נדחתה הטענה לירידת ערך מקרקעין בשל תוכנית מתאר מקומית במתחם הר שוקף הגובל בפארק הכרמל

1. לפני מספר תביעות מאוחדות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") לקבלת פיצויים בגין פגיעה נטענת במקרקעי התובעים. בבסיס התביעה עומדת אישורה של תוכנית מתאר מקומית מס' ג/1209 גן לאומי ויער קיים - הר שוקף (להלן: "תוכנית ג/1209" או "התוכנית"), אשר משנה את ייעוד המקרקעין בשטחה  מייעוד חקלאי לייעוד של גן לאומי ויער. 

2. התובעים הם בעלי קרקעות (להלן: "המקרקעין") במתחם הר שוקף (להלן: "מתחם הר שוקף" או "המתחם"). הנתבעת היא הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה (להלן: "הוועדה"). במסגרת הסדר דיוני שהושג בין הצדדים, מונה השמאי מר אמנון נזרי (להלן: "השמאי") לחוות דעתו בשאלת הפגיעה במקרקעין במתחם הר שוקף בעקבות אישורה של התכנית.

3. אקדים ואומר כי הגעתי לכלל מסקנה שדין התביעה להידחות, שכן בחרתי לאמץ את חוות דעתו של השמאי לפיה לא נגרמה כל פגיעה בשווי מקרקעי התובעים כתוצאה מאישור התוכנית.

תאור המתחם והמצב התכנוני במקרקעין

4. מתחם הר שוקף ממוקם דרומית לבית אורן, ומתוחם בחלקו על ידי הישובים דאלית אל-כרמל ועספיא ממזרח, וכן גבול פארק הכרמל מצפון וממערב. המתחם מהווה את המשכו הגיאוגרפי של שטח פארק הכרמל, מאופיין בטופוגרפיה הררית ומיוערת בחלקה ומכיל משאבי טבע ונוף ייחודיים בעלי חשיבות אקולוגית, סביבתית והיסטורית לצד שטחים חקלאיים. המתחם נכלל במרחב תכנון גלילי ואינו נמצא בשטחה של רשות מקומית כלשהי.

5. טרם אישורה של תוכנית ג/1209, חלה על המתחם תוכנית ג/400, אשר אושרה בשנת 1963. תוכנית זו ייעדה את רובו של המתחם לשימוש חקלאי, ואת חלקו הקטן ליער. תוכנית ג/400 אפשרה שימושים שונים בקרקע, בעיקר לצרכי חקלאות, רובם בכפוף לאישורה של הוועדה המחוזית, ולא הקנתה זכויות בניה בתחומה. התוכנית התירה באזורים חקלאיים שימושים כדלקמן: הקמת מתקנים להספקת מים, חשמל ומתקני ביוב, הקמת מתקנים הקשורים להכשרת קרקע חקלאית ומשקים לגידול בעלי חיים, כולם באישורה של הוועדה המחוזית. באזורי היער התירה התוכנית הקמת מתקנים הקשורים לעבודות ייעור וכן הקמת בניינים אחרים, אף זאת באישור הוועדה המחוזית.

            על שטח המתחם חלות מספר תכניות נוספות, כגון תמ"א 35, אשר אושרה בשנת 2005, במסגרתה מוגדר המתחם כבעל רגישות נופית סביבתית גבוהה ושימור משאבי מים, ובחלקו מיועד לשמורות טבע וגנים מוצעים; תמ"א 22, במסגרתה מיועדים חלקים משטח המתחם ליער נטע אדם, ללא זכויות בניה אלא לצרכי פיתוח היער וכן למטרות נופש ותיירות בחיק הטבע; וכן חלה על המתחם תמ"מ 6, תוכנית המתאר המחוזית של מחוז חיפה אשר הופקדה בשנת 2004, המגדירה חלק מהשטח כ"שטח פתוח מוגן".

6. תוכנית ג/1209 פורסמה להפקדה בשנת 1999, אם כי לגרסת הוועדה הפרסום הסופי של ההפקדה נעשה רק בשנת 2002. לאחר הליך שמיעת התנגדויות, פורסמה למתן תוקף בעיתונות ביום 28.12.07 וברשומות ביום 20.03.08. התוכנית משנה את ייעודו של המתחם משטח חקלאי ויער לגן לאומי ויער ושטחה הכולל הוא כ- 3,242 דונם.