פסק דין
1.התובע, קבלן בניין, הגיש כנגד הנתבעת תביעה לפיצויים בשל הפרת הסכם עליו חתם על הנתבעת ביום 11.12.07, לפיתוח מגרש בקיסריה (מגרש 713 בשכונה 13 בקיסריה ) הסכם אשר צורף לתצהירו של התובע (להלן :"ההסכם").
2.בהתאם להסכם היה על התובע להוציא היתר עד ליום 11.12.08 ולסיים את עבודות הבנייה עד ליום 11.12.10.
3.לטענת התובע מדובר בחוזה אחיד כאשר על פי סעיף 27 בו רשאית הנתבעת לבטל את ההסכם במקרים המנויים בסעיף 27 כאשר סעיף 27ג' קובע פיצוי מוסכם בסך 5,000 דולר במידה ויפר את ההסכם הפרה יסודית.
4.על פי סעיף 27 (א) (1) אי קבלת היתר בנייה על ידי הבונים בתוך 12 חודשים, תיכלל בסעיף זה. לטענת התובע הוא ביצע את כל המוטל עליו על פי ההסכם, דהיינו בתוך חודשיים גייס אדריכל, מודד, מהנדס קונסטרוקציה וכן יועצי חשמל ואינסטלציה וכן ביצע בדיקות קרקע והגיש תוכנית בנייה לאישור כבר בחודש אפריל 08.
5.לעומת זאת מטעם הנתבעת פעל מטפל ברישוי שלטענת התובע פעל בשרירות לב ובסופו של דבר קנס את התובע בסך של 5,000 דולר בגין מחדל שהוא מחדל של הנתבעת ולא של התובע. בנוסף, לתובע טענות רבות כנגד הנתבעת בנוגע לעיכוב העברת תוכנית הבנייה לאישור המועצה האזורית חוף הכרמל וכך נמנע ממנו לקבל היתר בנייה עד ליום 11.12.08.
6.בחודש אוקטובר 2009, קיבל התובע אישור תוכנית בנייה כאשר היה עליו לשלם אגרת בנייה בסך 12,192 ₪ בשל סיבות שהתובע מכנה אותם פרטיות לא שילם את האגרה במועד, וכאשר ביקש לשלם את זה באיחור , הודיע לו הוועדה המקומית כי לא תקבל את התשלום ולא תוציא היתר בנייה ואזי ב - 29.7.10 פנה התובע בכתב למועצה האזורית בבקשה כיצד לנהוג כדי לקבל היתר בנייה. כאשר ביום 7.3.11 שלחה החברה לפיתוח קיסריה מכתב ובו החלטה לחייבו בפיצוי המוסכם בסך 5,000 דולר.
7.לטענת התובע החלטה הנ"ל נעשתה בחוסר תום לא וללא הצדק כדין או על פי ההסכם. בלית ברירה ועל מנת ולקדם את הבנייה נאלץ התובע ביום 1.5.11 לחתום על תוספת להסכם הפיתוח ובסעיף 5 להסכם הכפילה את הפיצוי המוסכם מסכום של 5,000 דולר לסכום של 10,000 דולר. התובע טען כי מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד ובנוסף כי דין הפיצוי המוסכם להתבטל מכיון שלא נגרם לתובעת כל נזק. התובע נשא בסכום 19,691 ₪ והוא דורש השבה של הסכום.
8.הנתבעת כפרה בכל טענות התובע וטענה כי מדובר בתביעה חסרת בסיס. לטענתה היא גילתה אורח רוח כלפי התובע ודרשה את הפיצוי המוסכם מכיון שהתובע לא קיים התחייבותו להוציא היתר בנייה תוך 12 חודשים והיתר כזה לא הומצא גם בתום תקופת הרישיון דהיינו 36 חודשים ממועד החתימה וממילא לא הושלמה בניית הבית בתוך המועדים הקבועים בהסכם.
9.עוד טענה הנתבעת כי היא חברה פרטית ואין בסמכותה ליתן היתר בנייה, סמכות זו היא לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הגשת התוכניות לנתבע נובעת מן ההסכם בין הצדדים וכל מה שעושה הנתבעת היא למעשה לייעץ בנוגע לתוכניות וזאת לאור ניסיונה מול הרשויות.
הנתבעת הכחישה את טענות התובע כי היא עכבה את הגשת התוכניות למועצה האיזורית לטענתה היא הגיבה לפגמים לליקוים שבתוכניות בתוך שבועיים ממועד הגשתם ואילו התובע התעכב שלושה חודשים בהגשת תוכנית מתוקנת. כאשר על פי ההסכם היה עליו לעשות כן תוך 45 יום ממועד הגשתה.
10.הנתבעת מפנה לכך כי אישרה את התוכנית המתוקנת שבועיים לאחר שהתקבלה אצלה. (סעיפים 10-14 בתצהירו של מר בורנשטיין נספחים 3-5). יתרה מזאת, אין כל התייחסות בסיכומי התובע לפרק הזמן הארוך שבין מועדי העברת התוכנית המאושרת לדיון בפני הוועדה המקומית ביום 12.10.08 לבין קבלת השובר לאגרת הבנייה מיום 10.9.09 ותשלומה. מדובר בפעולות שהם באחריות התובע ומשלא נתן להם הסבר אין לו אלא להלין על עצמו.
יתרה מכך טענה הנתבעת, התובע לא שילם את האגרה במשך כשנה לאחר שקיבלה וכך עיכב למעשה את מתן ההיתר. למעשה ההחלטה ליתן היתר נחשבה בטלה בתום שנה ממועד ההודעה אם במשך תקופה זו לא הומצא ההיתר. מכיוון שהתובע לא שילם את האגרה למעלה משנה, התבטל האישור לקבלת ההיתר. זאת ועוד, התובע במקום לאשרר את התוכנית שכבר אושרה, דבר שהיה חוסך זמן, בחר להגיש תוכנית חדשה ושונה לגמרי. החלפת התוכנית מלמדת כי העיכוב בהליכי הוצאת ההיתר היה מכוון מצד התובע. היתר הבנייה לגבי התוכנית החדשה ניתן ביום 23.10.11 דהיינו כארבע שנים ממועד החתימה.
11.הנתבעת כופרת בכך כי מדובר בחוזה אחיד ועצם העובדה כי ניתן לכל מי שמתקשר איתה ניתן לנהל מו"מ באשר תוכן הסכם הפיתוח (סעיף 5-6 לתצהירה של גב' עזימי אין לראות בהסכם הפיתוח חוזה אחיד. מכל מקום, התובע לא הוכיח כי פיצוי מוסכם בסך של 5,000 דולר שנחתם בהסכם הוא תנאי מקפח. לטענתה, מכיוון שהמגרש מצוי בלב שכונת מגורים יוקרתית לוח הזמנים נועד להבטחת השלמת בנייה בפרק זמן שיאפשר איכות חיים טובה לשאר תושבי השכונה, ימנע מטרד של אתר בנייה המפריע לשכנים ומזיק לתדמית השכונה ועלול להפריע לשווק מגרשים אחרים וכן התמשכות הבנייה גורמת לנתבעת הוצאות בגין תוספות תשומות כוח אדם הנעוץ בסיוע מעקב, התראות טיפול בתוכניות , תלונות שכנים וכדומה כאשר שווי המגרש נכון למועד החתימה על ההסכם עמד על למעלה מחצי מיליון דולר, סכום הפיצוי המוסכם בסך 5,000 דולר אינו מגיע ל אחוז אחד משווי העסקה לכן הוא זניח וסביר בנסיבות. וכל זאת ללא קשר לעלות הבנייה עצמה העומדת על מאות אלפי דולרים. לכן, כך טענה, סעיף הפיצוי מגלם הגנה על אינטרסים ראויים של הנתבעת ושל הציבור שהוא דיירי השכונה ואין מדובר ביתרון בלתי הוגן לנתבעת או בקיפוחו של התובע.
באשר לטענה כי לא נגרם לה נזק טוענת הנתבעת כי מדובר בפיצוי מוסכם שאין חובה להוכיח את הנזק. מכל מקום, כפי שפורט לעיל לנתבעת כי נגרם נזק כאמור לעיל ולפיכך יש לדחות את התביעה.
12.הצדדים הסכימו כי יינתן פסק דין עפ"י סעיף 79א' לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984 וזאת לאחר הגשת הסיכומים והמסמכים מטעם כל אחד מהם.
13.באשר למסגרת הנורמטיבית בכוונתי להפנות לע"א 1639/97 אגיאפוליס נ' הקסטודיה אינטרנציונלה דה טרה סנטה, פ"ד נג (1) 337 (להלן: "הלכת אגיאפוליס"), בעניין הפסיקה על דרך הפשרה, (לפי סעיף 79 א' (א) לחוק בתי המשפט, בו עלתה השאלה האם בית המשפט שהוסמך ע"י הצדדים ליתן פסק דין בפשרה רשאי לפסוק על פי הדין המהותי או שאפשרות זו נשללת והוא חייב בכל מקרה לפסוק משהו כפשרה בין עמדות הצדדים. שאלה נוספת שעלתה והיא האם בית המשפט יכול במסגרת פסק דין על דרך הפשרה לקבל את התביעה במלואה או לדחותה.
לפני הלכת אגיאופוליס פורש המונח "פשרה" באופן מאוזן, שלא יכריע את הדין באותה סוגיה שבמחלוקת, אלא דובר במציאת דרך ביניים, מעין "שביל זהב" ולא על-פי דקדוקי הדיינים. פשרה נתפרשה שציפיות הצדדים אף הן כוללות ויתורים מסוימים תמורת קבלת חלק ממה שהתבקש מלכתחילה. כך התבטא כב' השופט אריאל בת"א (חי') 707/90 בן אבו נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, דינים מחוזי כו(6) 685):
"המילים 'בדרך פשרה' – באות, כך אני סבור, לאפשר לבית-המשפט לקבוע את התוצאה הסופית, תוך כדי איזון חישובים שונים לכאן או לכאן וכדי להעריך את אותם החישובים לא "קוצו של יוד", אלא בסטייה לכאן או לכאן כדי לעגל את הדברים ולהגיע לתוצאה הנכונה והצודקת ביותר הנראית לו כפתרון הולם בנסיבות המקרה... הקביעה תעשה תוך כדי הערכת הסיכויים והסיכונים..."
ודוגמא נוספת שבה בדומה חשב גם כב' השופט לרון בת"א (ב"ש) 187/93 פרץ נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בארץ ישראל, דינים מחוזי, כרך כו(3) 977 )