ע"א 10820-03-14 סיוויל רנטינג בע"מ נ' סופרפארם ישראל בע"מ

סגן הנשיאה יצחק ענבר:

1.לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כב' השופט ישי קורן) בת.א. 31848-09-10, אשר ניתן ביום 19.1.2014, לפיו נדחתה תביעת המערערת לפינויה של המשיבה ממושכר שבבעלות המערערת.

רקע עובדתי ודיוני

2.חברת נאות דברת פיתוח ובניין בע"מ (להלן – נאות דברת), אשר המערערת באה בשנת 2006 בנעליה, חתמה ביום 15.3.2005 על הסכם שכירות עם המשיבה (להלן –הסכם השכירות), לפיו שכרה המשיבה מנאות דברת שטח מסחרי להפעלת חנות תחת השם "סופרפארם" ברחוב אוסישקין ברמת השרון (להלן – המושכר, או: חנות אוסישקין). הסכם השכירות נחתם לתקופה של 5 שנים ולשלוש תקופות אופציה שהראשונה שבהן בת 10 שנים, השנייה בת 5 שנים והשלישית בת 4 שנים ו-9 חודשים. בהסכם נקבע כי דמי השכירות ישולמו כדלקמן: (1) דמי שכירות יסודיים צמודי מדד בשיעור 22.5$ לכל מ"ר של החנות בגין כל חודש שכירות, ומחצית מסכום זה בגין המחסן שבמושכר; (2) דמי שכירות נוספים שהוגדרו כ"סך בשקלים השווה להפרש בין דמי השכירות באחוזים מהפדיון לבין דמי השכירות היסודיים בגין כל חודש של תקופת השכירות". כאשר דמי השכירות באחוזים מהפדיון הוגדרו "4.25% (ארבע אחוזים ורבע) מדמי הפדיון החודשיים בעסקו של השוכר בגין כל חודש של תקופת השכירות", למעט מוצרים שהוחרגו ושלגביהם נקבע שיעור נמוך יותר מהפדיון.

3.החזקה במושכר נמסרה למשיבה בשנת 2005 וחנות אוסישקין החלה לפעול בו בחודש אפריל 2006.

4.עובר לחתימה על הסכם השכירות ניהלה המשיבה חנות דומה ברחוב סוקולוב ברמת השרון (להלן – חנות סוקולוב). חנות זו נסגרה על ידי המשיבה בחודש אפריל 2007, היינו, כשנתיים לאחר חתימתו של הסכם השכירות וכשנה תמימה לאחר תחילת פעילותה של החנות שבמושכר.

5.בחודש אוקטובר 2009 פתחה המשיבה חנות חדשה דומה ברחוב טרומפלדור שברמת השרון (להלן – חנות טרומפלדור). בעקבות פתיחת חנות זו הגישה המערערת לבית משפט קמא את תביעתה שבה טענה, כי דמי השכירות היסודיים הקבועים בהסכם השכירות נמוכים ביחס למקובל בשוק וביחס לחנויות סמוכות למושכר, וכי היא ניאותה להסתפק בתמורה זו רק משום שהמשיבה התחייבה לפניה במסגרת המשא ומתן כי תסגור את חנות סוקולוב ולא תפתח חנויות אחרות של רשת סופרפארם בסמוך למושכר, כל זאת על מנת להבטיח תשואה ראויה מדמי הפדיון. לטענת המערערת המשיבה קיימה את התחייבותה לסגור את חנות סוקולוב, אולם פתיחתה של חנות טרומפלדור בסמוך למושכר- אשר גרמה לירידה מיידית ומשמעותית בפדיון חנות אוסישקין וכנגזרת מכך לירידה בדמי השכירות שמשלמת לה המשיבה - מהווה הפרה של התחייבויות המשיבה כלפיה ולחילופין חוסר תום לב בקיומן. לאחר שהמשיבה דחתה את דרישת המערערת לסגור את חנות טרומפלדור הודיעה המערערת למשיבה ביום 28.6.2010 על ביטול הסכם השכירות. המשיבה לא פינתה את המושכר חרף הודעה זו ומכאן עתירתה של המערערת להורות על פינויה מן המושכר.

ההליך בבית משפט קמא

6.בית משפט קמא ניהל הליך מקיף במסגרתו נשמעו עדויותיהם של מר שמואל אולפינר, מנהל ובעל מניות בנאות דברת, ברוך שלף שהיה סמנכ"ל בנאות דברת, עו"ד סיגל אולפינר-בולקינד שהיא מבעלי המערערת ומי שערכה את הסכם השכירות, עו"ד דרור יוסף בולקינד העומד בראש משרד עוה"ד שטיפל בהסכם השכירות מטעם המערערת, מר יוסי צבי שהיה סמנכ"ל הנכסים במשיבה עד אמצע שנת 2006, מר זאב לבנון שהחליף בתפקידו את מר צבי ועו"ד רועי צור שטיפל בהסכם השכירות מטעם המשיבה.