מנהל מקרקעי ישראל ואח' נ' ברנס ואח'

פסק דין

רקע עובדתי

1. התובע 2 והנתבע 1 הם אחים. אביהם פרג'י ברנס (להלן – "האב") היה החוכר מאת המנהל של מגרש בשטח של 458 מ"ר שמספרו 45 והמצוי ברח' הלילך 72, במבשרת ציון (להלן – המגרש). על המגרש בית הכלול בהסכם החכירה ואשר בו התגורר האב. בשנת 1991 ביקש האב להעביר ללא תמורה חלק מהזכויות הנוגעות לבית ו/או למגרש לנתבעים 2-1. בעקבות זאת ביום 11.12.91 וביום 12.12.91 נחתמו חוזי חכירה בין התובע 1 לבין הנתבעים 2-1 ובין התובע 1 לאב כאשר כל חוזה מתייחס לשטח של כ-229 מ"ר. קרי, למחצית הזכויות במגרש. תכלית העברת הזכויות הייתה לאפשר לנתבעים 2-1 לבנות את ביתם מעל בית האב בתוספת מעבר לבית ומחסן. הנתבעים 2-1 אכן בנו את ביתם מעל בית האב. ביום 11.6.02 נפטר האב וביום 22.10.02 ניתן צו לקיום צוואתו. בצוואה מציין האב כי נתן לבנו הנתבע 1 את הרשות לבנות דירה בקומה השנייה וכן להקים "גשר" שיאפשר לו מעבר מהמדרכה לדירה. לבן נוסף, בנימין ברנס, מותיר האב על פי הצוואה את כל זכויותיו בדירה בקומת הקרקע ובכל המגרש פרט לשטח אשר אותו הוא מפרט ואף משרטט ואשר אותו הוא מוריש על פי הצוואה לבנו התובע 2. אין מחלוקת כי האמור בצוואה אינו עולה בקנה אחד עם חוזי החכירה שנחתמו בין המנהל מצד אחד לבין האב והנתבעים מצד שני.

מלכתחילה הוגשו בעקבות זאת שתי תביעות. האחת בתיק הנוכחי של התובע 1 כנגד הנתבעים להצהיר כי חוזי החכירה שנחתמו בין התובע 1 לנתבעים 2-1 ובין התובע לאב בוטלו על ידי התובע וכי התחייבות שניתנה לטובת הנתבע 3 לרישום משכנתא בהתאם לחוזי החכירה וזאת בגין הלוואה אותה נטלו הנתבעים 1-2 מהנתבע 3 לצורך בניית ביתם בוטלה כדין ו/או בטלה. בעקבות הגשת התביעה נתגבש הסדר פשרה בין התובע לנתבע 3 אשר ניתן לו תוקף של פסק דין ביום 18.12.08. במקביל הגישו התובעים 2-3 תביעה כנגד התובע 1 (ת.א. 1804/07) לפצויים בגין נזקים שנגרמו להם לטענתם כתוצאה מהתרשלות התובע 1 בכריתת חוזי החכירה בשנת 1991. המנהל מצידו הגיש באותו התיק הודעת צד ג' כנגד הנתבעים 2-1. הדיון בשני התיקים אוחד וביום 17.11.09 הגיעו הצדדים לכלל הסכמה ולפיה יצטרפו התובעים בת.א. 1804/07 כתובעים נוספים לת.א. 5655/07 כאשר כתב התביעה שהוגש על ידי המנהל יהווה גם את כתב התביעה מטעם התובעים בת.א. 1804/07 וכתב ההגנה שהוגש על ידי הנתבעים בת.א. 5655/07 יהווה גם את כתב ההגנה כנגד התובעים שהצטרפו, כאשר התביעה בת.א. 1804/07 תימחק. עוד הוסכם כי הראיות שהוגשו בת.א. 1804/07 ישמש גם כראיות בת.א. 5655/07 על אף המחיקה.

כתבי הטענות

2. על פי כתב התביעה ביקש האב בשנת 1991 להעביר לנתבעים 2-1 את גג הבית לצורך בנייה וכן רצועת קרקע לצורך גישה לגג ואולם עקב טעות בתום לב הועברה לנתבעים המחצית הפנויה ממגרש 45 עליו היה הבית בנוי במקום את הזכויות בגג. טעות שגרמה לכל ההשתלשלות שלאחר מכן. לטענת התובע 1 הטעות בחתימת החוזים הנ"ל לא היתה של התובע בלבד אלא גם של האב וגם של הנתבעים שכן ברור כי החוזים לא שיקפו את כוונתם להעביר את הזכויות בגג הבית. בפועל גם פעלו הנתבעים על פי כוונתם המקורית של הצדדים ובנו ביתם על גג ביתו של האב. רק בשנת 2004 כאשר ביקש התובע 2 לממש את זכויותיו על פי הצוואה ולבנות בחלק שצווה לו את ביתו, התגלתה הטעות ולפיה החלק בו הוא מבקש לבנות את ביתו הוחכר כבר בעבר בטעות לנתבעים. פנייה לנתבעים לתיקון חוזה החכירה נענתה בסירוב. לטענת התובע מתצהירי העברה והבקשה להעברת זכויות עולה כי חוזי החכירה שנחתמו הן עם האב והן עם הנתבעים יסודם בטעות ולא שיקפו את כוונת הצדדים. מאחר והנתבעים חתמו על החוזים בפני עורך דין אשר חזקה כי הסביר להם את מהות המסמך עליו הם חותמים, הם ידעו על הטעות או היה עליהם לדעת עליה ואי הפניית תשומת לב התובע לטעות מהווה הטעייה וחוסר תום לב. התובע זכאי על כן לבטל את החוזה וכך עשה. לטענת התובעים ביטול החוזים לא יגרום לכל נזק למי מהצדדים שכן בכוונת התובע לחתום על חוזה חכירה עם הנתבעים 1-2 לגבי הדירה שנבנתה על הגג בהתאם לכוונת הצדדים המקורית ולמציאות בפועל. מאידך הותרת הטעות על כנה תגרום עוול לתובע 2 שכן לא יוכל לממש את זכויותיו על פי הצוואה ובנוסף יעמוד התובע 1 בפני סיכון של חיוב בפיצויים. על כן מתבקשת בכתב התביעה הצהרה כי חוזי החכירה שנחתמו בשנת 1991 בוטלו כדין ו/או בטלים וממילא חוזה החכירה המקורי שנחתם עם האב עומד בתוקפו. על פי כתב התביעה אין מניעה כי לסעד ההצהרתי יתווסף תנאי שיחייב את התובע 1 לחתום עם הנתבעים על חוזה חכירה חילופי בהתאם לכוונת הצדדים המקורית.

על פי כתב ההגנה ביקש האב להעביר לנתבעים מחצית הזכויות במגרש לצורך בניית ביתם מעל ביתו בתוספת בניית גשר ומחסן. בהתאם שולמו דמי חכירה שנתיים, הוון המגרש ואף הוגשה ונתקבלה בקשה להיתר בנייה. לטענת הנתבעים התובע כלל לא טעה בחתימת הסכם החכירה איתם אשר שיקף נאמנה את כוונת הצדדים שכן דווח העיסקה, התשריט שצורף לתצהירי העברת הזכויות בשעתו ובניית הבית על ידי הנתבעים זהה לחלוטין למחצית המגרש הנותר הרשום על שם האב. בנסיבות אלו לא ניתן לטעון לטעות כשידוע וברור שהשטח הבנוי בפועל מוצא ביטוי באופן חופף וזהה לחוזה החכירה שנחתם בין המינהל לאב. לטענת הנתבעים הוגשה התביעה ממניעים פסולים, בשל לחץ של התובע 2 על התובע 1 וחששו של התובע 1 מתביעת פיצויים כלפיו על ידי התובע 2. הטענה ולפיה יש לחתום על חוזי חכירה שישקפו את השטח הבנוי בפועל הינה תמוהה שכן חוזה חכירה מתאר שטח קרקע ממנו נגזרות זכויות בנייה ובהתאם מבוצעת הבנייה. כאשר בית הנתבעים נבנה בדיוק מעל לבית האב לא יתכן כי ייחתמו שני חוזי חכירה שונים, האחד מתאר את שטח המגרש ואילו השני את שטח הבית הבנוי בלבד. גם לא קיימים חוזי חכירה במגרשים לבנייה בהם מועברות זכויות בנייה במנותק משטח הקרקע. לטענת הנתבעים יש לדחות את התביעה גם מחמת התיישנות ושהוי בפרט לאור המצג בגביית דמי חכירה, הוון, מתן האישור לביצוע הבנייה ומתן התחייבות לרישום המשכנתא. עוד טוענים הנתבעים כי מאחר וצוואת האב נחתמה כ-9 שנים לאחר חתימת חוזה החכירה בין התובע 1 לנתבעים אודות העברת מחצית המגרש אליהם, לא יכול היה האב להוריש יותר זכויות מאלו שהיו לו. הנתבעים סירבו ובצדק לבטל את חוזה החכירה שנחתם עימם כדין ואף להודעת הביטול החד צדדית מטעם התובע אין תוקף. אין ממש בטענה כי לא ייגרם נזק לנתבעים אם יבוטל חוזה החכירה.

3. מטעם התובע 1 הוגש תצהירה של עובדת המינהל הגב' אסתר רזיאל. מטעם התובעים 3-2 הוגש תצהיר של התובעים עצמם ותצהיר של מכרם מר מוריס בן עזרא. מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם של עו"ד רוני חייט שטיפל בשנת 1991 בהעברת הזכויות מהאב לנתבעים ושל הנתבע 1. כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם למעט מר מוריס בן עזרא וב"כ הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

הטענות בסיכומים

4. לטענת התובע 1 בסיכומיו אין חולק כי משמעות חתימת חוזי החכירה הזהים בשנת 1991 עם האב ועם הנתבעים היא העברת מחצית בלתי מסויימת מזכויות האב במגרש לנתבעים כך שלכל אחד מהצדדים זכויות בלעדיות בדירתו ומחצית בלתי מסויימת מהזכויות בשטח הבלתי מבונה. גם לא יכולה להיות מחלוקת כי תוכנה של צוואת האב אינו מתיישב עם חוזי החכירה שכן ציווה על חלוקת המגרש על אף שאינו בעל הזכויות הבלעדי במגרש. הצוואה מהווה לטענת התובע ראיה מכרעת לכוונת האב הסובייקטיבית להעביר חלק ספציפי ולא מחצית בלתי מסוימת ואף לכך כי לא הבין כי מחצית מזכויותיו כבר הועברה בפועל לנתבעים. גם ממסמכי החוזה – תצהירי ההעברה, התשריט שצורף אליהם והבקשות להעברת זכויות עולה כי הכוונה היתה להעברת חלק ספציפי ולא להעברת מחצית בלתי מסויימת. כך גם עולה מעדותו של עו"ד רוני חייט. לטענת המנהל מסמכי החוזה לוקים בחוסר מסויימות ככל הנוגע להגדרת אותה רצועת קרקע אותה ביקש האב להעביר לנתבעים 2-1 ועדותו של עו"ד חייט ולפיה היה קיים תשריט אחר מזה שצורף לכתב התביעה אשר בו סומנה רצועת הקרקע אך הוא אבד, הינה בלתי סבירה ולא מתיישבת עם חומר הראיות. ככל שהחוזה נעדר מסויימות אין הוא בגדר חוזה ולחילופין ניתן להסתייע בראיות חיצוניות לחוזה ולהשלים את הפרט החסר. לטענת התובע מייד כשהתגלה למינהל כי החוזה נגוע בטעות הוא פעל לביטולו ולתיקון הטעות. יש לראות בחוזה כפי שנוסח בתצהירי ההעברה, בתשריט ובבקשות להעברת זכויות משום הטעייה לה אחראים האב והנתבעים. מאזן האינטרסים בין הצדדים ובפרט הנזק היחסי לתובעים 3-2 מול הנתבעים אם יבוטל החוזה אם לאו, מורה לכוון ביטול החוזה. משהוכח כי חוזי החכירה הינם תוצאה של טעות ו/או הטעייה זכאי המינהל לבטלם כפי שעשה ולחילופין יש לראות בהגשת התביעה משום הודעת ביטול. עם ביטולו של חוזה החכירה חוזר לקדמותו המצב שהיה בשנת 1991 לאחר חתימת תצהירי ההעברה וטרם כריתת חוזי החכירה ובפני בית המשפט עומדת האפשרות לקבוע כי תצהירי ההעברה והתשריט אינם עונים על דרישת המסויימות ועל כן נותר האב בעל מלוא הזכויות במגרש ויש לפעול בהתאם לצוואה או לקבוע כי פרשנות נכונה של התצהירים והתשריט היא אחרת ומחייבת רישום בהתאם. לבסוף מציין ב"כ התובע 1 בסיכומיו כי על אף האינטרס העצמי של המינהל בהקשר זה הודה המינהל בטעותו ופועל בבית המשפט לתיקונה וזאת על יסוד אחריותו ומחוייבותו הציבורית. על מנת שתכלית התביעה לא תסוכל מבקש המינהל כי תינתן הגדרה ברורה של זכויות הנתבעים במגרש על מנת שיתאפשר למינהל לבצע את תפקידו כרושם הזכויות.

ב"כ התובעים 3-2 מצטרף בסיכומיו לנטען על ידי התובע 1 ומוסיף כי על אף שכעולה מעדותו של הנתבע 1 עורך דין ג'אבר הוא אשר החתים את הצדדים ואף אישר את החתימה על תצהירי ההעברה נמנעו הנתבעים מלזמנו לעדות ויש לזקוף זאת לחובתם. מהראיות לרבות מהתנהלות הנתבעים עולה כי אומד הצדדים היה כי הנתבעים יקבלו אך ורק את החלק אותו מימשו, קרי את הגג. על כן יש לקבל את התביעה ולקבוע את אחת הדרכים החילופיות כמוצע על ידי ב"כ התובע 1.

לטענת ב"כ הנתבעים בסיכומיה לא הרימו התובעים את הנטל המוטל עליהם להוכחת הטעות. התשריט שצורף בזמנו לתצהירי הצדדים אינו בנמצא ולא הוכח מה נרשם בו ומשכך לא הוכחה סתירה בין התצהירים לבין חוזי החכירה. עדותו הברורה והאמינה של עו"ד חייט אף היא אינה מותירה מקום לספק כי לא נפלה כל טעות. אשר לאי העדתו של עו"ד ג'אבר אין לזקוף זאת לחובת הנתבעים שכן ב"כ התובעים זימנו לעדות וויתר על עדותו לאחר העדתו של עו"ד חייט. עוד טוענת ב"כ הנתבעים כי בבנייה נמוכה השטח המבונה כמו גם זכויות הבנייה נגזרים משטח הקרקע כשלא ניתן כלל להחכיר שטח מבונה במנותק מהקרקע או עם שטח קרקע קטן מדי שלא ניתן לגזור ממנו את זכויות הבניה הנחוצות לשטח המבונה. חוזה החכירה חייב לשקף נאמנה את הוראות התכנית המאושרת על ידי רשויות התכנון באופן שבחלקה נשוא התביעה בבניה נמוכה ניתן להקים שני בתים בלבד כשיתרת השטח תתחלק באופן שווה בין הצדדים. לכל היותר ניתן לטעון כי על פי הוראות הצוואה זכויות האב בחוזה החכירה שלו יגרעו לטובת התובע הגם שבפועל לא ניתן ליישם את הוראות הצוואה אף בחלקו של האב כשבאים להחכיר חלק מסויים ומוגדר של מקרקעין שאינו תואם את המצב התכנוני. מעדותה של הגב' רזיאל שהעידה מטעם המנהל לא הוכחה הטעות הנטענת והעובדה שהמינהל בחר להעיד עדה אחת מטעמו אשר אישרה כי כלל לא טיפלה בהעברת הזכויות תחת העדתה של מי שכן טיפלה, מורה על התנהלות מגמתית ומעורבות פסולה. העדה מטעם המינהל גם לא הציגה חוזה חכירה אחד בבנייה נמוכה התומך בגירסתה אודות חכירה של רצועת קרקע בלבד וזאת משום שהדבר מנוגד לנהלים האמורים להיות תואמים לתכניות מאושרות. עדותה של העדה מטעם המינהל עומדת בסתירה לכל נהלי הרישום ואף אינה מתיישבת עם שורת ההגיון שכן עולה ממנה כי החכירה מנותקת לחלוטין מהשטח המבונה באופן שחלקו של הבית מצוי באוויר. לטענת ב"כ הנתבעים המסמך המהותי בו נקבעו ונרשמו הזכויות הינו אך ורק חוזה החכירה שנחתם עם הנתבעים ותכניות כאלו ואחרות עליהן חתמו הנתבעים אין בהן כדי לשלול מזכויותיהם שהוקנו להם כדין שכן כל גריעה יכולה להתבצע אך ורק בדרך של העברה ללא תמורה או מכירה כפי שמבוצעת כל עיסקה במקרקעין.

דיון

5. מהו ההסכם הטעון פרשנות? ההסכם בין האב לבנו וכלתו - הנתבעים בו ביקש האב להעביר להם ללא תמורה זכויות כאלו או אחרות בנכס נשוא התביעה. לטענת התובעים ביקש האב להעביר לנתבעים רק את הזכויות בגג וברצועת קרקע מוגדרת. לטענת הנתבעים ביקש האב להעביר לנתבעים מחצית בלתי מסויימת בזכויות במגרש. העסקה בה מדובר היא העברה ללא תמורה. ככל הנוגע לעיסקה מעין זו יש ליתן משקל מכריע לכוונתו של מעביר הזכות, נותן המתנה (ר' א. ברק, פרשנות במשפט (כרך רביעי, פרשנות החוזה), בעמ' 46).

6. בתצהיר האב מיום 1.7.91, הנספח לבקשה להעברת זכויות למנהל, כך נאמר בסעיף 2: "הנני מעביר בזה לבני יעקב ברנס...ואשתו לינדה ברנס...את גג הבית עם זכויות הבניה שבו וכן רצועת קרקע בהתאם לתשריט הרצ"ב בשטח כולל של מ"ר" (ר' נספח ג' לתצהירה של אסרת רזיאל). מספר המטרים לא מולא ובתשריט שנספח לתצהיר לא סומן כל שטח ספציפי (ר' עדותה של הגב' רזיאל בעמ' 12, שורות 7-2. ר' בהקשר זה גם סעיף 9 להלן). גם בתצהיריהם של הבן ואשתו נאמר כי "קיבלנו ללא כל תמורה מצידנו, זכויות חכירה בגג הבית וברצועת קרקע בשטח...מ"ר כמצויין בתשריט הרצ"ב" (ר' ספח ג' לתצהירה של אסתר רזיאל). בבקשה להעברת זכויות מיום 4.7.91 נאמר תחת הכותרת של "פרטי הנכס המועבר" "גג + זכויות בניה" (ר' נספח ב' לתצהירה של אסתר רזיאל).

גם אם לא עולה באופן ברור מהתצהירים מהי רצועת הקרקע בה מדובר עולה מהם כי הכוונה היא לרצועת קרקע מוגדרת ולא למחצית מהזכויות בשטח הכולל.

7. האב נפטר בינתיים. בצוואתו מיום 12.9.00 כתשע שנים לאחר מועד חתימת התצהיר כך נאמר בחלקים הרלוונטיים לענייננו:

"3 א. בבעלותי זכויות חכירה מאת מינהל מקרקעי ישראל לגבי המגרש עליו בנוי הבית ברח' הלילך 72, מבשרת ציון. להלן – "המגרש".

ב. בעבר נתתי לבני יעקב ברנס (להלן "יעקב") לבנות דירה בקומה השניה ואפשרתי לו להקים "גשר" שיאפשר לו מעבר מהמדרכה לדירה. בנוסף בנה יעקב מחסן בחצר. לא ידוע לי אם נסתיימו ההליכים הפורמאליים להעברת הזכויות בשטחים אלה ליעקב. במידה ולא נסתיימו – הריני מצווה לרשום את כל הזכויות בדירה בקומה השניה, "בגשר" ובמחסן על שם יעקב.

ג. לאחר מתן השטחים המפורטים בס"ק ב' נותרו בידי הזכויות ביתרת שטח המגרש ברח' הלילך 72, מבשרת ציון וכן הזכויות בדירה הבנויה על אותו מגרש בקומת הקרקע.