פיצויים בגין הפרת הסכם מכר של דירת מגורים

א.        כללי

עניינה של התובענה בטענות התובעים לפיצוי, בגין הפרת הסכם מכר של דירת מגורים שרכשו מהנתבעות ובשל ליקויים ואי התאמות שנמצאו בה, כמו גם בשל הטענה לאיחור במסירת החזקה.

ב.        על העובדות הטענות וההליכים

הצדדים התקשרו בהסכם מכר מיום 10.5.99  (להלן: "ההסכם"), שלפיו מכרו הנתבעות לתובעים דירת מגורים בת 7 חדרים (להלן: "הדירה"), ביישוב מבשרת ציון. הנתבעות התחייבו למסור את החזקה בדירה לתובעים, בתוך 14 חודשים מיום חתימת ההסכם (ס' 8 לנספח ב' לכתב התביעה), דהיינו: לא יאוחר מיום 10.7.00, כאשר איחור במסירת החזקה, שלא יעלה על 45 יום (ס' 11, שם), לא יהווה הפרה של ההסכם (להלן: "תקופת האיחור המוסכמת"). בס' 8 ד' להסכם נקבע כי איחור במסירת החזקה, מעבר לתקופת האיחור המוסכמת (או בשל נסיבות מסכלות, שלנתבעות לא היה שליטה עליהן), יזכה את התובעים בפיצוי מוסכם, בגובה "דמי שכירות ראויים", המשתלמים לדירה דומה ביישוב מבשרת ציון ואולם הובהר, כי בשום מקרה לא ישולמו דמי שכירות ראויים עבור תקופת האיחור המוסכמת. לטענת התובעים נמסרה החזקה בדירה רק ביום 30.5.01, קרי: באיחור של כ- 11 חודשים. התובעים הוסיפו וטענו כי דמי השכירות הראויים, המשתלמים עבור דירה דומה, ביישוב מבשרת ציון, מגיעים כדי הסך השווה בשקלים ל - 1,500 דולר לחודש ולפיכך, עתרו לפיצוי למשך כל תקופת האיחור, החל מיום 10.7.00 ועד ליום 30.5.01, בסך השווה בשקלים ל- 16,065 דולר. התובעים הודו, כי במסגרת התחשבנות שנערכה עם הנתבעות, עובר למסירת החזקה, קוזז, מיתרת התמורה שנותרה, סך השווה בשקלים ל- 4,000 דולר בלבד ועל כן, טענו ליתרת הפיצוי, בגין האיחור במסירת החזקה, לכל התקופה הנטענת ובסך כולל של 12,065 דולר ובשקלים, 51,336 ש"ח, נכון ליום הגשת כתב התביעה המתוקן.

התובעים טענו לנזק נוסף, שנגרם להם בשל האיחור במסירת החזקה ובגובה דמי שכירות, שנדרשו לשלם עבור דירה ששכרו, משההודעה בגין קבלת החזקה בדירה שרכשו נמסרה להם בסמוך למועד המסירה ומשכך, נדרשו לשלם דמי שכירות, עבור חודשיים נוספים ובסך השווה בשקלים ל- 1,900 דולר. כמו כן נדרשו להוצאות בגין הובלת מטלטליהם לדירה השכורה, תשלום דמי איחסון, הוצאות, העתקת קווי טלפון, עריכת הסכם עם חברת הגז והכל, בסכום של 4,171 ש"ח.

התובעים הוסיפו וטענו לליקויים שנמצאו בדירה, על יסוד חוות דעת מומחה מטעמם ובסך של 60,000 ש"ח  וכן לזיכויים עבור חומרי בניה, שיש במטבח ובסכום כולל של 7,020 ש"ח, החזר מע"מ בסך 256 ש"ח, בגין זיכוי שניתן להם על סך 1,504 ש"ח, עבור חומרי בניה ואי התקנת דלת כניסה מהמחסן לדירה כמתחייב מהמפרט הטכני, בסך של 2,500 ש"ח ולסיכום, טענו לנזק כללי בגין עוגמת נפש, בסך של 20,000 ש"ח והחזר הוצאות עבור חוות דעת המומחה מטעמם. בסך הכל, עתרו לחייב את הנתבעות בפיצוי של 155,303 ש"ח, נכון ליום הגשת התביעה המתוקן.

בכתב הגנתם, כפרו הנתבעות בטענות התובעים והכירו בחובתן לפצותם, בגין האיחור במסירת החזקה בדירה, בסך כולל של 4,000 דולר בלבד, פיצוי, אשר ניתן להם בדרך של קיזוז מתשלום יתרת התמורה וטענו לנסיבות מסכלות  הפוטרות אותן מתשלום נוסף בגין יתרת תקופת האיחור הנטענת ועל פי הקבוע בסעיף 8 ד' להסכם. הנתבעות הוסיפו וטענו כי דמי שכירות ראויים בגין דירה דומה, מגיעים לכדי 800 דולר בלבד והוסיפו, כי נעשו תיקונים רבים בדירה וביקשו לדחות את התביעה. יצויין כי הנתבעות הגישו כתב תביעה שכנגד ואולם זו נמחקה (החלטה מיום 13.7.03 עמ' 6).

בהסכמת הצדדים, מונה על ידי בית המשפט מומחה (המהנדס אייל שנהב) (להלן: "המומחה"), לבחינת טענות התובעים, בעניין קיומם של ליקויים ואי התאמות בדירה ועל יסוד הסכמת הצדדים נקבע, כי הצדדים יהיו רשאים לסמוך על חוות דעת המומחה בלבד. עוד הוסכם כי עם קבלת חוות דעתו, תינתן לנתבעות הזדמנות לתיקון הליקויים כפי שיקבעו על פי חוות הדעת ולאחריה, יערוך המומחה חוות דעת משלימה. בחוות דעתו המשלימה, מיום 19.4.05, קבע המומחה כי מרבית הליקויים שנמצאו בדירה (כפי שפורטו בחוות הדעת הראשונה מיום 18.4.04), לא תוקנו והעריך את עלות תיקונם בסך כולל של 15,125 ש"ח, נכון למרץ 2004, ללא מע"מ ובמחירים של קבלן מזדמן, כאשר בעניין מקצת הליקויים, לנוכח מחלוקת עובדתית העומדת ביסוד טענות התובעים לגביהם, הותיר המומחה את ההכרעה בהם להחלטת בית המשפט.

הצדדים הגישו את עדויותיהם הראשיות בתצהירים והמשך הדיון נקבע לשמיעת ראיות שבמהלכו, נחקר התובע על תצהירו ואולם, משלא התייצב מצהיר הנתבעות לדיון, קבעתי, כי בית המשפט לא יתחשב בתצהיר עדותו הראשית, מפאת אי התייצבותו והעדר מתן הזדמנות הוגנת לתובעים לחוקרו חקירה נגדית על תצהירו. בתצהיר עדותו הראשית, חזר התובע על גרסת התובעים, כפי שהובאה בכתב התביעה ופירט את השתלשלות הדברים שהובילו עד לקבלת החזקה בדירה, כאשר טענותיו נסמכו על מסמכים שצורפו כנספחים לתצהירו. בחקירתו הנגדית הוסיף התובע, לעניין דמי השכירות הראויים, כי התגורר בדירה שכורה, ביישוב מבשרת ציון, במשך כל תקופת האיחור והדגיש כי הדירה ששכרו התובעים, היתה בשטח קטן יותר משטח הדירה שרכשו על פי ההסכם ואשר בגינה שולמו דמי שכירות בסך 1,050 דולר לחודש. התובע ביקש ללמוד, מהפרשי השטחים, על שיעור דמי השכירות הראויים, אותם העריך בסך של 1,500 דולר. יצויין כבר כעת כי מלבד עדותו של התובע, בעניין דמי השכירות ששולמו בפועל, לא הובאה תשתית ראייתית מספקת לביסוס טענת התובעים לדמי השכירות הראויים בשיעור הנטען, הגם שנדמה כי עסקינן בעניין שבמומחיות שיש להוכיחו באמצעות חוות דעת מומחה. עם סיום חקירת התובע, נקבע המשך הדיון להגשת סיכומים ומשאלו הוגשו, הובא התיק בפני למתן פסק דין כדלקמן.

ג.         השאלות שבמחלוקת

השאלות האמיתיות שבמחלוקת בתובענה, המצריכות ליבון והכרעה, הינם בסוגיות כדלקמן: הראשונה, הפיצוי בגין האיחור במסירת החזקה. השניה, הפיצוי בגין הליקויים שנמצאו בדירה, על פי חוות דעת המומחה. השלישית, חיוב הנתבעות בגין עניינים שונים, כפי שפורטו בתצהיר עדותו הראשית של התובע והרביעית, פיצוי בגין נזקים כלליים.

ד.        דיון והכרעה

בטרם נדרש לסוגיות המהותיות, יש להקדיש מספר מילים לסוגיה הדיונית, שעניינה היעדרותו של מצהיר הנתבעות מהדיון שנקבע לשמיעת ראיות (פרוטוקול מיום 9.4.06 עמ' 9 ש' 6-5) והמשמעות הראייתית הנגזרת ממחדלו. בהחלטתי מיום 2.6.05, הוריתי לצדדים להגיש את עדויותיהם הראשיות בתצהירים, במועדים ובתנאים שנקבעו. על פי האמור, הוגש תצהיר עדות ראשית של התובע, מטעם התובעים ומטעם הנתבעות, תצהיר עדות ראשית של מנהל הנתבעת 2, כמי שבקיא בעובדות הרלוונטיות בתובענה. בהחלטה נוספת מיום 23.1.06, קבעתי את המשך הדיון לשמיעת ראיות והוריתי לצדדים לדאוג להתייצבות מצהיריהם. על אף האמור בהחלטתי, לא התייצב מצהיר הנתבעות לדיון במועד שנקבע ובמהלך הדיון הוברר כי מצהיר הנתבעות לא התייצב בשל "קשיי תחבורה". משלא מצאתי כי יש ממש בטעם שהובא ומשחלפו למעלה מ- 90 דקות מתחילת הדיון ומצהיר הנתבעות טרם התייצב, הוריתי כי בית המשפט יתעלם מתצהיר עדותו ובכך, אין כל חידוש, שכן " משלא המציא ב"כ המערערים את המערער לחקירה שכנגד... הרי שלא היה מקום להסתמך על החקירה הראשית בלבד של העד (קרי: על תצהירו - י.ק.) שכן אין כל משקל לחקירה ראשית של בעל דין שעה שהוא נמנע במתכוון מלחשוף עצמו לחקירה שכנגד" (ראה יעקב קדמי, על הראיות חלק שני, עמ' 794 (מהדורה שלישית, 2004); ע"א 743/89 גולדווסר נ' קרביץ, פ"ד מו(4) 489 (1992)). בנסיבות אלו ומשלא הוגשה בקשה לעניין עדותו של מצהיר הנתבעות, לא עומדת בפני בית המשפט גרסה כלשהיא מטעמן, על כל המשמעות הראייתית והדיונית הנובעת מכך ואין לנתבעות להלין בעניין זה אלא על עצמן. זאת ועוד, גרסת התובעים כפי שהובאה בתצהיר התובע ובעדותו, במהלך חקירתו, מהימנה ומקובלת עלי, בעיקרה ובהעדר ראיות לסתור, לא מצאתי מקום שלא לאמץ את מרביתה. בעיקר הדברים אמורים בנוגע לתשתית העובדתית, לביסוס הטענה בעניין האיחור במסירת החזקה ומועד קבלת הדירה ביום 30.5.01 (ס' 6 לתצהיר התובע) וכן בעניין חיובים אחרים של הנתבעת על פי ההסכם (ס' 32-30 לתצהיר התובע, פרק ד' לסיכומי התובעים, למעט לעניין דלת הבטחון - ס' 33 לתצהיר שם), אשר בצירוף הנספחים שצורפו לתצהירו, יש בה כדי להוכיח במידה הדרושה את גרסת התובעים, למרבית העניינים השנויים במחלוקת.

ולאחר כל אלה, נעבור לדיון בסוגיות המהותיות.

איחור במסירת החזקה - על פי ההסכם ונספחיו, נקבע מועד המסירה ל- 14 חודשים ממועד חתימת ההסכם, קרי: 10.7.00, בעוד שבפועל, נמסרה החזקה לתובעים רק ביום   30.5.01. הצדדים קבעו מפורשות בהסכם (ס' 8 ד' סיפא) כי לתקופת האיחור המוסכמת (45 יום), לא ישולם כל פיצוי ומשכך, עומדת תקופת האיחור, שבגינה זכאים התובעים לפיצוי, על מלוא התקופה לעיל, בניכוי 45 יום ולמשך 9 חודשים ו- 5 ימים נוספים (ע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' אוחנה, פ"ד נח(3) 673, 679 (2004)). ודוק - אין חולק כי מקום בו הוסכם על תקופת איחור מסוימת, והנכס נמסר לאחר המועד עליו הוסכם, זכאי הרוכש לפיצוי מיום המסירה המוסכם ולא מתום ההארכה ובלבד שלא נקבע מפורשות אחרת (ע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבנין בע"מ נגד קו-אופ צפון היפרשוק רשתות שיווק בע"מ, פ"ד נח(1) 799 (2003)). בענייננו, נקבע מפורשות אחרת, כאמור, ומכאן, שהתובעים אינם זכאים לפיצוי בגין תקופת האיחור המוסכמת. אשר לגובה הפיצוי לו זכאים התובעים, אין חולק כי התובעים זכאים לפיצוי מוסכם, בגין האיחור במסירת החזקה, בגובה דמי שכירות ראויים, המשתלמים לדירה דומה ביישוב מבשרת ציון ואולם, הצדדים חלוקים בעניין שיעור דמי השכירות הראויים שיש לקבוע בנסיבות העניין.

מושכלות יסוד הן כי על התובעים הנטל להוכיח את עילת תביעתם ובגדרה, את שיעור דמי השכירות הראויים להשתלם. לכאורה, התובעים לא עמדו בנטל, משלא הביאו חוות דעת מומחה לביסוס טענתם, באשר לדמי שכירות ראויים בשיעור של 1,500 דולר לחודש, מקום שהיה עליהם לעשות כן ומשזה לא נעשה, בהעדר טעם לדבר, היה מקום לדחות את טענתם בעניין זה (ראה והשווה ע"א 528/89 שמואליאן נ' אהרוניאן, פ"ד מו(5) 54, 60 (1992)).

בסיכומיהם (ס' 15), טענו התובעים כי את שיעור דמי השכירות הראויים ניתן להוכיח, בנסיבות העניין, גם שלא באמצעות חוות דעת מומחה, בשים לב לכך שהתובעים שכרו דירה קטנה יותר, במקום סמוך לדירה שרכשו ובית המשפט רשאי, בנסיבות אלו, לאמוד את דמי השכירות הראויים בדרך של הערכה יחסית של שטחי הדירות ועל דרך האומדנא. אינני מקבל את טענתם. "לדעתי אין זה מדויק כלל ועיקר לומר, כי די לו לנפגע התובע להוכיח את נזקו, ואילו שיעור הפיצויים הוא עניין לאומדנו של בית המשפט. נראה לי, כי הגישה הנכונה היא, כי נפגע, התובע פיצויים... חייב להוכיח, במידת ודאות סבירה, הן את נזקו והן את שיעור הפיצויים, שיהיה בו כדי לפצותו על נזקו" (ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ. מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800, 808 (1981)). במה דברים אמורים? "כשם שעל הנפגע להוכיח את הנזק שנגרם לו, הן מוטלת עליו החובה להוכיח את הנתונים העובדתיים, מהם ניתן להסיק את הפיצוי... נפגע איננו יוצא ידי חובתו בהוכחת הנזק, אלא עליו להניח אף תשתית עובדתית לקביעת שיעור הפיצוי. אין להשאיר עניין  אחרון זה לאומדנו של השופט... על כן, באותם המקרים, בהם - לאור טיבעו ואופיו של הנזק - ניתן להביא נתונים מדוייקים, על הנפגע - התובע לעשות כן ומשנכשל בנטל זה, לא ייפסק לו פיצוי" (ראה שם, בעמ' 811 - 809)). אמת, מקום בו לא ניתן להוכיח בדייקנות ובוודאות את שיעור הפיצוי, לאור טיבעו ואופיו של הנזק, לא יהיה בכך כדי להכשיל את תביעת התובע ובלבד "שיביא אותם נתונים, אשר ניתן באופן סביר להביאם, תוך מתן שיקול דעת מתאים לבית המשפט לעריכת אומדן להשלמת החסר". בענייננו, נדמה כי לא היתה כל מניעה להביא חוות דעת מומחה, המהווה ראיה מספקת, להוכחת שיעור דמי השכירות הראויים, לאור טבעו ואופיו של הנזק  ומשלא נעשה כן, אין מקום לקביעת הפיצוי על דרך האומדן. ודוק - אינני מקבל את טענת התובעים שלפיה יש לחשב את דמי השכירות הראויים בענייננו, באופן יחסי למחיר ששולם לדירה שאותה שכרו ועל פי גודלה, שכן ידוע לכל כי שומת דמי השכירות הראויים, איננה נקבעת באופן בלבדי, על פי שטח הדירה ואין מקום להערכה יחסית ולינארית לדמי השכירות בענייננו, על בסיס הסכום ששולם על ידי התובעים לדירה אותה שכרו, בתוספת סכום הנגזר מההפרש בין שטח הדירה אותה רכשו לפי ההסכם, לשטח הדירה אותה שכרו. לשון אחר, אין בהבדלי השטחים, כשלעצמם, כדי ללמד על שיעור דמי השכירות האמורים להשתלם בגין הדירה, שכן על פניו נדמה כי ישנם נתונים נוספים, המשפיעים על קביעת השומה, מלבד שטח הדירה ומשאלו לא הובאו, לא ניתן להשלים את החסר, על דרך האומדן, מקום שהתובעים יכלו להביאם באופן סביר ונמנעו מלעשות כן בלא טעם לדבר (ובעניין זה מקובלים דברי ב"כ הנתבעים בסיכומיו ס' 22-16).

יחד עם זאת, מששוכנעתי כי התובעים שילמו בגין דירה דומה ביישוב (אם כי קטנה מהדירה נשוא התובענה) סך של 1,050 דולר לחודש, הנני סבור כי יש, למצער, לקבוע את דמי השכירות הראויים על הסך האמור, כברירת מחדל וכפועל יוצא, את הפיצוי המגיע לתובעים בגין האיחור במסירת החזקה. לפיכך הנני קובע כי התובעים זכאים לפיצוי בגין האיחור במסירת החזקה, לתקופה של 9 חודשים ו- 5 ימים ובסך כולל של 5,625 דולר (בניכוי הסך של 4,000 דולר, אשר שולם על ידי הנתבעות בדרך של קיזוז מיתרת התמורה).

יודגש כי לנוכח עילת התביעה, שלפיה ביקשו התובעים לסמוך על הפיצוי המוסכם, לעניין האיחור במסירת החזקה, לא היה מקום לפצותם בגין הנזק הנוסף, המוכח שנגרם, הן לעניין דמי השכירות ששולמו בפועל, לתקופת האיחור הנוספת של חודשיים (1,900 דולר) והן לעניין ההוצאות שנדרשו כמפורט בס' 32 לתצהיר התובע, בשל כפל הפיצוי (ראה ס' 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970) ומשלא ניתן לתבוע פיצוי בגין הנזק המוכח, לצד הפיצוי המוסכם, בשל אותו ראש נזק.