במסגרת פסק-דין זה אדרש לתביעה רכושית בין אחים, בבסיסה סכסוך שנתגלע בין השניים ביחס לזכויותיהם בדירת המגורים המצויה ברחוב ... בעיר ... והידועה כגוש 2396... חלקה ... תת חלקה ...
להלן: 'הדירה'.
רקע עובדתי
1.התובעת והנתבע הם אחים, שניהם חצו את גיל גבורות.
2.ביום 31.01.19 הגישה התובעת את התביעה שבפני שכותרתה: 'רכושית – בעלות, חוזים, אכיפת חוזה, פיצוי בשל הפרה והסתמכות נזיקין'.
כתב הגנה כנגד התביעה הוגש ביום 17.03.19.
3.ביום 31.01.19 ניתן בתיק צו מניעה האוסר על הנתבע לבצע כל דיספוזיציה ביחס לדירה.
4.הדירה נרכשה ביום 04.08.1994 ונרשמה ע"ש אמם המנוחה של הצדדים, הגב' ... ז"ל (להלן: 'האם-המנוחה').
בצוואה שנערכה ביום 30.12.1996 ציוותה האם-המנוחה, בין היתר, את מלוא הזכויות בדירה וכן בדירת מגורים נוספת לנתבע ואת יתר עזבונה ציוותה האם-המנוחה בחלוקה שווה בין כל ילדיה.
ביום 19.09.2003 חתמה האם-המנוחה על ייפוי כוח בלתי חוזר לצורך העברת מלוא הזכויות בדירה ע"ש הנתבע.
האם-המנוחה נפטרה ביום 06.11.2004.
בפועל, הזכויות בדירה הועברו בשנת 2007 ע"ש הנתבע והוא רשום כבעלים של מלוא הזכויות בה.
ביום 26.06.2008 חתמה התובעת על תצהיר הסתלקות מעיזבון האם-המנוחה לטובת הנתבע.
5.מאז רכישתה התובעת היא זו המחזיקה בדירה, מתגוררת בדירה דרך קבע ונוהגת בה מנהג בעלים.
הנתבע מתגורר דרך קבע בארצות הברית.
הליכים קודמים
תמ"ש 54836-11-11 – תביעה לפינוי מושכר וסילוק יד
6.ניצני המחלוקת בין הצדדים נראו עוד בשנת 2011, אז הגיש הנתבע, ביום 29.11.11, בבית משפט השלום באשקלון תביעה בסדר דין מקוצר לפינוי וסילוק יד כנגד התובעת, במסגרת תא 54836-11-11.
להלן" 'התביעה הראשונה לסילוק יד'.
התובעת הגישה בקשה לסילוק על הסף של התביעה הראשונה לסילוק יד מחמת חוסר סמכות עניינית ומקומית ובהחלטה מיום 05.04.12 הועברה התובענה לבית משפט לענייני משפחה.
כתב תביעה מתוקן לפינוי מושכר וסילוק יד הוגשה ע"י התובע ביום 11.07.12, במסגרת תמ"ש 54836-11-11.
ביום 07.07.13 הודיע הנתבע, במסגרת התביעה הראשונה לסילוק יד, כי הצדדים הגיעו להסדר פשרה כולל ולסילוק כל המחלוקות בתיק וכי הצדדים חתמו בו ביום על הסכם שכירות, במסגרתו השכיר הנתבע את הדירה לתובעת.
התביעה לסילוק יד הראשונה נמחקה ביום 09.07.13, לבקשת הנתבע.
תמ"ש 2786-06-18 – תביעה לפינוי מושכר
7.ביום 03.06.18 הגיש הנתבע כנגד התובעת, בבית משפט השלום, תביעה נוספת לפינוי מושכר במסגרת תא 2786-06-18.
להלן" 'התביעה השנייה לסילוק יד'.
בהחלטה מיום 13.09.18 הועברה התביעה השניה לסילוק יד לבית המשפט לענייני משפחה מחמת חוסר סמכות עניינית.
בפסק-דין, אשר ניתן בדיון אשר התקיים ביום 10.11.19, הוריתי על מחיקתה של התביעה השנייה לסילוק יד מחמת העדר התייצבות הנתבע לדיון ומהנימוקים שנמנו במסגרת פסק-הדין הנ"ל.
טענות הצדדים
8.תמצית טענות התובעת
א.התובעת טוענת כי היתה נשואה למר מ' ז"ל ומנישואי השניים נולדו להם שישה ילדים.
ב.בעלה המנוח לא תיפקד כבעל ולא תמך המשפחה, לעיתים נעלם למשך שבועות, היה מכור להימורים וצבר חובות כבדים.
ג.אלימות וקשיי פרנסה אפיינו את חייה; היא עבדה בעבודות ניקיון ונלחמה בכל כוחה למען פרנסת ילדיה ורווחתם.
ד.המצב הקשה בביתה השפיע על הילדים ובנה התדרדר לסמים ולפשע, מה שהיווה קושי נוסף על חייה.
ה.על רקע רצונה להרחיק את בנה מסביבת חבריו המזיקה, היא החליטה, בשנת 1988, לעזוב את העיר בה התגוררה עם משפחתה באותה העת ולעבור למגורים בסמיכות למשפחתה וכך עשתה.
במקביל היא פעלה לקבלת זכאות לדיור ציבורי ואף קיבלה דירה בשכירות ציבורית מחברת 'עמיגור'.
ו.האם-המנוחה היתה אישה חזקה ותמכה בה ובילדיה בכל מאודה.
ז.האם-המנוחה והנתבע דרשו ממנה נחרצות לשים קץ לנישואיה שידעו רק אלימות, קשיי פרנסה, חובות הימורים וסביבה לא בריאה לילדיה.
ח.על אף האמור, החשש שמא תאבד את זכויותיה במדור הציבורי, בצד הידיעה כי בעלה המנוח לא יוכל לתמוך בה כלכלית, הם שהובילו להימשכות הליך הגירושין בינה לבין בעלה המנוח למשך כשבע שנים.
בעלה המנוח אף התנה את הענקת הגט בויתורה על הזכויות במדור הציבורי.
ט.לאור האמור, הצהיר הנתבע במעמד בני המשפחה כי הוא מתחייב לרכוש עבורה דירה שתהא לשביעות רצונה ובכך לפטור אותה מהיזקקות לתמיכתו של בעלה המנוח ובלבד שתשים קץ לנישואיה.
בהינתן כי הנתבע אדם אמיד מאוד ולאור התחייבותו כאמור, היא נעתרה לבקשתו.
י.הנתבע פעל בהתאם להתחייבותו כלפיה ופנה לאם-המנוחה, לאחותם א' ולגיסו א' (בן-זוגה של האחות א') בבקשה כי יפעלו למצוא לה דירה מתאימה.
כעבור מספר ימים, בסיוע מתווך דירות, ולאחר שנתנה את אישורה, יצא הליך רכישת הדירה לדרך.
יא.ביום 04.08.1994 נחתם הסכם לרכישת הדירה בין המוכרים לבין האם-המנוחה. זכויות הבעלות בדירה נרשמו ע"ש האם-המנוחה.
משעמדו הנתבע והאם-המנוחה בהתחייבותם היא קיבלה ביטחון והסתמכה על כך ובהתאם למוסכם ויתרה על זכויותיה בדירה שקיבלה מחב' 'עמיגור' לטובת בעלה המנוח והשניים התגרשו.
יב.היא נכנסה עם ילדיה למגורים בדירה וביתה החדש היה שופע אהבה ומלא בבני משפחה ואורחים.
יג.עם פטירת האם-המנוחה, כעבור כעשר שנים לאחר רכישת הדירה, הסתיימה האידיליה בין הצדדים, כאשר הנתבע החל לנהוג בה באופן סדיסטי ואובססיבי ומתוך מטרה לשלוט בה ובילדיה.
בתצהיר עדות ראשית מוסיפה התובעת כי כשלוש שנים לאחר פטירת האם-המנוחה החל הנתבע לדרוש ממנה לחתום על מסמכים שונים, בין היתר, בנוגע לויתור על זכויותיה בעזבון האם-המנוחה וכן על הסכם שכירות, עליו סירבה תחילה לחתום.
יד.על רקע סירובה לחתום על הסכם שכירות עם הנתבע, החל האחרון לרדת לחייה ולחיי ילדיה בצורה קשה מאוד תוך שהוא 'מנפנף' בטובה שעשה עבורה, להשפיל אותה ולאיים עליה כי ככל שלא תשמע להוראותיו הוא כי יזרוק אותה ואת ילדיה לרחוב.
טו.הנתבע אף אסר עליה לארח בדירה בני משפחה שלא חפץ בהם ואף אסר את כניסת ילדיה ונכדיה לדירה.
טז.במשך שנים הנתבע צעק, קילל, השפיל ורמס את כבודה עד עפר, על לא עוול בכפה ומאז פטירת האם-המנוחה הפכו חייה לסיוט מתמשך ולא עברו שבת וחג ללא איומים מצידו.
יז.הפחד היומיומי והחשש שלא להיזרק לרחוב הביאו אותה למצב חרדתי והחלו להתגלות בה תסמינים פסיכיאטריים והיא מטופלת תרופתית.
יח.באכזריות ובניגוד למוסכם הגיש הנתבע כלפיה את התביעה הראשונה לסילוק יד, תביעה אשר נמחקה לאחר שהנתבע הביא אותה ואת ילדיה להתחנן על נפשם ו'לרדת על הברכיים'.
יט.מחיקת התביעה הראשונה לסילוק יד רק הגבירה את אובססיית השליטה של הנתבע בה ובילדיה והוא הגביר את ההטרדות, האיומים והאלימות כלפיה ואף פעל להגשת התביעה השניה לסילוק יד.
כ.התנהגותו האלימה של הנתבע היתה מנת חלקם של בני משפחה נוספים וביתר דיוק לאותם אלו שנזקקו לסיוע כספי ממנו, אם כי לא בצורה ובאופן חמור כפי שהופעלה כלפיה.
כא.לנתבע אין עניין בתוצאה אליה יגיע בית המשפט בהליכים בהם נוקט ועניינו היחיד הוא להשליט בה פחד ולגרום לה להוצאות מימון ההליך המשפטי.
כב.הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים נועד רק לצורך רישומה כאם חד-הורית וכמחזיקה בדירה והוא לא מומש בשום צורה בכל התקופה הרלוונטית.
יוער כי בבקשה לצו מניעה זמני שהגישה התובעת, היא ציינה כי הטעם בעריכת הסכם השכירות נועד לצורך הצגתו לקבלת סיוע ממשלתי במימון שכר דירה, כפי שאכן נעשה, לטענתה – סעיף 58 לבקשה.
כג.הזכויות בדירה עברו על שם הנתבע באופן שאינו ברור לה ועליו להוכיח את בעלותו על בדירה ובכל אופן האם-המנוחה לעולם לא היתה נותנת בשום צורה שהיא, במישרין או בעקיפין, את ידה לסילוקה מהדירה.
יוער כבר עתה, כי על אף האמור, בסיכומיה בבקשה למתן צו מניעה זמני, סתרה התובעת את טענתה הנ"ל, כאשר טענה: 'אין חולק, כי לאחר 13 שנה שהמבקשת מחזיקה בדירה כבעלים, בשנת 2007 זכויות הבעלות בדירה עברו מהאימא ז"ל למשיב בהתאם לרצון האמא ז"ל' – סעיף 5 לסיכומיה.
עוד הוסיפה התובעת בסיכומיה הנ"ל, כי הדירה נרכשה עבורה ולשימושה הבלעדי – סעיף 9 לסיכומים שהוגשו בבקשה לצו מניעה זמני.
כד.בהתאם לדיני החוזים נכרת בין הצדדים חוזה תקף ומחייב לכל דבר ועניין, על פיו הדירה נרכשה עבורה ושייכת לה והיא הסתמכה על התחייבות הנתבע כלפיה.
עקב הפרת התחייבויותיו כלפיה היא זכאית לפיצוי ישיר ועקיף, לרבות פיצוי בגין נזקים שאינם ממוניים וכן פיצוי בגין נזק ממוני.
התובעת אף טוענת לזכויות שביושר בדירה וכן לתחולת דיני הנאמנות.
כה.רכישת דירה בגילה המתקדם אינה רלוונטית ולא אפשרית יותר.
כו.מכל המקובץ לעיל, היא עותרת לאכיפת החוזה שנכרת בין הצדדים ומתן פסק-דין הצהרתי המכריז כי זכויות הבעלות בדירה שייכות לו ולחילופין, לקבלת פיצוי כספי בגין הפרה בגובה קיום ההתחייבות.
לחילופין, היא עותרת לקבלת פיצויי הסתמכות ולהעמידה במקום בו היתה נמצאת לו קוים החוזה ובסכום שווי דירה מקבילה וכן לקבלת פיצוי כספי כפי שיקול דעתו של בית המשפט.
התובעת אף ציינה כי היא שומרת לעצמה את הזכות להגיש תביעת נזיקין כנגד הנתבע בגין ההתעללות בה אשר גרמה לה, לשיטתה, לנזקים נפשיים.
9.תמצית טענות הנתבע
א.דין התביעה להידחות על הסף וזאת בהינתן כי כתב התביעה אינו מגלה עילה כלשהי שיש בה כדי להעניק לתובעת את הסעדים המפורטים בה וכן מחמת התיישנותם.
ב.הדירה נרכשה עבורו והתמורה ששולמה בגין רכישתה בוצעה על ידו. עם זאת, הסכם הרכישה נערך באמצעות האם-המנוחה וזאת לאור שיקולי מס ומאחר שבמועד הרכישה הוא היה תושב ארצות הברית.
ביום 19.09.2003, עם שינוי מדיניות המס, חתמה האם המנוחה על יפוי כוח בלתי חוזר לצורך העברת הזכויות בדירה על שמו, כעולה מנספח 4 לכתב ההגנה.
ג.הזכויות בדירה הועברו על שמו בהתאם לייפוי הכוח הבלתי חוזר, באופן פורמאלי, שכן הוא זה שרכש בפועל את הדירה ושילם מלוא תמורתה.
צוואת האם-המנוחה, במסגרתה ציוותה, בין היתר, כי הדירה תועבר לבעלותו, מעידה אף היא על גמירות דעת האם-המנוחה כי הדירה שייכת לו, ולו בלבד.
ד.הוא מכחיש כי התערב בענייניה האישיים של התובעת, כך גם ביחס לעניינים שבינה לבין בעלה המנוח.
כך גם אין לטענתו כל מניעה להתגורר או לקבל זכאות לדיור ציבורי גם במצב בו בני זוג מתגרשים זה מזה.
ה.במועדים הרלוונטיים לרכישת הדירה הוא פעל לרכוש מספר נכסים נוספים בישראל וזאת באמצעות האם-המנוחה, שאיתרה עבורו עסקאות אטרקטיביות ומתוך שיקולי מס. מעולם הוא לא רכש או ייעד נכס כלשהו לטובת התובעת.
ו.התובעת נכנסה להתגורר בדירה רק בשל רצונו לסייע לה ולא להותיר אותה ללא קורת גג ועל רקע מצבה הכלכלי.
ז.לאחר שניסיונותיו במשך השנים להסדיר את מגורי הנתבעת בדירה במסגרת הסכם שכירות מסודר, ללא הועילו עלה הצורך בהגשת התביעה הראשונה לסילוק יד, בסופה הגיעו הצדדים להסכם פשרה והסכם שכירות נחתם בין השניים.
ח.לאחר חתימת הצדדים על הסכם השכירות, בשנת 2011, פעלו הצדדים לחדש את הסכמי השכירות, תוך שהתובעת הפרה פעם אחר פעם את הסכמי השכירות בכך שלא עמדה במועדים רבים בתשלום דמי השכירות.
ט.ביום 01.12.2016 נחתם הסכם שכירות נוסף בין הצדדים, במסגרתו צוין כי הוא הבעלים היחיד של הדירה, מה שמעיד כי שני הצדדים מסכימים ומודעים לכך שהוא הבעלים הבלעדי של הזכויות בדירה. מאחר שמדובר באחותו, הוא לא עמד על קבלת התשלום באופן דווקני וויתר על תשלומים רבים להם זכאי היה בהתאם להסכמיי השכירות.
י.לאחר חתימת סכם השכירות בשנת 2016 הוא שב לארצות הברית, שם התבשר כי הוא סובל ממחלה קשה ונזקק להשתלת כבד.
בעקבות מצבו הרפואי נמנע ממנו להגיע ארצה ולטפל בענייניו ולרבות בגביית חוב שצברה התובעת כלפיו בגין העדר תשלום דמי השכירות.
יא.פניותיו לתובעת להסדיר תשלום דמי השכירות לא נשאו פרי ומכאן התביעה השניה לסילוק יד שהגיש.
יב.דרישותיו הלגיטימיות לקבלת תשלום דמי שכירות אינן יכולות להיחשב כחריגות ואינן מהוות אמצעי לחץ פסול.
יג.ככל שהתובעת חפצה לטעון טענות לעניין מצבה הרפואי, תתכבד להגיש חוות דעת ערוכה כדין לעניין שברפואה.
יד.בהינתן כי הדירה מצויה על מקרקעין מוסדרים ולאור רישום הזכויות בדירה על שמו, הרי שהרישום מהווה ראיה חותכת לעניין בעלותו על הדירה.
טו.לתובעת מעולם לא היו זכויות בדירה.
טז.האם-המנוחה הורישה לו את מלוא הזכויות בדירה, בצוואה שערכה ביום 30.12.1996, וביום 26.06.2008 התובעת אף חתמה לטובתו על תצהיר הסתלקות מעזבון האם- המנוחה, וכעולה מנספח 2 לכתב ההגנה.
די בעובדה שהתובעת היתה מודעת לצוואת המנוחה ואף חתמה על תצהיר ההסתלקות לטובתו, ללמדך שהתובעת היתה מודעת לכך שהזכויות בדירה שייכות לו בלבד.
יז.התובעת הגישה את כלל הסכמי השכירות שנחתמו בין הצדדים לרשויות המדינה וזאת על מנת לקבל סיוע בשכר דירה והיא אף קיבלה סיוע כאמור משך השנים.
יח.הצהרת התובעת מול רשויות המדינה, כי היא נעדרת נכסים ומתגוררת בדירה בשכירות, מהווה הודאת בעל דין אשר סותמת את הגולל על כלל טענותיה בעניין זכויות הבעלות שלה בנכס.
יט.בהינתן כי תביעת התובעת מבוססת על הפרת הבטחה שנתן לה, לכאורה, וכי ההתחייבות הופרה לאחר פטירת האם המנוחה, בשנת 2004, הרי שחלה התיישנות ביחס לתביעה.
גם כך אילו יטען כי ההתחייבות הופרה במועד הגשת התביעה הראשונה לסילוק יד, בשנת 2011.
כ.כך גם התביעה אינה מפרטת מה הוא אותו חוזה בר תוקף וחסרים פרטים מהותיים בעניין זה ולא ברור על איזה מו"מ בחוסר תום לב ו/או עושק והטעייה מדברת התובעת, זאת כאשר לשיטתה הובטחה לה מתנה ללא תמורה.
לא ברור על איזו עוולה מפקודת הנזיקין מבססת התובע את התביעה, כך גם היה על התובעת לפרט את מקרה קרות הנזק, את העוולה עליה מתבססת התביעה, את הנזק שהתרחש ולכמתו וכן לפרט את הקשר הסיבתי בין האירוע המזיק לנזק שנגרם בפועל.
כא.בנוסף, כתב התביעה אינו כולל כל ראיה ו/או אסמכתה כי נערכו הסכמות ו/או התחייבויות ו/או חוזה כלשהו בעניין דירה ובניגוד לסעיף 8 לחוק המקרקעין.
כב.הואיל ואי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה בוטה של הסכם השכירות, הוא זכאי לקבלת סעד של פינוי התובעת מהדירה.
דיון והכרעה
10.כאמור, אין מחלוקת בין הצדדים כי מלוא הזכויות בדירה רשומות ע"ש הנתבע וכי מלוא התמורה בגין רכישת הדירה שולמה ע"י הנתבע.
כך גם אין מחלוקת בין הצדדים כי הזכויות מעולם לא היו רשומות ע"ש התובעת וכי כניסת התובעת למגורים בדירה נעשתה באישורו והסכמתו של הנתבע.
השאלה השנויה במחלוקת בין הצדדים היא מהי אותה הזכות שהוענקה לתובעת ביחס לדירה. האם זכות בעלות, כשיטת התובעת; זכות שכירות, כשיטת הנתבע או שמא זכות אחרת.
כעת אעבור לליבונה של השאלה שבמחלוקת.
11.בעניין רישום הזכויות קובע סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, כדלקמן:
"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו . . . ".
על חשיבות המרשם על פי חוק המקרקעין ועקרון הפומביות אין עוררין. תכלית החזקה הקבועה בסעיף 125 (א) לחוק המקרקעין מטרתה להגן על אמינות המרשם ויציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים, כך שהמרשם ישקף באופן סופי את הזכויות הללו.
ראו: הפ (מרכז) 30380-04-10 אוטיליה קרפ נ' יעקב קרפ.
ע"א 4140/97 חברת האוניברסיטה העברית בירושלים נ' הסתדרות נשים ציוניות הדסה באמריקה אינק, פ"ד נג (3) 49 (1999)).
12.לפיכך ובשל החשיבות הרבה אותה מייחסים למרשם, נקבע בפסיקה כי ניתן במקרים חריגים לסתור את האמור במרשם, אלא שהנטל לסתירת הרישום ולהוכחת הטענה כי הרישום אינו משקף את מצב הזכויות במקרקעין לאשורן, הוא נטל כבד ביותר ורובץ לפתחו של הטוען לכך.
ראו: ע"א 2576/03 אהובה וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (פורסם במאגרים האלקטרוניים).
עוד אוסיף שבית המשפט ייטה לפרש החריג בצמצום ובמיוחד כאשר מבוקש להבריח כספים מרשויות או במקרה של הצגת מצג שווא בפני צד ג' כלשהו ועל בית המשפט לאפשר קבלת עתירות מסוג זה בצמצום נוכח התוצאות הקשות העשויות, במקרים מסוימים, לנבוע מקבלתן.
זכות בעלות בדירה לתובעת – האמנם?
13.כאשר עולה טענה על פיה רישום זכויות על שם פלוני אינו משקף את הבעלות האמתית בזכויות, יש להידרש, בין היתר, לשתי שאלות מרכזיות:
האחת, האם הטוען כי הרישום אינו משקף את הבעלות האמתית הוא שמימן את רכישת הזכויות. השניה, מדוע לא נרשמו הזכויות על שם הטוען למימון רכישת הזכויות.
ראו: עמ"ש (ת"א) 41483-05-13 פלוני נ' פלונית (פורסם במאגרים האלקטרוניים).
14.בענייננו, ביחס לשאלה הראשונה, אין חולק ואף התובעת מצהירה גלויות כי לא היא אשר מימנה את רכישת הזכויות בדירה. ביחס לשאלה השניה, מעניקה התובעת מספר גרסאות.
15.עדי התובעת אישרו אף הם כי הנתבע הוא ששילם את מלוא התמורה בגין רכישת הדירה. ראו, בין היתר, עדות העדה א' בדיון שהתקיים ביום 31.03.19 בבקשה לצו מניעה - עמ' 18 שורות 8 ו-31; שאף הוסיפה בעדותה זו כי התובעת או מי מבני המשפחה האחרים מעולם לא השיבו את תמורה הרכישה לידי הנתבע – עמ' 18 שורה 33.
גם העדה ל', העידה בדיון הנ"ל, כי הנתבע הוא ששילם את התמורה עבור רכישת הדירה – עמ' 20 שורה 27.
בישיבת ההוכחות, אשר התקיימה ביום 07.03.22, העידה העדה א', האחות שסייעה באיתור ורכישת הדירה, כי התובעת לא השתתפה בתשלום עבור רכישת הדירה – עמ' 56 שורה 7.
בדיון אשר התקיים ביום 07.03.22, גם העד מר א', העיד כי הדירה נרכשה מכספו של הנתבע – עמ' 53 שורות 10; 13.
בתה של התובעת מ', העידה אף היא כי אמה לא שילמה עבור הדירה – עמ' 93 שורה 3.
16.ביחס לשאלה השניה, מדוע לא נרשמו הזכויות על שם התובעת, מסרה התובעת מספר גרסאות, כאשר כתב התביעה שותק ביחס לשאלה זו וגרסאות התובעת בעניין זה נולדו בשלב מאוחר יותר.
העדה א' העידה בדיון מיום 31.03.19 כי יכול והחשש של האם-המנוחה כי התובעת תאלץ למכור את הדירה לטובת חובות ילדיה, הם שהובילו אותה להבטיח את זכויות התובעת בדירה באמצעות העברת הזכויות בדירה על שם הנתבע – עמ' 18 שורות 27-29.
גם העדה ל', העידה בדיון הנ"ל, כי רישום דירה ע"ש הנתבע נעשה מהחשש שילדי התובעת ייקחו לה את הדירה – עמ' 20 שוות 33-34.
אלא שהעדה מ', שאישרה אף היא כי הנתבע הוא שמימן את רכישת הדירה, העידה בדיון הנ"ל כי כל התחייבות הנתבע כלפי התובעת הסתכמה, לכאורה, רק בהבטחה ש: 'אני אקנה לך בית עד יום מותך' – עמ' 22 שורות 19-21.
העדה א', בתה של התובעת, העידה בדיון 07.03.22, כי הבית רשום ע"ש התובע מאחר שנקנה על ידו וכי לתובעת הובטחה זכות מגורים בדירה עד ליום מותה - עמ' 68 שורה 21.
17.גרסת סיבת רישום הזכויות ע"ש הנתבע תחת התובעת שנבע מהחשש מילדיה, הוצגה לראשונה ע"י התובעת, באמצעות בא כוחה, בדיון אשר התקיים בתובענה ביום 01.04.19 – בעמ' 24 שורות 16-18. אלא שבהמשך סתר בא כוח התובעת את גרסתו, כאשר טען כי לתובעת אין זכות קניינית בדירה אלא זכות מגורים עד אחרית ימיה – עמ' 24 שורות 18-28.
ביחס לטענת התובעת, אשר הועלתה בסעיף 47 לתצהיר עדות ראשית שהגישה, על פיה יתכן שהאם-המנוחה ביקשה למנות את הנתבע כנאמן בדירה במטרה להגן ולשמור על זכויותיה או על רקע לחץ ואיום שהפעיל כלפי האם-המנוחה, לא הגיונית ולא מתיישבת עם העובדות והראיות בתיק. אדרבא, דווקא טענות התובעת על פיה האם-המנוחה בחרה לקיים התחייבויותיה כלפיה באמצעות הנתבע ולשמר המצב הקיים ביחס לזכויותיה בדירה, כפי שהיו ערב פטירת האם-המנוחה, מחזקות את המסקנה כי זכויות התובעת היו לכל היותר של בר רשות.
18.אם כן, מהצהרת התובעת עצמה, כמו גם עדותה בפני ועדות העדים הזרים הרבים שהעידו מטעמה, עולה כי חרף הסעד ההצהרתי לו עתרה בכתב התביעה ובייחוד טענת בא כוחה בדיון 01.04.19 על פיה לתובעת אין זכות קניינית בדירה אלא זכות מגורים עד אחרית ימיה וכאמור, הרי שהיא בפועל אינה טוענת כי יש לה זכויות בעלות בנכס כי אם זכות מגורים ושימוש בדירה עד אחרית ימיה.
19.בדיון אשר התקיים ביום 31.03.19, בבקשת המבקשת למתן צו מניעה, העידה התובעת כי הנתבע אמר לה: 'אני קונה לך בית עד יום מותך' – עמ' 11 שורות 20-21; כי: 'אני קונה לך בית ותחיי שם כל החיים שלך' – עמ' 13 שורות 18-19 וכי: 'אח שלי הוא אמר לי בעצמו, עוד פעם אני אגיד את זה? הוא אמר לי שאני אחיה כל החיים בבית הזה . . . הוא קנה את הבית כדי שאני אחיה כל החיים של שם' – עמ' 16 שורות 21-22.
20.כך גם תצהירי צדדי ג' שצורפו לתצהיר עדות ראשית של התובעת, מחזקים אף הם את טענת הנתבע על פיה לא הובטחה לתובעת זכות הבעלות בדירה.
בתצהירה של אחות הצדדים א', היא מצהירה כי הובטח לתובעת ע"י הנתבע זכות מגורים לכל חייה – סעיפים 6 ו-9 לתצהירה וכי הדירה נרכשה ע"י הנתבע – סעיפים 6 ו-15 לתצהירה.
בתצהירו של הגיס א', הוא הצהיר כי הנתבע אמר לתובעת 'שידאג לה לדירה שבה תגור עם ילדיה' – סעיף 3 לתצהירו.
בתצהירו של מר א', הוא הצהיר כי הנתבע 'הבטיח שיקנה לר' דירה עד ליום מותה' וכי הדירה נרכשה עבור התובעת 'לשימושה הבלעדי' – סעיף 6 לתצהיר.
העדה א' הצהירה כי האם המנוחה ביקשה מהנתבע לקנות לתובעת דירה 'לצורך מגורים' –סעיף 21 לתצהירה; כי הנתבע דרש ממנה לחתום על גט ללא חשש מכיוון שהוא יקנה לה דירה 'להתגורר בה ולחיות בראש שקט עד יום מותה . . . ' – סעיף 29 לתצהיר וכי התובעת הסתמכה כעל כך שיש לה 'דירה לחיות בה' – סעיף 32 לתצהירה.
עוד הוסיפה המצהירה א' כי התובעת חששה מהנתבע וספגה את כל ההשפלות, העלבונות והשפה המלוכלכת מצידו של הנתבע, הכל על מנת לא להרגיז את הנתבע ומתוך חשש להיזרק לרחוב – סעיף 28 לתצהירה.
גם המצהירה ל' הצהירה על כי ההבטחה שניתנה לתובעת היא בעניין פתרון בעיית המגורים – סעיף 24 לתצהיר; כי אמצעי ההשתלטות של הנתבע כנגד התובעת היה באמצעות איומים שיזרוק אותה ואת ילדיה מהדירה – סעיף 10 לתצהירה, כך גם הצהירה הגב' מ' – סעיף 8 לתצהירה.
21.גם בדיון אשר התקיים ביום 01.04.19, טען ב"כ התובעת כי עסקינן בהתחייבות למגורים עד אחרית ימיה של התובעת ולא לזכויות בעלות. : ' . . . לא היה צורך בצו הצהרתי כי מבחינה הבית הזה חוזר אל האח ב-120 . . . אין ויכוח על זכות הקניין. ההתחייבות שלו היא עד ה – 120 . . . וההתחייבות הייתה שהוא יתן לה לגור בבית עד ה – 120 . . . האינטרס ההסתמכותי שלי שיש לי איפה לגור . . . אני מסכים שלעניין הבעלות אולי תביעתי תידחה' – עמ' 24 שורות 18-29 (ההדגשות אינן במקור – ה.ש. – ע.ג).
בדיון הנ"ל הוסיף ב"כ התובעת וטען כי לאור הסתמכות התובעת על הבטחת הנתבע מגיע לה 'בית חלופי עד 120' - עמ' 25 שורה 20.
22.בחקירתה, בדיון אשר התקיים ביום 07.03.22, כשנשאלה התובעת האם הדירה שייכת לה, היא השיבה, כדלקמן:
"ש. את טוענת שהדירה שאת גרה בה עכשיו היא שלך?
ת. הוא קנה אותה בשבילי עד יום מותי.
ש. א' קנה אותה בשבילך.
ת. כן, עד יום מותי.
ש. אז א' קנה את הדירה בשביל שתגורי בה עד יום מותך?
ת. כן".
עמ' 41 שורות 22-27.
וכן:
"ש. הדירה הוא קנה כדי שתגורי כל חייך או שתהיה שלך?
ת. כן, הדירה של ר' שתגור כל החיים שלה"
(עמ' 42 שורות 21-22).
23.עדותו של מר א', הגיס אשר התבקש לסייע באיתור ורכישת הדירה, אף היא שומטת את הקרקע מתחת לטענת התובעת לזכות הבעלות ומחזקת את המסקנה כי לתובעת הובטחה זכות מגורים בדירה, לתקופה שאינה ידועה לעד א' – עמ' 53 שורות 14-15 ועמ' 54 שורות 1-2 לדיון מיום 07.03.22.
כשנשאל מר א' באם ציווי האם-המנוחה בצוואה כי הדירה תועבר לנתבע מקורו בטעם שהנתבע הוא זה שרכש אותה, השיב העד א': 'ברור'; וכשנשאל ביחס לחתימתה של רעייתו על תצהיר ההסתלקות ביחס לעזבון האם-המנוחה, השיב: מה זה מסתלקת, היא שלו, אף פעם לא טענו שזה שלנו . . . זה מובן שזה של א' . . . במסגרת הירושה אנחנו יודעים שהדירות שלו והוא קנה דירה מסוימת . . . ' – עמ' 53 שורות 22-29.
כשנשאל העד א', האם בסופו של יום הדירה של הנתבע? השיב: 'נכון' – עמ' 54 שורה 11.
24.העדה א', האחות שסייעה בהליך איתור ורכישת הדירה, השיבה, בדיון מיום 07.03.22, אף היא כי הדירה נרכשה על מנת שהתובעת תוכל לגור בה – עמ' 56 שורה 5 וכשנשאלה האם הנתבע, באיזה שלב, אמר לתובעת כי הדירה שלה, השיבה: 'לא' – עמ' 56 שורה 13. כשנשאלה מה היתה הכוונה בעת רכישת הדירה לבקשתו של הנתבע עבור התובעת, השיבה העדה א': ' . . . לכל חייה תגור בדירה הזו. הדירה שייכת לו, אבל היא תחיה שם עד יום מותה. ככה דיברנו בינינו, אני אחי ואמא' – עמ' 58 שורות 6-7.
ולשאלת בית המשפט בעניין זה, השיבה: 'אני רק יודעת שהדירה הזו אמא שלי ז"ל ובעלי ואני קנינו את זה לר' (התובעת-ה.ש.-ע.ג.) שהיא תחיה שם כמובן לכל החיים' – עמ' 58 שורות 8-9.
גם העד א', אח של הצדדים, העיד בדיון הנ"ל, כי הנתבע הבטיח כי ירכוש בית לתובעת שתגור בו עד יום מותה – עמ' 60 שורות 8-9; 11.
העדה ל', בתה של התובעת, העידה אף היא כי התחייבות הנתבע כלפי התובעת היתה לרכוש בעבור התובעת בית בו תתגורר עד יום מותה – עמ' 64 שורות 23-24 וכי הנתבע אמר לה: 'שאימא שלי תהיה שם עד שתמות' – עמ' 65 שורה 5.
25.העדה א', בתה של התובעת, העידה כי הדירה נרכשה ע"י הנתבע לצורך הבטחת מגורי התובעת בה עד ליום מותה – עמ' 68 שורה 21; עמ' 69 שורה 25 ועמ' 47 שורה 23.
כשנשאלה העדה א', האם לשיטתה אחרי מות התובעת הדירה צריכה לחזור לנתבע, היא השיבה: בדוק', עמ' 74, שורות 24-25. עוד העידה כי לא ידעה שהתביעה מושא פסק-דין זה, הוגשה גם בעילת זכות הבעלות בדירה – עמ' 76 שורה 7.
26.העד י', בנה של התובעת, העיד כי הנתבע רכש את הדירה על מנת שהתובעת 'תגור בו עד יום מותה. לכל החיים' – עמ' 88 שורות 8-12. כשנשאל העד י' בחקירתו מה יקרה לאחר 120 שנה של התובעת, השיב: 'הבית שלו' – עמ' 88 שורה 12.
בתה של התובעת, מ', העידה אף היא כי ביום מותה של התובעת הדירה היא של הנתבע – עמ' 93 שורות 7 ו-12 וכי לתובעת הוענקה אך הבטחה למגורים בדירה עד יום מותה ולא כי הדירה נרכשה עבורה – עמ' 93 שורות 9 ו-12.
27.התובעת טענה כי לא הכניסה בני המשפחה הביתה לדרישת הנתבע, ראו, למשל, בחקירתה בדיון מיום 31.03.19 בבקשה שהגישה למתן צו מניעה זמני - עמ' 15 שורה 9 ועדותה כי חששה כל החיים כי הנתבע יוציא אותה מהדירה – דיון 07.03.22 בעמ' 50 שורה 15 וכן השתהותה בהגשת התביעה שבפני, הגם שלשיטתה התעמרות הנתבע בה החלה בסמוך לפטירת האם-המנוחה, בשנת 2004. גרסה זו מחזקת אף היא כי התובעת הסכימה לקבל את התנהגותו הנטענת של הנתבע כלפיה, מאחר והיתה נתונה לחסדיו ביחס להמשך מגוריה בדירה ומתוך הידיעה כי הזכויות בנכס הן של הנתבע.
כך גם עדות בת התובעת, הגב' א' בדיון אשר התקיים ביום 07.03.22, על פיה חיה באימה ונאלצה לשרת את התובע, הכל מתוך מטרה 'שלא יזרוק את אמא שלי מהבית . . . אני אומרת לו אני אעשה מה שתגיד, תניח לאמא. הוא אמר לי אין לך מה לדאוג הבית של אמא שלך עד יום מותה . . . ' – עמ' 68 שורות 28-31 ועמ' 69 שורה 1 מחזקת את הדברים.
28.מכל המקובץ לעיל, מסקנתי היא כי לא רק שהתובעת לא הוכיחה כי קיימת לה זכות בעלות בדירה, אלא שמעדותה בפני ועדות העדים הזרים שהעידו בפני, עולה באופן חד משמעי כי לא רק שלתובעת מעולם לא הובטחה זכות הבעלות בנכס, אלא שהתובעת עצמה מעידה כי אין היא עוד עומדת על קבלתה של זכות זו.
כך גם טענות הצדדים והעדים הזרים כי תמורת רכישת הדירה שולמה ע"י התובע, כמו גם חתימת האם-המנוחה על ייפוי הכוח הבלתי חוזר להעברת הזכויות בדירה על שם הנתבע, כמו גם הבטחת האם-המנוחה את זכויות הנתבע בדירה באמצעות הצוואה שערכה, לא מותירים כל ספק בעניין ביחס לשאלת הבעלות בדירה וגם בכל אלה יש כדי לדחות את טענת התובעת לקבלת זכות הבעלות בדירה.
29.כעת אעבור לבחון את השאלה האם הוכחה טענת הנתבע כי לתובעת הוענקה זכות שכירות בדירה ומכאן כי בכוחו לסלק את ידה מהנכס.
שכירות – האמנם?
30.כאמור, טענת הנתבע היא כי לתובעת הוענקה זכות השכירות בדירה, כאשר הנתבע איננה מכחישה כי אכן חתמה על הסכם השכירות מיום 01.12.2016 – דיון 07.03.2 עמ' 50 שורה 31.
לכתבי טענותיו צרף הנתבע חוזה שכירות אחד בלבד, שנחתם בין הצדדים ביום 01.12.2016, ולא ברור מדוע לא הוצגו חוזים נוספים שנחתמו החל ממועד רכישת הדירה ומעבר התובעת להתגורר בדירה, בשנת 1994, זאת בייחוד ובעיקר שעה שהנתבע טען כי נחתמו הסכמי שכירות נוספים בין הצדדים.
כך גם לא נטען ואף לא הוכח בפני כי קודם לתביעה הראשונה לסילוק יד, בשנת 2011, נחתם הסכם שכירות בין הצדדים.
התובעת כאמור טענה כי הסכם השכירות נכרת למראית עין ולצורך קבלת הטבות כאלה ואחרות וכי הוא מעולם לא קוים ומנגד, התובע לא הוכיח, ולו בראשית ראיה, כי קיבל תמורה מהתובעת בגין מגוריה בדירה ולו בעבור חודש מגורים אחד בה.
31.לא זו אף זו, טענות הנתבע לזכות שכירות סותרות את ההוראות הרלוונטיות לעניין זה והקבועות בחוק המקרקעין, תשי"ט-1959 (להלן: חוק המקרקעין').
סעיף 3 לחוק המקרקעין קובע:
שכירות
'שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות" '.
32.סעיף 6 לחוק המקרקעין, קובע:
'עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה'.
33.סעיף 7 לחוק המקרקעין, קובע:
'(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת רישום.
(ב) עסקה שלא נגמרת ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה'.
34.סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע:
'התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב'.
35.סעיף 79 לחוק המקרקעין קובע:
'(א) על אף האמור בסעיפים 7 ו-8, שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום, והתחייבות לעשות עסקה כזאת אינה טעונה מסמך בכתב.
(ב) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו על שכירות שיש עמה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים, ולא על שכירות שתקופתה, כולה או מקצתה, חלה כעבור חמש שנים מגמירת חוזה השכירות.
(ג) אין בהוראות סעיף זה כדי למנוע רישום של שכירות שאינה טעונה רישום, אם ביקשו זאת הצדדים'.
36.מהוראות חוק המקרקעין הנ"ל עולה כי הנתבע לא הוכיח טענתו כי העניק לתובעת זכות שכירות.
הנתבע לא הוכיח, ולו בראשית ראיה, כי שולמו לו אי פעם דמי שכירות עבור מגורי התובעת בדירה, מה ששומט את הקרקע תחת בסיס ההגדרה של זכות השכירות, שהינה זכות המוקנית בתמורה.
לא זו אף זו, כשנשאל הנתבע בחקירתו כמה כסף קיבל מהתובעת בגין מגוריה בדירה, השיב : 'שום כסף. על הדירה שהתובעת גרה שום כסף' – עמ' 101 שורה 24 וכי לא קיבל תשלום עבור שכירות – עמ' 102 שורה 28 ועמ' 104 שורה 3.
הנתבע אף אישר כי עד לשנת 2016 לא נחתם הסכם שכירות בין הצדדים – עמ' 103 שורה 31 וכשנשאל האם עד לשנת 2016 לא חתמו הצדדים על הסכם שכירות השיב הנתבע: 'לא זוכר' – עמ' 104 שורה 7 והוא אף לא יכל להצביע על מישור אחד בו פעל לצורך החתמת התובעת על הסכם שכירות – עמ' 105 שורה 18.
כשנשאל הנתבע האם במשך 22 שנים לא שולמו דמי שכירות? השיב: לא שולמו ולא התלוננתי' – עמ' 103 שורה 22.
כך גם טענות הנתבע אינן עולות בקנה אחד עם דרישות הוראת סעיף 7 לחוק המקרקעין על פיה תקופת שכירות העולה על חמש שנים טעונה רישום וכן את הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין, על פיה התחייבות לעשות עסקה כזו טעונה מסמך בכתב.
37.מסקנה זו אף נתמכת בגרסת העדים הזרים הרבים שהעידו מטעם התובעת, על פיה התובעת מעולם לא נדרשה לשם דמי שכירות לנתבע ואף לא שילמה כל סכום שהוא לנתבע עבור מגוריה בדירה.
ראו, בין היתר, עדותה של א' בעמ' 75 שורות3-4.
38.גרסת הנתבע עצמו, על פיה הרקע לכניסת התובעת למגורים בדירה נבע מרצונו לסייע לה כלכלית ולא להותירה חסרת קורת גג - ראו סעיפים 63 ו-83 לתצהיר הנתבע, שומטת אף היא את טענתו ליחסי שוכר משכיר, שאם כן לא היה כל צורך שהתובעת תעבור להתגורר בדירה דווקא, שכן יכולה היתה בנקל לעבור להתגורר בכל דירה שכורה אחרת, זאת בייחוד לאור טענת הנתבע, שלא הוכחה אף היא, כי עד לשנת 2016 עמדו דמי השכירות הנדרשים, לכאורה, בגובה של 3,500 ₪ בחודש – ראו סעיף 8 לתצהיר עדות ראשית של הנתבע.
גם עדותו של הנתבע, כי לאחר שהבין שהתובעת במצוקה ביקש לתת לה לחיות בדירה, לתקופה לא מוגדרת, שומטת אף היא את טענות הנתבע כי העניק לתובעת את זכות השכירות בדירה – עמ' 99 שורות 12-16.
כך גם עדותו של הנתבע על פיה הצדדים התחילו לחתום על הסכם שכירות לאחר שהתובעת ביקשה זאת ולצורך קבלת הטבות מהביטוח הלאומי – עמ' 99 שורות 31-32 ועמ' 102 שורה 9.
גם העובדה שלמרות הסכסוך רב השנים בין הצדדים וטענות התובעת על הנזקים הנפשיים שנגרמו לה, לכאורה, על רקע איומי הנתבע לסלקה מהדירה, היא בחרה שלא לעזוב את הדירה, מחזקת את המסקנה כי התובעת לא שילמה כל תמורה שהיא עבור מגוריה בדירה, שכן לא סביר בעיני כי התובעת תמשיך להתגורר ולשלם שכר דירה במקום המסב לה סבל כה רב.
מכל המקובץ לעיל גם טענתו של הנתבע כי העניק לתובעת זכות שכירות בדירה, נדחית.
39.אם כן, נשאלת השאלה, איזו זכות קיימת לתובעת בדירה, אם בכלל.
כאמור לעיל, אין מחלוקת בין הצדדים כי הזכויות בדירה הוענקו לתובעת באופן מפורש ע"י הנתבע לפני כשלושה עשורים באמצעות הסכמה בעל פה. אין גם מחלוקת כי התובעת היא זו המתגוררת בדירה דרך קבע החל ממועד רכישתה וכי הנתבע מעולם לא התגורר בדירה דרך קבע.
כך גם מצאתי כי התובעת לא שילמה דמי שכירות עבור החזקה והשימוש הבלעדיים שהיא עושה בדירה משך שנים רבות.
לאחר שעיינתי בכל המובא בפניי, בעדות הצדדים ועדות העדים הזרים, הגעתי לכלל מסקנה כי לתובעת הוענקה זכות של בר-רשות.
להלן אנמק קביעתי.
רישיון במקרקעין
40."רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס. . . אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים . . . או תלמד משתיקתו ואי-מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס (להלן: רשות גרידא)".
נינה זלצמן "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב 24, תשנ"ה.
מכל המקובץ לעיל, מצאתי כאמור כי הנתבע העניק לתובעת באופן מפורש את הזכות לגור ולהשתמש בדירה וזאת באמצעות הבטחה שמסר לה בעל פה ובנוכחות בני משפחה נוספים.
41.כך גם ולאחר שעיינתי בחומר הראיות שהובא בפני, בעדות הצדדים ועדות העדים הזרים שהעידו מטעם התובעת, כי הרשות הוענקה לתובעת מאת הנתבע למשך כל ימי חייה, ולפיכך, הרי שעסקינן ברשות בלתי הדירה.
42.זכות בר-רשות בלתי-הדירה מעניקה על פי דיני היושר הגנה לזכות ההחזקה או השימוש ואינה מסתימת עם העברת המקרקעין, אלא, מכוחו של ההשתק, המכונה גם השתק קנייני (Proprietary Estoppel).
רשות בלתי הדירה במקרקעין מכוחו של ההשתק מעניקה לבר-הרשות זכות להחזיק ולהשתמש במקרקעין, או רק להשתמש במקרקעין, לתקופה שנקבעה ולעיתים אף ללא הגבלת זמן. מכוחו של ההשתק שביושר זוכה הזכות להגנה כלפי בעל המקרקעין וכן כל הנעבר בזכויותיו ולמעט רוכש בתום לב שלא ידע על קיומה.
ראו, ע"א 7139/99 ובל אלוני נ' אליעזר ארד, פ"ד נח (4) 27;
וכן נ. זלצמן "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב תשנ"ו – תשנ"ז 25, בעמ' 32-33 ובעמ' 40-41.
43.המלומד מוטי בניאן בספרו דיני מקרקעין, עקרונות והלכות, מהדורה שניה, אוגוסט 2004, בעמ' 385, היטיב להגדיר את מונח בר-הרשות באופן ש: ' .... מקום שאין אנו מסוגלים לסווג את "השימוש" במקרקעין שאינו "שלא כדין", אנו מסווגים אותו כבר-רשות, וזאת לפי המדיניות הרצויה באותו מקרה, כמעין "מקלט זכויות" '.
המלומד פנחס נרקיס בספרו, רשות במקרקעין, הוצאת אוצר המשפט, בעמ' 47, מגדיר את זכות בר-הרשות כך: 'רשיון במהותו הינו כל סוג של שימוש או הנאה במקרקעין אשר לא מוצאים את מקומם במסגרת הגדרות אחרות של שימושים במקרקעין ואשר קבועה בחוק '.
44.אם כן, רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר להחזיק או להשתמש בנכס. הרשות במקרקעין נעדרת כוונת הקניה של זכות בנכס ובכך היא נבדלת מהענקת זכות במקרקעין. זכות בר-הרשות הינה זכות בעלת אופי אישי ואין היא זכות במקרקעין, כהגדרתה בחוק המקרקעין.
פרופ' נינה זלצמן, רישיון במקרקעין, הפרקליט מב, חוברת א, עמ' 24.
עו"ד מוטי בניאן בספרו הנ"ל, בעמ' 398, הגדיר את זכות בר-הרשות כזכות על המקרקעין להבדיל מזכות במקרקעין.
45.זכות בר-הרשות אינה מנויה עם חמש הזכויות המופיעות בחוק המקרקעין (בעלות, שכירות, משכנתה, זיקת הנאה, זכות קדימה), והיא דומה באופייה לזכות השכירות וזיקת ההנאה, שכן אף היא מפחיתה מעוצמת יכולת 'החזקה והשימוש' של הבעלים במקרקעין שלו.
עם זאת, חוק המקרקעין אינו מונע קיום זכות במקרקעין שאינה מנויה בחוק המקרקעין ובלבד שהיא נובעת מכוחו של חוק כלשהו.
ראו: ע"א 514/96 סעדיה חשש נ' דמארי, פ"ד לא(2) 505.
46.זכות בר-הרשות אינה זכות קניינית ומשכך אינה ניתנת להורשה או להעברה והיא אף לא זכות במקרקעין ועל כן לא חלה עליה סעיפים 6 ו-8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
ראו, מוטי בניאן, 'דיני מקרקעין – עקרונות והלכות', מהדורה שניה, 2004, בעמ' 394.
47.מתוך הנסיבות עולה כי הנתבע ביקש להעניק לתובעת, ללא תמורה, זכות החזקה ושימוש בלעדית ובלתי הדירה בדירה, מתוך מטרה שתעזוב את חיי הנישואין שהסבו לה ולילדיה צער רב ועל מנת שיעלה בידה לצאת לחיי עצמאות כלכלית.
הבטחה זו, אשר ניתנה לתובעת לפני למעלה משלושה עשורים, יצרה אצל התובעת הסתמכות צפויה, הגיונית ולגיטימית, לפיה הרשות שניתנה לה הינה לצמיתות. כך גם הסיקו כל העדים הזרים שהעידו מטעם התובעת.
48.בעמ"ש (מרכז) 5174-09-15 א.ג. נ' א.מ. (פורסם במאגרים האלקטרוניים) נקבע כי: ' . . . אפשר שבמקרים חריגים נכיר ברישיון כבלתי הדיר וזאת כאשר עקרונות הצדק ותום הלב דורשים זאת וכאשר ברי לנו כי הנסיבות יצרו הסתמכות צפויה הגיונית ולגיטימית של מקבל הרשות, לפיה הרשות שניתנה לו הינה לצמיתות . . . '.
אשר לשיקולים שיבחנו ע"י בית המשפט טרם קביעה האם המדובר ברישיון בלתי הדיר, נקבע בפסיקה וכן בפרשת א.ג. נ' א.מ. הנ"ל, כי על בית המשפט לבחון, בין היתר, את כוונת הצדדים ליצירת הרישיון , תנאי הרישיון, משך הזמן בו החזיק בעל הרישיון בקרקע בלי שפעל בעליה לסילוקו; האם בהסתמך על ציפייה זו השקיע בעל הרישיון השקעות בנכס והיקף השקעותיו וכיו"ב.
עוד נקבע בפרשת א.ג. הנ"ל כי ההשתק הקנייני כמו גם עקרון תום הלב, מחייבים לבחון את מערכת היחסים שנוצרה לא רק במשקפי הדין הפורמאלי אלא גם על פי שיקולי צדק, מכוחם יכול בית המשפט למנוע את ביטול הרשות, או להתנות את הביטול בתשלום פיצויים.
49.בהינתן מסקנותיי בפסק-דין זה ומשעה שתביעת הנתבע לסילוק יד נמחקה, מצאתי לעצור את הדיון בשלב זה, שכן לא מונח בפניי המנדט להכריע בשאלת סילוק ידה של התובעת מהדירה וכפועל יוצא להכריע בשאלה האם יש להתיר לנתבע לחזור בו מהרשות שהעניק לתובעת להשתמש בדירה, או שמא למנוע את ביטול הרשות או להתנות הביטול בתנאים כאלה ואחרים.
לסיום
50.תביעת התובעת לבעלות בדירה – נדחית.
שעה שתביעת הנתבע לסלק את ידה של הנתבעת בדירה נדחתה, לא מצאתי מקום לדון ביתר העתירות החלופיות להן עתרה התובעת בכתב התביעה בגין הפרת הנתבע את ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים ביחס לשימוש אותו היא עושה בדירה.
ביחס לטענות התובעת בדבר הנזקים שנגרמו לה, לכאורה, בעטיו של הנתבע, הרי שאלה יבחנו מקום בו יועלו במסגרת תובענה מתאימה, עצמאית ומפורטת.
בנסיבות העניין אינני עושה צו להוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו.
פסק-הדין מסיים את בירורו של ההליך.
המזכירות מתבקשת לשלוח עותק מפסק-הדין לצדדים ולסגור את ההליך.
פסק-הדין מותר לפרסום, ללא פרטים מזהים ובשינויי נוסח והגהה בלבד.
ניתן היום, ב' אייר תשפ"ג, 23 אפריל 2023, בהעדר הצדדים.
