שתאפשר גם כניסתם ויציאתם של כלי רכב כבדים וארוכים.

בעדותו בבית המשפט חזר הנתבע על הטענה והבהיר כי המגרש הסמוך "משמש לסובב את המכוניות... משאיות גם נכנסות לפנצ'ריה עם כלים ומתעכבות וצריכות מקום להסתובב" (עמ' 14 ש' 5-6) . עם זאת, הנתבע הודה כי "המגרש אף פעם לא היה חלק מחוזה החכירה, אבל היה שימושי" (עמ' 13 ש' 30-31),

9.הנתבע הביא כעד מטעמו את חוכר המגרש הסמוך, המנהל בו עסק של פחחות, מר אמנון קידר (אמין קאדר), אשר העיד כדלקמן:

"ת:אנחנו חונים שם ושמים מכוניות, הכל דרכו. לא נוכל להתקיים בלי המרחב הזה. הוא (הנתבע – ח.מ.ק) בפרט" (עמ' 11 ש' 19).

10.העד מטעם המינהל, מר שלומי כהן, צירף כנספחים לתצהירו דו"חות פיקוח שערך, מפת מדידה וכן העתק של תכנית הבניין החלה במקום, תב"ע ב.ש. 65 שאושרה למתן תוקף ביום 22.4.79 (דהיינו עוד לפני ההתקשרות בין התובע לנתבע בחוזה החכירה). בסעיפים 8-11 לתצהירו הבהיר כי המגרש הסמוך מסומן בתכנית כשטח ציבורי פתוח (שצ"פ), ובעקבות שינוי שהוחל בתב"ע ב.ש. 65/ג, שאושרה ביום 21.7.96, שונה ייעודו משצ"פ לשטח למסחר. בתצהיר הובהר עוד (בסעיפים 13, 14), כי המגרש הסמוך לא שימש מעולם כדרך וכגישה למגרשו של הנתבע, שכן בתכנית מסומנת גישה מכביש קיים מכיוון צפון למגרש. הוא הבהיר כי בשתי התכניות שנזכרו לא חל שום שינוי בנוגע לאופן הגישה למגרש התובע, והכניסה היתה ועודנה מצפון. התב"ע המאוחרת אף ביטלה את כביש מס' 9 שאמור היה להיסלל מצדו הדרומי של מגרש הנתבע ובמקביל לכביש יגאל אלון, ובכך זכה הנתבע, כמו גם יתר בעלי העסקים באזור, להרחיב את מגרשו מצד דרום בכ-250 מ"ר נוספים.

העד סיכם את המצב בסעיף 15 לתצהיר, בקביעה כי "הכניסה למגרש התובע היתה ונותרה מהכביש הצפוני ולא דרך מגרש המדינה ...."