נחל ת אמיר נ' הועדה המקומית ואח'

פסק דין

תכלית העתירה היא להצהיר שתוכנית בניין עיר רג/1500א בטלה. העתירה מעוררת שלוש שאלות: א) היקפה של החובה ליידע בעלי זכויות במקרקעין בדבר התקנה של תוכנית איחוד וחלוקה המשפיעה על זכויותיהם; ב) היחס בין "תשלומי איזון" לבין הקצאת "זכויות בקרקע" בהקשר לתוכנית איחוד וחלוקה כפויה; ג) בין בטלות תוכנית לבין בטלות יחסית.

הנסיבות

העותרת היא בעלים רשום של 30/100 חלקים בחלקה 312 בגוש 6108 ברמת גן והבעלים הרשום של 30/100 בחלקה 315 בגוש האמור (להלן: "חלקות 312 ו-315" או "חלקי חלקות העותרת"). החלקות הללו מצויות בתחום השיפוט של רמת גן. במשך השנים הותקנו 4 תוכניות בניין עיר המתייחסות בין היתר אליהן. כתוצאה מהפקעות שונות נשארו בידי הבעלים שטחים רשומים של 18 מ"ר (חלקה 312) ו-184 מ"ר (חלקה 315). זכויות העותרת הן בשיעור של 30/100 מן השטחים הרשומים הללו.

תב"ע רג/במ/4/1001/7 שקיבלה תוקף ביום 21.10.93 כוללת בין היתר, תוכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה. בתוכנית זו נקבעו חלקות 312 ו-315 כמיועדות ל"אזור מגרש מיוחד" הכולל שימושים מסחריים שונים (להלן: "תוכנית המגרש המיוחד").

תב"ע רג/מק/3/1251 קיבלה תוקף ביום 10.2.05 וכלולה בה תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים. תוכנית זו צרפה אליה מגרש מתוכנית אחרת וביחד עם תוכנית המגרש המיוחד חילקה את השטח לשני מגרשים - מגרש מספר 100 ומגרש מס' 200. חלקי חלקות 312 ו-315 הוכללו בתוכנית במגרש 200 (להלן: "תוכנית מגרש 100 ו-200").

תב"ע רג/1500 קיבלה תוקף ב-2.8.06. תוכנית זו שהיא תוכנית איחוד וחלוקה הגדירה בתוכה מגרש E שהוקצה בתחילה ל"מכללת שנקר". חלקי חלקות 312, 315 כלולות בתחום המגרש. במהלך התקנת התוכנית החליטה וועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית להוציא את מגרש E מגבולות התוכנית ולהכין תוכנית נפרדת שתחול על המגרש ובה תגיע לכדי מימוש מדיניות של "העצמת זכויות בנייה עד כ-700% משטח המגרש נטו" הנוגעת ל"גדת האיילון בבורסה רמת גן". בתוכנית זו כלול שטח מתוך מגרש 200. לשטח זה הוקצו בתוכנית זכויות בניה (להלן: "תוכנית 1500").

תוכנית רג/1500א קיבלה תוקף ביום 24.7.08. זו תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה המאחדת למגרש חדש שסומן C חלק ממגרש 200 עם מגרש 100. לתוכנית צורפה טבלת איזון והקצאה שנערכה ע"י שמאי. בטבלת האיזון מצוינות הזכויות שהיו מוקנות לבעלים 100 ו-200 ב"מצב הנכנס" ואת חלקם בזכויות במגרש C ב"מצב היוצא" או תשלומי האיזון המגיעים להם. לעותרת נקבעה זכות לקבלת תשלומי איזון (1,500$) בלבד (להלן: "תוכנית 1500א").

מ"גלגולי" התוכניות הללו עולה לכאורה שחלקות העותרים הוכללו ב"מצב החדש" של תוכנית 1500א. העותרת טוענת שדבר קיומה של תוכנית 1500 נודע לה באופן מקרי ביום 14.6.09 ולפי שסברה שנתקפחו זכויותיה הגישה ביום 9.8.09 את העתירה דנן.

טענות העותרת

טענות העותרת נחלקות לשניים: טענה שנתקפחו זכויות העותרת להתנגדות לתוכניות איחוד וחלוקה וטענה לאי חוקיותה של ההחלטה להקנות לעותרת "תשלומי איזון" במקום להקצות לה זכויות במקרקעין.

קיפוח זכויות בשל אי הודעה מוקדמת

העותרת טוענת שפרט לתוכנית 1500 לא הייתה לה ידיעה מוקדמת בעניין תהליך ההתקנה של שאר התוכניות המוזכרות לעיל ובמיוחד תוכנית 1500א שלשם ביטולה מכוונת העתירה דנן.

דבר ההפקדה של התוכניות הללו, שחלקן כאמור, הן תוכניות איחוד וחלוקה שלא בהסכמה, נודע לעותרת שנים לאחר מעשה. לכן לא הייתה לה הזדמנות להתנגד לטבלאות האיזון וההקצאה ולהשיג על קיפוח זכויותיה במסגרת טבלאות אלו.

לעניין תוכנית מסוג תוכנית איחוד וחלוקה מצויות תקנות בדבר תוכנית לחלוקה חדשה או לאיחוד מגרשים תשי"ט – 1959 (להלן: "תקנות איחוד וחלוקה") ובהן חובת מסירת הודעה לבעלי מגרשים:

הוועדה המקומית תודיע על הגשת התוכנית [תוכנית איחוד וחלוקה] במכתב רשום לבעלי המגרשים שמענם ידוע ותצרף לה טופס בנוסח שנקבע בתוספת... (תקנה 7).

בהודעות לפי תקנות 6 ו-7 יפורט מספר הגוש והחלקה של כל מגרש שעליו חלה התוכנית (תקנה 8).

העתק מכל הודעה כאמור בתקנות 6 ו-7 ישלח על ידי הוועדה המקומית לוועדה המחוזית (תקנה 9).

תכלית התקנות היא לקבל מבעלי הזכויות במגרשים בתחום התוכנית עמדה בדבר הסכמה או אי הסכמה לתוכנית האיחוד והחלוקה המוצעת (ע"א 955/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' עמותת תלמוד תורה והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים). מימוש חובת ההודעה הזאת עשוי להביא לידיעת בעלי המגרשים את דבר הפקדת התוכנית וממילא מאפשר להם לממש את זכותם להתנגד להקצאת הזכויות בתוכנית.

אין צורך לפרט את הטענות השונות לקיפוח זכויות שהתרחש לטענת העותרת בעת התקנתן של תוכנית המגרש המיוחד, תוכנית מגרש 100 ו-200 ותוכנית 1500. אציין את הקיפוח לכאורה הנטען ביחס לתוכנית 1500א שכן העתירה תוחמת עצמה לביטול הוראות תוכנית אחרונה זו בלבד.