סיווג שטחי חניה מקורים המושכרים לדיירי מבנה עסקי לצרכי ארנונה

השופטת ע' ארבל:

1.        זוהי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כב' השופטים י' גרוס, א' קובו ומ' רובינשטיין) בע"א 2600/00 מיום 13.11.02, לפיו התקבל ערעורה של המשיבה על פסק דינו של כב' הרשם ורדי בבית משפט השלום בתל-אביב בה"פ 176998/99 מיום 6.6.00. החלטנו לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה.

2.        השאלה העומדת במרכזה של בקשת רשות הערעור הינה סיווגם של שטחי החניה של המבקשים, המסופחים למבנה עסקי המצוי בהרצליה פיתוח- האם יש להחיל עליהם את הסיווג לצרכי ארנונה של חניונים, דבר שיגרור הנחה משמעותית בארנונה שתוטל עליהם, או שיש לסווגם כ"שטח שרות בבניין שאינו למגורים", סיווג אשר יגרור את חיובם באותו תעריף ארנונה החל על השטח העיקרי (על-פי סעיף 8 במבוא לצווי הארנונה של עירית הרצליה לשנת 1999).

עיקרי העובדות

3.        המבקשים הם בעלי בניין בהרצליה פיתוח (להלן: הבניין). בשטח המרתף של הבניין מצויים שטחי חניה של כ- 3,700 מ"ר (להלן: שטחי החניה). שטחי החניה כוללים 109 מקומות חניה מסומנים, מרביתם מושכרים בשכירות חודשית לדיירי הבניין השונים תמורת 95$ לחודש (כ-18 ש"ח ליום על-פי חישוב של 22 ימי עבודה בחודש), ו- 15 מקומות ריקים וללא שימוש. המבקשים מחויבים בארנונה כללית בגין שטחי החניה החל מחודש מרס 1999. תעריף הארנונה המוטל עליהם זהה לתעריף המוטל על הבניין, דהיינו תעריף מבני תעשיה.

           המבקשים פנו לבית המשפט וטענו כי חיובם בארנונה החל משנת 1999 נעשה שלא כדין בשל שני שינויים מהותיים ובלתי חוקיים שביצעה עירית הרצליה בצווי הארנונה:

           א. החל משנת הכספים 1988/1987 שונה הצו כך ששטח "שרות" בבניין שאינו למגורים יחויב בארנונה כללית יחד עם השטח העיקרי באותו בניין ולפי אותו תעריף שחל על השטח העיקרי (סעיף 8 במבוא).

           ב. החל משנת 1998 צומצמה בצווים תחולת סיווג "חניון בתשלום", באופן שיחול רק לגבי חניון "הפתוח לציבור הרחב".

4.        בצו הארנונה של עירית הרצליה לשנת 1999 נקבע כדלהלן:

"חניונים - חניון מקורה הפתוח לציבור הרחב אשר החניה בו נעשית תמורת תשלום - 29.85 ש"ח למ"ר.

חניון שאינו מקורה הפתוח לציבור הרחב, אשר החניה בו נעשית תמורת תשלום - 29.89 ש"ח למ"ר.

כל חניון, בין מקורה ובין שאינו מקורה, שמתקיימים לגביו התנאים הבאים: 1. פתוח לציבור הרחב כל ימות השבוע או בכל ימות השבוע למעט שבת 2. החניה בו נעשית חינם שלא תמורת תשלום, פטור".

           מכיוון ששטחי החניה אינם פתוחים לציבור הרחב נאלצו המבקשים לשלם, כאמור, תעריף מבני תעשייה (91.43 ש"ח למ"ר) בהתאם לסעיף 8 בפרק המבוא לצו הארנונה לשנת 99'. יצוין כי בפועל הופחת תעריף זה, החל משנת 2000, לתעריף כפול מזה של חניון עסקי, במסגרת סיווג חדש שיצרה המשיבה לשטחי חניה שאינם פתוחים  לציבור הרחב (ראו הגדרה מלאה בצו הארנונה של עירית הרצליה לשנת 2000, סעיף 11.4).

פסק דינו של בית משפט השלום

5.        בית המשפט דחה (במסגרת בקשה שהגישה המשיבה למחיקה ו/או דחייה על הסף של התובענה) את טענות השיהוי והסמכות שהעלתה המשיבה, וקבע כי מכיוון שעיקר הטיעון של המבקשים מתמקד באי חוקיות סיווג הנכס, בניגוד לחוקי ההקפאה ותקנות ההסדרים במשק המדינה, יש סמכות לבית המשפט לדון בעניין.

           בית המשפט סבר כי השינוי שנעשה בצווים לעניין החניון הפתוח לציבור הרחב הינו פסול ומנוגד לחוקי ההקפאה ולכן הוא בטל. לפיכך פירש בית המשפט את המילה "חניון" כמקום המשמש העמדת מכוניות לחנייה ותו לא. בית המשפט ראה בהפחתת התעריפים על ידי המשיבה כהתנהגות שיש בה להצביע על כך כי המשיבה עצמה הרגישה שישנו חוסר סבירות בהחלטתה. בית המשפט קבע כי רשות מקומית אינה יכולה לקבוע קריטריונים חדשים לחישוב ארנונה לגבי נכס קיים, באופן שיביאו לכך שסכום הארנונה יגדל מעבר להעלאה המותרת על-פי חוקי ההקפאה. "ההבהרה" שנתנה העיריה בצוויה לעניין הגדרת חניון היא למעשה שינוי מהותי.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

6.        בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור שהגישה המשיבה בתיק שבפנינו. בית המשפט קבע אמנם שאין לקבל את טענת השיהוי שהעלתה המשיבה, אך ניתן היה לדחות את התביעה על הסף כבר מהנימוק של חוסר סמכות. בית המשפט קבע כי היה על המבקשים לפנות בדרך של השגה למנהל הארנונה ובמידת הצורך לערור לוועדת ערר ולאחר מכן לערער בפני בית המשפט המנהלי.

           אף לגופו של עניין קבע בית המשפט המחוזי כי הדין הוא עם המשיבה, שכן חניון במהותו נועד לשמש לחניה זמנית ומתחלפת, בעוד ששטחי החניה נשואי המחלוקת משמשים באופן קבוע את דיירי הבניין בלבד אשר שכרו את מקומות החניה יחד עם עסקיהם. מקומות החניה הם חלק בלתי נפרד מהנכס. כן ציין בית המשפט כי נכס יסווג על-פי תכליתו העיקרית, ובמקרה הנידון שטחי החניה הם "כלי שרת" של הבניין. בנוסף, פירש בית המשפט את דרישת התשלום בהגדרה כתשלום חד פעמי עבור הזכות להשתמש בשטח לצורכי חניה זמנית ומזדמנת. מכיוון שבענייננו מדובר בתשלום שכירות חודשי שהוא מעין תשלום עבור זכות חזקה מסוימת, רצופה ונמשכת, ייחודית ובלעדית למחזיק ספציפי בלבד, ההגדרה לא חלה על שטחי חניה אלו. לבסוף ציין בית משפט המחוזי כי אין לזקוף לחובת המשיבה את הפחתת תשלום הארנונה למבקשים.