ספוז`ניקוב נ' חברה לניהול בית כלל בע"מ

פסק דין

א.כללי

לפני תביעה כספית ע"ס 66,442 ש"ח, שהגיש התובע, לארי ספוז'ניקוב (להלן: "התובע") השוכר נכס בבניין בת"א הידוע כ'בית כלל' (להלן: "בית כלל" או "הבניין"), כנגד החברה לניהול בית כלל בע"מ (להלן: "הנתבעת" או "חברת הניהול"). המחלוקת בין הצדדים נסבה, בעיקרה, סביב שאלת עמידתה של הנתבעת בחובותיה למתן שירותי ניהול ואחזקה כמתחייב מהסכם הניהול בין הצדדים.

מטעם התביעה העיד התובע עצמו, ומטעם הנתבעת העיד מר חיים רפפורט (להלן: "רפפורט"), ששימש כמנהל בית כלל מטעם הנתבעת בין השנים 2006-2008.

ההדגשות בציטוטים לאורך פסק הדין – הוספו.

ב.רקע עובדתי

התובע, רופא שיניים במקצועו, התקשר ביום 31.1.2000 בהסכם שכירות (נספח א' לתצהירו), עם חברת פייג'קול בע"מ, שהינה הבעלים של חנויות בקומת הקרקע בבית כלל בתל-אביב, וזאת, למטרת ניהול מרפאת שיניים בנכס השכור (להלן: "הסכם השכירות").

להלן סעיפים מרכזיים בהסכם השכירות הנוגעים לעניינינו:

בסע' 4 ב' להסכם השכירות, הצהיר השוכר כי בדק את הבניין ואת המושכר ומצא אותם מתאימים לצרכיו ומטרותיו.

בסע' 7 להסכם השכירות הובהר לתובע כי בית כלל מנוהל על ידי חברת ניהול וכי התובע התחייב במעמד החתימה על הסכם השכירות לחתום על חוזה עם חברת הניהול.

בסע' 12.1 ה' להסכם השכירות התחייב השוכר שלא לתלות שלטים על הקיר החיצוני של בית כלל מבלי לקבל הסכמה מהמשכיר או מחברת הניהול וכן המשכיר או חברת הניהול רשאים להתנות מתן הסכמתם לפי כללים שיקבעו על ידם.

בהמשך להתקשרותו בהסכם השכירות, התקשר התובע ביום 1.3.2000 בהסכם ניהול עם חברת הניהול של הבניין, היא הנתבעת (נספח ב' לתצהיר התובע, להלן: "הסכם הניהול").

להלן סעיפים מרכזיים בהסכם הניהול, הרלבנטיים לענייננו:

במבוא להסכם מצוין, כי התובע שכר חנות בשטח של 106.57 מ"ר, בקומת הקרקע של המבנה.

כן כולל המבוא להסכם הניהול פירוט של המתקנים בבניין, בכללם, מיזוג אוויר, מעליות, דרגנועים, חשמל וכו'. השירותים הניתנים על ידי חברת הניהול תוארו כך: "הפעלה, תקון ואחזקת המתקנים וכן ניקיון, פרסום משותף, אחזקה ושמירה על כל השטחים באגף המסחרי."

בגדר המבוא להסכם, התחייבה חברת הניהול אף להחזיק משרד באגף המסחרי, אשר יופעל במשך שמונה שעות ביום, וכן לארגן, להקים ולהעסיק מנגנון מומחים ועובדים טכניים לשם ביצוע השירותים באגף המסחרי.

תחת פרק "התחייבות השוכר" בחלק שני להסכם הניהול, בסע' א' בחלק זה, נקבע:

"חברת הנהול תוציא את הוצאות הנהול ובצוע השרותים באגף המסחרי באופן כללי וזאת על חשבונם של המחזיקים וההוצאות שחברת הניהול תוציא יהיו משני סוגים:

(1) הוצאות הנוגעות לנהול ובצוע השרותים באגף המסחרי על בסיס מפתח שיוכן על ידי חברת הנהול ויאושר על ידי רואה החשבון שלה.

(2) ....".