מינהל מקרקעי ישראל נ' תעוז מושב עובדים של הפועל המזרחי

פסק דין

מבוא

בפני תביעה כספית בסכום של 352,801 ₪ שהגיש התובע, המנהל את מקרקעי המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח, לפי חוק מנהל מקרקעי ישראל, התש"ך- 1960, נגד הנתבעת שהיא אגודה שיתופית.

על פי המפורט בכתב התביעה, הוגשה התביעה בגין חוב דמי חכירה שנתיים, לתקופה שמיום 31.3.02 עד יום 31.3.09. פורט בכתב התביעה שהחוב הוא בערכי יום 19.2.09.

התביעה הוגשה כתביעה בסדר דין מקוצר, ואולם בהחלטת כב' הרשם א' פוני מיום 25.11.90 התקבלה בקשה למחיקת כותרת והותר לנתבעת להגיש כתב הגנה, וזאת כיון שהחוזה שצורף לכתב התביעה לא היה חתום על ידי מי מהצדדים. יתרה מכך, בסעיף 31 להסכם צוין במפורש שהחוזה אינו בתוקף כל עוד לא נחתם על ידי הצדדים. כב' הרשם ציין שהחוזה עוסק בתשלום דמי שכירות, בעוד שהתביעה עסקה בדמי חכירה, ושמהדוח הכספי שצורף לכתב התביעה לא עולה כי החיובים הם בהתאם להסכם שצורף לכתב התביעה. בשל כך מצא כב' הרשם שהתביעה אינה ממלאה אחר התנאים לדיון בסדר דין מהיר, והורה כאמור על מחיקת הכותרת.

המחלוקות בין הצדדים הינן בעיקר בשאלות הבאות:

האם חלה על הנתבעת חובה לשלם לתובע דמי חכירה או דמי שכירות;

ככל שהתשובה היא בחיוב, מה גובה הסכום שעל הנתבעת לשלם לתובע.

האם חייבת הנתבעת בתשלום דמי חכירה או דמי שכירות

לכתב התביעה צורף חוזה שכירות (משבצת תלת- צדדי) בין התובע (המוגדר בחוזה כ"משכיר"), הסוכנות היהודית לא"י (המוגדרת בחוזה כ"מיישבת"), והנתבעת (המוגדרת בחוזה כ"אגודה"). כפי שצוין בהחלטת כב' הרשם, חוזה השכירות שצורף לכתב התביעה אינו חתום על ידי מי מהצדדים.

לא זו אף זו, בסעיף 31 לחוזה נכתב כי "חוזה זה אינו תקף כל עוד לא נחתם ע"י כל הצדדים".

תמצית טענתה של הנתבעת היא כי לא חלה עליה חובה לשלם לתובע את הסכומים שתבע בשל שלושה טעמים עיקריים: ראשית, החוזה אשר צורף לכתב התביעה אינו חתום, ועל כן על פי הוראות סעיף 31 של החוזה עצמו, הוא כלל אינו בתוקף; שנית, החוזה שצורף הינו לתקופה שבין 1.10.05 לבין 30.9.08, ועל כן גם לשיטת התובע פג תוקפו של החוזה בשנת 2008, עוד לפני הגשת התביעה; שלישית, נטען שבניגוד לאמור בכתב התביעה ובתצהירים, החוזה אינו "חוזה חכירה", כי אם "חוזה שכירות תלת צדדי".

לאחר עיון בטענות הצדדים ובראיותיהם מצאתי שיש לקבל את טענת התובע לפיה מוטלת על הנתבעת החובה לשלם לתובע דמי שכירות שנתיים.

מטעם התובע הוגש תצהיר עדות ראשית של גב' עידית אשכנזי, גזברית הממונה מטעם התובע, בין היתר, על הגבייה במחוז ירושלים. בתצהירה פירטה העדה כי הנתבעת חוכרת את המקרקעין בהתאם לחוזי חכירה שעליהם היא חתומה במשך תקופה של כ- 50 שנים. לתצהירה צירפה העדה שורה של חוזים החתומים על ידי הנתבעת, (חוזים שצורפו גם לתגובה לבקשת רשות להתגונן), כשהראשון שבהם הינו לתקופה שמיום 1.10.52 (להלן- "החוזה הראשון"). עיון בחוזים מלמד שבחוזים נקבעה תקופת שכירות מוגבלת, למספר שנים, ואולם תקופת השכירות הוארכה באמצעות חתימה על חוזה חדש שהוראותיו דומות, לעיתים הוארכה התקופה בדיעבד.

מעיון בחוזים ניתן ללמוד שנושא החוזה הוא השכרת מקרקעין לשם הקמתו ופעילותו של ישוב חקלאי המתנהל במקום על ידי האגודה וחבריה. (אציין בקצרה ומעבר לדרוש שבהתאם להתקשרות החוזית בין שלושת צדדים הושכרה המשבצת למיישבת, ואולם זו המחתה את זכויותיה לנתבעת, אשר עליה הוטלה החובה לשלם את דמי השכירות בהתאם להסכם, ונקבע במפורש שמעמדה הוא של בר רשות).

החוזה האחרון שנחתם בין הצדדים הינו חוזה מיום 10.3.03 (להלן -"החוזה התקף"), ותקופת השכירות שנקבעה בו הינה תקופה בת שלוש שנים המתחילה רטרואקטיבית ביום 1.10.02 ומסתיימת ביום 30.9.05. בסעיף 6 לחוזה התקף נקבע סכומם של דמי השכירות בעד המשבצת. הסכום מחושב לפי 70 נחלות, ולכל נחלה יש לשלם 498.87 ₪ לשנה, סה"כ- 34,920.90 ₪. (לשם השוואה אציין שעל פי החוזה שלא נחתם, עמד סכום דמי השכירות השנתי על 503.76 ₪ לשנה, סה"כ- 35,263.20 ₪).

התביעה הוגשה כאמור בגין חוב שתחילתו בספטמבר 2002, תקופה שעליה חל החוזה התקף. לא תיתכן לטעמי כל מחלוקת על כך שבהתאם לחוזה התקף על הנתבעת לשלם דמי שכירות שנתיים בהתאם לנקוב בהסכם. המחלוקת בעיקרה היא לגבי החוב בגין התקופה שלאחר תום תקופת השכירות על פי החוזה התקף.

אף שתקופת השכירות נקבעה לתקופה מוגבלת של עד 3 שנים בכל חוזה, ראו הצדדים לנגד עיניהם את האפשרות שבתום תקופת השכירות לא תפנה הנתבעת את היישוב, ומנגד גם לא ייחתם חוזה לתקופת שכירות נוספת. לשם כך קבעו בסעיף 13. ב. לחוזה התקף כדלקמן: "אם בתום תקופת השכירות תשארנה המיישבת ואו/ האגודה על המשבצת בהסכמת המשכיר, מתחייבות המיישבת והאגודה להופיע במשרד המשכיר ללא דיחוי, לא יאוחר מ- באוקטובר באותה שנה, כדי לחתום על חוזה שכירות חדש ולהסדיר את תשלום דמי השכירות לפי התנאים שיהיו נהוגים אצל המשכיר אותה עת. המיישבת מצהירה בזה כי ידוע לה כי אי מילוי תנאי זה במועדו, יגרור אחריו תשלום דמי שימוש ראויים בגובה דמי השכירות בשלמותם כפי שאלה היו מגיעים למשכיר עבור אותה שנה אילו נחתם חוזה חדש בין הצדדים, וכן הפרשי הצמדה וריבית כמקובל אצל המשכיר בגין כל פיגור בתשלומם של דמי שימוש אלה, וזאת בנוסף לסעדים אחרים שהמשכיר זכאי להם בגין השימוש במשבצת על ידי המיישבת ו/או האגודה ללא חוזה שכירות מאת המשכיר, והכל בכפוף להוראות סעיף 18(ג)" (ההדגשה אינה במקור). סעיף 18(ג) לחוזה התקף קובע כי "הצדדים מצהירים ומסכימים בזה, כי תמורת מסירת המשבצת על ידי המיישבת לשימוש האגודה, כאמור לעיל, מקבלת בזה האגודה על עצמה בהמחאה בהסכמת המשכיר הניתנת בזה, ולפי המחאת המיישבת הנעשית בזה- לשלם למשכיר את כל הסכומים שיגיעו למשכיר מן המיישבת בהתאם לסעיפים 6, 7, 9, 11, 13 לחוזה זה...".

הצדדים קבעו אפוא במפורש מנגנון שלפיו ככל שהאגודה תמשיך להחזיק במשבצת, יהיה עליה להמשיך ולשלם דמי שכירות גם במקרה שבו לא ייחתם חוזה חדש בין הצדדים המאריך את תקופת השכירות.

אין למעשה מחלוקת בין הצדדים על כך שהאגודה נותרה במשבצת לאחר תום תקופת השכירות שנקבעה בחוזה התקף, והיא מחזיקה בה ועושה בה שימוש עד היום. כך עולה, בין היתר, מעדותה של עדת התובע. הנתבעת לא הגישה ראיות מטעמה ולא הוכיחה (אף לא טענה) אחרת. העדה מטעם התובע השיבה במהלך חקירתה הנגדית שכפי הנראה לא נחתם חוזה חדש בתום תקופת השכירות שנקבעה בחוזה התקף, בשל החובות שיש לנתבעת. דומה שהנתבעת נשארה במשבצת בהסכמת התובע, שכן לא הוגשה תביעת לפינוי או לסילוק יד, ולא נטענה כל טענה בנושא. לכתב התביעה אף צורף חוזה חדש שנועד להאריך את תקופת השכירות, נקבעו בו דמי השכירות השנתיים העדכניים, ואף שהוא כאמור לא נחתם, יש בו כדי להעיד על כוונת הצדדים להאריך את תקופת השכירות.