פס"ד בעניין תוקפו של הסכם מכר

תובענה לביטול הסכם למכר דירת מגורים ולתשלום הפיצויים המוסכמים על פיו – עקב הפרתו.

מבוא ורקע

1.המבקשת, מ.א. (להלן: "המבקשת") והמשיב 4, בעלה לשעבר של המבקשת, ח.א. (להלן: "א'") – הינם השוכרים בשכירות מוגנת של דירה בת 3 חדרים, הממוקמת בקומת הקרקע בבניין, בן קומה אחת, הבנוי על חלקה 38 בגוש 7089 והמצוי ברח' עזה 37, יפו (להלן: "הדירה" ו-"הנכס" – בהתאמה).

2.הנכס הינו בבעלות רשות הפיתוח, המיוצגת על פי דין על ידי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), כאשר עמידר – המשיבה 5 – הינה סוכנת מורשית מטעם רמ"י, לניהולו של הנכס (להלן: "עמידר").

3.בתאריך 31/5/09 נחתם הסכם מכר בין המבקשת וא' (שייקראו להלן יחדיו: "המוכרים"), לבין המשיב 1 מר ידידה חובב (להלן: "הקונה" או "חובב") – במסגרתו רכש האחרון את זכויות הבעלות בדירה (להלן: "הסכם המכר").

ההסכם נחתם במשרד תיווך רימקס, בבת ים (להלן: "משרד התיווך" או "רימקס"), והוא נערך ונוסח על ידי המשיב 2, עו"ד יעקב אגרסט (להלן: "עו"ד אגרסט") – לבקשת המתווכת ממשרד התיווך, הגב' סלין ענברי (להלן: "המתווכת").

במעמד חתימת ההסכם חתמו המוכרים על יפויי כוח בלתי חוזר, המסמיך את עו"ד אגרסט להעביר את זכויות הבעלות בדירה לקונה, מר חובב (להלן: "יפויי-הכוח").

4.התמורה נקבעה בהסכם המכר לסך של 780,000 ₪ (להלן: "התמורה"), כאשר התשלום הראשון והשני של התמורה – בסך 20,232 ₪ כל אחד – אמורים היו להשתלם לעמידר בימים 10/6/09 ו-10/7/09, וזאת באמצעות שוברי תשלום שנמסרו לקונה במעמד חתימת ההסכם (להלן: "השוברים").

יצויין עוד, כי כניסתו לתוקף של הסכם המכר הותנתה בתנאי מתלה – לפיו זכויות הבעלות בדירה תירכשנה על ידי המוכרים מרמ"י באמצעות עמידר, תוך 12 חודש ממועד חתימת ההסכם, וזאת בהתאם לבקשה שהוגשה על ידם ביום 14/5/09 (להלן: "התנאי המתלה" ו-"עסקת הרכישה" – בהתאמה).

לקונה ניתנה הזכות להאריך את התקופה של 12 החודשים מפעם לפעם, לפי שיקול דעתו – במסירת הודעה בכתב למוכר, טרם כניסת התנאי המתלה לתוקף.

5.עובר ליום 13/9/09 פנתה המבקשת טלפונית למתווכת והביעה רצונה לבטל את עסקת המכר עקב אי תשלום השוברים במועד הנקוב בהם. לבקשת זכיין רמיקס, מר שוקי אלישביץ, ניסח עו"ד אגרסט הודעת ביטול, הנושאת תאריך משלוח (בפקס) 13/9/09 (להלן: "הודעת הביטול"). הודעת הביטול נחתמה על ידי המוכרים – כל אחד בנפרד – במועד מאוחר ליום 13/9/09.

6.ביום 20/1/10 אישרה רמ"י את הבקשה לרכישת זכויות הבעלות בדירה, והודעה על כך נשלחה למוכרים ביום 21/1/10 (להלן: "עסקת הרכישה") - בצירוף שוברים לתשלום התמורה בגין הרכישה, שנועדו לתשלום עד ליום 21/3/10 (להלן: "השוברים החדשים").

7.בעקבות אישור עסקת הרכישה, פנה עו"ד אגרסט למבקשת, טלפונית, ביום 7/2/10, והבהיר לאחרונה כי עליה לפנות למשרדי עמידר לשם חתימה על המסמכים הדרושים להשלמת עסקת הרכישה. חרף פניותיו של עו"ד אגרסט, בכתב ובאמצעות הטלפון, נמנעה המבקשת מלחתום על מסמכי הרכישה.

8. ביום 16/3/10 שילם חובב את השוברים החדשים בסך של 208,046.89 ₪ - הכולל את התמורה שנדרשה על ידי רמ"י עבור רכישת זכויות הבעלות בדירה ואת חובות העבר לעמידר בגין דמי שכירות (להלן: "התשלום לעמידר").

9.במכתב מיום 13/4/10 הודיע עו"ד באסם חתו (להלן: "עו"ד חתו") לעו"ד אגרסט, בין היתר, כי כפי הידוע לו זה מכבר, המבקשת אינה מסכימה למכור את הדירה, וכי הוא נדרש לפעול לאלתר לביטול הליך המכירה. עוד הודע לעו"ד אגרסט כי מכאן ואילך הוא זה המייצג את המבקשת, בכל הנוגע לדירה ולייצוגה מול עמידר (להלן: "המכתב מיום 13/4/10").

10.במכתב תשובה מיום 26/4/10 הודיע עו"ד אגרסט כי המבקשת לא פנתה אליו מעולם בבקשה כלשהי לביטול ההסכם, מה גם שלא ניתן לבטל את הסכם המכר שלא בהתאם להוראותיו.

11.בעקבות התשובה הנ"ל פנתה המבקשת לעמידר – באמצעות ב"כ עו"ד שאקר – במכתב מיום 3/5/10, במסגרתו נדרשה עמידר להקפיא את הליכי עסקת הרכישה (להלן: "המכתב מיום 3/5/10").

12.בעקבות המכתב מיום 13/4/10 לפיו עו"ד אגרסט אינו מייצג אותה עוד בעסקת המכר ועסקת הרכישה - שכר הקונה את שירותיו של המשיב 3, עו"ד פלג (להלן: "עו"ד פלג") להשלמת עסקאות המכר והרכישה. לבקשת עו"ד פלג, המציא עו"ד שאקר לאחרון, ביום 27/6/10, את הודעת הביטול.

13.אחר הדברים האלה וחרף הודעת הביטול, המשיך הקונה באמצעות עו"ד פלג בהליכים להשלמת עסקת רכישת זכויות הבעלות בדירה מעמידר. לבקשת עו"ד פלג חתם עו"ד אגרסט ביום 3/6/10 על יפויי כוח, המסמיך את עו"ד פלג ואח' לפעול בשמו ובמקומו אצל הרשויות, ובכללן עמידר – להנפקת חוזה להעברת הבעלות בדירה על שם המוכרים (להלן: "יפויי הכוח מיום 3/6/10").

בתאריך 25/7/10 חתם עו"ד אגרסט בשמם של המבקשת וא' על יפויי כוח נוטריוני לטובת רמ"י, עמידר ובנקים למשכנתאות – המסמיכם לבצע את הפעולות הנדרשות להשלמת עסקת הרכישה (להלן: "יפויי הכוח הנוטריוני"). בו ביום חתם אגרסט בשמה של המבקשת על הצהרה למס שבח, בגין רכישת הזכויות מרמ"י (להלן: "המש"ח").

14.לדרישת עו"ד פלג המציאה רמ"י חוזה לרכישת זכויות הבעלות בדירה, עליו חתם עו"ד אגרסט בשמה של המבקשת ביום 2/12/10, אשר הועבר לעמידר על ידי עו"ד פלג (להלן: "חוזה הרכישה").

עמידר מצידה נמנעה מלחתום על חוזה הרכישה, כך שזכויות המוכרים בדירה, נותרו רשומות אצל עמידר כדיירים מוגנים בה.

התובענה וטענות הצדדים

15.בתובענה שבכאן, אשר הוגשה ביום 1/6/11, עתרה המבקשת למתן פסק דין המצהיר על בטלות הסכם המכר, על ביטול כל הליכי המכירה ו/או הרכישה, והשבת המצב לקדמותו טרם כריתת הסכם המכר.

עוד עתרה המבקשת לאסור על עורכי הדין אגרסט ופלג לעשות כל פעולה משפטית תוך שימוש בייפוי הכוח הבלתי חוזר. בנוסף, עתרה המבקשת להורות לעמידר להימנע מלבצע טרנזקציה כלשהי בדירה או בזכויות המוכרים בה, עד להכרעה סופית בתובענה. לבסוף עתרה המבקשת לחייב את המשיבים 1-5 בתשלום הפיצוי המוסכם שבהסכם המכר ובהוצאות, לרבות שכר טרחת עו"ד.

16.לטענת המבקשת הסכם המכר הופר על ידי הקונה הפרה יסודית, עקב אי תשלום השוברים במועדם, ובגין הפרה זו נמסרה לו הודעת ביטול – כדין. לטענתה, חרף הודעת הביטול המשיכו המשיבים 1-4 (שייקראו להלן יחדיו: "המשיבים"), בחוסר תום לב, בהליכים למימוש הסכם המכר ועסקת הרכישה, תוך שהם מסתירים זאת הימנה.

עוד טענה המבקשת כי עו"ד אגרסט פעל בניגוד לרצונה , שלא כדין ובניגוד לכללי האתיקה, עת עשה שימוש ביפויי הכוח הבלתי חוזר להשלמת הרכישה והמכר – חרף שהודע לו כי ההסכם בוטל על ידה וכי אינו מייצגה עוד. עו"ד פלג אף הוא, כך למבקשת, עשה שימוש שלא כדין ביפויי הכוח מיום 3/6/10 – עת פנה לעמידר לסיים את הליכי רכישת זכויות הבעלות בדירה.

המבקשת הוסיפה וטענה, לחילופין, כי הסכם המכר בטל מאליו, נוכח אי התקיימותו במועד של התנאי המתלה, אשר לא הוארך על ידי הקונה כמתחייב מהוראות הסכם המכר.

17.המשיבים מצידם הכחישו את טענות המבקשת ועתרו לדחיית התובענה. לטענת הקונה בכתב תשובתו (אשר גובתה על ידי המשיבים) הסכם המכר לא הופר על ידו כלל ועיקר, הוא לא בוטל מעולם על ידי המוכרים –ומכל מקום לא נמסרה לו הודעת ביטול.

לשיטת הקונה, המבקשת היא זו אשר הפרה את הסכם המכר – עת נמנעה שלא כדין מלהשלים את עסקאות המכר והרכישה, ולהעביר על שמו את הבעלות בדירה. לטענת הקונה, אי תשלום השוברים במועד היה על דעת א' ובהסכמתו המלאה - עימו הוא היה בקשר למן המועד בו נחתם הסכם המכר. לשיטתו, הוסכם בינו לבין א' כי השוברים ישולמו לאחר אישור בקשת הרכישה על ידי עמידר, וקבלת שומת השמאי מטעם האחרונה – באשר לתמורה הנדרשת בגין רכישת זכויות הבעלות בדירה.

לטענת הקונה, נוכח ניתוק הקשר עם המבקשת וחוסר שיתוף הפעולה מצידה, הוא ראה את א' כמי שמוסמך להגיע עימו להסכמות, גם בשמה של המבקשת.

עו"ד אגרסט מצידו טען כי רשאי היה לעשות שימוש ביפויי הכוח הבלתי חוזר לשם השלמת רכישת זכויות הבעלות מעמידר, ובכלל זה לחתום בשמה של המבקשת על המש"ח וחוזה הרכישה.

עו"ד פלג טען כי כבא כוחו של הקונה, רשאי היה להשתמש ביפויי הכוח מיום 3/6/10 להשלמת עסקת הרכישה, במיוחד נוכח העובדה שהקונה שילם את מלוא התמורה שנדרשה בגינה על ידי עמידר.

המשיבים דחו על הסף את טענת המבקשת לבטלות הסכם המכר עקב אי השתכללותו של התנאי המתלה, שכן בקשת הרכישה אושרה כבר ביום 21/1/10 – כ-8 חודשים לאחר כריתתו של הסכם המכר.

עוד נטען על ידי המשיבים, כי המבקשת מנועה מלטעון לאי השתכללות התנאי המתלה, שכן היא זו אשר מנעה את קיומו – כאמור בסעיף 28(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").

המשיבים הוסיפו וטענו כי התנגדות המבקשת להשלמת עסקת הרכישה עם עמידר נגועה בחוסר תום לב קיצוני, זאת נוכח העובדה כי הקונה שילם לעמידר את מלוא התמורה שנדרשה בגין רכישת זכויות הבעלות בדירה.

לשיטתם, הקונה עמד בכל תנאי הסכם המכר ועל כן הוא זכאי לאכיפתו, וכפועל יוצא להשלמת עסקת הרכישה מרמ"י.

דיון והכרעה

18.מטענות הצדדים אשר הורצו לעיל עולה כי חמש הן השאלות העיקריות שבמחלוקת הצריכות הכרעה בהליך דנא, ואלו הן:

א. האם הופר ההסכם על ידי הקונה?

ב. האם הסכם המכר בוטל כדין עקב הפרתו?

ג. האומנם, הסכם המכר בטל עקב אי קיומו של התנאי המתלה?

ד.האם – אם לאו – השימוש שעשו עוה"ד אגרסט ופלג ביפויי הכוח הבלתי חוזר, להשלמת עסקת הרכישה, נעשה כדין?

ה. זכות המבקשת להשבת המצב לקדמותו ולפיצוי המוסכם.

נדון בשאלות דלעיל כסדרן – ראשון ראשון, ואחרון אחרון.

הפרת ההסכם על ידי הקונה

19.כזכור, בהסכם המכר נקבע כי התשלום הראשון והשני של התמורה, ישולמו לעמידר באמצעות שוברים על סך 20,232 ₪ כל אחד – אשר היו אמורים להיות משולמים בימים 10/6/09 ו – 10/7/09 (סעיף 10.1 להסכם המכר; נספח א' לתצהיר חובב נ/1).

אין חולק כי הקונה נמנע מלשלם את השוברים במועדים הנקובים בהם, והלכה למעשה הם לא שולמו כלל. רק ביום 16/3/10 ניאות הקונה לשלם לעמידר (על חשבון עסקת המכר) סך של 208,047 ₪ - בגין עסקת רכישת זכויות הבעלות בדירה מרמ"י ובגין חובות העבר של המוכרים לעמידר (נספח א' לתצהיר עו"ד פלג; נ/4) (לעיל ולהלן: "התשלום לעמידר").

נמצא, כי במועד בו הודע לקונה על ביטול הסכם המכר (בסמוך לאחר יום 13/9/09) – היה קיים איחור בתשלום התמורה של שלושה חודשים בגין התשלום הראשון, ואיחור של חודשיים בגין התשלום השני.

האומנם, כטענת המבקשת, יש באיחור האמור כדי להוות הפרה של ההסכם? סבורני כי התשובה לשאלה האמורה הינה חיובית. לטעמי, לא זו בלבד שעסקינן בהפרה בוטה של ההסכם, אלא שהפרה זו הינה יסודית.

20.חוק החוזים (תרופות בשל הפרה חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים – תרופות") מגדיר הפרה כ"מעשה או מחדל בניגוד לחוזה" [סעיף 1(א) לחוק]. לאמור: "הפרה אינה מחייבת התנהגות פעילה, אקטיבית. די להצביע על כך שהצד השני לא נקט פעולה שנדרש היה ממנו לבצעה" [ג. שלו – י. אדר, דיני חוזים – התרופות (לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי), תשס"ט-2009, עמוד 109 (להלן: "שלו ואדר – התרופות").

דומה, כי אין מי שיחלוק על כך שהימנעות הקונה מלשלם את השוברים במועדים הנקובים בהם, מהווה "מחדל בניגוד לחוזה" – וממילא עסקינן בהפרתו.

לא זו אף זו. הפרה זו של ההסכם הינה הפרה יסודית המזכה את המוכרים לבטל את הסכם המכר בלא מתן אורכה לקיומו [סעיף 7(א) לחוק]. וכל כך למה? שכן סעיף 42; להסכם המכר קובע כי תשלום התמורה על פיו מהווה הפרה יסודית של ההסכם. וזה לשון סעיף 42 – "הצהרת המוכר במבוא להסכם זה והוראות סעיפים בחלקים א'1 , ה', ו', ז', ט' י' של הסכם זה על כל סעיפי המשנה שלהם ייחשבו סעיפים יסודיים ועיקריים של הסכם זה, והפרתם או הפרת איזה מהם תחשב, לכל דבר ועניין, כהפרה יסודית של הסכם זה כמשמעותו בחוק החוזים (תרופות) בשל הפרת חוזה, תשל"א-1970".

עיון בחלק ה' של ההסכם מלמד, כי הוראת סעיף 10.1 כלולה בחלק זה של ההסכם. משקבעו הצדדים כי התחייבות הקונה לתשלום השוברים במועדם תיחשב בעיני הצדדים הפרה יסודית המקימה למבקשת את הזכות לביטול ההסכם " ... יש לכבד את חופש ההתקשרות הנתון לצדדים בהקשר זה ואת רצונם כפי שבא לידי ביטוי באותה תניה" [ע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' ניאגו (פורסם בנבו 13/8/13)].

לא זו אף זו. הלכה נודעת היא כי אי תשלום התמורה במועדים הקבועים בחוזה מהווה הפרה יסודית שלו, אף שלא הוסכם כזאת על ידי הצדדים.

הגם שעל פי הגישה המקלה בספרות ובפסיקה, אין די באיחור שנמשך ימים ספורים כדי להוות הפרה יסודית של ההסכם – הרי שלדעת הכול, איחור של שלושה חודשים או חודשיים בתשלום התמורה, כבענייננו, עולה כדי הפרה יסודית של הסכם המכר [ראו: איל זמיר, חוק המכר, תשכ"ח-1968, עמוד 449 (1987)].

21.לא מצאתי ממש בטענת עו"ד פלג בסיכומיו כי המוכרים, ובכלל אלה המבקשת, הסכימו להצעת הקונה לפיה השוברים לא ישולמו במועדים הנקובים בהם, אלא וכי האחרון ישלם את מלוא התשלום לעמידר שיידרש – לאחר ביצוע הערכת השמאי מטעם עמידר, לדירה (להלן: "הערכת השמאי").

מחומר הראיות עולה כי לא מינה ולא מקצתיה. לא זו בלבד שעל פי סעיף 45 להסכם המכר אין תוקף לשינוי כלשהו בתנאי ההסכם אלא אם כן הם " ... נעשו בכתב ונחתמו על ידי שני הצדדים להסכם המכר", אלא שמצאתי כי המבקשת לא נתנה הסכמה, אף לא בעל פה, לאי תשלום השוברים במועדם.

נבהיר דברינו.

22.כזכור, בסמוך לאחר חתימת המוכרים על הודעת הביטול (שעוד ידובר בה), התקיימה פגישה במשרדי רימקס, ביוזמת המתווכת – בה נכחו הקונה וא', כאשר המבקשת לא הופיעה לפגישה (להלן: "הפגישה").

לטענת עו"ד פלג בסיכומיו, בפגישה זו הוסכם בין הקונה לא' על המשך קיומו של ההסכם. באותו מעמד, כך נטען, נתן א' את הסכמתו (בדיעבד) כי השוברים לא ישולמו ותחתם תשולם מלוא התמורה בגין עסקת הרכישה, כפי שייקבע בהערכת השמאי.

אכן, מעדותה של המתווכת עולה כי בפגישה שכנע הקונה את א' להמשיך ולקדם את העסקה חרף אי תשלום השוברים במועדם (סעיף 10 לת/1), והאחרון נתן את הסכמתו לכך (סעיף 9 לתצהיר א'; נ/2). דא עקא, כי אין כל שמץ של ראייה שהמבקשת הסכימה בשלב כלשהו – לפני מתן הודעת הביטול ואף לא לאחר שזו ניתנה – להמשך קיומה של עסקת המכר או לאי תשלום השוברים. אדרבה, מחומר הראיות עולה כי המבקשת עמדה על דעתה כל העת כי עסקת המכר בטלה.

בתצהיר העדות מטעמה הוצהר על ידי המבקשת, בסעיף 27 שבו, כי "אני האמנתי בתום לב ובתמימות שהחוזה בוטל לאחר שההודעה נמסרה, ושהמשיב 4 לא יכול למכור את חלקו בנכס ללא הסכמתה וידיעתה" (כך במקור – ח.ט.).

בעדותה בבית המשפט שבה המבקשת והבהירה כי "הסכמנו אני וח' שנבטל את החוזה. ראיתי את החתימה של ח' על המכתב, הייתי רגועה" (פרוטוקול מיום 5/11/12, עמוד 9 שורות 405).

לא זו בלבד שגירסת המבקשת לא נסתרה, כלל ועיקר, אלא שהיא נתמכת בתצהיר המתווכת ובעדותה בבית המשפט.

המתווכת העידה כי בתום הפגישה היא הודיעה למבקשת טלפונית על תוצאותיה (שם, עמוד 12 שורות 4,5) אולם "המשיבה נשארה בדעתה לבטל את ההסכם" (סעיף 11 לת/2).

אמור מעתה: אין שחר לטענת עו"ד פלג בסיכומיו כאילו המבקשת הסכימה לשינוי תנאי החוזה באופן שהשוברים לא ישולמו במועדם – אלא שהתמורה לעמידר תשולם במלואה לאחר קבלת הערכת השמאי.

23.אני דוחה על הסף את טענת הקונה כי יש לראות את א' כ"שלוחה" של המבקשת, כך שהסכמתו שלו מחייבת אף את המבקשת, וזאת בשל " ... העובדה כי חתימתם והתחייבויותיהם כלפיו (צ.ל. "כלפי" – ח.ט.) נעשו 'יחד ולחוד' וראיתי בכל סיכום שנעשה איתי על ידי המשיב 4, כסיכום שנעשה עם המוכר / המוכרים כהגדרתם בהסכם, לכל דבר ועניין" (סעיף 10 לנ/1).

אודה ולא אבוש, לא הבינותי פִּשרה של טענה זו ועל מה היא נסמכת. האומנם סבור הקונה כי יש לראות את א' כמי שמייצג את המבקשת בהסכם או כשלוחה? הלכה נודעת היא כי קשר הנישואין, כשלעצמו, איננו יוצר יחסי שליחות בין בני הזוג כלפי צדדים שלישיים [ראו: ע"א 409/79 טירר נ' רג'ואן, פ"ד ל"ה(1) 458].

קל וחומר, בן בנו של קל וחומר, כאשר עסקינן בבני זוג שהתגרשו לא מכבר ושוררים ביניהם יחסי איבה גלויים, כעולה מעדותה של המתווכת: "כל מה שקורה פה, לא היה צריך לשתף בדבר, הכל גלוי לעין יחסים מאוד קשים"(שם, עמוד 6 שורות 3,4).

יתר על כן, חובב עצמו העיד, כי כבר במועד בו נחתם הסכם המכר המבקשת וא' ישבו בחדרים נפרדים "כנראה בגלל סיכסוך ביניהם"(שם, עמ' 11, שורות 30-32) ואף הצהיר שידע כי הינם גרושים עוד טרם החתימה על ההסכם (סעיף 7ג' לנ/1).

בנסיבות אלה, נפלא ממני הכיצד "ראה" הקונה את א' כשלוחה של המבקשת באופן "שכל סיכום שנעשה איתו עם המשיב 4 ..." יש לראותו כמי שנעשה עם המוכרים, קרי: אף עם המבקשת? לקונה הפתרונים.

24.לאור האמור והמקובץ לעיל אני קובע כי אי תשלום השוברים במועדים הנקובים בהם מהווה הפרה יסודית של ההסכם – המזכה את המבקשת (כמו גם את א') לבטל את הסכם המכר, עקב הפרתו על ידי הקונה.

האם ההסכם בוטל כדין?

25.כידוע לכל, הזכות לביטול חוזה מחמת הפרתו הינה זכות אוטונומית, הנתונה לנפגע ומופעלת באמצעות הודעת ביטול (כאשר ההפרה היא יסודית), או במתן אורכה שלאחריה יכול ותבוא הודעת ביטול (כאשר ההפרה אינה יסודית). גם כאשר עסקינן בהפרה יסודית, אין החוזה מתבטל מאליו מחמת הפרתו. סעיף 8 לחוק החוזים – תרופות מעניק להודעת הביטול מעמד קונסטיטוטיבי כך שבהעדרה " ... של הודעת ביטול העומדת בדרישת הדין אין תוקף לביטול, והחוזה נשאר תקף ומתקיים גם לנוכח ההפרה" (שלו ואדר, שם, בעמוד 637).

הודעת הביטול צריכה להינתן בפרק זמן סביר ממועד ההפרה ועל הנפגע להבהיר למפר באופן חד משמעי כי בחר להשתמש בזכותו לבטל את החוזה באופן סופי ומוחלט [ע"א 294/92 דרוק נ' אליאסיאן, פ"ד מ"ז(3) 23, 28-29 (1993)]. הודעה סתמית על ביטול, ללא פירוש והנמקה לה, לא תיחשב לצורך סעיף 8 לחוק החוזים – תרופות כהודעה כדין, שכן המפר מגבש עמדתו ביחס להודעת הביטול בהתאם לתוכנה והנמקתה (שלו ואדר, שם, 643-645).

ולבסוף יצויין, כי אף שהודעת ביטול יכול ותינתן בעל פה, יש להעדיף לתיתה מבחינה ראייתית בכתב [ד. פרידמן ונ. כהן חוזים (כרך ב', תשנ"ג) 1086, בעמ' 1087 ].

26.ומכן הכלל אל הפרט לנדון דידן.

בענייננו, המוכרים חתמו על הודעת הביטול - אשר נוסחה על ידי עו"ד אגרסט ונשלחה על ידו למשרד התיווך ביום 13/9/09 (ראו: נספח ה' לנ/4, ולתאריך משלוח הפקס), שזו לשונה:

"לכבוד ידידיה חובב

אנו מודיעים לך בזאת על ביטול הסכם המכר מיום 31.5.2009 בנוגע למכירת / רכישת דירה ברחוב עזה 37 ביפו, וזאת מאחר שהפרת את הסכם המכר ולא שילמת לנו את התשלומים לפי הסכם המכר. אנו שומרים לעצמנו את כל הזכויות על פי הסכם המכר".

עינינו הרואות כי הודעת הביטול שניתנה בכתב, מבהירה לקונה באופן חד משמעי כי המוכרים בחרו להשתמש בזכותם לביטול הסכם המכר, כאשר ההנמקה לביטול הינה אי ביצוע התשלומים על פי ההסכם.

הגם שבחקירתו הנגדית טען א' כי "אני אף פעם לא חתמתי על ביטול העסקה ... אני מעולם לא חתמתי על טופס ביטול" (פרוטוקול מיום 7/5/13, עמוד 18 שורות 15-17) - נאמנת עלי גירסת המתווכת כי א' חתם בפניה על הודעת הביטול שבעקבותיה התקיימה הפגישה במשרדי רימקס. וזו לשון עדותה: "בביטול היא אמרה שחתמנו ולא קורה שום דבר ולכן היא רוצה לבטל .... שוקי ביקש מעו"ד אגרסט הסכם ביטול ... כשהגיע הפקס עם הנוסח מעו"ד אגרסט לקחתי את הפקס. אי אפשר להזמין את מ' וגרושה לבוא אלי. הלכתי למ' והחתמתי אותה ואחר הלכתי לגרושה והחתמתי אותו ...והזמנתי את כולם למשרד" (פרוטוקול מיום 5/11/12, עמוד 6 שורות 2,3; 17-20).

נמצא, כי הודעת הביטול בענייננו עומדת בכל דרישות הדין, כך שביטול הסכם המכר – הינו בר תוקף.

27.לא נתתי לצערי, אמון בגירסת הקונה וא' כאילו הודעת הביטול לא נמסרה לידי חובב במועד הפגישה במשרד התיווך. הגדיל הקונה עשות עת הצהיר כי "אין שחר לטענה כי הסכם המכר בוטל באמצעות הודעה שניתנה כביכול ביום 13/9/09 ... מסמך הביטול אינו מוכר לי ומעולם לא נמסר לי על ידי המבקשת או המשיב 4" (סעיף 16 לנ/1). המוכר – א', החזיק החרה אחר גירסת הקונה ואף הוא הצהיר: "עסקת מכר ... מתקיימת כסדרה ולא בוטלה מעולם" (סעיף 3 לנ/2) ובסעיף 7 לתצהירו טען כי "הנני מכחיש בתוקף את טענת המבקשת כי הומצאה לקונה הודעת ביטול כלשהי של הסכם המכר".

הגם שגירסאות הקונה וא' נתמכות זו בזו (שלא לומר זהות?!) לא מצאתי, כאמור, ליתן בהם אמון. וכל כך למה? שכן גירסותיהם (או גירסתם) עומדות בסתירה לעדותה של המתווכת אשר הבהירה, בחקירתה החוזרת, כי הודעת הביטול נמסרה לקונה. וכך לשון עדותה: "ש.ת. אחרי שהחתמת את מ' ואת ח' על הביטול, הזמנת אותם לישיבה כדי להגיד שההסכם בטל" והלה השיבה " ... זה היה גם בנוכחות שוקי הזכיין. נתנו לח' את מכתב הביטול. זה נמסר גם למשיב 1" (שם, עמוד 7 שורות 1-3).

הנה כי כן, בניגוד לגירסאות הקונה וח', מעידה המתווכת מפורשות כי מכתב הביטול נמסר בפגישה גם למשיב 1.

מבכר אני בכל הכבוד את גירסת המתווכת על פני גירסת הקונה וא', שכן אין לה למתווכת כל אינטרס להעדיף את המבקשת על פני הרוכש, מה גם שהרוכש נסוג, בעקבות עדותה, מהכחשתו הגורפת – כאילו לא ידע על קיומה של ההודעה – בהעידו: "לא ראיתי את המסמך ולא קיבלתי אותו לידיי. ידעתי שיש מסמך שח' ומ' רוצים לבטל" (שם, עמ' 13 שורות 28,29).

אני קובע אפוא, על בסיס עדות המתווכת, כי הקונה קיבל לידיו את הודעת הביטול בפגישה במשרדי רימקס, שנקבעה בעקבות חתימת המוכרים על הודעת הביטול. העובדה שהקונה וא' הגיעו להבנות בינותם, בכל הקשור להמשך ביצוע ההסכם, אין בכך לאיין את המסקנה כי הודעה זו הינה תקפה ביחס למבקשת - אשר לא חזרה הימנה בשלב כלשהו.

למעלה מן הצורך יוער, כי אף אם הייתי נותן אמון בגירסת הקונה וא' כי הודעת הביטול לא נמסרה לידי הקונה ממש, אין בכך כדי לשנות במאומה את התוצאה. וכל כך למה? שכן די בידיעת המפר על דבר הביטול ותוכנו, כדי ליתן לו תוקף והוא משתכלל " ... במסירתו לצד המפר או בהיוודע למפר דבר הביטול" (שלו ואדר – תרופות, שם, עמוד 666).

משהודה חובב כי ידע על הודעת הביטול בפגישה במשרדי רימקס, יש בכך כדי לבסס את קליטתה אצלו ויש בכך כדי לשכלל את הביטול.

28.כאן המקום להתייחס לטענת ב"כ הקונה בסיכומיו, כאילו עתירת המבקשת בתובענה לביטולו של הסכם המכר "מהווה מעשה בולט של חוסר תום לב מצידה", וזאת נוכח " ... העלאת הטענה על ידי מ' בתובענה, למעלה משנתיים לאחר חתימת ההסכם ולאחר שידידיה הקונה כבר העביר לעמידר סך של למעלה מ-200,000 ₪ למימון רכישת הזכויות על ידי המוכר ..." (סעיף 55 לסיכומים).

אודה, כי לא הבינותי אל נכון טענה מופרכת זו של הקונה. האומנם הטענה בדבר ביטול הסכם המכר הועלתה לראשונה על ידי המבקשת במסגרת התובענה? הוכח לעיל, "באותות ובמופתים", כי הודעת הביטול נמסרה לקונה כבר בפגישה בסמוך לאחר יום 13/9/09, עוד בטרם שילם הקונה תשלום כלשהו לעמידר. משבחר הקונה להתעלם מהודעה זו ולשלם בחלוף כמחצית השנה (16/3/10) את התשלום לעמידר – אין לו להלין אלא על עצמו.

גם הטענה האחרת שבפי הקונה, כאילו המבקשת ביטלה את ההסכם משיקולי כדאיות העסקה, נוכח מחירה הגבוה כיום של הדירה – אין בה כדי ללמד על חוסר תום לב, שכן "שימוש בברירת הביטול תוך זמן סביר, הנשענת על עילת ביטול טובה, והמודרכת, בין היתר, משיקולי כדאיות הנעוצים בירידת ערך הנכס בשוק, אינה סותרת על פניה את חובת תום הלב" [ע"א 5267/03 עו"ד סיגל פרג'-גשורי נ' מיטל, פד נט (5) 337, 355].

בענייננו, הודעת הביטול ניתנה תוך זמן סביר ממועד ההפרה (13/9/09), ונשענה על עילת ביטול בשל הפרתו היסודית של ההסכם. בהינתן כזאת, אף אם המבקשת הייתה מונעת משיקולי כדאיות, אין בכך כדי לפגום בחובת תום הלב.

29.אני קובע אפוא, לאור האמור והמקובץ לעיל כי הסכם המכר בוטל כדין עקב הפרתו היסודית ועל כן הינו חסר תוקף משפטי מחייב.

התנאי המתלה – השתכללותו

30.משבאנו לכלל מסקנה כי הסכם המכר בוטל ואין לו תוקף מחייב בגין ביטולו כדין, אין אנו נדרשים לטענתה החילופית של המבקשת לבטלות הסכם עקב אי השתכללותו של התנאי המתלה. ברם למעלה מן הצורך אומר כי לא מצאתי בטענה זו של המבקשת מאום, ודינה להידחות.

סעיף א.1 להסכם המכר שכותרתו "תנאי מתלה" קובע כי "... תנאי ראשוני לקיום הסכם זה הוא רכישה בפועל של זכויות הבעלות בבית על ידי המוכר מעמידר. מובהר ומוצהר כי ככול שהמוכר לא ירכוש את זכות הבעלות מעמידר תוך 12 חודשים מיום חתימת הסכם זה, הרי שהסכם זה יבוטל בלא צורך בהודעה כל שהיא מצד אחד למשנהו".

דא עקא, כי בניגוד לטענת המבקשת, הבקשה לרכישת הבעלות בדירה אושרה על ידי רמ"י כבר ביום 20/1/10, והודעה על כך נמסרה למוכרים במכתב מיום 21/1/10 – שכותרתו "אישור עסקה ברחוב עזה 39 ג"מ 7089/38/1 בתל אביב-יפו" (נספח ד' לתצהיר נ/3).

ברי, כי מיום חתימת ההסכם ועד לאישור עסקת הרכישה – לא חלפו 12 חודשים, כך שהתנאי המתלה התקיים במועד.

יתר על כן, מקובלת עלי לעניין זה טענת ב"כ הקונה, כי המבקשת מנועה מלהסתמך על אי השתכללותו של התנאי המתלה (ככול שזה לא השתכלל במועד), זאת נוכח הוראת סעיף 28(א) לחוק החוזים הקובע כי "צד שמנע את קיומו של התנאי המתלה, לא רשאי להסתמך עליו". הגם שהודעת המבקשת, באמצעות ב"כ, לעמידר ביום 13/5/09 לחדול מלקדם את עסקת הרכישה נעשתה כדין – הרי שבפועל הודעה זו מנעה את קיומו של התנאי המתלה.

שימוש כדין ביפויי הכוח הבלתי חוזר – האומנם?

31.כזכור, בד בבד עם חתימתו של הסכם המכר חתמו המוכרים על יפויי כוח בלתי חוזר מיום 31/5/09 (לעיל ולהלן: "יפויי הכוח הבלתי חוזר") לטובת הקונה, במסגרתו הוסמך עו"ד אגרסט להעביר את הבעלות בדירה לקונה, מר חובב.

ייאמר מיד, כי מקובלת עלי טענת עו"ד אגרסט – בניגוד לטענת המבקשת – שיפויי הכוח הבלתי חוזר נועד לשם העברת הזכויות בדירה על שם הקונה, ובכלל זה הוא מסמיכו לבצע את כל הפעולות הדרושות לשם העברת זכויות הבעלות בדירה מעמידר למוכרים.

מסקנה זו עולה ברורות מהוראת סעיף 24 להסכם המכר הקובע, בין היתר, כי יפויי הכוח ניתן לטובת הקונה " ... המייפה את כוחו של עוה"ד יעקב אגרסט לחתום על כל מסמך הדרוש לצורך העברת זכויות הבעלות, ורישום הזכויות על שם הקונים בעמידר" (נספח א' לנ/1) (ההדגשה שלי – ח.ט.).

פשיטא, שעו"ד אגרסט אינו יכול לבצע את העברת הבעלות בדירה על שם הקונה, בלא שזכות זו תוקנה למוכרים, תחילה, על פי עסקת הרכישה.

עם זאת, אני מוצא כי עו"ד אגרסט היה מנוע מלהשתמש בייפוי הכוח הבלתי חוזר למן המועד בו חדל לייצג את המבקשת, ולאחר שהודע לו כי האחרונה ביטלה את הסכם המכר ואינה חפצה בהשלמת עסקת הרכישה.

ובמה דברים אמורים.

32.הגם שהמוכרים טענו כי עו"ד אגרסט לא ייצג אותם בעסקת המכר, שכן הוא פעל, לטענתם, מטעם רימקס (פרוטוקול מיום 7/5/13, עמוד 19 שורות 10 ו-25, 26), ראה עצמו עו"ד אגרסט כמי שייצג את המוכרים בהסכם (פרוטוקול מיום 30/3/14 עמוד 25 שורה 1).

דא עקא, כי לשיטת עו"ד אגרסט עצמו הוא חדל מלייצג את המבקשת בכל הקשור להסכם המכר ויישומו כבר למן חודש מרץ 2010, וכדבריו: "אחרי ששלחתי לה את המכתב השני במרץ 2010, היא לא ענתה לי אז הבנתי שיש בעייה מבחינתה, מבחינת שיתוף הפעולה והפסקתי את הייצוג" (שם, שם, שורות 2-4) (הדגשה לא במקור – ח.ט.).

זאת ועוד זאת, במכתב מיום 13/4/10 (נספח ג1 לנ/3) הודיע עו"ד בסאם חתו לעו"ד אגרסט, כי למן מועד פנייתו זו, הוא זה המייצג את המבקשת. במכתב האמור אף הובהר לעו"ד אגרסט כי: "מרשך ידידיה מנחם חובב הפר את הסכם המכר שנחתם ביום 31/5/09 ..., נשלחה ביום 13/9/09, למר ידידיה חובב הודעה על ביטול ההסכם חתומה עליו מרשתי וגרושה ח' א' לאחר שההסכם הופר".

33.חרף האמור ולמרות הצהרת עו"ד ארנסט בתצהירו "כי עם קבלת מכתבו של עו"ד באסם חתו מיום 13/4/11, חדל הח"מ לעשות שימוש ביפויי הכוח שניתן לו על ידי המבקשת במעמדת חתימת ההסכם" – לא נמנע עו"ד אגרסט מלבצע מיגוון פעולות על בסיס יפויי הכוח הבלתי חוזר, ללא הסכמת המבקשת, ללא ידיעתה ו/או ידיעת בא כוחה!

• ביום 3/6/10, חתם עו"ד אגרסט על יפויי כוח המסמיך את עו"ד פלג לטפל בעסקת הרכישה אל מול הרשויות ובהן עמידר (נספח ד' לנ/4).

• ביום 25/7/10 חתם עו"ד אגרסט על יפויי הכוח הנוטריוני בשמה של המבקשת תוך שהוא מציין כי הוא עושה כן "לפי יפויי כוח שניתן לי" (נספח ז1 לנ/4).

• חתימה על המש"ח ביום 25/7/10 בשמה של המבקשת על בסיס יפויי הכוח הבלתי חוזר (נספח ז2 לנ/4).

• חתימה על חוזה המכר לרכישת זכויות הבעלות בדירה מעמידר ביום 2/12/10 (נספח ג' לנ/1) בשמה של המבקשת, כמו גם על כתב שיפוי לטובת עמידר ורמ"י.

  הנה כי כן, אין שחר לטענת עו"ד אגרסט בתצהירו כי למן יום 13/4/10 הוא חדל מלייצג את המבקשת. לא זו בלבד שהאחרון הסמיך את עו"ד פלג לבצע את הפעולות הנדרשות לשם השלמת עסקת הרכישה מעמידר, אלא שהוא עצמו חתם על מסמכים מהותיים להשלמת העסקה – בניגוד לאינטרס המבקשת, שלא בהסכמתה וללא ידיעתה.

  פעולותיו האמורות של עו"ד אגרסט נעשו ללא סמכות, תוך התעלמות מוחלטת מחובת הנאמנות החלה עליו, כשלוחה של המבקשת שכן "חובת הנאמנות הכללית של השלוח היא לראות את אינטרס השולח כאינטרס המכריע ולהעדיפו על האינטרס האישי של עצמו. עליו להיות מסור לשלוח ולפעול לטובתו, ולטובתו בלבד" [א. ברק, חוק השליחות, כרך שני, 1036 (1996ׂ)].

   

  34.להצדקת פעולותיו האמורות טען עו"ד אגרסט בתצהירו כי אלה נעשו מתוך דאגה לאינטרס המבקשת. בסעיף 24 לתצהירו נטען כי " ... חתמתי במשרדו של משיב 3, על יפויי כוח נוטריוני בהתאם לדרישת עמידר, על מנת לקדם את השלמת העסקה וניתן יהיה להעביר למבקשת ולמשיב 4 את הכספים שיגיעו להם בהתאם לחוזה" (סעיף 24 לנ/3)), ובהמשך הוצהר כי: "אני ביקשתי לקיים את הסכם המכר ועשיתי ככול שביכולתי על מנת למנוע מהמבקשת נזק ואף פניתי אליה, הן טלפונית והן בכתב, על מנת שתשתף פעולה" (סעיף 27 לנ/3).

  נכון אני להניח לטובת עו"ד אגרסט, כי הוא פעל לקידום עסקת הרכישה מתוך חשש לנזק שייגרם למבקשת – אולם, בכל הכבוד, פועלו של עו"ד אגרסט נעשה בניגוד לרצונה המפורש של המבקשת, כי היא אינה מסכימה לקדם את עסקת הרכישה מול עמידר, עקב ביטולו של הסכם המכר.

  יתר על כן, משנודע לעו"ד אגרסט כי המבקשת הודיעה על ביטול עסקת המכר במכתב מיום 13/4/10 – ניתן היה לצפות כי הוא יימנע מלבצע פעולה כל שהיא על סמך יפויי הכוח הבלתי חוזר, שכן עם ביטולו של הסכם המכר נעדר יפויי הכוח תוקף משפטי. וכל כך למה? שכן יפויי כוח הניתן להבטחת זכותו של אחר " ... אינו יוצר בדרך-כלל הוא עצמו את הזכות, אלא מהווה מכשיר לביצועה בהנחה כי הזכות קיימת באופן עצמאי ממקור חיצוני ליפויי הכוח" [ע"א 1516/95 לוי נ' חוג'אזי, נ"ה(4) 730, 745; סעיף 14 לחוק השליחות, תשכ"ה-1965].

   

  אמור מעתה: משבוטל הסכם המכר בהודעת הביטול מיום 13/9/09 (אשר נודע לו, כך לעו"ד אגרסט, רק ביום 13/4/10), ברי כי לא ניתן לעשות שימוש בייפוי הכוח הבלתי חוזר אשר נועד להגן על זכות הקונה מכוח ההסכם – אשר בוטלה.

  אף אם סבור היה עו"ד אגרסט כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר בתוקפו הוא עומד (חרף ביטולו של הסכם המכר על ידי המבקשת) – שומה היה עליו לפנות לבית המשפט המוסמך למתן הוראות בכל הקשור לשימוש בו, נוכח טענת המבקשת כי אין להסכם המכר תוקף משפטי מחייב בשל ביטולו כדין.

   

  35.מצאתי כי עו"ד פלג אף הוא פעל בשמה של המבקשת בלא סמכות עת קידם את עסקת הרכישה מעמידר, למצער מעת שנודע לו ביום 27/6/10 על ידי עו"ד שאקר דבר ביטולו של הסכם המכר (ראו: נספח ה' ו-סעיף 10 לנ/4, פסקה ב'). משנמסרה לעו"ד פלג הודעת הביטול, שומה היה עליו לחדול מכל פעולה לשם קידום עסקת המכר – על פי יפויי הכוח מיום 3/6/10 שניתן על בסיס יפויי הכוח הבלתי חוזר.

  כאמור, ביטול הסכם המכר על ידי המבקשת מביא לאיונו של יפויי הכוח הבלתי חוזר שניתן במסגרתו, שכן יפויי הכוח אינו עומד בפני עצמו, והוא כפוף לזכות אשר עליה הוא נועד להגן. בטלה הזכות – בטל יפויי הכוח.

  נכון אני להניח, כטענת עו"ד פלג בתצהירו, כי הוא סבר שהודעת הביטול לא הייתה ואף לא נבראה – זאת נוכח הכחשתם הגורפת של הקונה, א' ועו"ד אגרסט על קיומה של הודעת הביטול (סעיף 10 לנ/4). ברם אף בהנחה, כאמור, חייב היה עו"ד פלג להימנע מלפעול על פי יפויי הכוח הבלתי חוזר, ולפנות בתביעה מתאימה לבית המשפט – לאכוף על המבקשת לקיים את חיוביה בהסכם המכר כלפי הקונה.

  לא למותר יהא לציין, כי במכתב התשובה לעו"ד שאקר מיום 30/6/10 (נספח ו' לנ/4) גילה עו"ד פלג דעתו כי אין הוא רשאי לנקוט פעולות כלשהן לקידום עסקת המכר בלא הסכמת המבקשת, שכן הוא הבהיר, הבהר היטב, לעו"ד שאקר כי "במידה ותוך 2 ימים מיום קבלת מכתב זה לא אקבל הודעה ממרשתך שהיא חוזרת בה מטענותיה מרשי ייאלץ לפנות לערכאה שיפוטית" (סעיף 4 לנספח ו').

  חרף זאת, המשיך עו"ד פלג בקידום עסקת הרכישה, תוך התעלמות מוחלטת מהודעת הביטול ומסירובה המפורש של המבקשת לרכישת זכויות הבעלות בדירה מעמידר.

   

  36.לא מצאתי ממש בטענת עו"ד פלג בעדותו בבית המשפט, כאילו פעולותיו אל מול עמידר הסתכמו בבירור אצל האחרונה מה מעכב את קידום עסקת הרכישה (פרוטוקול מיום 30/3/14, עמ' 27 שורות 12-16).

  ראשית, אין ולא היה צורך לערוך בירור כלשהו על מנת לידע סיבת העיכוב בהנפקת חוזה רכישה על ידי עמידר – שכן הודע לו ברורות, על ידי עו"ד שאקר, במכתב מיום 27/6/10, כי המניעה הינה בשל התנגדותה הנחרצת של המבקשת להשלמת עסקת הרכישה (נספח ה' לנ/4).

  שנית וזה העיקר, פעולותיו של עו"ד פלג מול עמידר לא הסתכמו בקבלת מידע, כנטען. הן נועדו להשלים את עסקת הרכישה בפועל תוך שהוא נסמך על יפויי הכוח מיום 3/6/10 כמו גם על יפויי הכוח הבלתי חוזר.

  כך, על דרך משל, פנה עו"ד פלג ביום 15/9/10 באמצעות הפקס, לשרית מארי מעמידר (להלן: "שרית") לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, בצירוף יפויי הכוח הבלתי חוזר וצילום תעודת זהות של המוכרת (נספח ט'1 לנ/4); פנייה מיום 9/11/10 לשרית להשלים את רישום הדירה על שם הרוכשים, אליה צורף יפויי הכוח הנוטריוני תוך ציון העובדה כי "הגב' מ.א.  חתמה באמצעות מיופה כוחה עו"ד אגרסט" (סעיף 1 לנספח ט'2 לנ/4), ופנייה, שלישית במספר, ביום 1/12/10 לשרית, במסגרתה הוא מבהיר כי "עו"ד אגרסט אשר קיבל יפויי כוח בלתי חוזר מהגב' מ.א. וביקש ממני לחתום על המסמכים מאחר והוא מצוי במילואים ..." (נספח ט'3 לנ/4).

   

  37.העולה מהאמור והמקובץ לעיל כי עוה"ד אגרסט ופלג עשו שימוש שלא כדין בייפוי הכוח הבלתי חוזר על מנת ליצור עובדה מוגמרת כלפי המבקשת על ידי השלמת עסקת הרכישה – זאת חרף התנגדותה הנחרצת של האחרונה, אשר הובעה כבר ביום 13/9/09 עם מתן הודעת הביטול.

  הפועל היוצא מהאמור הוא כי כל הפעולות שנעשו על ידי עוה"ד אגרסט ופלג, למן יום 13/4/10, נעדרות תוקף המה ודינן להתבטל – וכך אני אומנם מורה.

   

  זכות המבקשת לסעדים המבוקשים בתובענה

  38.משבאנו לכלל מסקנה כי המבקשת ביטלה את הסכם המכר כדין עקב הפרתו היסודית – זכאית המבקשת למתן פסק דין המצהיר על ביטולו של הסכם המכר, ולמתן צו לא תעשה האוסר על המשיבים 2 ו-3 לבצע כל פעולה משפטית ו/או שימוש אחר ביפויי הכוח הבלתי חוזר, כמו גם ביפויי הכוח מיום 3/6/10.

  משבוטל הסכם המכר, זכאי הקונה להשבת מלוא הסכומים ששולמו על ידו על חשבון התמורה – העולים לסך של 208,046.89 ₪ בתוספת הצמדה וריבית חוקית מיום תשלומו בפועל, כמתחייב מהוראת סעיף 9 (א) לחוק החוזים תרופות (נספחים ב-ה לנ/4).

  הואיל והסכום האמור שולם לידי עמידר במסגרת עסקת הרכישה, שלא הושלמה – על עמידר להשיב את הסכום הנ"ל לידי הקונה (באמצעות ב"כ עו"ד פלג); לבטל את הליכי העברת הבעלות בדירה למוכרים ולהשיב את המוכרים למעמדם הקודם כדיירים מוגנים.

   

  39.עתירת המבקשת לחייב המשיבים 1-4 בתשלום הפיצויים המוסכמים נדחית, וזאת מן הטעם שבית משפט זה נעדר סמכות עניינית למתן סעד זה – אף לא אגב גררא.

  בע"א 5639/13 סגל נ' ורמז ואח' (פורסם בנבו, 14/8/14) הגדיל בית המשפט עשות (כבוד השופט י. עמית), עת הורה על " ... בטלותו של חלק פסק דין המחייב את המערערים להשיב למשיבים את הסכומים ששולמו עבור רישום זכויותיהם מחמת חוסר סמכותו של בית המשפט המחוזי לפסוק בעילה זו" (סעיף 10 לפסק הדין).

  נוכח גובהו של הפיצוי המוסכם, בענייננו (-.80,000 ₪), הסמכות למתן הסעד הכספי נתונה לבית משפט השלום.

   

  התוצאה

  40.סוף דבר, לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן –

  א.התביעה מתקבלת ברובה (למעט הסעד הכספי).

  ב.ניתן בזה פסק דין המצהיר כי הסכם המכר מיום 31/5/09 למכר הדירה (כהגדרתה בסעיף 1) בוטל כדין, ואין לו תוקף משפטי מחייב.

  כפועל יוצא אני מורה על ביטולן של הערת האזהרה ו/או המשכון (משכנתא) שנרשמו לטובת הקונה בעמידר או ברמ"י – ככול שנרשמו.

  ג.אני אוסר על המשיבים 2 ו-3 לעשות שימוש ביפויי הכוח שנמסרו להם – הבלתי חוזר מיום 31/5/09 וזה אשר ניתן לעו"ד פלג ביום 3/6/10 – בכל הקשור לביצוע פעולות משפטיות ביחס לדירה, לרבות העברת בעלות בה לרוכשים.

  ד.אני מורה למשיבה 5 – עמידר, לבטל את כל הליכי העברת הבעלות בדירה לה"ה מ' וח'  ולהשיבם למעמדם הקודם כבעלי זכויות של דיירים מוגנים בה.

  ה.אני מורה לעמידר להשיב לקונה (באמצעות ב"כ עו"ד פלג) את הסך של 208,046.89 ₪ בתוספת הצמדה וריבית חוקית מהמועד בו הוא שולם (16/3/10), ועד להשבתו בפועל לידי הקונה.

  ו.בנסיבות העניין ולנוכח העובדה שהתביעה התקבלה אך בחלקה – אין אני עושה צו להוצאות – כך שכל צד יישא בהוצאותיו.

   

  המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים – באמצעות הדור.

   

   

  ניתן היום, כ"א אדר תשע"ז, 19 במרץ 2017, בהעדר הצדדים ובאי כוחם

   

   

   

  חיים טובי, שופט