עמותת בעלי יחידות טיים שרינג בטבריה קלאב הוטל נ' קלאב הוטלס אינטרנשיונל (א. ק. ה.) בע"מ ואח'

פסק דין

התובענה:

תובענה בדרך של המרצת פתיחה בגדרה עותרת המבקשת – עמותת בעלי יחידות טיים שרינג בטבריה קלאב הוטל (להלן: "העמותה"), , ליתן פסק דין הצהרתי לעניין חובתה של המשיבה 1, חברת קלאב הוטלס אינטרנשיונל (א.ק.ה) בע"מ (להלן: "קלאב הוטלס"), לפעול בהתאם להסכמים שנכרתו ביניהם בכל הקשור והנוגע לקביעת דמי האחזקה השנתיים, אותם יידרשו לשלם חברי העמותה, בעלי היחידות במלון "טבריה קלאב הוטל", בגין השנים 2011, 2012 ואילך.

בנוסף לסעד ההצהרתי דלעיל, מבוקשים צווי עשה כדלקמן:

העמדת דוחותיהם הכספיים של המשיבות 2 ו-3 לבדיקת רואה חשבון, שימונה בהסכמת העמותה, על מנת שיפיק מתוכנם, דו"ח ביקורת שיאפשר ל"חלץ" את הוצאות האחזקה הרלוונטיות לשנים 2011-2012 ולגזור את חלקם היחסי של חברי העמותה בהוצאות האחזקה;

להורות ולקבוע כי בהתאם להסכמי הרכישה, כלל בעלי הזכויות במלון טבריה (חברי העמותה וקלאב הוטלס) מחויבים לשאת בהוצאות האחזקה השנתיות של המלון, כל צד לפי חלקו היחסי, תוך שהרווחים המופקים מן השימוש המסחרי בחלקים השונים של המלון יוכרו במלואם וישמשו להפחתת עלויות האחזקה;

למנות, על פי הסכם הרכישה, רואה חשבון מפקח מומחה שתפקידו יהיה לפקח על כלל הוצאותיה של משיבה 2 (חברת הניהול/פיקוח) ומשיבה 3 (חברת ההפעלה), וזאת במתכונת בדיקה של רואה חשבון "חקירתי";

לצוות על מינוי כונס נכסים מפעיל שתפקידו הפעלת כלל יחידות המלון המצוי בבעלות משותפת של העמותה וקלאב הוטלס, תוך נטילת סמכויות המשיבה 2, וזאת עד להשלמת הפעולות החקירתיות המבוקשות ואכיפת ביצוען המלא של הוראות הסכמי הרכישה.

עיקרי העובדות

המלון נשוא ההליך הוקם במחצית הראשונה של שנות ה-80 של המאה הקודמת, על ידי חברת טבריה קלאב הוטל בע"מ (להלן: "טבריה קלאב הוטל"), אשר מכרה בו כ- 7000 יחידות נופש בשיטת "הטיים שרינג" והפעילה חלק מן המלון במתכונת זו. חלקו האחר של המלון מופעל ע"י הבעלים, קלאב הוטלס, על בסיס מלונאי. שיטת ה"טיים שרינג" מקנה לרוכשים זכות שימוש ביחידות הנופש לפרק זמן קצוב בשנה, למשך מספר קבוע של שנים, זאת בתמורה לתשלום ראשוני וחד פעמי וכן תשלום שנתי, עבור דמי אחזקה שנתיים.

תקופה קצרה לאחר הפעלת המלון, נקלעה טבריה קלאב הוטל לקשיים כלכליים כבדים, בעקבותיהם התנהלו נגדה, בשנת 1985, הליכי כינוס ופירוק.

על רקע הקשיים האמורים, ביום 16.2.1986, הוקמה העמותה, כגוף המאגד את רוכשי זכות השימוש ביחידות הנופש (להלן: "בעלי היחידות", "חברי העמותה"), מתוך מטרה להגן על זכויות הרוכשים ולייצגם. במסגרת זו, הייתה העמותה מעורבת במגעים שנוהלו על ידי כונסי הנכסים והמנהל המיוחד של טבריה קלאב הוטל, לשם רכישת המלון.

ביום 23.11.1986, נכרת הסכם בין קלאב הוטלס לבין כונסי הנכסים של טבריה קלאב הוטל, למכירת המלון שתנאיו כוללים גם את הסדרת זכויות בעלי היחידות (נספח ב' לתובענה - להלן "הסכם המכירה"). ההסכם אושר ע"י בית המשפט של הפירוק ביום 8/12/86.

בסעיף 7 להסכם הנ"ל, התחייבה קלאב הוטלס לחתום עם חברי העמותה שיהיו מעוניינים בכך, ואשר יעמדו בתנאים שקבע המנהל המיוחד, על הסכמים המעניקים להם את הזכויות והחובות המפורטים בנספח ה' להסכם הרכישה, שהיה מקובל גם על העמותה (נספח א' לתובענה – להלן "נספח ה'").

סעיף 10 לנספח ה', קובע כי החוזים המקוריים עליהם חתמו בעלי היחידות עם טבריה קלאב הוטל, יעמדו בתוקפם בנוסחם הסטנדרטי (נספח ד' לתובענה – להלן: "החוזה הסטנדרטי"), ובכפוף לשינויים המפורטים בנספח ה'.

בשנת 1992 נחתם הסכם משלים לנספח ה', על פיו בהסדר שבין קלאב הוטלס לבין בעלי היחידות, הופסקה מעורבותו של מפרק טבריה קלאב הוטל, וכן הוארך המועד להצטרפות רוכשים נוספים להסדר הקבוע בנספח ה'. הסכם משלים זה אושר ביום 7.12.1992 על ידי בית משפט, וקיבל תוקף של פסק דין גם כן.

נספח ה' וההסכם הסטנדרטי מהווים אפוא את מערכת החוזית ההסכמית, בין הצדדים (להלן: "המערכת ההסכמית") והיא כוללת, בין היתר, הוראות בדבר הקמת מנגנוני ניהול והפעלה. מכוח המערכת ההסכמית, הוקמה חברת ניהול, הלוא היא המשיבה 2, (להלן: "חברת הניהול/פיקוח"), אשר תפקידה הוא לנהל את חלקו של המלון המופעל בשיטת הטיים שרינג. בנוסף, נקבע כי על חברת הניהול לשכור את שירותיה של חברת הפעלה אשר תהיה אחראית להפעלת המלון. לשם כך, שכרה חברת הניהול את שירותיה של המשיבה 3, קלאב הוטל- ניהול (1996) בע"מ (להלן: "חברת ההפעלה").

בהתאם למערכת ההסכמית בין הצדדים, דמי האחזקה השנתיים יקבעו בשיטת ,cost +10% אולם אין חולק, כי עד שנת 2010 נקבעו דמי אחזקה שנתיים בהתאם להסכמות נוספות בין הצדדים, אשר חלקן הוציאו מן הכוח אל הפועל את ההסדרים שנקבעו בהם, וחלקן החליפו את ההסדרים לתקופות קצובות. ההסכם האחרון בין הצדדים קבע, כי חברי העמותה ישלמו דמי אחזקה השנתיים משנת 2005 ועד 2010 (כולל) בסכום קבוע. משפג תוקפו של הסכם זה ניסו הצדדים להגיע להסכמה בדבר דמי אחזקה שנתיים לשנים 2011 ואילך אך הדבר לא צלח בידם. מכאן התובענה, המתייחסת ליישום המערכת ההסכמית וקביעת דמי אחזקה שנתיים החל משנת 2011 ואילך.

יריעת המחלוקת:

עיקרו של ההליך עניינו קביעת דמי אחזקה שנתיים החל משנת 2011 ואילך. לטענת העמותה, חבריה מחוייבים בתשלום דמי אחזקה ביתר, שלא כדין, שכן המשיבים אינם פועלים בהתאם למנגנון שנקבע במערכת ההסכמית לצורך קביעת דמי האחזקה. על כן, עותרת העמותה בתובענה זו לאכוף על המשיבים את הוראות המערכת ההסכמית. המשיבים טוענים מאידך, כי הם פועלים בדיוק בהתאם להסכמים שנכרתו בין הצדדים במהלך השנים והסכום שנדרש על ידם כדמי אחזקה, נקבע על דרך ההמעטה.