עיריית חיפה נ' נאות כיפת הזהב בע"מ

פסק דין

מבוא

האם קיימת סמכות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לדרוש מיזם פרטי, המגיש בקשה לאישור תוכנית, להפקיד כתב התחייבות לשיפוי בגין תביעות שתוגשנה בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965? זו השאלה הטעונה הכרעה בתיק זה.

רקע

הנתבעת הינה חברה המפעילה בית אבות סיעודי בנכס הבנוי על מקרקעין, הידועים כחלקה 59 בגוש 10916. מדובר בבניין בן 5 קומות ובו כ- 100 חדרי מגורים המאפשרים מתן מענה סיעודי ל- 360 קשישים לערך (להלן: הבניין). התובעת הינה הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה (להלן: התובעת; או - הועדה המקומית).

בשנת 2003 הגישה הנתבעת לתובעת תוכנית לשינוי תכנית מתאר נקודתית (חפ/1025י), המתייחסת להרחבת בית האבות. התוכנית כללה תוספת שתי קומות לבית האבות הקיים, הגדלת זכויות בנייה והסדרת החנייה לצורך ההרחבה (להלן: התוכנית).

בעקבות הגשת התוכנית נדרשה הנתבעת ליתן כתב שיפוי לועדה המקומית בו תתחייב לשפות אותה בגין תביעות שיוגשו, אם יוגשו, בשל פגיעה מהתוכנית. מדובר בתביעות המוגשות לפי סעיף 197 לחוק התכנון ובנייה, התשכ"ט – 1965 (להלן: החוק) על ידי בעלי זכויות במקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו והרואים עצמם כמי שנפגעו על ידי התוכנית.

הנתבעת חתמה על שני כתבי שיפוי במועדים שונים: הראשון ביום 19.5.03; והשני ביום 14.8.03. במסגרת כתבי השיפוי התחייבה הנתבעת כדלקמן:

"2.א בכל מקרה שתוגש לועדה המקומית תביעה של בעלים או של בעלי זכויות אחרות במקרקעין עקב פגיעה בגין התכנית החדשה, והועדה המקומית או ועדת הערר או שמאי מכריע או בית המשפט או הועדה המחוזית יקבעו פיצויים בגין הפגיעה, מתחייבים אנו לשלם לועדה המקומית, מיד לפי דרישה, את מלוא הסכומים אשר נקבעו.

. . .

7. למען הסר ספק, אנו מצהירים כי כל סכומי הפיצויים אשר נשלם או שנחוייב לשלם לא יופחתו מסכומי היטל ההשבחה בגין "התוכנית החדשה".

הועדה המקומית דחתה את כל ההתנגדויות שהוגשו ואישרה את התוכנית. לאחר אישור התוכנית הגישה הנתבעת בקשה להיתר בנייה לצורך הרחבת בית האבות בהתאם לתוכנית. בשל היתר הבנייה שילמה הנתבעת לתובעת בשנת 2006 היטל השבחה בסך של 1,800,000 ₪.

במהלך שנת 2006 הגישו בעלי מקרקעין הגובלים בתוכנית תביעות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק. התביעות נדחו ובעלי המקרקעין הגישו ערר לועדת הערר המחוזית על החלטת התובעת לדחות את תביעותיהם. ועדת הערר, בהחלטתה מיום 7.4.11, חייבה את התובעת לשלם לבעלי המקרקעין הגובלים פיצויים בגובה 377,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה, ריבית והוצאות. הנתבעת הייתה צד להליכים שהתנהלו בפני ועדת הערר ולמעשה היא זו שניהלה את ההליכים בפני וועדת הערר מטעמה של הועדה המקומית.

התובעת, בהסתמך על כתבי השיפוי, פנתה לנתבעת בדרישה לתשלום סכום הפיצויים שנפסקו. הנתבעת סירבה לשלם ולכן התובעת נאלצה לשאת בתשלום והגישה את התביעה שפנינו.

הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית ובהסכמתם לא נחקרו המצהירים. עוד הסכימו הצדדים כי יינתן פסק דין על יסוד מסמכי התיק.

עיקר טענות התובעת

התובעת הפנתה לכתבי השיפוי עליהם חתמה הנתבעת. מדובר בכתבי שיפוי שנחתמו לאחר שהנתבעת לוותה בייעוץ משפטי. זאת ועוד, לאחר שהוגשו תביעות הפיצויים הנתבעת ניהלה באמצעות עורך דין מטעמה את ההגנה ואף את ההליכים בפני ועדת הערר המחוזית בשלושה עררים (257/06, 6/09 ו- 18/09).

במשך 8 שנים הנתבעת לא טרחה להעלות כל התנגדות או טרוניה נגד כתבי השיפוי.

לפיכך אין להרשות לנתבעת להישמע בטענת כפייה והטעייה והיא מנועה מלהעלות טענות כלשהן כנגדם. בהקשר זה טענה התובעת, כי על הנתבעת חלה חובת תום הלב בקיום הסכמי השיפוי .

לעניין טענת הנתבעת בדבר אי חוקיות הסכמי השיפוי, הרי שהתובעת הפנתה לפסיקת בית המשפט העליון בה הוכרה חוקיות הסכמים בין ועדה מקומית לבין יזם, לפיהם התחייב היזם בתשלום הפיצויים בגין פגיעות העלולות להיגרם כתוצאה מתוכנית באמצעותה מבקש היזם להפיק רווחים.