1.העותרת ובעלה המנוח, א' פ' ז"ל, התגוררו בשכירות בדירה ציבורית והוכרו כזכאים לרכישת הדירה בהתאם לחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט – 1998. בני הזוג חתמו והגישו בקשה לרכישת הדירה מעמיגור ניהול נכסים בע"מ, בהתאם לתנאי הרכישה הקבועים בחוק עבור בני זוג. בטרם הושלמו הליכי הרכישה, הלך בעלה המנוח של העותרת לעולמו. בנסיבות אלו, סירבו המשיבים לאפשר לעותרת לרכוש את הדירה במחיר הקבוע בחוק הדיור הציבורי לרכישת דירה על ידי בני זוג, כלומר בהנחה לבני זוג, והכירו בזכותה לרכוש את הדירה במחיר הקבוע בחוק לרכישה על ידי זכאי יחיד. על קביעה זו הוגשה העתירה שבפני.
2.המחלוקת בתיק זה עניינה בשאלה מהו המועד הרלבנטי לקביעת תנאי הרכישה ושיעור ההנחה ברכישה על פי חוק הדיור הציבורי, והאם העותרת זכאית להשלים את הרכישה על פי תנאי ההנחה ברכישה על ידי בני זוג.
רקע
3.מיום 19.3.2007 התגוררו העותרת ובעלה המנוח, מר א' פ' ז"ל, בשכירות ציבורית בדירה המצויה ברח' הפרטיזנים 9/16 בקרית ביאליק (להלן: הדירה). הסכם השכירות נחתם ביום 1.2.2007 בין בני הזוג לעמיגור ניהול נכסים בע"מ (להלן: עמיגור) (נספח 1 לעתירה).
לאחר כניסתו לתוקף של חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט – 1998 (להלן: חוק הדיור הציבורי), הגישו בני הזוג פ' בקשה למשרד הבינוי והשיכון להכיר בהם כזכאים לרכישת הדירה על פי החוק. ביום 22.12.2014 אושרה בקשתם של העותרים ונמסרה להם תעודת זכאות שתוקפה עד 21.12.2015 (נספח 2 לעתירה).
4.עם קבלת תעודת הזכאות, ביום 22.3.2015 הגישו בני הזוג פ' בקשה לעמיגור לרכישת הדירה בתנאים הקבועים בחוק (נספח 3 לעתירה). הבקשה לרכישה הוגשה על ידם מתוך ציפייה כי יוכלו לרכוש את הדירה במחיר הכולל הנחה לבני זוג.
כבר כאן נציין כי בהתאם לחוק הדיור הציבורי ניתנת למי שהוכר כזכאי, אפשרות לרכישת דירה ציבורית בתנאים מיוחדים. על פי סעיף 3 לחוק הדיור הציבורי, ניתנת לזכאי אפשרות לרכוש את הדירה במחיר שהיה מתקבל בעסקה ממוכר מרצון ולקונה מרצון (כלומר מחיר שוק), בניכוי הנחה שהופכת עם מילוי התנאים שבחוק למענק. ההנחה ניתנת בשיעורים משתנים, הלוקחים בחשבון את מספר הנפשות המתגוררות בדירה הציבורית ואת הוותק במגורים.
לענייננו, חשוב לציין כי קיים הפרש משמעותי בין ההנחה הניתנת לזכאי יחיד המתגורר לבד בדירה לבין זכאי המתגורר עם בן זוג. לזכאי יחיד ניתנת הנחה- שלא באזור עדיפות לאומית- בשיעור של 20% משווי השוק של הדירה ואילו לזכאי המתגורר עם בן זוג ניתנת הנחה בשיעור של 40%.
5.בהתאם להנחיות משרד הבינוי והשיכון, המחיר הסופי של דירה ציבורית, מחיר השוק, צריך להיקבע לאחר קבלת שתי הערכות שמאיות. בהתאם, נבדקה הדירה על ידי שמאי שמונה וביום 1.4.2015 התקבלה הערכת השווי הראשונה. שמאי נוסף נדרש לקבוע שווי הדירה והערכת השמאי השנייה התקבלה ביום 19.4.2015. בין לבין, ביום 17.4.2015, הלך המנוח א' פ' לעולמו.
6.ביום 19.4.2015, לאחר קבלת שתי הערכות השווי, אושרה בקשת בני הזוג פ' לרכישת הדירה ומחיר הרכישה, לאחר חישוב השווי והפחתת ההנחה, הועמד על סך של 185,640 ₪ (נספח "ה" לתשובת המשיב 2) (המחיר הכולל הוצאות ודמי רישום היה 187,440 ₪).
עם השלמת מסמך תנאי הרכישה, פנתה עמיגור לבני הזוג פ' וזימנה אותם להגיע ולחתום על הסכם הרכישה, או אז התברר לעמיגור כי המנוח א' פ' ז"ל נפטר, ועל כן נקבע כי העותרת רשאית לרכוש את הדירה בהנחה המגיעה לדייר יחיד בלבד.
בקשת העותרת לאפשר לה לרכוש את הדירה בהנחה לבני זוג הועברה לוועדת החריגים ונדחתה (נספח "ו" לתשובת המשיב 2). ביום 4.5.2015 נשלחה לעותרת הודעה על דחיית הבקשה, כמו כן הוכן עבורה מסמך תנאי רכישה ולפיו מחיר הדירה, לאחר הנחה לזכאי יחיד, הינו 252,840 ₪ (בתוספת דמי רישום 254,640 ₪).
העתירה
7.על החלטות אלו ולפיהן זכאית העותרת לרכוש את הדירה בהנחה לזכאי יחיד ולא בהנחה לבני זוג, הוגשה העתירה הנוכחית. לאחר הגשת העתירה הוגשה גם בקשה לצו ביניים האוסר על המשיבים למכור את הדירה לאחר וצו כאמור ניתן.
8.לטענת העותרת המועד לקביעת היקף ההנחה ברכישה לה הינה זכאית, הינו מועד קבלת הזכויות ומועד אישור הבקשה. לטענתה, פטירת בעלה המנוח לאחר מועדים אלו, אינה משנה את שיעור ההנחה לה הינה זכאית. העותרת מבהירה כי יש להבחין בין מועד גיבוש העסקה, כלומר מועד ההתקשרות החוזית, אשר על פי ההלכה הינו מועד מאוחר יותר, לבין מועד קביעת הזכות לקבלת הנחה. העותרת מדגישה כי הימשכות ההליך ומועד משלוח מסמך תנאי הרכישה, אינם תלויים ברוכש ומצויים כולם בשליטת המשיבים. לפיכך, כך לטענתה, אין לקשור בין שינויים עובדתיים שהתרחשו לאחר הגשת הבקשה לרכישה, לבין שיעור ההנחה.
9.לעומתה, טוענים המשיבים כי המועד לבדיקת הזכאות להנחה הינו מועד השלמת עסקאות הרכישה. מועד זה, על פי ההלכה וההנחיות, הינו מועד תשלום התמורה. רק עם ביצוע התשלום נכרת ההסכם לרכישת הדירה. במקרה הנוכחי, כך נטען, טרם הושלמה העסקה, מסמך תנאי הרכישה לא נמסר לעותרת ולמעשה טרם ניתנה "הצעה" כאמור בסעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973. על כן, כל שינוי עובדתי בתנאי הזכאות יובא בחשבון. המשיבים מדגישים כי עליהם לפעול בשוויון ובהגינות, וכי מתן הנחה מוגדלת למי שאינו זכאי לכך, פוגעת בזכאים אחרים. על כן, מבוקש לדחות את העתירה.
דיון והכרעה
10.כפי שיפ' להלן, הגעתי למסקנה כי דין העתירה להידחות, וכי העותרת אינה זכאית לרכוש את הדירה בהנחה הקבועה לרכישה על ידי בני זוג.
11.חוק הדיור הציבורי נועד להסדיר את מעמדם וזכויותיהם של הדיירים בדיור הציבורי ולסייע לזכאים לרכוש זכויות בדירת מגורים. בעע"מ 1663/09 עזבון ביטון נ' מדינת ישראל (25.11.2010), מבהיר בית המשפט העליון בפסקה י"א:
בבסיס חוקי הדיור הציבורי וההחלטות שהתקבלו בעקבותיהם עומדת תפיסה חברתית, הרואה את הדיור הציבורי כ"אחד המכשירים החשובים לצמצום ממדי העוני בישראל. כאשר המדינה אינה מרחיבה את מלאי הדיור הציבורי, מונצחים הפערים בין אלה שיש בידם אמצעים לרכוש דירות בשוק החופשי, לבין אלה שאין ידם משגת לעשות כן. לפיכך, מכירת דירות ציבוריות במחיר מסובסד, תוך חידוש מלאי הדירות הציבוריות, הם צעדים חברתיים חשובים ונכונים, שיאפשרו לפתור את מצוקת הדיור של משפחות רבות ויבלמו את העלייה במחירי הדירות ובשכר הדירה" (דברי הסבר להצעת חוק הדיור הציבורי, תשנ"ח- 1998, הצעות חוק מס' 2702, 306). אולם, ברי כי כיון שמדובר במשאב ציבורי יש לחלקו באופן שויוני ועל פי קריטריונים ברורים אך לזכאים לכך (עע"מ 1817/07 חיות נ' משרד הבינוי והשיכון (לא פורסם) (להלן פרשת חיות)). מסיבה זו "מצויה אחריות כבדה של הרשויות: הדיור הציבורי נועד לזכאים לו במכלולם, המוחילים עד בוש בתור. אין 'תפוס כפי יכולתך' ברכוש הציבור, ועל הרשויות להקפיד על הצדק החלוקתי, ועל בתי המשפט ליתן יד לכך, כמובן תוך בדיקת כל מקרה לגופו" (רע"א 3798/07 זריהן נ' עמידר (לא פורסם), פסקה ו', 3); כן ראו עע"מ 7582/03 מדינת ישראל נ' רבוח פ"ד נט(4) 481, 494; עע"מ 8616/06 כהן נ' עמידר (לא פורסם); בר"מ 5159/10 בטש נ' עמיגור ניהול נכסים בע"מ (לא פורסם)). תכלית הדיור הציבורי, בחינת פשיטא, היא סיוע חברתי לדרים בו מזה שנים וידם אינה משגת לרכוש דירה בתנאי שוק רגילים.
על התפיסה ולפיה החוק מבוסס על עיקרון הצדק החלוקתי ועל חובת הרשויות להבטיח חלוקה שוויונית של ההטבות הגלומות בו, חזרו בתי משפט במספר רב של פסקי דין (ראו למשל רע"א 3798/07 זריהן נ' עמידר (12.5.2008); עע"מ 823/12 קליסה נ' שמעון (8.8.2013); עע"מ 2851/13 סויסה נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון (23.6.2014); עע"מ 3351/13 נתנאל נ' חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור ולשיקום ולהתחדשות שכונות בת"א בע"מ (23.3.2014); רע"א 357/13 ליחצ'וב נ' עמידר (19.5.2013); רע"א 4474/13 אסולין נ' מדינת ישראל (20.8.2013)). עקרונות אלו צריכים לשמש אותנו גם בבחינת טענות העותרת.
12.חוק הדיור הציבורי מאפשר לדייר בדיור הציבורי לרכוש את הדירה בה הינו מתגורר במחיר מופחת. בכך מגשים החוק את תכליתו הסוציאלית ומאפשר גם למי שברגיל ידו אינה משגת לרכישת דירה, לזכות בבעלות על הדירה בה הינו מתגורר. החוק מעניק הטבות ניכרות לזכאים ומקנה להם אפשרות לרכוש את הדירה בהנחות משמעותיות לעומת מחירן בשוק החופשי. הטבות אלו אינן אחידות אלא מבוססות על קריטריונים שונים; החל ממספר הנפשות המתגוררות בבית, דרך הוותק בדירה וכלה בנסיבות מיוחדות כמו נכותו של הזכאי.
13.מאחר והמשאב הציבורי של הדיור הציבורי הינו מוגבל, חזרו בתי המשפט והדגישו כי יש להקפיד על מתן ההטבה ברכישת הדירה רק למי שעומד בתנאי הזכאות (ראו עע"מ 1663/09 לעיל; עע"מ 823/12 לעיל). יתרה מזו, החוק עצמו קובע כי תנאי הזכאות ייבחנו במשך תקופה ארוכה ורק בסופה תהפוך ההטבה במחיר הרכישה למענק (ראו סעיף 3(3) לחוק, המתנה את ההטבה בשימוש של הזכאי בדירה).
14.הקריטריונים לקביעת שיעור ההנחה, כלומר להיקף המענק שלו יזכו הזכאים לפי החוק, נועדו לצמצם את העלות הכוללת של ההטבות מחד, ולתת ביטוי לשוני בין הזכאים השונים (ראו דברי הסבר להצעת חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) (תיקון מס' 3), התשס"ז – 2007 (ה"ח 135, 26.2.2007).
ההבחנה בין היקף ההטבות שיינתנו לזכאים בהתאם למספר הנפשות המתגוררות בדירה, נועדה לחלוקה צודקת יותר של ההטבה. דומה כי המחוקק הניח כי ככל שמספר הנפשות בדירה גדול יותר, יכולת תשלום מחיר הרכישה קטנה יותר, ועל כן קבע כי ככל שמספר הנפשות גדול יותר תינתן גם הטבה גדולה יותר. זאת ועוד, דומה שהמחוקק סבר גם כי ראוי לעודד משפחות בעלות מספר נפשות רב לרכוש דירות שיבטיחו מגורים לכל בני המשפחה, וכי רכישת דירה למשפחות כאלו חשובה יותר מאשר למשפחות קטנות או יחידים.
15.ההבחנה בהיקף ההטבה שניתנת לזכאי יחיד לבין ההטבה הניתנת לבני זוג או למשפחות בעלות מספר נפשות רב, הינה על כן סבירה, מידתית ומתיישבת עם התכלית הסוציאלית של החוק. מתן הטבה מוגדלת למי שאינו זכאי לכך, פוגעת כמובן בתכלית החוק ומגדילה את המשאבים הדרושים כדי למלא את מטרתו של החוק.
16.חוק הדיור הציבורי קבע זכאות על פי מספר נפשות אולם לא קבע מהו המועד לבחינת היקף הזכאות, כלומר המועד לבחינת מספר הנפשות. עם זאת, מאחר וההטבה נועדה להקל על הזכאי לרכוש את הדירה, ראוי לפרש את החוק כך שתהא התאמה בין מועד בחינת הזכאות למועד הרכישה. רק התאמה של המועדים תאפשר מימוש תכלית החוק ותכלית חלוקת ההטבות באופן צודק ושוויוני. מתן הטבה מוגדלת, בשל מספר נפשות רב, מקום שבו במועד רכישת הזכויות קטן מספר הנפשות המתגוררות בדירה, מחטיא את תכלית ההבחנה בין הזכאים השונים. כן עשוי להיווצר מצב בו מי שייהנה מההטבה המוגדלת אינו זקוק לה עוד, שכן נותר להתגורר בגפו בדירה, ויכולתו לשאת בתשלום התמורה גדלה. יתרה מזו, יתכן שזכאי נותר להתגורר בגפו בדירה לא יהיה זקוק לדירה גדולה ויעדיף רכישת דירה קטנה יותר. התניית ההטבה במספר הנפשות במועד הרכישה תביא זכאי שכזה לשנות את בחירתו ולרכוש דירה התואמת יותר את צרכיו העדכניים.
17.הקפאת ממצאי בדיקת הזכאות למועד מוקדם ממועד הרכישה, תביא לחלוקה מעוותת של ההטבות. ראינו גם כי המחוקק אינו עוצר את בדיקת הזכאות להטבות אפילו במועד הרכישה, וקבע כי הפיכת ההנחה למענק מותנית בעמידה בתנאים למשך תקופה ארוכה של 5 שנים. מכאן, ברי שגם שינויים במהלך התקופה שבין הגשת הבקשה לרכישה ועד מועד השלמת הרכישה יובאו בחשבון.
18.מנגד, ניתן לטעון כי מרגע שנמסרו לזכאי הרכישה תנאי הרכישה, לרבות המחיר הסופי לאחר ההנחות, מתגבשת אצלו צפייה. הזכאי גם פועל על פי צפייה זו, סומך עליה, מגייס כספים וכדומה. גם הסתמכות זו צריכה לזכות בהגנה. עם זאת, הסתמכותו של הזכאי על מחיר הרכישה אינה יכולה להתגבש טרם קבלת מסמך תנאי הרכישה. כל עוד לא נמסרו לזכאי תנאי הרכישה ובהם מחיר הרכישה והיקף ההנחות שיקבל, לא קמה לו כל צפייה והוא אינו יכול לבסס טענת הסתמכות. יתרה מזו, דומה שגם העברת תנאי הרכישה כשלעצמה אינה מספקת לבסס הסתמכות שכן זו נלמדת מהתנהגות הזכאי. בדרך כלל לא ניתן יהיה להסיק הסתמכות שכזו בטרם קבלת שוברי התשלום.
19.במקרה הנוכחי העותרת ובעלה המנוח לא קיבלו עדיין את תנאי הרכישה. בני הזוג זומנו למשרדי עמיגור כדי לקבל את פירוט תנאי הרכישה ואת המחיר. הואיל והמנוח נפטר עוד קודם לכן, כלומר עוד בטרם הושלמה השמאות ובטרם נקבעו המחיר ותנאי הרכישה, ברי שטרם גובשה הצפייה וטרם קמה לבני הזוג עילת ההסתמכות.
20.הכרה בזכותה של העותרת לרכוש את הדירה בהנחה המיועדת לבני זוג, משמעה מתן הטבה מוגדלת לעותרת רק בהתבסס על מצב עובדתי קודם ששונה עוד בטרם גובשו תנאי הרכישה. הדבר מנוגד לתכלית ההטבות ולפירושו הראוי של חוק הדיור הציבורי.
סוף דבר
21.לאור כל האמור, אני דוחה את העתירה.
העותרת תוכל כמובן לרכוש את הדירה בהנחה לזכאי יחיד.
צו הביניים שניתן ביום 23.8.2015, מתבטל.
בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.
ניתן היום, כ"ה כסלו תשע"ו, 07 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.
