פטרובסקי נ' ווינטרוב

התובעת, מתווכת במקרקעין, הגישה כנגד הנתבע תביעה בסדר דין מקוצר שעילתה בטענה לפיה על הנתבע לשלם לה סכום של 3,000,000 ₪ בהתאם למסמך התחייבות בכתב עליו חתם ביום 22.9.2014 (להלן: "ההתחייבות"). לטענתה, התחייב הנתבע לשלם לה סכום זה עבור מאמציה באיתור בית למגוריו. לשיטתה, עלה בידה לאתר בית שיישא חן בעיני הנתבע, שמחירו המוצע עמד על סך 18,000,000 ₪. היא טוענת שהנתבע התחייב לפניה כי אם יעלה בידה להפחית את סכום הרכישה לסך של 15,000,000 ₪,ישליש לידה סכום של 3,000,000 ₪. התחייבות זו היא שעוגנה בהתחייבות מושא התובענה. הנתבע רכש את הבית בסופו של דבר בסכום של 15,000,000 ₪ אך לא שילם לה את הסכום שבהתחייבות. מכאן התביעה שלפני.

הנתבע אינו מתכחש לכך שפנה לתובעת לשם קבלת שירותי תיווך במקרקעין. הוא טוען כי כל שהתחייב הוא לשלם לתובעת דמי תיווך בשיעור 2% מערך הנכס, כפי שעולה גם מטופס הזמנת פעולת התיווך אותו ערכה התובעת (להלן: "טופס הזמנת התיווך" או "טופס ההזמנה"). לטענתו, ההתחייבות עליה חתם כלל אינה נוגעת לדמי תיווך או לשכרה של התובעת. זו באה לעולם בעקבות הבטחה של התובעת ובעלה – ששניהם שותפים במשרד לתיווך מקרקעין – כי יפעלו להפקדת המקדמה הכספית הנדרשת בשם הנתבע. הנתבע, שבאותה עת היה אזרח רוסי שעסקיו בחו"ל, נזקק לסיוע בעניין זה מאחר שהחזיק את כספיו בחשבונות בחו"ל ונתקל בקשיים מרובים בהעברתם לישראל לצורך הפקדת המקדמה. הוא הטעים כי עסקה קודמת לרכישת בית שהתובעת הציגה לפניו, לא יצאה אל הפועל בשל אותו קושי בהכנסת כספים לישראל מחשבונו בחו"ל וכישלונו בהעמדת המקדמה במועד. כפועל יוצא מכך שמח מאוד על ההצעה הנוכחית של התובעת ובעלה לפיה יפעלו להפקדת סכום המקדמה. הוא טען שהתובעת ובעלה דרשו כתנאי להפקדת המקדמה על ידם כי הוא יחתום על התחייבות לשלם להם סכום של 3,000,000 ₪. לפיכך חתם על התחייבות זו. עוד טוען הנתבע כי כבר בר למחרת היום הודיעו השניים שלא יוכלו להפקיד את המקדמה, וההתחייבות בוטלה. לאחר זמן רב פנתה אליו התובעת לפתע, ודרשה כי ישלם לה סכום של 3,000,000 ₪. זאת על אף שהתובעת ובעלה לא פעלו כלל להפקדת המקדמה, ועל אף ביטול ההתחייבות.

הנתבע הוסיף וטען שהתובעת כלל לא היה גורם יעיל להוצאת העסקה לפועל. לדבריו מי שסייע להוצאת העסקה לפועל היה מתווך אחר, בשם דוד אבן (להלן: "אבן"). עבור פעולות התיווך שביצע אבן שילם לו הנתבע דמי תיווך בסכום של 1% מהעסקה.

עוד בטרם יתואר הרקע העובדתי למחלוקת ויידונו טענות הצדדים, יש להקדים ולציין כי על אף הנטען בסיכומי הנתבע, עילת התביעה אינה סובבת דווקא את הטענה לקבלת דמי תיווך מכח חתימת טופס הזמנת שירותי תיווך. עניינה בטענה חוזית לפיה על פי ההתחייבות החתומה על הנתבע לשלם לתובעת סכום של 3,000,000 ₪, לאחר שהתמלא התנאי בהתחייבות שעניינו בכך מאחר שהמחיר הסופי של הנכס הועמד על 15,000,000 ₪ בהסכם המכר.

בכתב התביעה ובסיכומים לא הועלתה טענה חלופית לפיה מוטלת על הנתבע החובה לשלם לתובעת לכל הפחות את דמי התיווך שנקבעו בטופס הזמנת התיווך עליו חתם. לאמיתו של דבר, נראה שהתביעה לא היתה באה לעולם כל עיקר לו פנתה התובעת לנתבע אך בדרישה לדמי התיווך המקובלים שאף עוגנו בטופס הזמנת התיווך. בהקשר זה יש להבהיר שבמהלך עדותו הודה הנתבע, הלכה למעשה, כי אלמלא דרשה התובעת סכום של 3,000,000 ₪, היה משלם לה את דמי התיווך כמקובל. הוא ציין כי שילם לאבן דמי תיווך בסכום של 1% (הקבלה בגין תשלום זה צורפה כנספח ה' לתצהיר הנתבע) ו"אם לא היו צועקים על ה-3 מיליון, אני שילמתי לדוד אבן אחוז אחד, אם היו עובדים ביחד הייתי משלם גם להם, ככה זה היה 2% ולא 3 מיליון" (עמ' 56 לפרוטוקול, שורות 26-24).

נראה איפה כי אלמלא הפנתה התובעת לנתבע דרישה לתשלום סכום העולה כדי 3,000,000 ₪, יש לשער שהוא היה משלם לה עבור חלקה בתיווך העסקה. בהקשר זה יש לציין כי אין חולק שבמועד מוקדם יותר שילם הנתבע לתובעת דמי תיווך לאחר שזו העניקה לו שרותי תיווך בנוגע לעסקת שכירות ברחוב התחנה, וזאת על אף שאותו נכס כלל לא הופיע בטופס הזמנת התיווך.

מכאן שהתביעה אינה אלא פועל יוצא של דרישת התובעת לדמי תיווך בשיעור העולה כדי פי עשרה לערך מהמקובל בעסקי התיווך, תוך הישענות על המשתמע לטענתה מההתחייבות עליה חתם הנתבע ואגב התעלמות רבתי מטופס הזמנת התיווך עליו חתם הנתבע, כפי שיובהר להלן.

רקע עובדתי כללי

ההיכרות בין הנתבע לתובעת החלה במועד כלשהו בשלהי שנת 2012 (לשיטת הנתבע בסעיף 5 לתצהירו) או בחודש מרץ 2013 (לשיטת התובעת בסעיף 10 לתצהירה). הנתבע, שהיה באותה עת איש עסקים רוסי עתיר נכסים, פנה אל התובעת ובעלה – שניהלו משרד תיווך באילת – בבקשה שיאתרו עבורו נכס לרכישה בישראל. בתחילה התעניין הנתבע ברכישת נכס באילת. לאחר מכן שינה טעמו וביקש לרכוש בית בירושלים. הנתבע התעניין באופן ספציפי בבתים בשכונת ימין משה בירושלים.

אין מחלוקת כי עובר לרכישת הנכס מושא התביעה הציגה התובעת לפני הנתבע נכס ברחוב xx בשכונת ימין משה, וזה ניסה לרכשו. אין גם מחלוקת שאותו ניסיון רכישה כשל. הנתבע טוען כי כישלון אותו הסכם נבע מכך שהיה עליו להקדים ולשלם מקדמה של 15% מתוך סכום הרכישה הכולל שעמד על 2,000,000 דולר ארה"ב. בשל חוקי הלבנת ההון ומימון הטרור התעורר קושי ניכר בהעברת כספי המקדמה מהבנק בשוויץ לישראל. בסופו של דבר הביאו הקשיים שנערמו בדרכו (ותוארו בסעיפים 10-9 לתצהירו) לכך שלא עלה בידו להעביר את סכום המקדמה. לפיכך בוטלה אותה עסקה. חלף התקשרות בעסקת מכר של הנכס ברחוב xx, שכר הנתבע את אותו הנכס החל מיום 7.7.13.

גם לאחר כישלון העסקה הקודמת לא התייאש הנתבע מניסיונותיו למצוא נכסים אחרים בישראל. בסופו של דבר, הגיעה התובעת לשכונת ימין משה בירושלים ביום 18.9.14 בניסיון לאתר בית שיתאים לצרכיו של הנתבע. מאורעות ארבעת הימים שלאחר מכן, שהסתיימו בחתימת הנתבע על ההתחייבות ביום 22.9.14, הם אלה השנויים במחלוקת בין הצדדים.

על אף המחלוקות השונות שבין הצדדים, אין חולק כי ביום 21.9.14 הוצגו לפני הנתבע הבתים המחוברים שברחוב הxx בשכונת ימין משה בירושלים (להלן: "הבית"). הבית נשא חן בעיניו של הנתבע עד מאוד, והוא ביקש לרכשו. עוד באותו יום התקיימה ישיבה במשרדו של עו"ד מאיר הלר, שמונה על ידי בית המשפט כאפוטרופוס לנכס זה ולנכסים נוספים של בעל הנכס (להלן: "עו"ד הלר"). בעקבות משא ומתן שנוהל בין נציגי הנתבע לבין עו"ד הלר סוכם כי הבית יימכר לנתבע בסכום של 15,000,000 ₪.

אף שעיקר מחלוקת הצדדים סובב את ההתרחשויות בין התאריכים 18.9.14 ל-22.9.14, נודע משקל מסויים גם להתרחשויות המאוחרות לתקופה זו. בפרט אמורים הדברים בעצם העובדה לפיה נחתם חוזה מכר בין הנתבע לבין המוכרים, שכן בלעדיה לא קמה לתובעת עילת תביעה (החוזה נחתם רק ביום 28.10.14 – עמ' 64 לפרוטוקול, שורות 22-21); ולטענת הנתבע לפיה לאחר חתימת ההסכם הוא נתקל בקשיים ממשיים בהפקדת דמי הרצינות שדרש עו"ד הלר, בשל אותן סיבות שעמדו לו לרועץ גם בעת הניסיון לרכוש את הבית ברחוב התחנה. טענה זו נתמכה בעדות עו"ד הלר, שמסר בעדותו כי בשל קשיי הנתבע להעמיד את סכום המקדמה במועד הוא חוייב לשלם פיצוי מוסכם.

בטרם תידון ההשתלשלות העובדתית הנוגעת להתרחשויות בארבעה ימים אלה, יש להקדים ולהידרש הן להתחייבות מושא התביעה; והן לטופס הזמנת התיווך שנחתם על ידי הנתבע, שהאמור בו כמו גם גלגוליו השונים יש בהם כדי לתרום לביסוס הקביעות שבפסק-הדין.

ההתחייבות

אין מחלוקת שביום 22.9.14 חתם הנתבע על מסמך שנערך בשפה הרוסית ונשא את הכותרת "התחייבות" (המסמך ותרגומו הנוטריוני הוגשו כנספחים א' ו-ב' לכתב התביעה וכנספח ט' לתצהיר התובעת).

על פי התרגום הנוטריוני, תוכנו של המסמך הוא כדלהלן:

"אני, ראלף ויינטרוב, מס' ת.ז. ______, כתובת _____ מתחייב בזאת כי במקרה וארכוש את הנדל"ן בשכונת ימין משה בירושלים, ברחוב התקוה, בית מס' 35 ובית מס' 37 תמורת סך 15,000,000 (חמישה עשר מיליון ₪) והעסקה תאושר בבית המשפט, אשלם סך של 3,000,000 (שלושה מיליון ₪) לסוכנות לרנר בכתובת ____ או למיכאל לרנר ת.ז. ____ או לפטרובסקאיה וויקטוריה ת.ז. _____ על ידי תשלומים על פי יפוי כוח. התשלום האחרון ישולם לא יאוחר ממועד התשלום המלא עבור רכישת הנדל"ן".

[מספרי תעודות הזהות, המופיעים בהתחייבות, הושמטו – ר.ו.]

המסמך המודפס נושא את התאריך 22 בספטמבר 2014 (כחלק מהטקסט המודפס), ואת חתימתו של הנתבע.

כאמור, פרשנות תוכן ההתחייבות והנסיבות האופפות את חתימתה הן העומדות בבסיס מחלוקת הצדדים.

טופס הזמנת התיווך

אין מחלוקת שהנתבע אכן חתם על טופס הזמנת התיווך. אלא שבמהלך הדיון בתובענה הוצגו לא פחות משלוש גרסאות שונות של הסכם זה (נספח ד' לכתב התביעה; ונספחים א' ו-ו' לתצהיר הנתבע בבקשה למתן רשות להתגונן). עיון במסמכים אלה, שאין כל ספק שהם אותו מסמך עצמו עם שינויים שנוספו לו ברבות הזמן, מלמד כי הטופס עבר גלגולים מספר:

• בתחילה חתם הנתבע על הסכם להזמנת תיווך בו נאמר כי יוצגו לפניו וילה בימין משה וכן וילה באילת ברחוב xxx (טופס זה צורף כנספח א' לתצהיר לבקשה למתן רשות להתגונן). על פי הנוסח המודפס במסמך, שהוא טופס סטנדרטי של משרד התיווך לרנר המנוהל על ידי התובעת ובעלה, יחוייב הנתבע לשלם דמי תיווך בסכום של "2% מעלות נכס המקרקעין" במקרה של רכישת נכס (הטופס ערוך בשפה הרוסית; הוגשו תרגומים של הטופס על כל שינוייו). על הטופס מתנוססת חתימת הנתבע, אך הוא אינו נושא את תאריך החתימה. נראה שאין מחלוקת כי הוא נחתם על ידי הנתבע מייד בסמוך לתחילת ההתקשרות (בשלהי שנת 2012 לשיטת הנתבע או בחודש מרץ 2013 לשיטת התובעת).

   

  טופס הזמנת התיווך כולל טבלה ובה כותרות "כתובת", "מס' חדרים", "קומה" ו"מחיר (התחלתי)". בטופס במתכונתו הראשונה נכלל הרישום "וילה בימין משה" ו"וילה באילת, רח' זית 2" תחת העמודה שכותרתה "כתובת". לא נרשם דבר בצד הנכסים בנוגע למספר החדרים, הקומה או המחיר ההתחלתי.

   

• בשלב מאוחר כלשהו נוספו פרטים לטופס. בצד הרישום בעניין הבית ברחוב xxx באילת נרשמו בעמודה שכותרתה "קומה" הספרה "0" ובעמודה של המחיר ההתחלתי נרשם הסכום של "3,800,000 $". כמו כן, נוספה שורה נוספת לרשימת הנכסים ובה נרשם "וילה בירושלים, ימין משה, רחוב xxx 35 וxxx 37". גם בצד זו נרשם כי ה"קומה" של הנכס היא "0". המחיר ההתחלתי שצויין הוא 18,000,000 (ללא ציון סוג המטבע). נתונים אלה נוספו לטופס שנחתם בעבר על ידי הנתבע, ללא שנוספה חתימה שלו ליד אותם נתונים (הטופס ה"מתוקן" צורף כנספח ו' לתצהיר בבקשה למתן רשות להתגונן).

   

• בשלב כלשהו נוסף לטופס המשופץ הנ"ל גם תאריך. זו הפעם נרשם בתחתית הטופס, בצד חתימתו של הנתבע, התאריך "18.09.2014" (נספח ד' לכתב התביעה).

   

  אין חולק כי כל הפרטים שנזכרו לעיל נכתבו על ידי התובעת. אף מבלי להידרש לשאלה אם שינוי הטופס במקרה דנא עולה כדי ביצוע עבירה של זיוף כמשמעה בסעיף 414 לחוק העונשין, התשל"ז-1977 (ראו לעניין זה ע"פ 175/81 זילברשטיין נ' מדינת ישראל, פ"ד לז(3) 528, 531 (1983); ע"פ 8325/05 בלס נ' מדינת ישראל, מיום 10.1.07, בפסקה 9 לפסק-הדין; ולהשלמת התמונה בלבד, ראו הדיון בע"פ 5529/12 אוהב ציון נ' מדינת ישראל, מיום 9.11.14, בפסקה 40 לפסק-הדין, והקביעה לפיה הגדרת המונח "זיוף" בדין הפלילי רחבה מהגדרתה בפקודת השטרות), הרי שניתן להסיק מסקנות של ממש ממסמכים אלה: ניתן ללמוד מהמסמך על שינוייו כי הנתבע התחייב מלכתחילה לשלם לתובעת דמי תיווך בסך 2% מעסקת מכר מקרקעין. עוד ניתן ללמוד כי בשלב כלשהו מצאה התובעת לנכון לשנות את הטופס, תוך שהיא מוסיפה לו אך ורק את הנכס מושא התביעה ולא את הנכסים הרבים האחרים שהציגה, לשיטתה, לפני הנתבע. כמו כן עולה מהטופס על שינוייו כי בשלב שלישי הוסיפה התובעת את התאריך 18.9.2014.

   

  מכאן שעל פי המסמך שערכה התובעת, חלה על הנתבע ביום 18.9.2014 התחייבות לשלם לה 2% משווי המכירה של הנכס מושא התביעה, כאשר באותו שלב רשמה התובעת שמחירו ההתחלתי של הנכס הוא 18,000,000 ₪.

   

על אף שהתובעת עצמה עיגנה בכתובים את התחייבות הנתבע לשלם לה סכום העולה כדי 2% משווי הבית מושא התביעה, ואף טרחה להוסיף תאריך למסמך שנחתם כשנתיים קודם לכן ולא הוסף לו תאריך עד לאותה עת, הרי שלשיטתה ארבעה ימים לאחר מכן החליט הנתבע לשלם לה סכום העולה כדי 20% ממחיר רכישת הנכס. טענה זו נחזית להיות תמוהה ביותר על פניה. כפי שיובהר להלן, גם לאחר שמיעת הראיות לא ניתן כל הסבר, ובוודאי שלא ניתן הסבר הגיוני, לדרך פעולה זו של הנתבע.

על ההליכים והעדים

גרסאות הצדדים בנוגע לנסיבות שאפפו את חתימת ההתחייבות, ולמשמעותה האמיתית של התחייבות זו, הן קוטביות ומנוגדות. מאחר שהצדדים לא השכילו ליישב את הסכסוך שביניהם בהסכמה, נקבע שעליהם להגיש את עדויותיהם בכתב.

התובעת הסתפקה בהגשת תצהיר מטעמה ובהזמנת עו"ד הלר למתן עדות. הנתבע הגיש לבית המשפט שני תצהירים מטעמו (תצהירו בתמיכה לבקשה למתן רשות להתגונן ותצהיר עדות ראשית) ותצהיר נוסף של מי שייצג אותו בהליכים לרכישת הבית, הוא עו"ד בן ציון רוזנפלד (להלן: "עו"ד רוזנפלד").

הנתבע ביקש לזמן לעדות מטעמו את אבן, בטענה שעדותו של זה תשפוך אור על טיבם האמיתי של מעשי התובעת ועל ניסיונותיה לרקום מאחורי גבו של הנתבע מזימה להונות אותו. ב"כ הנתבע ציינה באותה עת כי מר אבן סרב להגיש תצהיר מטעמו, ואף ביקשה כי יוצא צו הבאה המחייב אותו להתייצב לדיון בשל היעדר שיתוף פעולה עם הנתבע (הבקשה נדחתה מאחר שהיתה תיאורטית באותו שלב – החלטה מיום 6.6.19). דיון הוכחות נקבע ליום 22.9.19. לדיון זה התייצב מר אבן. התובעת לא התייצבה לדיון, והתביעה נדחתה בהיעדר התייצבות. פסק-הדין בוטל לבקשת התובעת, לאחר שזו הציגה מסמכים התומכים בבקשה. שמיעת ההוכחות נקבעה, אפוא, ליום 26.2.2020. לדיון זה התייצבו המצהירים ועו"ד הלר. אלא שבשלב זה חששו של הנתבע התממש ומר אבן לא התייצב לדיון, על אף שזומן כדין. לפיכך לא ניתן היה לשמוע את גרסתו לאירועים מושא התביעה.

על אף שהתביעה סבבה את ההתחייבות שחתם הנתבע, סבבו חקירות הצדדים כמעט אך ורק את השאלה אם התובעת היתה הגורם היעיל או אחד הגורמים היעילים בכל הנוגע ליציאת העסקה לפועל. היה מקום לדיון מעין זה לו הוגשה התביעה בשל סירוב של הנתבע לשלם את דמי התיווך שנקבעו בטופס הזמנת התיווך. חקירות העדים שירתו אך במעט את הסוגיה השנויה במחלוקת במסגרת התובענה. בכל הנוגע לסוגיית הנסיבות שאפפו את חתימת ההתחייבות הופנו שאלות ספורות בלבד לעדים מטעם הצדדים.

התובעת והנתבע גם יחד העלו גרסאות חדשות בעת חקירתם. הדברים שנשמעו מפיהם במהלך העדויות לא עלו בקנה אחד עם חלק מהעובדות שנחזו להיות כעובדות אובייקטיביות; סתרו לא פעם את דבריהם בתצהירים; ולא היו קוהרנטיים ועקביים באופן מלא. על חלק מסתירות אלה אעמוד להלן, אך באותם מקרים בהם יהיה בכך כדי לתרום לדיון. שינויים וסתירות אלה מביאים לכך שקיים קושי לבסס קביעות עובדתיות אך על עדותם של בעלי הדין. לכך יש להוסיף את המהלומות המילוליות הבוטות למדי שהפנו התובעת ובעלה לב"כ הנתבע ולנתבע עצמו במהלך הדיון, באופן שנועד לנסות ולפגוע ביכולתם לנהל את החקירות כראוי.

נראה היה כי העד היחיד שאינו בעל עניין בתוצאת המשפט הוא עו"ד הלר. לפיכך, באותם מקומות בהם מסרו הצדדים גרסאות סותרות נראה שניתן לאמץ את עדותו בנוגע להתרחשות, בפרט באותם מקרים בהם זו לא הונחתה על ידי באי-כוח הצדדים.

אקדים ואבהיר כי לו סבבה המחלוקת בין הצדדים את השאלה אם התובעת היתה גורם יעיל בעסקה כמשמעו של מונח זה בסעף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, נראה שניתן היה להשיב לה בחיוב לנוכח עדותו של עו"ד הלר. עו"ד הלר ציין, אמנם, שמי שעמד מבחינתו בחזית המשא ומתן בינו לבין הנתבע היה עו"ד רוזנפלד (עמ' 31 לפרוטוקול, שורה 22) וכי מי ש"הוליך" את המשא ומתן מטעם הנתבע היה אבן (עמ' 32 לפרוטוקול, שורות 12-11) שהוא ש"היה מאוד אקטיבי בפניות אלי באיזה מחיר אפשר לסכם, ודיווח לי על המגעים שלו עם הנתבע" (עמ' 34 לפרוטוקול, שורות 3-2). אלא שיחד עם זאת העיד עו"ד הלר כי התובעת היתה מאוד מעורבת בתהליך כולו (עמ' 31 לפרוטוקול, שורות 24-21, עמ' 32, שורות 14-11, עמ' 34, שורות 4-3). העובדה שמתווך אחר עמד בחזית מול המוכר, היה אקטיבי ביותר ושימש כגורם המתווך בין המוכר לבין הקונה, אינה מוציאה מכלל אפשרות את מעורבותו של מתווך נוסף בתמונה. בפרט כך הם הדברים שעה שעו"ד הלר ציין כי התובעת היא שפנתה אליו לראשונה בנוגע לבתים בימין משה (עמ' 29, שורות 23-22 ועמ' 30, שורות 8-1) וכי הוא הפנה אותה לאבן, כמי שהיה מקושר למשפחה בעלת נכסים בימין משה; ולנוכח עדותו לפיה על פי התרשמותו היתה הבנה בין התובעת לבין אבן והנושא טופל על ידי שניהם במשותף (עמ' 32 לפרוטוקול, שורות 13-12).

אלא שכאמור לא זו היא מחלוקתם של הצדדים. מחלוקתם אינה אלא בנוגע לשאלה באילו נסיבות נחתמה ההתחייבות מושא התביעה.

דיון והכרעה

הסביבה הנורמטיבית – על פרשנות חוזים

מחלוקת הצדדים סובבת את פרשנות ההתחייבות עליה חתם הנתבע. התובעת טוענת כי נוסח ההתחייבות ברור וחד משמעי, וכי נכללים בה כל אותם פרטים הנדרשים על פי תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997. לשיטתה יש לבסס את ההכרעה על נוסח ההתחייבות. הנתבע טוען כי לא מדובר בהתחייבות לתשלום עבור שירותי תיווך, אלא בהתחייבות עליה חתם בעקבות הבטחה של התובעת ובעלה להעמיד לרשותו את סכום המקדמה.

מחלוקת הצדדים אינה אלא מחלוקת בנוגע לפרשנות הסכם. היא מתמקדת בשאלה אם יש להעדיף את מה שהתובעת טוענת כי הוא הפרשנות המבוססת על לשונו הברורה של ההסכם, או אם יש לבחור בפרשנות התואמת את נסיבות העניין כפי שתוארו על ידי הנתבע.

אכן, אין חולק כי "גבול הפרשנות הוא גבול הלשון" (ע"א 1900/96 טלמצ'יו נ' האפוטרופוס הכללי, פ"ד נג(2) 817, 827ב (1999)) וכי על הפרשן להתחשב במגבלות הלשון עת נדרש הוא לפרשנות חוזה עומד לפניו ולהקפיד על כך שהפרשנות אותה יאמץ תתיישב עם אחת המשמעויות הלשוניות של הטקסט (ראו, לדוגמה בלבד, ע"א 8569/06 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' פוליטי, מיום 28.5.2008, בפסקה 26 לפסק-הדין; ע"א 11054/05 סגל נ' דניה סיבוס חברה לבניה בע"מ, מיום 23.2.10, בפסקה 11 לפסק-הדין). שעה שלשונו של החוזה ברורה, אל לו לבית המשפט לקרוא לתוכו תנאים שלא הוסכמו על ידי הצדדים ו"אין זה תפקידו של בית המשפט ליצור עבור הצדדים חוזה סביר יותר מזה שהם יצרו לעצמם" (דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1 (2006) בפסקה 12 לפסק-דינו של כבוד המשנה לנשיא ריבלין). המעט שניתן לומר הוא כי ללשון החוזה נודע משקל משמעותי בעת קביעת אומד דעת הצדדים בנוגע אליו (ראו, לדוגמה בלבד, ע"א 1536/15 פז חברת נפט בע"מ נ' תחנת דלק חוואסה בע"מ, מיום 8.2.18, בפסקה 46 לפסק-הדין; ע"א 8080/16 עמודי שחף בע"מ נ' לברינצ'וק, מיום 8.8.18, בפסקה 12 לפסק-הדין).

עם זאת, על ההכרעה להיעשות תוך תחימת גבולות הפרשנות באמצעות לשון החוזה מחד גיסא, והקפדה על כך שפרשנותו, ככלל, תהיה זו התואמת את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב על רקע הקשרו הכללי (ראו לאחרונה ע"א 5620/16 אופטיקה הלפרין בע"מ נ' Luxottica Group Spa, מיום 21.1.2020, בפסקה 20 לפסק-הדין ובאסמכתאות הנזכרות שם).

עוד יש להזכיר בהקשר זה את דברי כבוד השופט סולברג, לפיהם על אף שמטוטלת הפרשנות נעה כיום קמעא לכיוון מתן הבכורה ללשון, הרי שעל פרשנות חוזים להיות מונחית על ידי הכלל לפיו "אחוז בזה (בלשון) וגם מזה (נסיבות העניין) אל תנח את ידך" (ע"א 3894/11 דלק נ' בן שלום, מיום 6.6.13, בפסקה 19 לפסק-דינו), ואת גישת כבוד השופט גרוסקופף לפיה יש להבחין בהקשר זה בין חוזה עסקי שנכרת בין צדדים המנהלים עסקים ומיוצגים היטב לבין חוזה שנערך בין אנשים פרטיים שאינם מיוצגים. במקרה אחרון זה "התועלת הצומחת מפרשנות הצמודה ללשון החוזה אינה רבה (שכן ממילא אין הם מומחים בניסוח מסמכים משפטיים) ולעומת זאת העלות גבוהה (מאחר שהצדדים צפויים לשגות לעיתים קרובות בשימוש שהם עושים בלשון לצורך העברת המסר לפרשן המוסמך)" (ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ, מיום 20.11.19, בפסקה 6 לפסק-דינו של כבוד השופט גרוסקופף).

בעת ההכרעה יש להעניק משקל גם לעובדה כי מדובר בחוזה המבוסס, גם לטענת התובעת, על הגיון מסחרי כלשהו, ולצורך המובנה בבחינת התכלית האובייקטיבית של חוזים מעין אלה (ראו, לדוגמה בלבד, ע"א 3352/07 בנק הפועלים בע"מ נ' קריסטין הורש, מיום 7.12.09, בפסקה 20 לפסק-הדין; ע"א 8427/12 יעקבסון נ' ויגדור, מיום 22.12.14, בפסקה 15 לפסק-הדין).

במקרה דנא אין מחלוקת כי את נוסח ההתחייבות מושא התובענה הכתיבו התובעת ובעלה, שאינם משפטנים. בסעיף 44 לתצהירה טענה אומנם התובעת כי הנתבע כתב את ההסכם בכתב ידו ובחתימתו, אולם בחקירתה אישרה שהם שהכתיבו את תוכן ההתחייבות לנתבע והוא חתם עליו והחזיר אותו חתום (עמ' 22 לפרוטוקול, שורות 2-1). הנתבע בחקירתו אישר כי בעלה של התובעת הכתיב לו את הנוסח טלפונית, וכי הוא נטל נוסח זה, מסר אותו להדפסה וחתם עליו (עמ' 52 לפרוטוקול, שורות 24-15). אין מחלוקת שהנתבע לא התערב בנוסח שהכתיבו התובעים. תפקידו של הנתבע, שאף הוא אינו משפטן, התמצה בחתימה על הנוסח שהוכתב על ידם.

אם לא די בכך שההתחייבות נוסחה על ידי מי שאינם משפטנים, הרי שיש להבהיר כי לשונו של ההסכם אינה כה חד משמעית וברורה כפי שטוענת התובעת. כפי שיובהר להלן, הפרשנות שמייחסת התובעת ללשון ההתחייבות אינה המשמעות הפשוטה והטבעית שלה, בפרט לא על רקע הנסיבות החיצוניות להסכם, ההתרחשויות שקדמו לחתימתו ופעולות הצדדים לאחר מכן. לפיכך אין מקום במקרה דנא להענקת בכורה ללשון ההסכם, ובוודאי שאין לראותה כמכרעת בנסיבות העניין.

לחיתום סקירת הסביבה המשפטית בה ידונו טענות הצדדים, יש לציין כי ניתן להגיע למסקנה לפיה החוזה אינו משקף את כוונת הצדדים האמיתית גם כאשר "אין כל הסבר מתקבל על הדעת" מדוע החליט לפתע צד לחוזה לשנות את תנאי העסקה באופן קיצוני ללא שקיבל כל תמורה (ע"א 8243/16 עג'אם נ' סיטון, מיום 19.3.19, בפסקה 11 לפסק-דינו של כבוד השופט גרוסקופף; השופט גרוסקופף סבר כי באותו עניין מדובר היה בפליטת קולמוס, אולם דעת הרוב הניחה כי השינוי נועד בשל רצון להתחמק ממיסוי).

דומה כי דברים אלה נאמרו ממש לענייננו, שעה שלא ניתן כל הסבר של ממש מדוע החליט הנתבע לפתע להגדיל פי עשרה לערך את התמורה שישלם לתובעת עבור שירותי התיווך.

נסיבות חתימת ההסכם 

גרסת התובעת

בכתב התביעה ובתצהיר טענה התובעת כי הסיבה בגינה הסכים הנתבע לשלם לה סכום של 3,000,000 ₪ עבור חתימת העסקה נבעה מכך שבמשך כשנה וחצי קודם לכן פעלה ללא לאות בניסיון למצוא עבורו נכס מתאים, כאשר פעילות זו השביתה הלכה למעשה את פעילות משרד התיווך של בעלה ושלה (סעיפים 26 ו-56 לתצהירה). לטענה זו לא הובאו תימוכין כלשהם. לא למותר לציין, כי בכתב התביעה נוספו לאותה טענה טענות עובדתיות רבות נוספות, לפיהן הושקעו אלפי שעות עבודה בניסיון למצוא נכס מתאים "לרבות נסיעות רבות לחו"ל לקרובי משפחת בעלי הנכס, ועבודה מאומצת למול ב"כ האפוטרופוס הכללי", כשהכוונה היא, על פני הדברים, לעו"ד הלר (סעיף 15 לכתב התביעה). עוד נטען בכתב התביעה כי התובעת ביצעה "עבודת שטח יסודית לשם קבלת הנתבע על ידי הקהילה הקרובה (ועד השכונה) אשר קיימת לו זכות ווטו בקבלת חברים חדשים לשכונה" (סעיף 16 לכתב התביעה).

על טענות אלה לא חזרה התובעת בתצהיר, ולא בכדי:

במהלך הדיון בתובענה הגיש הנתבע – בהסכמת התובעת – פלט מביקורת הגבולות המעיד על כך שבתקופה ההיכרות בין התובעת לנתבע (שלהי 2012 ועד ספטמבר 2014) יצאה התובעת מן הארץ פעמיים בלבד. האחרונה בהן נעשתה כחצי שנה לפני שנודע לה על קיומו של הנכס מושא התובענה. ממילא אין כל בסיס לטענה לפיה נסעה פעמים רבות לחו"ל לצורך הוצאת העסקה מושא התביעה לפועל.

מעדות התובעת עצמה עלה כי נודע לה לראשונה על קיומם של נכסים בטיפול עו"ד הלר כאפוטרופוס בסמוך ליום 18.9.14. התובעת חזרה וטענה שהיא לא היתה מעורבת כלל בהמשך המגעים מול עו"ד הלר, לאחר פגישת הצדדים במשרדו ביום 21.9.14, מאחר שהנתבע הרחיק אותה מהמשא ומתן (סעיף 47 לתצהירה). מכאן שאין כל בסיס לטענה לפיה השקיעה אלפי שעות עבודה בקידום העסקה.

גם הטענה בעניין מגעים עם קרובי משפחת בעלי הנכס בחו"ל התבררה כחסרת ביסוס, שעה שעו"ד הלר הבהיר כי אבן הוא שייצג את קרובי המשפחה ולפיכך הפנה את התובעת לשוחח עם מר אבן (עמ' 30 לפרוטוקול, שורות 7-5). מעדותו אף עלה כי לכל הפחות חלק מהקרובים התגוררו בישראל (עמ' 36 לפרוטוקול, שורות 14-13).

גם הטענה בעניין ביצוע עבודת שטח יסודית לצורך קבלת הסכמת ועד השכונה התבררה ככזו שנטענה מהשפה ולחוץ. מעדות התובעת ומעדותו של עו"ד הלר עלה שביצוע העסקה הצריך אישור של החברה לפיתוח מזרח ירושלים (עמ' 17 לפרוטוקול, שורות 8-7; עמ' 36 לפרוטוקול, שורה 26 – עמ' 37 לפרוטוקול, שורה 9). התובעת טענה שמסיבה זו החליטה לעבוד בשיתוף פעולה עם אבן, בשל היכרותו עם הכרוך בקבלת אישור זה, וכי הוא שאמור היה לפעול בעניין זה (עמ' 17 לפרוטוקול, שורות 16-11).

המסקנה מכל אלה היא שהתובעת לא הציגה כל רקע עובדתי רלוונטי שיש בו כדי להסביר, ולו בדוחק, מדוע הסכים הנתבע לשלם סכום של 3,000,000 ₪ עבור שירותי התיווך שהעמידה לו. על אחת כמה וכמה שלא עלה בידה להסביר, ולמעשה אף לא ניתן להצביע על ניסיון ממשי להסביר, כיצד זה הוסיפה בכתב ידה את התאריך 18.9.14 לטופס הזמנת התיווך כאשר בכך היא מבקשת לעגן את התחייבות הנתבע לשלם לה 2% מערך העסקה בצירוף מע"מ נכון למועד זה, וארבעה ימים בלבד לאחר מכן הסכים הנתבע לשלם לה 20% מערך העסקה. לא ניתן להניח שהפעולות שבוצעו במרוצת ארבעה ימים אלה, שאינן חורגות מכל פעולת תיווך רגילה, נתפסו בעיני מאן דהו כמצדיקות תשלום של קרוב לפי עשרה מדמי התיווך המקוריים.

התייחסותה של התובעת לסיבה בגינה הסכים הנתבע לשלם לה 3,000,000 ₪ היתה לקונית למדי. לעניין זה טענה בתצהירה כי ביום 19.9.14 הראתה לנתבע את הבית מבחוץ (סעיף 35 לתצהיר). אין מחלוקת שטענה זו אינה עולה בקנה אחד עם המציאות, מאחר שמאיכון מכשירי הטלפון הסלולארי של הצדדים (שהגישה התובעת) עולה שביום 19.9.14 שהתה התובעת באילת.

התובעת הוסיפה וטענה בתצהירה כי הנתבע התעניין מאוד ברכישת הנכס והודיע שבכוונתו "להגיש הצעה לרכישתו בסך של 18,000,000". היא אמרה לנתבע שעל פי ניסיונה המקצועי ניתן יהיה לרכוש את הנכס בסכום של 15,000,000 ₪ ואז "הנתבע הודיע לי מפורשות כי באם נצלח לסכם את רכישת הנכס בעבורו בסכום של 15,000,000 ₪ הוא ישלם לנו עמלה בסך של 3,000,000 ₪" (פסקאות 37-36 לתצהיר; השיבושים במקור – ר.ו.). הסכמה זו עוגנה בהתחייבות.

גרסת התובעת נראית תמוהה על פניה: אם אכן מסרה במפורש לנתבע שניתן להפחית באופן משמעותי את המחיר שבכוונתו להציע, מדוע זה דבק הנתבע ברצונו לשלם דווקא סכום של 18,000,000 ₪ עבור העסקה כולה? לא ניתן כל הסבר לדרך פעולה זו של הנתבע.

בעדותה חזרה התובעת על גרסה דומה למדי. היא טענה שעו"ד הלר הציג מחיר התחלתי של 20,000,000 ₪ "אמרנו שזה מחיר גבוה והתחלנו מו"מ והגענו להסכמה שהמחיר יכול לרדת ל-18 מיליון" (עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 22-21). הנתבע הסכים לקנות את הבית במחירים אלה. לאחר מכן ניהל אבן משא ומתן עם עו"ד הלר, ועו"ד הלר אמר שאם העסקה אכן תצא לפועל "הוא יכול לסגור אפילו ב-15 מיליון" (שם, שורות 26-24). התובעת פנתה לנתבע והודיעה לו על כך. על אף זאת התעקש הנתבע כי 18,000,000 ₪ הוא מחיר טוב "ואם הוא משלם 15 מיליון הוא משלם לנו עמלה 3 מיליון ₪" (שם, שורות 27,26). עוד טענה התובעת כי הנתבע הסכים לשלם עמלה בסכום של 3,000,000 ₪ מאחר "שלא משנה לו, שבסופו של דבר הוא רוצה לקבל בית ב-18 מיליון ושזה מחיר מצוין ושהוא רוצה את הבית הזה" (עמ' 15 לפרוטוקול, שורות 5-1).

מכאן שעל פי שיטת התובעת הוצע לנתבע לרכוש את הבית בסכום של 15,000,000 ₪, אולם הוא התעקש לשלם דווקא סכום של 18,000,000 ₪ עבור הבית. לפיכך החליט לשלם לתובעת סכום של 3,000,000 ₪ כעמלה.

גרסה זו של התובעת אינה מתיישבת עם היגיון כלכלי-מסחרי או עם דרך התנהלות צפויה וסבירה של כל אדם שהוא. קשה להלום את הטענה שהנתבע, שנחשף לבית באותו יום לראשונה, החליט לשלם עבורו סכום של 18,000,000 ₪ ויהי מה. לא ניתן כל הסבר לדרך התנהלות בלתי רציונאלית זו, ולא ניתן לקבל טענה מעין זו. נראה שזו עלתה רק לאחר שלא עלה בידי התובעת לספק הסבר הגיוני אחר כלשהו לנסיבות חתימת ההתחייבות על ידי הנתבע.

גרסת התובעת אף אינה עולה בקנה אחד עם גרסתו של עו"ד הלר בנוגע לדרך בה התנהל המשא ומתן ולסכומים שנדרשו מהנתבע בעת ניהול המשא ומתן:

מעדותו של עו"ד הלר עלה כי כאשר פנתה אליו התובעת לראשונה הודיע לה שהוא מנהל מספר נכסים בימין משה. הוא ציין באותה פגישה כי אחד מהנכסים שעשוי להיות מתאים – ואין מחלוקת שהכוונה לבית מושא התביעה – אינו רלוונטי מאחר שנחתם לגביו חוזה עם רוכש מאיטליה. לפיכך הפנה אותה לאבן, המנהל את מכירת הנכסים האחרים של בני המשפחה מתוך תקווה שזה יציג לה נכסים מתאימים אחרים (עמ' 30 לפרוטוקול, שורות 8-5 ושורות 21-18). עו"ד הלר העיד כי כלל לא הסכים לדבר עם התובעת על הבית מושא התביעה, מאחר שבאותה עת עמד בעינו הסכם לרכישת הבית על ידי הרוכש האיטלקי, הסכם שאושר בבית המשפט (עמ' 40 לפרוטוקול, שורות 15-13).

מעדותו של עו"ד הלר עלה כי העסקה עם הרוכש מאיטליה קיבלה אישור מבית המשפט תקופת מה קודם לפגישה עם התובעת, וכי בעקבות קבלת האישור נחתם הסכם למכירת הבית לרוכש האיטלקי בסכום של 12,500,000 ₪ (עמ' 38 לפרוטוקול, שורות 16-14). עוד העיד עו"ד הלר כי קודם למכירה לרוכש האיטלקי היתה בידי מנהלי הנכס שמאות של הנכס לפיה מחיר המכירה אמור לעמוד על כ-14,000,000 ₪ (עמ' 39 לפרוטוקול, שורה 19).

עו"ד הלר הבהיר שהעסקה עם הגורם האיטלקי נתקלה בקשיים מאחר שהרוכש לא הצליח לקבל אישור לעסקה מהחברה לפיתוח מזרח ירושלים (עמ' 30 לפרוטוקול, שורות 21-19). הוא אישר שאחת הסיבות לכך היתה העובדה שאותו רוכש ביקש לרכוש את הבתים באמצעות חברה, ועל פי התקנון החל במקום לא יכולה חברה לרכוש בית בשכונה (עמ' 36 לפרוטוקול, שורה 24 – עמ' 37 לפרוטוקול, שורה 3). לדבריו, בעקבות הפניות הנוגעות לנתבע החלו הוא ועורך הדין הנוסף בחשיבה מחודשת בנוגע לעסקה עם הגורם האיטלקי, שכאמור אושרה על ידי בית המשפט. לדבריו, יתכן שהיה זה אבן שהציע את הרעיון לקדם עסקה עם הנתבע חלף העסקה עם האיטלקי (עמ' 37 לפרוטוקול, שורות 18-16). הוא ציין כי "העסקה עם האיטלקי די נתקעה והיה בלתי נמנע שנמכור לקונה הראשון שיגיע ויהיה מוכן לשלם את המחיר הנדרש" (שם, שורות 20-19).

לשאלת הפער בין מחיר השמאות (14,000,000 ₪) למחיר בו נמכר הנכס לנתבע (15,000,000 ₪), לאחר ביטול העסקה עם הרוכש האיטלקי (שכאמור – היתה למכירת הנכס בסכום של 12,500,000 ₪ בלבד), השיב עו"ד הלר כי הוא ועורך הדין הנוסף שמונו כאפוטרופסים ביקשו למקסם את התפוקה ממכירת הנכסים. לפיכך דרשו מחיר גבוה יותר מהשמאות. בעדותו הוא לא זכר במדוייק את הפרטים, אך שיער כי בתחילת המשא ומתן ביקש מחיר העולה על 15,000,000 ₪ (עמ' 39 לפרוטוקול, שורות 9-8) וציין שהמחיר שסוכם בסופו של דבר "הלם גם את השמאות" (שם, שורה 9). משנשאל אם דרש בתחילה "סכום הרבה יותר גבוה", השיב "אני מניח שדרשתי סכום יותר גבוה" (עמ' 33 לפרוטוקול, שורות 24-22).

במהלך החקירה החוזרת נשאל עו"ד הלר אם דרש סכום גבוה מהסכום שהציע הנתבע, והשיב שביקש "סכום גבוה מהשמאות" (עמ' 41 לפרוטוקול, שורות 17-14), וכי "יכול להיות בהחלט שביקשנו יותר מ-15 מיליון" (שם, שורות 19-18). בתשובה לשאלה מנחה בחקירה החוזרת, בה נשאל אם זכור לו שעלו סכומים של 18,000,000 או 20,000,000 ₪, השיב לראשונה שהמספרים ההתחלתיים אכן היו גבוהים משמעותית (שם, שורות 29-28).

כאמור, גרסתו של עו"ד הלר לכל אורך עדותו היתה שהמשא ומתן התנהל על הסכום העולה מעט על הסכום בו נסגרה העסקה. גרסה זו מתיישבת עם הגיונם של דברים, שהרי על פי עדותו נחתם קודם לכן הסכם למכירת הנכס בסכום של 12,500,000 ₪ שזכה לאישור בית המשפט, והשמאות העריכה את הנכס בסכום של כ-14,000,000 ₪. בנסיבות אלה קשה להלום את הטענה לפיה פתח עו"ד הלר את המשא ומתן בדרישה לסכום של 20,000,000 ₪.

לכך יש לצרף את עדותו של עו"ד רוזנפלד, לפיה עוד קודם להצעת המחיר ידע הנתבע על כך שהעסקה שאושרה על ידי בית המשפט היתה בסכום של 12,500,000 ₪ (עמ' 65 לפרוטוקול, שורות 10-9). עו"ד רוזנפלד לא זכר מי מסר לו ולנתבע מידע זה, אך ציין ש"זה לא היה סוד, כי העסקה חתומה ודווחה למס שבח, אז זה לא סוד גדול לברר מה המחיר" (שם, שורות 16-14). הוא אף ציין שהסיבה לכך שהנתבע הציע לרכוש את הנכס בסכום של 15,000,000 ₪, העולה על זה שאישר בית המשפט בעבר, נבעה מהרצון לקבל אישור של בית המשפט למכירה. זאת על רקע טענת עו"ד הלר לפיה כדי לבטל את העסקה הקודמת ולהתקשר בעסקה חדשה יהיה צורך להציג לפני בית המשפט עסקה חלופית בסכום גבוה יותר מהסכום שאושר בעסקה הקודמת (שם, שורות 24-20; וראו עדותו של הנתבע בעמ' 57, שורות 19-5 ועמ' 58, שורות 10-8).

המסקנה מעדותו של עו"ד הלר היא כי הסכמתו לכניסה למשא ומתן עם הנתבע נבעה מכישלון עסקה קודמת בסכום של 12,500,000 ₪. מעדותו נראה שהמחיר בו נקב במשא ומתן עם הנתבע לא היה כה גבוה כפי שטענה התובעת, אלא קרוב למדי לסכום שסוכם עם הנתבע. בהקשר זה יש לציין כי דומה שיש טעם בטענה שסכום העסקה הקודמת נודע לנתבע, הן מהטעם שזו אושרה על ידי בית המשפט והן מהטעם שיש להניח שדווחה לרשויות המס לאחר שאושרה. שעה שכך הם פני הדברים, לא נודעת כל משמעות לשאלה אם אכן דרש עו"ד הלר סכום של 18,000,000 ₪ כדרישה ראשונית אם לאו, ואם הסכום הופחת כתוצאה מהשתדלותו של אבן (כפי שעולה מעדות עו"ד הלר בעמ' 34 לפרוטוקול, שורות 3-2) או שמא הופחת הסכום גם בשל התערבות כלשהי של התובעת, שלעדותו של עו"ד הלר פעלה ברקע. ההסכמה על המחיר הסופי, שלשיטת עו"ד הלר משקף בקירוב את מחיר השמאות, היא פרי של משא ומתן עסקי על רקע קיומה של עסקה ידועה קודמת ולנוכח ניסיון למצוא קונה חדש לנכס שנוצר קושי במכירתו (לא עלה בידי עו"ד הלר להצביע על מאן דהו נוסף שהציע הצעה לרכישת הבית: עמ' 37 לפרוטוקול, שורה 21 - עמ' 38 לפרוטוקול, שורה 3). היא הושפעה ממחיר העסקה הקודמת (שאושרה על ידי בית המשפט) כמו גם מעמדת הנתבע ונציגיו, כפי שהובאה לפני עו"ד הלר על פי עדותו. אין בכך כדי לתמוך, בכל דרך שהיא, בגרסת התובעת בנוגע לדרך בה התנהל המשא ומתן, למעורבותה המכרעת בניהולו, או להיגיון שבהצעת הנתבע לשלם לה 3,000,000 ₪ ובלבד שישלם סכום של 18,000,000 ₪ לעו"ד הלר.

מכאן המסקנה שלא עלה בידי התובעת להציג כל הסבר מתקבל על הדעת מדוע הסכים הנתבע לשלם לה סכום של 3,000,000 ₪ עבור שירותי התיווך שסיפקה לו בהקשר לרכישת הנכס. מהמתואר לעיל עולה כי לבד מיצירת קשר בין המוכר לקונה לא פעלה התובעת בכל דרך החורגת מפעילות של מתווכת. היא לא היתה שותפה פעילה במשא ומתן, שהתנהל בין עו"ד הלר לעו"ד רוזנפלד ולאבן, ובוודאי שלא הביאה להפחתת המחיר. התובעת לא טענה כי התחייבות הנתבע נבעה מנדיבות כלשהי מצדו, ולא הסבירה מדוע ראה לנכון לפעול ברוח נדיבה מעין זו.

גרסת הנתבע

הנתבע טען כי נתן את ההתחייבות לתובעת ובעלה בשל התחייבותם לשלם עבורו את המקדמה הנדרשת במסגרת העסקה, ועל רקע העובדה שהעסקה הקודמת נכשלה בעקבות הקושי שחווה בהעברת הכספים מחשבון הבנק בשוויץ לישראל. לעניין זה תיארו הנתבע ועו"ד רוזנפלד בתצהיריהם את הקושי שחווה הנתבע כאשר במסגרת העסקה הקודמת ניסה להעביר את סכום המקדמה מחשבון הבנק בשוויץ לישראל, בשל ההחמרה בדרישות הרגולציה בהעברות בנקאיות של סכומים גדולים (סעיפים 10-9 לתצהיר הנתבע וסעיף 4 לתצהיר עו"ד רוזנפלד). על גרסה דומה חזר הנתבע בעדותו (עמ' 46 לפרוטוקול, שורה 21 – עמ' 47 לפרוטוקול, שורה 2). עו"ד רוזנפלד, שאין חולק כי ייצג את הנתבע גם במסגרת אותה עסקה קודמת שהתובעת תיווכה, לא נחקר כלל על סוגיה זו.

בניגוד לגרסת התובעת, שהיא משוללת היגיון פנימי או עסקי ואינה נתמכת בדבר למעט פרשנות אפשרית של לשון ההתחייבות, זכתה גרסת הנתבע לתימוכין מעדות עו"ד הלר. זה תיאר כי לאחר חתימת ההסכם עם הנתבע היה "עיכוב די גדול בביצוע התשלום" בשל "קשיים של הבנק וסיפור של חוק הלבנת ההון", דבר שהביא לחיוב הנתבע בתשלום של פיצוי מוסכם (עמ' 31 לפרוטוקול, שורות 15-11). עדות זו סבבה אומנם את העסקה מושא התביעה, בעוד שעדות הנתבע ועו"ד רוזנפלד עסקה בעסקה הקודמת, אך תיאור הקשיים המאוחרים מחזק את הגרסה לפיה גם קודם לכן שררו קשיים דומים.

שעה שאין מחלוקת שהעסקה הקודמת אכן לא יצאה לפועל לאחר חודשים של מאמצים להביא להשלמתה, וכאשר עדותו החיצונית של עו"ד הלר מחזקת את עדותם של הנתבע ועו"ד רוזנפלד, ניתן לקבוע שעלה בידי הנתבע להרים את הנטל בנוגע לטענתו לפיה חווה קשיים של ממש בהזרמת כספי התשלום הראשון של התמורה מחשבון הבנק בחו"ל לישראל.

בכך יש כדי לאשש את טענתו לפיה הסיבה להתקשרותו בהתחייבות מושא התביעה היא הבטחה של התובעת ובעלה כי זו הפעם הם שיסדירו את התשלום הראשון בתמורה להתחייבותו להשליש להם את הסכום שבהתחייבות. הנתבע הבהיר בתצהירו ובעדותו שהיה מעוניין מאוד להגיע להסכמה מעין זו בשל חששו כי גם עסקה זו לא תצא לפועל בשל הקושי בהעברת הסכומים מחו"ל. לטענתו, זו הסיבה לכך שהסכים לחתום על ההתחייבות (עמ' 52 לפרוטוקול, שורות 13-11). הוא אישר בחקירתו שהסכום שהסכים להעביר לידי התובעת ובעלה גבוה מסכום המקדמה, והתובעת ובעלה אמורים היו להרוויח מהעמדת המקדמה עבורו (עמ' 55 לפרוטוקול, שורות 16-14). אלא שלמחרת היום התקשר אליו בעלה של התובעת והודיע לו שאין באפשרות התובעת ובעלה להעמיד לרשותו את סכום המקדמה והם חוזרים בהם מהצעתם (פסקה 21 לתצהיר; עמ' 55 לפרוטוקול, שורות 11-9; מפירוט השיחות מהטלפון הסלולארי של התובעת עולה כי ביום 23.9.14 בשעות הערב היא קיימה שלוש שיחות עם הנתבע).

בפועל, אין מחלוקת שהתובעת ובעלה לא העמידו לרשות הנתבע סכום כספי כלשהו לצורך תשלום המקדמה.

הכרעה

בהכרעה בין גרסת התובעת לגרסת הנתבע נוטה הכף באופן ברור לטובת הנתבע. תיאור האירועים על ידי התובעת אינו מתיישב עם דרך הפעולה הצפויה מרוכש נכס או עם הגיונם של דברים. אין כל חולק כי דמי התיווך המקובלים עבור רכישת דירה עומדים על 2% ממחיר הנכס, וכך נקבע גם בטופס הזמנת שירותי התיווך שחתם הנתבע לדרישת התובעת. התובעת אף טרחה להוסיף לטופס זה את הנכס הספציפי מושא התביעה, ולאחר מכן להוסיף תאריך לטופס בסמוך למועד בו נודע לה על קיומו של הנכס. כל זאת ארבעה ימים בלבד קודם למועד חתימת ההתחייבות. דרך פעולה זו מצביעה על כך שהיא ביקשה להבטיח את קבלת דמי התיווך המקובלים בשיעור 2% עבור הנכס מושא התביעה. לא ניתן כל הסבר מניח את הדעת, ולמעשה לא ניתן כל הסבר שהוא, מדוע מצא הנתבע לפתע לנכון להגדיל את דמי התיווך עד לשיעור העולה פי עשרה לערך מהשיעור אליו התחייב ימים ספורים קודם לכן. ההנחה לפיה גמלה בלבו של הנתבע החלטה לשלם עבור הנכס סכום של 18,000,000 ₪ ויהי מה, כאשר הוא מבקש שאם הסכום יפחת יעבור ההפרש לידי התובעת ובלבד שלא ישלם סכום הנופל מ-18,000,000 ₪ נחזית להיות מופרכת על פניה.

מאחר שלא עלה בידי התובעת לבסס הסבר סביר והגיוני לשינוי שהתרחש בעמדת הנתבע בין התאריך 18.9.14 (התאריך שהיא עצמה הוסיפה לטופס הזמנת שירותי התיווך) לבין התאריך 22.9.14, ומה מקור נדיבותו הפתאומי של הנתבע, הרי שיש להניח שלא מדובר בהגדלה פתאומית וחד-צדדית של דמי התיווך אלא בהתחייבות שמקורה שונה. התובעת בחרה להסתיר את טיבה האמיתי של ההתחייבות, בעוד הנתבע מציג גרסה סבירה לנסיבות שהביאו לחתימה עליה. בנסיבות אלה יש לדחות את התביעה, המבוססת על גרסה בלתי סבירה של התובעת שלא הוכחה כלל.

די בקביעה לפיה לא הוכיחה התובעת את גרסתה כדי להביא לדחיית התביעה. אלא שבמקרה דנא הוצג בסיס ראייתי מספיק לקביעה לפיה יש להעדיף את גרסת הנתבע. גרסה זו מתיישבת הן עם הגיונם של דברים והן עם דרך ההתנהלות המצופה ממי שרוכש דירה. שעה ששני הצדדים גם יחד אינם חלוקים על כך שעסקה קודמת, בה היתה מעורבת התובעת, נכשלה בשל קשיים חיצוניים, וכאשר עו"ד הלר תיאר קשיים דומים גם במסגרת העסקה הנוכחית, הרי שנראה שגרסת הנתבע מתיישבת עם העובדות ועם לשון ההתחייבות. יש בה כדי להסביר מדוע ניתנה התחייבות זו לאחר שכבר הגיעו הצדדים להסכמה עקרונית בפגישה שנערכה במשרדו של עו"ד הלר ביום 21.9.14. היא אף מתיישבת טוב יותר מגרסת התובעת עם עדותו של עו"ד הלר, לפיה הפחתת סכום המכירה נבעה ממשא ומתן שנוהל עמו על ידי אבן בשמו של הנתבע, כאשר התובעת עצמה מצויה אך ברקע הדברים.

המסקנה היא, לפיכך, שההתחייבות עליה חתם הנתבע אינה התחייבות לתשלום עמלת תיווך בסכום העולה כדי 20% מהתשלום עבור הנכס, אלא מסמך שנחתם כתוצאה מהבטחה של התובעת ובעלה להעמדת סכום "דמי הרצינות" (כפי שתיאר זאת עו"ד הלר בעמ' 38 לפרוטוקול, שורות 21-20), הבטחה ממנה חזרו השניים מייד בסמוך לאחר מכן. לפיכך אין היא מעמידה עילת תביעה לתובעת.

סוף דבר

כללו של דבר: לא עלה בידי התובעת לשכנע כי ההתחייבות עליה חתם הנתבע היתה התחייבות לתשלום עמלה או דמי תיווך בגין רכישת הבית מושא התביעה. גרסתה נמצאה כמשוללת היגיון, ויש לדחותה. יש לאמץ את גרסת הנתבע, לפיה מטרת חתימת המסמך היתה שונה בתכלית, והוא נערך כדי להבטיח לתובעת ובעלה תשלום עבור הבטחתם כי יעמידו לנתבע את סכום הפיקדון שנדרש ממנו במסגרת העסקה. משהתובעת ובעלה חזרו בהם מכוונתם להעמיד את סכום הפיקדון, ביטלו הצדדים בהסכמה התקשרות זו.

לנוכח כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות.

התובעת תשא בהוצאות המשפט של הנתבע וכן בשכ"ט עורכי-דינו בסכום כולל של 50,000 ₪.

המזכירות תשלח העתק מפסק-הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ו' באייר התש"ף, 30 באפריל 2020, בהעדר.