פלונית נ' מרדלר ואח'

האם יש להצהיר שהתובעת בעלת מחצית מהזכויות בדירה בגבעתיים שהייתה רשומה ע"ש בעלה הנתבע 5 וככל שהתשובה חיובית, האם גוברות זכויות הנתבע 1 שהוא נושה של התובעת ובעלה וזכויות הנתבעים 2-3 שרכשו את הדירה, על זכותה של התובעת?

א.רקע עובדתי

1.התובעת והנתבעת שכנגד (להלן: פלונית) נישאה לנתבע 5 (להלן: פלוני) ביום 2.6.88 (להלן: בניה"ז).

2.כחודש לפני הנישואין, ביום 5.5.88, רכש פלוני מגרש ברח' עין גדי 5 בגבעתיים (גוש 6166חלקה 729) שעליו היה בנוי בית ישן (להלן: המגרש).

3.לאחר כתריסר שנים, בשנת 2000, החל להיבנות על המגרש בניין בן שש דירות ולטxx פלונית, הבניין נבנה מכספים משותפים ותוך כדי שיתוף פעולה מלא בין בניה"ז (להלן: הבניין). לצורך בניית הבניין, ניטלה משכנתא מבנק הפועלים (להלן: הבנק) ביום 20.7.00 ובניית הבניין הושלמה בשנת 2004 (עמ' 27 שורות 29-31 ועמ' 32 שורות 8-10).

4.בני הזוג וילדיהם עברו להתגורר בדירת הגג שבבניין, המתפרסת על פני שתי קומות בשטח של 350 מ"ר והכוללת בריכת שחייה וצמודים לה חמישה מקומות חנייה, קומת מחסנים ואת כל יתרת זכויות הבנייה במגרש (להלן: הדירה).

5.פלונית טוxx שבמהלך השנים השכירו בניה"ז את שאר הדירות ואת חלקן מכרו, ושכר הדירה ותמורת מכירת הדירות הופקדו לחשבונם המשותף. לדבריה, בדוחות השנתיים שבניה"ז הגישו לרשויות המס הם הצהירו שההכנסות שלהם משותפות ושניהם ראו תמיד בדירה נכס משותף. גם המשכנתא שרבצה על הדירה שולמה במהלך השנים ע"י בניה"ז שניהלו משק בית משותף.

6.בשנת 2018 התעוררו קשיים כלכליים בעסקי פלוני שפרנס את המשפחה כל השנים ובניה"ז התקשו להמשיך לשלם את תשלומי המשכנתא לבנק. הבנק פתח תיק הוצל"פ נגד פלוני לצורך מימוש המשכנתא כשבמועד זה גובה החוב בתיק ההוצל"פ עמד על מעל 3.4 מיליון ₪. ביום 13.6.18 נחתם הסדר בין הבנק לפלוני שבשוליו חתמה גם פלונית ואולם פלוני לא עמד בהתחייבויותיו והבנק חידש את הליכי הפינוי מהדירה. לאור חששם של בניה"ז שהבנק יממש את הדירה לאחר שהוא פתח נגדם תיק הוצל"פ למימוש השעבוד, פנו בניה"ז לנתבע 1 (להלן: אריה או הנושה) ונטלו ממנו הלוואה בסך של כ - 3.3 מיליון ₪. הלוואה זו נועדה לפרוע את החוב לבנק והבנק המחה את זכויותיו כלפי פלוני לטובת אריה, כך שאריה נכנס בנעלי הבנק כנושה של פלוני ובאמצעות העברת כספי ההלוואה מאריה לבנק, נפרע החוב של פלוני לבנק. על הסכם ההלוואה שנחתם ביום 22.10.18 חתמו כלווים שני בניה"ז (להלן: הסכם ההלוואה) ופלונית הצהירה שכל התחייבויות פלוני לבנק יחייבו גם אותה כלפי אריה ועל אף שהיא אינה רשומה כבעלת זכויות בדירה, התחייבויותיה על פי הסכם ההלוואה לאריה הן ביחד ולחוד עם פלוני (סעיף 4.6 להסכם ההלוואה). ההלוואה ניתנה לבניה"ז לשנה אחת בריבית בגובה 18% לשנה ובשנת 2019 הסכם ההלוואה הוארך בשנה נוספת ונוסף גם תשלום שכר דירה בגובה של 12,500 ₪ לחודש, מעבר לריבית. במעמד חתימת הסכם ההלוואה חתמו פלונית ופלוני על ייפויי כוח בלתי חוזרים לטובת ב"כ אריה עו"ד מישקובסקי, המסמיך אותו למכור את הדירה שמהווה בטוחה להלוואה, ככל שההלוואה לא תושב על ידם. נרשמה הערת אזהרה ומשכון על הדירה לטובת אריה.

7.מאחר שעסקי פלוני קרסו ופלונית הייתה ערבה לחובות רבים של בעלה, פתחה פלונית בחודש נובמבר 2020 בהליכי חדלות פירעון והנתבע 4 מונה לנאמן על נכסיה (להלן: הנאמן).

8.משההלוואה לאריה לא נפרעה, פעל פלוני למכירת הדירה ששועבדה לטובת אריה והנתבעים 2-3 (להלן: הרוכשים) הציעו לרכוש את הדירה וכל הזכויות הנלוות לה, בסכום של 5 מיליון ₪. ביום 22.3.21 נחתם הסכם המכר של הדירה לרוכשים, כאשר מצד המוכר - פלוני - חתם על הסכם ב"כ הנושה עו"ד מישקובסקי, בהתאם לייפוי הכוח שבניה"ז העניקו לו במסגרת הסכם ההלוואה. ביום 4.4.21 חתם פלוני עצמו על הסכם המכר (להלן: ההסכם). למרות זאת, נאלץ אריה לפנות את פלוני מהדירה באמצעות הליכי הוצאה לפועל ולאחר שנדחו בקשות פלונית למניעת פינוייה מהדירה, נמסרה החזקה בדירה לרוכשים ביום 19.7.22.

9.פלונית טוxx שההסכם נחתם ללא ידיעתה וללא ידיעת הנאמן, למרות שגם הרוכשים וגם בא כוחם ידעו שהיא בהליכי חדל"פ. לאחר חתימת ההסכם, התנהלו הליכים בתיק החדל"פ כשפלונית טענה לבטלות ההסכם מכוח היותה בעלת זכויות במחצית מהדירה. בית משפט של חדלות פירעון (כב' השופט דן סעדון) הפנה בהחלטתו מיום 23.1.22 את פלונית לפתוח בהליך המתאים בערכאה המוסמכת, לצורך בירור זכויותיה בדירה ובעקבות כך, הגישה פלונית את תביעתה דנן שבמסגרתה עתרה לפס"ד הצהרתי שייקבע שיש לה מחצית מהזכויות בדירה. כתב התביעה כלל גם סעד נוסף של הצהרה על בטלות ההסכם ואולם פלונית חזרה בה מסעד זה בקדם המשפט.

10.אריה והרוכשים הגישו תביעה שכנגד במסגרתה הם עתרו לכך שבית המשפט יצהיר שזכויותיו של אריה והרוכשים גוברות על זכויותיה של פלונית בדירה ככל שיש לה ואף אם יוצהר שיש לה זכויות בדירה מכוח דיני השיתוף הזוגי עם פלוני, אין הדבר פוגע בזכותם המלאה של הרוכשים בדירה שאותה רכשו בתום לב ובתמורה, תוך הסתמכות על המרשם ולאחר שהדירה נרשמה על שמם והם מחזיקים בה. התבקש גם שיוצהר שככל שיש לפלונית זכויות בדירה, אין אלו זכויות קנייניות אלא לכל היותר זכויות חוזיות לאיזון כספי מפלוני, בהתאם לחוק יחסי ממון בין בני זוג תשל"ג – 1973 (להלן: חוק יחסי ממון).

ב.תמצית טענות פלונית

1.אריה והרוכשים ידעו שפלונית נמצאת בהליך חדלות פירעון ולכן היא מנועה מלעשות כל פעולה בנכסיה ללא אישור הנאמן או בית המשפט. עוד ביום 14.3.21, כשבוע לפני החתימה על ההסכם, נשלח דוא"ל לב"כ אריה ע"י ב"כ פלונית שבו נאמר שפלונית נמצאת בהליך חדל"פ, ניתן נגדה צו לפתיחת הליכים ביום 24.11.20 ועו"ד קריסטל מונה לנאמן על נכסיה. לכן, נאמר לב"כ אריה עו"ד מישקובסקי כי: "ממועד מתן הצו הנאמן נכנס לנעלי היחידה בכל ענייניה המשפטיים. לפיכך, הנך מתבקש לפנות לעו"ד קריסטל בעניין הסכם המכר".

2.אולם, אריה בחר להתעלם מהאמור במכתב זה ולא פנה לנאמן לקבל את אישורו לחתימה על ההסכם. אריה בחר לעשות שימוש בייפוי הכוח שהיה בידו ושנחתם לפני שפלונית נכנסה להליך חדל"פ ומכוח ייפוי כוח זה חתם בא כוחו על ההסכם בשמה של פלונית. החתימה על ההסכם נעשתה ללא ידיעת פלונית וללא ידיעת הנאמן, למרות שהן אריה והן הרוכשים ידעו שפלונית נמצאת בהליך חדל"פ. רק לאחר שבועיים מחתימת ההסכם, ביום 8.4.21, פנה ב"כ אריה לנאמן על מנת לקבל ממנו אישור בדיעבד לעסקת המכר, תוך שהוא טוען טענות מופרכות כאילו אין לפלונית זכויות בדירה וכי חתימתה נדרשת רק מסיבה "טכנית".

3.ביום 13.4.21 שלח ב"כ אריה מכתב לנאמן שבו טען בין היתר כי: "בשלב זה לא ניתן לקדם את ההסכם ללא חתימתה של הגב' xxxx שכן ללא חתימה זו לא יינתן ליווי בנקאי לעסקה".

4.ביום 14.4.21 שלח הנאמן מכתב לב"כ אריה והרוכשים שבו ציין בין היתר כי: "בהיות היחידה בהליכי חדל"פ כאמור, לא היה מקום לביצוע כל דיספוזיציה בנכסיה בלא קבלת אישור הח"מ ואישור ביהמ"ש מראש, כשהאמור מהווה העדפת נושים אסורה. היחידה מסרה כי הינה סבורה שהדירה כיום נמכרת במחיר נמוך מאוד מערכה הממשי...".

5.במסגרת תיק חדל"פ של פלונית טען הנושה שלא ידע שפלונית נמצאת בהליך חדל"פ וכי אין לה בכל מקרה, שום זכויות בדירה. גם הרוכשים טענו שלא ידעו שפלונית נמצאת בהליך חדל"פ ואילו פלונית והנאמן טענו שיש לפלונית זכויות בדירה והנושה והמוכרים ידעו שפלונית נמצאת בהליך חדל"פ עוד טרם שחתמו על ההסכם. בית משפט של חדלות פירעון (כב' השופט דן סעדון) החליט ביום 23.1.22 להתיר לפלונית לפנות בהליך עצמאי מחוץ להליך החדל"פ, על מנת להוכיח את זכויותיה בדירה ולכן היא הגישה את התביעה מושא הליך זה.

6.לפלונית יש לה זכויות בדירה בהתאם להלכת השיתוף הספציפי והיא הוכיחה את ה"דבר מה הנוסף" הנדרש בפסיקה מכוח נתונים מצטברים אלו: המגרש נרכש כחודש לפני נישואי בניה"ז לאחר שהם גרו יחדיו כארבע שנים לפני נישואיהם והם היו מאורסים והמגרש נועד לשרת את שניהם, הבניין ובכלל זה הדירה נבנה במשותף ע"י בניה"ז במהלך הנישואין (לאחר 12 שנות נישואין) ובאמצעות כספים משותפים, בניה"ז גרו בדירה 18 שנים עם בנותיהם והם היו נשואים למעלה משלושים שנה, פלונית הייתה מעורבת בכל תהליך בניית הבניין לרבות בהוצאת היתרים והעבודה מול האדריכל, המשכנתא שנלקחה על המגרש לצורך בניית הבניין בסך של 2.5 מיליון ₪ היא משכנתא משותפת לשני בניה"ז והיא שולמה ע"י שניהם, הדירה נבנתה מכספים משותפים של בניה"ז שנצברו במהלך הנישואין ופלוני מעולם לא טען שלפלונית אין זכויות בדירה. אדרבא, פלוני הדגיש שמדובר בנכס משותף ובניה"ז תמיד ראו את דירת מגוריהם כנכס משותף. כמו כן, השכרת הדירות בבניין והטיפול השוטף בהשכרתן נעשו ע"י פלונית וכספי השכירות נכנסו לחשבון המשותף ומופיעים בדוחות השנתיים למס הכנסה כרווחים משותפים וכהכנסה משותפת לבניה"ז. בחלק מהסכמי השכירות רשומה פלונית כמשכירת הדירות ואף בהסכמי המכר של חלק מהדירות היא חתמה שהיא מסכימה למכר. בנוסף, הורי פלונית העבירו לבניה"ז בשנת 1995 כספים מירושת סבתה בסכום העולה על מחצית משווי המגרש בשעתו. פלונית הוכיחה הרבה מעבר ל"דבר מה נוסף" הנדרש בפסיקה שקיים שיתוף ספציפי בדירה. בניגוד לטxx הנתבעים, זכויותיה מכוח הלכת השיתוף הספציפי הן קנייניות וגוברות על זכויותיהם של צדדים שלישיים.

7.הן הרוכשים והן אריה אישרו בחקירתם שאין להם כל ידיעה אודות מערכת היחסים בין בניה"ז. "אם מדובר ברכישה שבוצעה בתום לב ובתמורה, אין לשאלת הזכויות בנכס כל משמעות גם כלפי מלכי" (סעיף 2ב. לסיכומים). העובדה שאריה דרש שפלונית תחתום אף היא על הסכם ההלוואה כלווה, מלמדת שגם הוא ידע שיש לה זכויות בדירה. כמו כן, מאחר שעיקר ההשקעה במגרש הייתה בבניית הבניין והדירה שהתרחשה בחיי הנישואין, יש לראות את הדירה כמשותפת וכנכס בר איזון לפי חוק יחסי ממון. העובדה שפלוני לא הגיש תצהיר לתמיכה בטענותיה לא צריכה לשמש לחובתה, מאחר שפלוני העיד בקדם המשפט ואמר שהוא מסכים לטענות פלונית שהדירה משותפת ולא היה צורך להציג ראיות נוספות מעבר לעדותה.

8.לא ניתן היה לבצע עסקה בדירה שמחציתה של פלונית ללא אישור הנאמן ואישור כזה לא ניתן לא מראש ולא בדיעבד. הן אריה והן הרוכשים ידעו שפלונית נמצאת בחדל"פ טרם שההסכם נחתם והרוכשים לא פנו לנאמן בכוונת מכוון לקבל את אישורו, מאחר שידעו שמדובר בעסקה שבה הם רוכשים את הדירה בתמורה נמוכה בהרבה מהשווי האמיתי שלה והם היו מוכנים לקחת סיכון לאור האטרקטיביות של העסקה. אין מדובר בעסקה שבוצעה בתום לב ובתמורה אלא בעסקה שבוצעה תוך ידיעה שפלונית מצויה בהליך חדל"פ ותוך נטילת סיכון מודע ע"י הרוכשים, סיכון שנלקח בשל העובדה שהתמורה ששולמה הייתה נמוכה משמעותית משווי הדירה.

9.יש לדחות את התביעה שכנגד שהוגשה כלפיה. הרוכשים ידעו שמדובר בעסקה שמבוצעת במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק והם לקחו את הסיכון הכרוך בעסקה. עוד ביום 28.12.20 נרשם משכון על הדירה ע"י הנאמן. אריה והרוכשים התעלמו מהליך חדל"פ, לא ביקשו את אישור הנאמן מראש ואריה בחר להשתמש בייפוי הכוח שהוענק לו טרם שפלונית נכנסה להליך חדל"פ.

10.ההסכם נחתם בניגוד למשכון שהיה רשום לטובת הנאמן על זכויות פלונית בדירה. הרוכשים והנושה לקחו סיכון מודע כשחתמו על ההסכם שעה שפלונית הייתה בהליך חדל"פ ומדובר "בעסקת גזל של ממש". שמאות שנערכה לדירה עוד בשנת 2017 העריכה את הנכס ב – 7 מיליון ₪ ומאז עלה שווי הדירה באופן משמעותי. בשמאות שהמוכרים הציגו הופחת רבע משווי הדירה בגלל "מקדם לאי זמינות" מאחר שהבניין טרם נרשם כבית משותף. ברם, הליך הרישום מתקדם ובנוסף לא נלקחה בחשבון בשמאות שהוגשה מטעם הרוכשים העובדה שלדירה מוצמדות חמש חניות.

11.ההסכם עם הרוכשים נחתם בחוסר תום לב מובהק. עו"ד מישקובסקי וב"כ הרוכשים בחרו לעדכן את הנאמן בדבר החתימה על הסכם המכר רק בדיעבד, כשבועיים לאחר חתימתו. הרוכשים "ידעו גם ידעו" שיש לפלונית נאמן על נכסיה והיא לא תוכל לאשר את העסקה, הם קיבלו עדכון על כך בזמן אמת והחליטו באופן מודע לקחת סיכון ולהמשיך בעסקה ללא עדכון של הנאמן.

12.אין כל היגיון שב"כ הרוכשים שדרש את חתימת פלונית על ההסכם רק חמישה ימים עובר לחתימתו, יוותר לפתע על דרישה זו. למרות שעו"ד מישקובסקי שידע שפלונית בחדל"פ הטעה את הרוכשים ולא עדכן אותם על כך, "למרבה הפלא שני הצדדים העידו כי יחסיהם טובים, ואין להם כל טענות האחד כלפי השני" (סעיף 11ג' לסיכומי התשובה). מכאן, שהחלטת הרוכשים לחתום על ההסכם הייתה החלטה מודעת והם חששו שאם ייפנו לנאמן העסקה לא תאושר נוכח התמורה הלא הולמת ששולמה על ידם.

13.אריה אישר שלפני הרוכשים נוהלו מגעים עם אנשים אחרים שהציעו לרכוש את הדירה בסך של 4.8 מיליון ₪ ללא המחסנים וללא חנייה אחת מתוך חמש החניות ששווים יחד עמד על מעל 2 מיליון ₪. לכן ברור שיש לתת משקל רב לשמאות משנת 2017 שהעריכה את הדירה בכ – 7 מיליון ₪. אם אכן התמורה שהציעו הרוכשים הייתה ראויה והולמת, מדוע לא פנו הרוכשים לפני החתימה לנאמן על נכסי פלונית? ברור אם כן שהרוכשים ידעו שהתמורה המוצעת על ידם נמוכה משמעותית משווי הדירה.

14.לא מדובר בעסקה שבוצעה בתום לב ובתמורה אלא בעסקה שבוצעה תוך ידיעה שפלונית היא בעלת מחצית מהזכויות בדירה, תוך ידיעה שהיא מצויה בהליך חדל"פ ותוך נטילת סיכון מודע של הרוכשים והדבר נעשה מאחר שהתמורה נמוכה משמעותית משווי הנכס ולכן, יש לקבל את התביעה ולדחות את התביעה שכנגד.

ג.תמצית טענות אריה והרוכשים

1.פלונית התנהלה בשיהוי משמעותי בהגשת התביעה. היה מצופה שמיד אחרי חתימת ההסכם ביום 22.3.21, פלונית הייתה פונה לבית המשפט ומבקשת את ביטול ההסכם וקבלת צו מניעה זמני. אולם, פלונית המתינה כשנה וחצי והגישה את תביעתה רק ביום 9.8.22 ושיהוי משמעותי זה עומד לחובתה. פלונית לא הלינה בזמן אמת על ההסכם, לא פעלה לשמירת זכויותיה לפי סעיף 11 לחוק יחסי ממון ולא נקטה בשום פעולה אחרת לצורך סיכול מכירת הדירה לרוכשים. בנוסף, במשך עשרות שנים מסרה פלונית מצגים חד משמעיים לפיהם פלוני הוא הבעלים היחיד של המגרש, לכל הפחות במישור הקנייני.

2.אין כל נפקות אופרטיבית לסעד המבוקש בתביעה. שהרי, לאחר שפלונית מחקה מתביעתה את דרישתה לביטול ההסכם, היא רק ביקשה שבית המשפט יצהיר שהיא הבעלים של מחצית מזכויות הקניין בדירה. אולם, הדירה נמכרה לרוכשים, החזקה כבר נמסרה להם, הם מתגוררים בה זמן רב, הם שיפצו אותה במאות אלפי ₪ והדירה נרשמה על שמם. לכן, המשמעות של הסעד ההצהרתי "ריקה מתוכן, למראית עין ותאורטית בלבד". לכל היותר ניתן להצהיר על זכויות פלונית בדירה במישור מערכת היחסים הפנימית בין בניה"ז וללא קשר לאריה ולרוכשים. ככל שיש לפלונית עילת תביעה, היא כנגד פלוני בלבד וזו יכולה להיות זכות כספית בלבד.

3.טרם הגיע המועד לאיזון משאבים. שהרי, בניה"ז נשואים ופלונית טענה שהם מתגוררים תחת קורת גג אחת. בהתאם למסמכים שהוצגו מתברר שפלונית כלל לא הגישה תביעת גירושין כנגד פלוני, היא נמנעה מלצרף את סטטוס התיק בבית הדין הרבני וייתכן מאוד שכיום התיק סגור. לכל היותר לפלונית זכות אובליגטורית כלפי פלוני, שהרי הסדר איזון המשאבים לא מקנה זכות קניין בנכס של בן הזוג השני.

4.לפלונית אין זכות בדירה ובטח שלא זכויות קנייניות וההסכם הוא כבר "מעשה עשוי". העסקה הושלמה בתום לב ובדרך מקובלת ושולמה מלוא התמורה. נערכה שמאות לדירה לבקשת הבנק שהוא נושה מובטח, השמאות עמדה על 5,050,000 ₪ והדירה נמכרה בחמישה מיליון ₪. כמו כן, המגרש היה נכס עסקי של פלוני מלפני הנישואין והוא אינו נכס בר איזון. השמאות שעליה מסתמכת פלונית משנת 2017 אינה אובייקטיבית, היות שהיא הוזמנה באופן פרטי ע"י פלוני על מנת לקבל מהבנק אשראי גבוה ולכן השמאות "נופחה". מאידך, השמאות שהציגו הרוכשים נערכה ע"י שמאי אובייקטיבי מטעם הבנק. בנוסף, במסגרת הליך חדל"פ של פלוני הוגשה שמאות של הדירה מיום 26.3.24 שבה הוערכה הדירה נכון למועד מכירתה, בסך של 5,400,000 ₪ ומכאן שהדירה נמכרה במחיר ריאלי ולא בחסר.

5.פלונית ופלוני פעלו בעורמה ובחוסר תום לב. פלונית טענה בהליך החדל"פ שהיא מתגוררת בנפרד מבעלה ואינה מתגוררת יותר בדירה ואולם כשחרב הפינוי מהדירה "הונחה על צווארה", היא העלתה לפתע גרסה חדשה לפיה היא מתגוררת בדירה, דבר הסותר את הצהרותיה הקודמות. מסירת החזקה לרוכשים נערכה ביום 19.7.22 והתביעה הוגשה רק ביום 8.8.22 לאחר שהעסקה כבר הושלמה. פלונית ביצעה קנוניה והיא מתנהגת בחוסר תום לב, שעה שהיא ידעה בזמן אמת על מכירת הדירה והיא שקטה על שמריה, הצהירה שאין לה זכויות בדירה וכיום, כשהיא מתגוררת עם פלוני בנכס אחר וכבר שולמה מלוא התמורה בגין הדירה, היא שינתה את טעמה ומנסה להוציא ממון תוך עשיית עושר ולא במשפט.

6.פלונית זכאית לקבל מפלוני לכל היותר שווי כספי בגובה מחצית הדירה במסגרת איזון המשאבים הכולל וזאת להבדיל מזכויות קנייניות לאור הוראות חוק יחסי ממון. כמו כן, היה על פלונית להעלות את טענותיה לעניין זכויותיה בדירה כבר במועד בו חתמה על הסכם ההלוואה ואולם בהסכם ההלוואה שעליו היא חתמה נאמר שרק פלוני הוא הבעלים של הדירה והיא חתמה אף על ייפוי כוח בלתי חוזר למכירת הדירה. פלונית גם לא רשמה הערת אזהרה על זכויותיה הנטענות בדירה והיא טענה לראשונה לזכויות בדירה רק ביום 16.6.21, בשיהוי משמעותי מאוד.

7.פלונית לא הרימה את הנטל להוכחת כוונת שיתוף ספציפי בדירה והדירה היא נכס חיצוני. פלונית לא הביאה כל עד חיצוני להוכחת טענותיה כגון קרובי משפחתה או חבריה הקרובים ואפילו לא זימנה את פלוני כעד מטעמה. מדובר בעדות יחידה של פלונית ללא כל סיוע ולא קיימים "טעמים מיוחדים" המאפשרים להסתמך על עדותה בלבד. טxx פלונית לשיתוף ספציפי היא טxx "אד הוק" לשם עקיפת הוראות חוק יחסי ממון ועל מנת לזכות בסעד קנייני בתקווה להצליח להונות את נושיהם. פלונית הגישה קבלה על סכום נמוך של כ – 80,000 ₪ עבור הזמנת פרקט לאחר סיום הבנייה וסכום זה לא יכול ללמד על שיתוף ספציפי בדירה השווה לטxx פלונית לפחות שבעה מיליון ₪ והיא לא הוכיחה ששילמה דבר בגין בניית הדירה. פלונית הגישה הסכם שכירות יחיד משנת 2012 בו היא נרשמה כמשכירה של דירה אחת בבניין והעובדה שמדובר בהסכם אחד מדברת בעד עצמה. גם דיווח משותף למס הכנסה לא מלמד על שיתוף ספציפי בדירה והעובדה שבכל הסכמי המכר לצדדי ג' של דירות בבניין לא נרשם שפלונית היא בעלים יחד עם פלוני, מלמדת שאין לה זכויות בדירה. התברר שהיו ע"ש פלונית נכסים אחרים והעובדה שהדירה לא נרשמה גם על שמה מלמדת שלא קיים לגביה שיתוף ספציפי. כשנכס נרכש ע"י שני בניה"ז והם רצו בשיתופו, הנכס נרשם ע"ש שניהם כגון המגרש בפתח תקווה והמגרש ביישוב נווה זוהר ומאידך דירה ברח' שינקין בגבעתיים נרשמה רק ע"ש פלונית.

8.פלונית פעלה בחוסר מעש במשך עשרות שנים כשלא פעלה לתת ביטוי חוקי כלשהו לזכויותיה הנטענות. אריה והרוכשים הסתמכו על המרשם ועל הצהרותיה בהסכם ההלוואה ואין בקביעה הצהרתית כלשהי בדבר שיתוף בין בניה"ז בכדי לייצר עילת תביעה כנגדם או להשפיע על זכויות צדדי ג'. הרוכשים רכשו את הדירה בתום לב ובתמורה ואף הוצג להם ייפוי הכוח שעליו חתמו פלונית ופלוני לצורך מכירת הדירה. פלונית מעולם לא פנתה לרוכשים טרם שהם חתמו על ההסכם ואף לא סמוך לאחר מכן ולא טענה בפניהם שהיא מתנגדת למכירה.

9.העובדה שלאחר חתימת ההסכם המוכרים פנו לפלונית על מנת שתחתום על הצהרה בדבר העדר זכויות בדירה בעקבות דרישת הבנק שממנו התעתדו הרוכשים ליטול משכנתא, היא עניין טכני לחלוטין שנדרש ע"י הבנק. כעבור כשנה, על אף סירובה של פלונית לחתום על מסמך כזה, בנק מזרחי טפחות העניק לרוכשים משכנתא. אריה והרוכשים לא ידעו כלל במועד החתימה שפלונית בהליך חדל"פ והדבר נודע להם רק לאחר חתימת ההסכם.

10.פלוני היה שותף מלא במכירת הדירה לרוכשים והצהיר לא אחת שפלונית תשתף פעולה באופן מלא עם החתימה על כל מסמך שיידרש לצורך נטילת משכנתא ע"י הרוכשים כמקובל, כפי שפלונית חתמה בעבר לצורך מכירת יתר הדירות בבניין. נוכח רישומו של פלוני כבעלים היחיד של הדירה, לא היה צורך לבדוק את זכויותיה של פלונית בדירה מאחר שצד שלישי לא נדרש להתחקות אחר טיב היחסים בין בניה"ז. מתברר שההערה שנרשמה לטובת הנאמן ברשם המשכונות התייחסה לנכס אחר ולא לדירה. פלונית לא דאגה לרשום כל הערה על מנת שיינתן ביטוי לזכויותיה הנטענות בדירה. פלונית כנראה גם לא רצתה לחשוף את עצמה לחובותיו של פלוני.

11.בהסכם ההלוואה פלוני הצהיר שהוא הבעלים היחיד של הדירה ופלונית חתומה על הסכם זה ללא הסתייגות. גם במכתבים של עו"ד וירניק, שייצג את פלוני בנוגע לבניין, נאמר במפורש שבעל הזכויות היחיד של הדירה הוא פלוני. ככל שפלונית סברה שהיא בעלת מחצית מהזכויות בדירה, היה עליה להעלות טענה זו לכל המאוחר במועד חתימת הסכם ההלוואה בין אריה לפלוני ביום 22.10.18. פלונית אף השתהתה רבות ולמרות שהסכם המכר עם הרוכשים נחתם ביום 22.3.21 היא הגישה את תביעתה רק כשנה וחצי לאחר מכן, ביום 9.8.22 כשבאותה עת העסקה הושלמה ושולמה מלוא התמורה. פלונית ידעה כל העת על ניסיונו של פלוני למכור את הדירה ואף נטלה חלק פעיל בניסיון למכירתה.

12.קיימת שמאות אובייקטיבית מיום 26.3.24 שהוגשה במסגרת הליך החדל"פ של פלוני שקבעה ששווי הדירה עמד על 5.4 מיליון ₪. גם הנאמן בהליך החדל"פ של פלוני סבר שהתמורה ששילמו הרוכשים הוגנת וכך עולה מהעמדה שהגיש לבית המשפט מיום 7.8.24 (צורף להודעה המשותפת מטעם הנתבעים מיום 29.9.24). פלונית עצמה הסכימה למכור את הדירה בסכום של 5,050,000 ₪ והיא לא הציגה כל שמאות עדכנית לפיה המחיר לא היה מחיר שוק וטענותיה כלל לא הוכחו. המתווך אישר בתצהירו שנעשו ניסיונות למכור את הדירה במשך כשנה במחיר הנ"ל וזאת בידיעת פלונית.

13.פלונית הצהירה בבקשתה להכריז עליה כחדלת פירעון וכן בתצהיר ההסתבכות שהגישה, שאין בבעלותה נכסי מקרקעין. מכאן, שהיא מנועה ומושתקת לטעון בהליך זה שיש לה זכויות כלשהן בדירה. פלונית פועלת בקנוניה עם פלוני וזאת לאחר שבאמצעות התמורה סולק החוב לאריה וכיום היא רוצה לפגוע ברוכשים שהדירה כבר רשומה על שמם והם מתגוררים בה. בשום שלב, עד להגשת בקשת אריה בהליך החדל"פ של פלונית, לא שלחה פלונית התראה לעניין זכויותיה הנטענות והמוכחשות.

14.בניית הדירה נעשתה באמצעות מימון בנקאי שהוענק לצורך בניית כל הבניין וזאת כחלק מפעילותו העסקית של פלוני ופלונית לא השקיעה ולו שקל אחד מכספה האישי או מכספים משותפים לצורך בניית הדירה. פלונית לא הוכיחה שהדירה נבנתה מאמצעים משותפים. בניית הבניין הייתה חלק מפעילות יזמית של פלוני והוא נטל הלוואה עסקית לבניית הבניין כולו והמשכנתא שולמה מחשבונו העסקי ולא ע"י שני בניה"ז. היות הדירה דירת מגורים אין בה להוכיח שקיים שיתוף ספציפי, במיוחד כשהדירה היא למעשה חלק ממארג הנכסים העסקיים של פלוני ונטל ההוכחה להוכחת שיתוף ספציפי בנכס עסקי גבוה הרבה יותר. גם העובדה שבניה"ז לא ביצעו שינוי ברישום במשך שנים כה רבות והדירה נשארה רשומה ע"ש פלוני בלבד, מלמדת על רצונם של בניה"ז בהפרדה רכושית לפחות בכל הנוגע לדירה.

15.כספים שהעבירו הורי פלונית בשנת 1995 שימשו לרכישת מגרש אחר בפתח תקווה הרשום ע"ש שני בינה"ז והוא הועבר ללא כל קשר לדירה. התברר שפלונית הייתה רשומה כבעלים יחידי של דירה ברח' שינקין בגבעתיים והיו לה נכסים נוספים על שמה בלבד או בשותפות עם פלוני. מהתנהלות הצדדים במשך השנים ניתן ללמוד כי כשהם התכוונו לשתף בנכסים הם דאגו לתת לשיתוף ביטוי במרשם. לכן, אי רישומה של פלונית כבעלים של הדירה עם פלוני משקף את אי כוונת השיתוף בנכס זה שמהווה נכס עסקי של פלוני. גם אם הייתה כוונת שיתוף, היא מעולם לא הובאה לידיעת צדדי ג' שלא יכלו לדעת עליה. כמו כן, משעה שלמעשה לפלונית אין זכויות "חיוביות" בדירה וכולה משועבדת לחוב שבניה"ז חייבים לאריה, אזי פלונית ממילא לא יכולה לקבל יותר ממה שיש דהיינו, מחצית מדירה שכולה משועבדת לאריה לצורך פירעון חוב משותף.

16.בתביעה שכנגד שהגישו אריה והרוכשים הם עתרו שיוצהר שזכותו של אריה גוברת על זכותה של פלונית, ככל שיש לה, בדירה, מאחר שאריה נכנס בנעלי הבנק בכל הקשור להלוואות שהעניק לבניה"ז. בנוסף, מבוקש שיוצהר שזכויות הרוכשים גוברות על זכויותיה של פלונית בדירה, מאחר שהם רכשו את הדירה בתמורה ובתום לב ובהסתמך על המרשם. הרוכשים הסתמכו בין היתר על הסכמי ההלוואה שבהם הצהירה פלונית על הסכמתה לשעבוד הדירה להבטחת החזר החוב; הרישום בלשכת רישום המקרקעין; ייפויי הכוח הבלתי חוזרים שנחתמו ע"י פלוני ופלונית; הצהרותיו של פלוני שפלונית תחתום על הסכם המכר; לא נרשמה הערת אזהרה לטובת פלונית; פלונית הסכימה למכירת כל יתר הדירות בבניין והיא לא עשתה דבר למניעת המכירה והרוכשים לא ידעו שפלונית נמצאת בהליך חדל"פ. פלונית לא עמדה בנטל המוגבר הנדרש לסתירת הרישום בפנקס המקרקעין.

17.מאחר שעל פי סעיף 125 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 (להלן: חוק המקרקעין) הרישום מהווה ראייה חותכת לאמיתות תוכנו, לא הייתה עליהם חובה לחקור מה טיב היחסים בין בניה"ז והאם יש ביניהם שיתוף וזאת, במיוחד לאור המצג שהציגה פלונית לפיו אין לה זכויות בדירה. הרוכשים ביקרו כמה פעמים טרם הרכישה בדירה ופלוני הציג עצמו כבעלים היחיד בדירה וכמי שמתגורר בה בגפו. פלוני גם הצהיר לא אחת שפלונית תשתף פעולה באופן מלא בכל הנדרש לחתימה על הסכם מכר ועל כל מסמך שיידרש לצורך נטילת משכנתא.

18.גם במסגרת תצהיר ההסתבכות שפלונית הגישה בתיק החדל"פ היא הצהירה שאין בבעלותה נכסי מקרקעין. לכן, קיים השתק עילה והשתק שיפוטי ופלונית לא יכולה לטעון בהליך זה טענה הסותרת את שטענה בהליך החדל"פ. טxx פלונית שעורכת דינה מלי טייב הנחתה אותה לכתוב כך בטופס לא הוכחה והיא נמנעה מלזמן אותה לעדות, דבר המלמד שהיא לא הייתה מאשרת טענה זו. פלונית הייתה מודעת למו"מ שהתקיים למכירת הדירה עוד מחודש פברואר 2021 ולא התנגדה למכירה. רק לאחר החתימה נודע למוכרים שפלונית מצויה בהליך חדל"פ ושהיא לא מוכנה לחתום על מסמכי המשכנתא. ההסכם נחתם כדין באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר שעליו חתמו פלונית ופלוני עוד ביום 22.10.18 והדבר מלמד שפלונית ידעה והסכימה שהדירה תמושש אם ההלוואה לאריה לא תפרע.

19.אריה פעל בתום לב ובדרך מקובלת כשהוא מסתמך בין היתר על המרשם, מצגיהם של בניה"ז, מכתבו של עו"ד וירניק וחתימת פלונית על הסכמי המכר של הדירות האחרות בבניין. סעיף 9 לחוק המקרקעין תשכ"ח – 1968 (להלן: חוק המקרקעין) קובע שמי שעשה עסקה במקרקעין בתום לב והעסקה הסתיימה ברישום, כוחו כרוכש מאוחר, גובר. במקרה דנן פלונית היא בגדר הרוכש הראשון. בנוסף, לרוכשים עומדת תקנת השוק הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין מאחר שהם הסתמכו בתום לב על הרישום ושילמו עבור הדירה תמורה מלאה. במקרה דנן קיים גם "מעשה עשוי" היות שהחזקה בדירה נמסרה כבר לרוכשים אשר כבר ביצעו בה שיפוץ גדול במאות אלפי ש"ח.

20.לכן, על ביהמ"ש לדחות את תביעת פלונית ולקבל את התביעה שכנגד ולקבוע כי זכויות הרוכשים גוברות על זכויותיה המוכחשות של פלונית. אף אם ייקבע שיש לפלונית זכויות קנייניות בדירה, אין לכך נפקות כלפי הרוכשים שרכשו את הדירה בתום לב ובתמורה כשפלונית היא זו שפעלה בחוסר תום לב.

ד.דיון והכרעה

1.פלוני לא הגיש כתב הגנה ואולם בקדם המשפט שהתקיים ביום 6.9.23, הוא הצהיר שהוא מסכים שלפלונית זכויות בדירה. לטxxו "מגיע לתובעת 100% מהדירה" מאחר שהם נשואים שנים רבות והוא היה בן הזוג "החיצוני" ואילו פלונית טיפלה בבית ובחינוך בנותיהם ולכן יש לפלונית זכויות בבית (עמ' 13 שורות 9-13). ב"כ פלונית אמר בדיון ש"אין חזית" בין פלונית לפלוני ושניהם מסכימים שלפלונית זכויות בדירה מכוח הלכת השיתוף הספציפי (עמ' 14 שורות 17-23).

2.בבע"מ 5939/04 פלוני נ' פלונית (8.9.04) קבע כב' השופט רובינשטיין כי:

"מהו איפוא שיעור הדברים? רוח העידן, פתיחת הדלתות לגישה שאינה פורמלית בלבד הנאחזת ברישום הנכס, אלא בוחנת מצבים חברתיים ואישיים למהותם, מרחפת על פני הפסיקה מזה שנים באשר לשיתוף הנכסים גם לגבי נכסים שנרכשו לפני הנישואין ובמיוחד דירת המגורים... בעיני בצד כל אלה יש ביסוד הדברים ציפייה להגינות ביחסים בין בני אדם בכלל – נגזרת של תום הלב החולש על המשפט הפרטי... ואכן, ככל שהתוכן המשותף שנוצק לקניין ובוודאי לדירת המגורים של זוג ומשפחה, משמעותי יותר, וככל שהיתה שותפות נמשכת בחיי הנישואין ולה ביטויים מסוגים שונים, גם אם לא היו החיים הללו, גן של ורדים, בכל עת ובכל שעה, כך מצדיקה ההגינות כי תתגבר ההתייחסות לחזקת השיתוף, במיוחד על נכס כמו דירת מגורים קן המשפחה".

3.באשר לדירת מגורים נפסק כי "כאשר הנכס "החיצוני" הינו דירת המגורים, הודגש אופייה וייחודה כ"נכס משפחתי מובהק, לעיתים הנכס המשמעותי ביותר של בני הזוג ולעיתים אף היחיד", ולפיכך נקבע כי מבחינת נטל ההוכחה "יש טעם להקל על בן הזוג הטוען לבעלות משותפת בדירת המגורים כאשר זו רשומה רק על שם אחד מהם..." (בע"מ 1398/11 אלמונית נ' אלמוני (26.12.12) פסקה 15 לפסק דינו של כב' השופט דנציגר (להלן: פס"ד אלמונית)).

4.בפס"ד אלמונית דן בית המשפט העליון בשאלה מתי נכס חיצוני, במיוחד בית מגורים, יכול להפוך לנכס משותף מכוח הדין הכללי (דיני חוזים, קניין, נאמנות וכדו'). כב' השופט דנציגר קבע שיש להוכיח קיומו של "דבר מה נוסף" שיעיד על כוונת שיתוף בנכס הספציפי. במקרים רבים, השקעות כספיות של בן הזוג שאינו רשום, הטוען לשיתוף, מהווה את אותו "דבר מה נוסף" המעיד על כוונת שיתוף.

5.כב' השופט עמית פירט בפס"ד אלמונית מספר פרמטרים שיש להביא בחשבון בדוננו בשאלה האם להכיר בשיתוף ספציפי בדירת המגורים. בין היתר יש לבחון האם הדירה נרכשה על ידי בן הזוג לפני הנישואין או במהלכם; האם הדירה התקבלה בתקופת הנישואין מכוח ירושה או מתנה; האם גם לבן הזוג השני יש נכס חיצוני שהביא עמו לנישואין והוא נותר רשום על שמו; אורך התקופה בה הייתה הדירה רשומה על שם אחד מבני הזוג ומספר השנים בהם התגוררו בני הזוג בדירה; אורך חיי הנישואין עד לקרע; האם ניטלה הלוואה או משכנתא אשר שולמה לאורך השנים על ידי שני בני הזוג; האם נעשה שיפוץ מסיבי או תוספת בנייה שמומנה ע"י שני בני הזוג; האם הייתה אווירה כללית של שיתוף ומאמץ משותף ונסיבות ספציפיות כגון יצירת מצג בפני בן הזוג השני.

6.פרמטרים אלו אינם מהווים רשימה סגורה וכל מקרה נבחן לגופו, בהתאם לנסיבותיו הספציפיות.

ראו: פרופ' שחר ליפשיץ, השיתוף הזוגי (2016) עמ' 171-200.

7.בבג"ץ 4602/13 פלונית נ' בית הדין הרבני האזורי בחיפה (18.11.18)‏ ציין כב' השופט עמית (שהיה בדעת מיעוט בפסק הדין ואולם הפך לדעת הרוב בדיון הנוסף שנערך בדנג"ץ 8537/18)‏ כי:

"השאלה אם יש להחיל במקרה מסוים שיתוף ספציפי בדירת המגורים היא שאלה מעורבת של עובדה ומשפט... קיימת משרעת של דעות וגישות בסוגיה של שיתוף ספציפי בדירת מגורים. יש המקלים ויש המחמירים בכמות הראיות הנדרשות... את ההבדל בין הגישות ניתן להסביר בנקודת המוצא: המחמירים רואים את משטר השיתוף בנכסים כמבוסס על מודל הסכמי, בעוד שהמקלים רואים את משטר השיתוף כמבוסס על מודל נורמטיבי, שמצידו מבוסס על עקרונות ושיקולים של צדק, הגינות ושוויון. ממודל זה קצרה הדרך להכרה במודל הקישורי, מודל המתחשב באופי המיוחד של היחסים הזוגיים, ככזה המחייב הכרה נרחבת בשיתוף בין בני זוג, לרבות החלתה גם על נכסים שהובאו לנישואין...".

8.בדנג"ץ 8537/18 פלונית נ' בית הדין הרבני הגדול (24.6.21) ציינה כב' הנשיאה חיות כי:

"חשיבות מיוחדת הוקנתה לאורך השנים להיות הנכס הספציפי בית המגורים של בני הזוג, מתוך תפישה לפיה בית המגורים אינו נכס ככל הנכסים ואין לראות בו "רכוש על דרך הסתם"... מלומדים שונים סבורים כי בית המגורים הוא נכס הקשור בנימי אישיותו של בעליו, עד כדי כך שחלק מזהותו העצמית משתקף בנכס זה, שהופך לחלק מה"אני" שלו... בהתאם, בפסיקה הובעה דעה כי בית המגורים מרכזי הוא לאישיות הפרט ולהגשמתו העצמית... וכי הבית הוא אחד הנכסים החומריים החשובים ביותר שיש לאדם, ואולי החשוב שבהם... היטיב להגדיר זאת הנשיא (בדימ') א' ברק: "דירת המגורים המשותפת של בני הזוג מחייבת התייחסות שונה מזו של כלל הזכויות והחובות של בני הזוג. לדירת המגורים שמור מעמד מיוחד. דירת המגורים היא נכס הקשור באופן ישיר לנישואיהם של בני הזוג"".

9.בבע"מ 1983/23 פלוני נ' פלונית (10.8.23) נקבע ששיתוף ספציפי הוא שיתוף קנייני ולכן השיתוף יהיה תמיד מחצה על מחצה. כב' השופטת וילנר ציינה שם כי:

"קיים שוני מהותי בין טיב זכויות בני זוג ברכוש המשותף לפי הלכת השיתוף, לבין טיב זכויות בני זוג לאיזון משאבים לפי החוק. בעוד זכויות מכוח הלכת השיתוף הן בעלות אופי קנייני...הרי שהזכות לאיזון משאבים לפי החוק היא אובליגטורית...דומה כי בעיקרו של דבר, הטעמים שפורטו לעיל – לכך שאין לקבל גישה המאפשרת חלוקה לא שוויונית של רכוש משותף לפי הלכת השיתוף – כוחה יפה אף ביחס לחלוקת נכס שחל עליו שיתוף ספציפי מכוח הדין הכללי".

ראו גם: בע"מ 1270/23 פלונית נ' פלוני (6.9.23) ועמ"ש (מרכז) 45801-12-23 ת.פ.א נ' י.א. (15.6.24).

10.קיימת הסכמה בין בניה"ז אודות קיומו של "שיתוף ספציפי" בדירה. עמדה זו של בניה"ז תואמת את הפסיקה שהתגבשה בכל הנוגע להלכת השיתוף הספציפי, במיוחד כשמדובר בדירת מגורים המהווה את "גולת הכותרת" של הרכוש המשפחתי. במקרה דנן אריה והרוכשים לא סתרו את טענות פלונית בכל הנוגע לאינדיקציות לקיומו של שיתוף ספציפי בדירה. הן אריה והן הרוכשים אישרו בחקירתם שאין להם כל מידע אודות מערכת היחסים הרכושית שבין בניה"ז (עמ' 46 שורות 1-9 ועמ' 84 שורה 4) ולכן עדותה של פלונית בנושא זה מתקבלת. האינדיקציות לקיומו של שיתוף ספציפי בדירה הן אלו: המגרש נרכש ע"י פלוני רק כחודש לפני הנישואין, הבניין שנבנה על המגרש נבנה במהלך חיי הנישואין ופלונית הייתה מעורבת בבנייתו, בניה"ז חיו שנים רבות בדירה זו (18 שנים) וגידלו בה את בנותיהם, בניה"ז שילמו את המשכנתא שניטלה לצורך בניית הבניין מחשבון הבנק המשותף (עמ' 22 שורות 19-20) ושכר הדירה מיתר הדירות בבניין שהושכרו או שנמכרו, נכנסו לחשבון משותף (עמ' 23 שורות 5-6). כמו כן, בדוחות השנתיים למס הכנסה דווחו התקבולים משכר הדירה שהתקבל מהדירות בבניין כהכנסה משותפת. פלונית העידה כי: "חיינו בשיתוף פעולה הרמוני, כלכלי, גידלנו שתי ילדות ביחד והיינו נשואים 30 שנה" (עמ' 27 שורות 20-21)...היה בינינו יחסי אמון מלאים" (עמ' 27 שורה 33). עדותה זו לא נסתרה.

11.אכן, במסגרת הבקשה שפלונית הגישה לצורך הכרזתה כחדלת פירעון (טופס 5), היא לא הצהירה שיש לה מחצית מהזכויות בדירה אלא הצהירה שאין לה שום רכוש נדל"ן. משהיא נשאלה בחקירתה, מדוע לא הצהירה על זכויותיה מכוח חזקת השיתוף הספציפי שלטxxה יש לה בדירה, היא השיבה שנאמר לה שבטופס צריך לציין רק את הנכסים הרשומים על שמה (עמ' 30 שורות 30-32). לטxxה, עורכת דינה מלי טייב שאישרה את תצהירה, היא זו שהנחתה אותה למלא באופן זה את הטופס (עמ' 35 שורות 25-30) ואולם פלונית לא זימנה אותה לעדות והדבר פועל לחובתה. ברם, במסגרת חקירתה של פלונית אצל הנאמן מיום 13.1.21 (נספח 10 לתצהירה) פלונית טענה שהדירה שייכת לה ולבעלה ומכאן שלא ניתן לומר שפלונית מושתקת ומנועה לטעון לזכויות בדירה, שעה שהיא כללה את הדירה במסגרת פרטי רכושה בעת שנחקרה אצל הנאמן.

12.כאמור, הנושה והרוכשים לא הביאו כל ראיה לסתירת כוונת השיתוף הספציפי בדירה והודו שאין להם כל ידיעה בנושא. אדרבא, העובדה שאריה החתים את פלונית במסגרת הסכם ההלוואה על סעיף 4.6 שבו הצהירה פלונית שלמרות שהיא לא רשומה כבעלת זכויות בדירה, היא מתחייבת להשיב את ההלוואה בדיוק כמו פלוני ושני בניה"ז חתמו על הסכם ההלוואה, מלמדת שאף אריה לקח בחשבון שייתכן שלפלונית זכויות בדירה ולכן דרש את הצהרתה וחתימתה על ההסכם. בנוסף, בסעיף 4.7 להסכם ההלוואה נקבע שככל שיש לפלונית זכויות בדירה, אזי בחתימתה על הסכם ההלוואה היא מאשרת את תחולתה של המשכנתא הרובצת על הדירה גם על זכויותיה בדירה. אריה אף רשם הערת אזהרה על הדירה בגין חובם של בניה"ז.

13.מכאן, שאין לקבל את טxx אריה והרוכשים לפיה מאחר שחל על בניה"ז הסדר איזון המשאבים הקבוע בחוק יחסי ממון, דהיינו שיתוף אובליגטורי דחוי ולא זכות קניינית, אזי אין לפלונית זכות קניינית בדירה ולכל היותר קמה לה זכות כספית כלפי פלוני במסגרת איזון המשאבים. שהרי, הזכות בדירה מוענקת לפלונית על פי הדין הכללי ולא על פי חוק יחסי ממון, מאחר שהדירה נבנתה על מגרש שהוא נכס חיצוני. לפיכך, משהוכח שיתוף ספציפי, המשמעות היא שיש לפלונית זכות קניינית או מעיין קניינית במחצית הדירה ולא רק זכות כספית במסגרת איזון במשאבים בהתאם לחוק יחסי ממון (ראו: פש"ר 43802-01-18 גמא נ' עזר (4.4.21) ורע"א 3015/21 עזר נ' הכונס הרשמי (27.5.21)).

14.ברם, מאחר שפלונית הסכימה במפורש שהדירה תשמש כבטוחה לצורך השבת ההלוואה לאריה ופלונית היא לווה בדיוק כמו פלוני, אזי הזכויות שיש לפלונית בדירה מכוח השיתוף הספציפי הן זכויות שרובצת עליהן החובה להשיב את ההלוואה לאריה, ומאחר שהחוב לאריה גבוה משווי הדירה, למעשה אין לפלונית זכות חיובית אלא רק זכות שלילית מבחינה כלכלית כפי שטוענים בצדק הרוכשים. יצוין כי אף אם טכנית שולמו תשלומי המשכנתא מהחשבון העסקי של פלוני, מאחר שהכספים שנצברו באותו חשבון מקורם בהכנסות שהתקבלו מעסקו של פלוני בתקופת הנישואין, מדובר בכספים משותפים ולכן מהותית גם פלונית השתתפה בתשלומי המשכנתא.

15.להשלמת התמונה אציין שפלונית יכולה הייתה לבסס את טיעונה לזכויות בדירה גם על פי הדוקטרינה לפיה השבחת הנכס החיצוני - דהיינו הדירה שנבנתה על המגרש - היא כשלעצמה נכס בר איזון ואולם משטענה זו לא נטענה, לא אדון בה (ראו: עמ"ש 32033-07-22 נ.ה. נ' יורשי צ.א. (27.3.23)).

16.משקבענו שבמישור מערכת היחסים בין בניה"ז הוכחה כוונת שיתוף ספציפי ביחס לדירה, יש לדון בשאלה מה המשמעות של קביעה זו על צדדי ג' דהיינו על אריה כנושה של בניה"ז ועל הרוכשים?

17.ברע"א 8791/00 שלם נ' טווינקו (13.12.06) נקבע כי:

"לפחות ככל שהדברים נוגעים לדירת המגורים, תום הלב של הצד השלישי נשלל אם הוא ידע או עצם עיניו מלראות כי הנכס הוא נכס מגורים אשר חלה עליו הלכת השיתוף. על צד שלישי לצאת מתוך הנחה כי בני הזוג שותפים בדירת המגורים. ייתכן, עם זאת, כי במקרים חריגים עמידתו של בן הזוג שאינו רשום על זכותו בנכס תנגוד את עקרון תום הלב".

בע"א 7750/10 מרים בן גיאת נ' הכשרת היישוב (11.8.11) קבע כב' השופט עמית כי הדברים הנ"ל "נכונים גם כאשר מדובר בבני זוג שחל עליהם חוק יחסי ממון... זאת, נוכח ההלכה שהכירה באפשרות של שיתוף בנכס ספציפי, ובעיקר בדירת המגורים של בני הזוג".

באותו מקרה, קבע ביהמ"ש (דעת הרוב) שזכותה של בת הזוג הלא רשומה גוברת על זכותו של הנושה מאחר שהנושה נהג בחוסר תום לב כשלא שלח מי מטעמו לבדוק את הנכס ולא החתים את בת הזוג על הסכמה לרישום משכנתא.

18.האם במקרה דנן נהגו הנושה או הרוכשים שלא בתום לב או שפלונית היא זו שפעלה שלא בתום לב? פלונית ופלוני חתמו על הסכם ההלוואה ולצורך פירעון ההלוואה הסכימו לשעבוד הדירה וויתרו על כל טxx הגנה מפני פינויים מהדירה. בתוספת 4 להסכם שנחתם ביום 8.12.19 הסכימו פלונית ופלוני על מנגנון למכירת הדירה ולפיו עו"ד מישקובסקי יפרסם את הדירה למכירה והם התחייבו לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר המסמיך את ב"כ אריה לבצע כל פעולה לצורך מכירת הדירה לצד ג' (סעיף 3.8). בהתאם לכך, הן פלוני והן פלונית העניקו לב"כ הנושה ייפויי כוח בלתי חוזר לצורך מכירת הדירה שהייתה בטוחה להשבת ההלוואה. בניה"ז לא השיבו את ההלוואה ולכן אריה פעל למכירת הדירה.

19.בהסדר החוב בין בנק הפועלים לבין פלוני מיום 13.6.18, קיימת הסכמה של פלונית להסדר החוב. בכתב אישור והסכמה שעליו חתמה פלונית, היא אישרה בין היתר שהדירה תשועבד וכי היא תשמש "כבטוחה מתמדת ועצמאית להבטחת כל חובותיו של פלוני אליכם, לרבות החובות נשוא הסדר זה". משפלוני לא עמד בהסדר החוב עם הבנק והבנק חידש את הליכי ההוצל"פ כנגדו, פנה פלוני לאריה לקבלת ההלוואה. במסגרת הסכם ההלוואה, אריה נכנס בנעלי הבנק לכל דבר ועניין לרבות לעניין הבטוחות שהוקנו לבנק. גם על הסכם המחאת הזכויות לאריה מיום 22.10.18 חתמה פלונית ואישרה והסכימה לתנאיו ולכך שהדירה תשמש כבטוחה להחזר ההלוואה והיא שבה ואישרה מחויבות זו בהסכם ההלוואה. לכן, התנערות פלונית כיום מהסכמתה למכירת הדירה לצורך פירעון הלוואה שהיא נטלה יחד עם בעלה, מהווה התנהגות חסרת תום לב משווע.

20.פלונית טוxx שאריה והרוכשים ידעו שהיא נמצאת בהליך חדל"פ ומתנגדת למכירת הדירה וחתימתם על ההסכם למרות זאת, ומבלי קבלת אישור הנאמן ובית משפט של חדלות פירעון, מהווה התנהלות שלא בתום לב. האם צודקת פלונית בטxxה זו?

21.אריה אישר בחקירתו שב"כ עו"ד מישקובסקי אמר לו לפני החתימה על ההסכם שפלונית נמצאת בהליך חדל"פ (עמ' 50 שורות 24-25). ברם, אני לא סבור שאריה נהג שלא בתום לב כשלא עדכן במידע זה את הרוכשים. אריה השיב שסבר שזה "לא מתפקידו" (שם שורה 27) ואין פגם בהתנהלותו שעה שהוא היה מיוצג ע"י עו"ד מישקובסקי לאורך כל הדרך ופעל על פי הנחיותיו והוראותיו.

22.הוכח שב"כ אריה, עו"ד מישקובסקי, קיבל דוא"ל מב"כ פלונית עוד ביום 14.3.21 שבו נאמר כי כנגד פלונית ניתן צו לפתיחת הליכים ביום 24.11.20 ומונה לה נאמן ולכן יש לפנות בכל עניין הקשור להסכם המכר לנאמן. היה מצופה מעו"ד מישקובסקי להעביר מידע זה לרוכשים, במיוחד שכעולה מהתכתובת שבין עו"ד מישקובסקי לפלונית, הוא ביקש ממנה לחתום על ההסכם ולו "מסיבה טכנית", מאחר שחתימתה נחוצה על מנת שהרוכשים יוכלו ליטול משכנתא. זאת, היות שהבנקים דורשים ככלל, את חתימת והסכמת בן הזוג שהדירה אינה רשומה על שמו, לצורך הענקת משכנתא. אולם, אין לראות בהתנהלותו של אריה חוסר תום לב, מאחר שהוא נושה מובטח וזכותו הייתה לממש את הדירה בעקבות המשכנתא שהייתה לו על הדירה.

23.שהרי, "דיני חדלות פירעון קובעים במפורש כי נושה מובטח המבקש לממש הבטוחה שלו מוחרג מהאיסור על ניהול הליכים כנגד החייב חדל פירעון שניתן לגביו צו פשיטת רגל...ובכך מעניקים דינים אלו מעמד מיוחד לנושה המובטח ביחס ליתר הנושים בהליכי חדלות פירעון" (ע"א 8044/13 ששון לוי נ' שיכון ובינוי (13.2.14)). במקרה דנן, הדברים קל וחומר, שעה שהדירה הייתה רשומה רק ע"ש פלוני שלא היה מצוי אז בהליכי חדל"פ והעובדה שאשתו מצויה בחדל"פ לא הייתה צריכה למנוע ממנו את מימוש השעבוד.

ראו גם: ע"א 7188/18 עו"ד אריק אמיר נ' יצחק חנאי (28.12.20) ורע"א 6905/19 לוגבינסקי נ' הכונס הרשמי (18.5.20).

24.עו"ד שדה ב"כ הרוכשים העיד שעו"ד מישקובסקי לא דיווח לו לפני חתימת ההסכם שפלונית נמצאת בהליך חדל"פ והדבר נודע לו ממנו רק לאחר חתימת ההסכם ואז הוא דיווח על כך מיד לרוכשים (עמ' 69 שורות 9-11). לדבריו (סעיף 16 לתצהירו): "לאחר חתימת ההסכם עודכנתי לראשונה מעו"ד מישקובסקי כי פלונית נכנסה להליכי חדלות פירעון (בעת הזו לא היה לי ברור ממתי תוקף ההכרזה שניתנה בעניינה) ושבנסיבות אלו לא ניתן יהיה לקבל את הסכמתה על כתב ההסכמה ללא אישור הנאמן שמונה לה...ובהתאם הבהיר עו"ד מישקובסקי כי יפעל לקבל את הסכמת נאמן פלונית" (ראו גם: עמ' 66 שורות 29-30). עו"ד שדה העיד שהיה מדובר "בשיחה קשה" שהפתיעה אותו (עמ' 67 שורות 5-10).

25.עו"ד שדה העיד גם (סעיף 17 לתצהירו) שבישיבות המו"מ לקראת חתימת ההסכם שבהן השתתף פלוני, כשעלה נושא חתימתה של פלונית על כתב הסכמה למכירה "מעולם לא הבהיר המוכר כי חלה על פלונית מניעה כלשהי לחתום עליו, נוכח מצבה המשפטי כאמור". המוכר אף חתם על ההסכם, שבסופו קיים נוסח הסכמה שפלונית הייתה אמורה לחתום עליו, מבלי להביע כל הסתייגות בעניין זה ומבלי לדווח על כך שפלונית נמצאת בהליך חדל"פ.

26.עו"ד שדה העיד שמאחר שידע שהבנקים דורשים הסכמה של בן זוג של הבעלים של הדירה לצורך הענקת משכנתא לרוכשים, הוא שאל כשבוע או שבועיים לפני חתימת ההסכם את עו"ד מישקובסקי ואת פלוני בנוגע לחתימתה של פלונית על הסכמה למכר ונאמר לו "שאין בעיה" ופלונית תחתום (עמ' 65 שורות 14-15). בנוסף, עו"ד שדה העיד שבאחת מפגישות המו"מ בהשתתפות פלוני, פלוני התקשר טלפונית לפלונית לוודא שהיא תוכל להגיע למשרדו של עו"ד מישקובסקי לחתום על ההסכם ופלונית אמרה שהיא תגיע למשרד "בהזדמנות הקרובה" לחתום על ההסכם (שם שורות 15-20 וסעיף 14 לתצהירו).

27.עו"ד שדה עדכן את הרוכשים מיד שנודע לו מעו"ד מישקובסקי שפלונית נמצאת בהליך חדל"פ (עמ' 67 שורות 19-20 ועמ' 68 שורות 1-2). לדבריו, הרוכשים הופתעו מאוד וכעסו על כך שעובדה זו לא גולתה להם והוסתרה מהם, במיוחד כשהמשמעות היא שהם יצטרכו לחפש מקור מימון אחר לתשלום חלק מהתמורה שהם התעתדו לשלם באמצעות נטילת משכנתא (שם שורות 12-24).

28.גם הרוכש ארז מלכי העיד שבפגישת מו"מ שהתקיימה בנוכחות פלוני, פלוני התקשר לפלונית ומסר שפלונית אישרה שתגיע לחתום על ההסכם (עמ' 74 שורות 16-17 ועמ' 79 שורות 22-34) והוא עודכן מבא כוחו שפלונית נמצאת בהליך חדל"פ רק אחרי חתימת ההסכם (שם שורה 31) והוא הופתע ממידע זה (עמ' 75 שורה 33 ועמ' 76 שורות 3-4).

29.מעדויות עו"ד שדה והרוכש שלא נסתרו עולה שהרוכשים חתמו על ההסכם בתום לב ובהסתמך על הרישום. עו"ד שדה שייצג אותם הבהיר להם שלעו"ד מישקובסקי יש ייפוי כוח בלתי חוזר לחתום על ההסכם בשם פלוני ולכן הם לא ראו כל בעיה בכך שפלוני לא חתם בעצמו ועו"ד מישקובסקי חתם בשמו באמצעות ייפויי הכוח (עמ' 75 שורות 1-2, עמ' 80 שורות 8-9 ועמ' 82 שורות 3-5).

30.הרוכש מלכי העיד שאת כל המו"מ ביחס לרכישת הדירה הוא ניהל מול פלוני שהוא הבעלים היחיד של הדירה ופלוני הפנה אותו לעו"ד מישקובסקי שייצג אותו בעסקה, בנוסף להיותו בא כוחו של הנושה (עמ' 78 שורות 6-8). מלכי העיד שמי שקבע את המחיר היה פלוני (שם שורות 17-20) ומחיר הדירה שנקבע בהסכם היה בסביבות מחיר השוק וקרוב לדרישתו של פלוני כשהציע את הדירה למכירה.

31.המתווך שי זלצברג הצהיר שפלוני דרש עבור הדירה סך של 5.4 מיליון והוא ניסה לשווק את הדירה במשך שנה במחיר זה ולא היו הצעות במחיר המבוקש אלא רק במחירים נמוכים יותר. לדבריו, בסופו של דבר הדירה נמכרה לרוכשים בסך של 5 מיליון ₪ ומדובר לטxxו בתמורה ראויה בהתחשב במצב הדירה שדרשה שיפוץ רציני (סעיפים 3-6 לתצהירו). פלונית וויתרה על חקירתו של עד זה (עמ' 84 שורה 25) ויש לקבל את עדותו במלואה.

32.גם שמאות שנערכה לדירה ביום 26.3.24 ע"י שמאי אובייקטיבי מטעם הנאמן על נכסי פלוני שאף הוא נמצא בהליך חדל"פ, קבעה ששווי הדירה נכון ליום מכירתה (22.3.21) עומד על 5.4 מיליון ₪ וכי "בעת מו"מ יתכנו סטיות של עד 5% - 10% מהשווי" (נספח 22 לתצהיר אריה). גם על פי שמאות מיום 5.7.21 שניתנה לבנק שממנו רצו הרוכשים ליטול משכנתא ושנערכה ע"י שמאי מטעם בנק מזרחי טפחות, שווי הדירה הוערך בסך של 5,040,000 ₪. בנוסף, בתשובת הנאמן של פלוני מיום 7.8.24 בתיק החדל"פ של פלוני נאמר שלדעתו "ספק רב אם בפנינו מקרה של תמורה שאינה הולמת" (נספח 1 להודעה משותפת מיום 29.9.24 שפלונית לא התנגדה להגשתה למרות שהתאפשר לה להגיב על פי החלטתי מאותו יום). מכאן, שאין יסוד לטxxה של פלונית שהדירה נמכרה במחיר נמוך משמעותית משוויה. השמאות שעליה הסתמכה פלונית בתביעתה לפיה הדירה הייתה שווה לפחות 7 מיליון ₪ היא שמאות מיום 6.11.17 שהוזמנה באופן פרטי על ידי פלוני ומשקלה נמוך בהרבה. אף לפי שמאות שהוזמנה ע"י עו"ד מישקובסקי מיום 20.9.18, סמוך לפני שנחתם הסכם ההלוואה, הוערך שהדירה שווה 5,050,000 ₪ בלבד. יצוין שפלונית לא הגישה חוות דעת מטעמה בהליך זה להוכחת טxxה בדבר שווי הדירה. אריה העיד שפלוני ניסה לעניין אנשים שיירכשו את הדירה ואולם "אף אחד לא רצה לקנות את זה" (עמ' 52 שורה 26) ולכן הוא הסכים שהדירה תימכר לרוכשים.

33.מהמקובץ עולה שלמרות שלפלונית היו קיימות זכויות בדירה מכוח הלכת השיתוף הספציפי, זכויותיהם של הרוכשים גוברות על זכויותיה מאחר שהם קנו את הדירה בתום לב, בתמורה מלאה ובהסתמך על המרשם. זאת, בהתאם לסעיף 10 לחוק המקרקעין הקובע כי: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחו של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". הדברים קל וחומר במקרה דנן שבו אין מחלוקת שהרישום היה נכון במובן זה שפלוני הוא הבעלים הרשום של הדירה ולפלונית התגבשו זכויות במחצית הדירה מכוח הלכת השיתוף הספציפי במהלך הנישואין.

34.זאת ועוד: פלונית, שידעה על קיומו של המו"מ עם הרוכשים עוד בחודש פברואר 2021 (עמ' 1 שורה 13 לפרוטוקול מיום 14.8.22 ועמ' 40 שורות 11-14) ועל רצונו של פלוני למכור את הדירה על מנת להשיב את חובם המשותף לאריה, לא נקטה בשום הליך למניעת המכירה. היא יכולה הייתה לבקש מהנאמן על נכסיה שיפעל להגנה על זכויותיה בדירה ככל שהיא חשבה שזכויותיה נפגעות מהמכירה. אולם, פלונית לא עשתה דבר ואף השתהתה שיהוי משמעותי עד שהגישה את התביעה. בחקירתה, לא הייתה בפי פלונית תשובה מדוע לא נקטה בשום הליך משפטי והיא השיבה "לא יודעת" (עמ' 42 שורות 7-8). ההחלטה המאפשרת לה להגיש תביעה בנוגע לזכויותיה בדירה ניתנה ע"י בית משפט של חדלות פירעון עוד ביום 23.1.22 ואולם, פלונית הגישה את תביעתה רק בחודש אוגוסט 2022, לאחר שהחזקה בדירה כבר נמסרה לרוכשים ביום 19.7.22, אחרי שהם נאלצו להגיש תביעת פינוי כנגד פלוני ולאחר שכבר שילמו את מלוא התמורה בגינה. תמורת הדירה הועברה במלואה לאריה לצורך פירעון ההלוואה שהיא ופלוני נטלו ממנו ולא פרעו אותה.

35.פלונית הודתה שכמה חודשים לאחר שהם נטלו את ההלוואה, הם פרסמו את הדירה למכירה (עמ' 37 שורות 30-31). אריה העיד שבניה"ז "התחייבו בפני שינסו למכור את זה שהדירה שווה יותר ושאני אקבל את הכסף חזרה" (עמ' 47 שורה 14). אריה אישר שפלוני קבע את מחיר הדירה והביא קונים פוטנציאליים (עמ' 49 שורות 1-2) והוא זה שהחליט באיזה סכום הדירה תימכר (שם שורה 10 ועמ' 55 שורות 1-5) וניהל את המו"מ (עמ' 57 שורה 11). הן אריה והן פלוני רצו לקבל מחיר מקסימאלי עבור הדירה (שם שורות 28-29) ואריה העיד כי: "אני לא סירבתי לאף עסקה, רציתי שהעסקה תגמר כמה שיותר מהר. רציתי את הכסף. הייתי אדיש העיקר לקבל את הכסף" (עמ' 56 שורות 22-23) ולבסוף הדירה נמכרה לרוכשים שהציעו 200,000 ₪ יותר מהמציעים הקודמים (עמ' 57 שורות 2-5). גם הרוכש מלכי העיד שכל ההתנהלות שלו בנוגע למחיר הדירה הייתה מול פלוני שהוא זה שקבע את מחיר הדירה (עמ' 78 שורות 6-21).

36.לאריה, שנכנס בנעלי הבנק, הייתה משכנתא לטובתו שרבצה על הדירה. אף שאריה ידע שפלונית בהליך חדל"פ, מאחר שהוא נושה מובטח הוא יכול היה לממש את הבטוחה שהוענקה לו ולעשות שימוש בייפוי הכוח שבניה"ז העניקו לו בד בבד עם החתימה על הסכם ההלוואה, על מנת לממש את השעבוד ולקבל את כספי ההלוואה בחזרה.

37.סיכומו של דבר: פלונית ופלוני נטלו הלוואה מאריה ולצורך כך שיעבדו את הדירה. פלונית הייתה מודעת לכך שפלוני פועל למכירת הדירה ולמרות שחלפה יותר משנה מאז שהדירה הוצעה למכירה, פלוני לא הצליח למכור אותה. הרוכשים התעניינו בדירה ולאחר מו"מ שנמשך כמה חודשים, נחתם ההסכם. פלונית ידעה שמתקיים מו"מ עם הרוכשים והיא אף התחייבה להגיע לחתימת ההסכם והדברים נאמרו על ידה בשיחת טלפון שקיים עמה פלוני במהלך פגישת מו"מ במשרדו של עו"ד מישקובסקי. למרות שפלונית טענה שיש לה זכויות בדירה מכוח שיתוף ספציפי, היא לא נקטה בכל צעד למניעת העסקה וההסכם נחתם. לא נפל כל פגם בהתנהלות הרוכשים שלא ידעו כלל שפלונית נמצאת בהליך חדל"פ. הרוכשים חתמו על ההסכם בתום לב, לאחר שהוצג בפניהם ייפוי הכוח הבלתי חוזר שפלוני העניק לעו"ד מישקובסקי, הם שילמו את כל התמורה והחזקה עברה לידיהם. מאחר שהרוכשים רכשו את הדירה בתום לב ובהסתמך על המרשם והם שילמו את מלוא התמורה בגינה, זכותם גוברת על זכותה של פלונית. גם אריה פעל כדין כשמימש את המשכנתא לצורך פירעון חובם של בניה"ז כלפיו, חוב שלא נפרע זמן רב לאחר מועד פירעונו.

38.תביעתה של פלונית הוגשה בחוסר תום לב. היא נטלה יחד עם בעלה הלוואה והסכימה לשעבד את הדירה לצורך פירעון ההלוואה. היא ידעה היטב שגם זכויותיה בדירה שועבדו לצורך השבת ההלוואה. לא הוכח כלל שהדירה נמכרה מתחת לשוויה ולא נפל פגם בהתנהלות הרוכשים והנושה.

39.לפיכך, למרות שתביעתה של פלונית מתקבלת במובן זה שמוצהר שהיו לה זכויות בדירה מכוח הלכת השיתוף הספציפי, תביעתם של הרוכשים והנושה מתקבלת ומוצהר בזאת שההסכם תקף וזכותם של הרוכשים גוברת על זכותה של פלונית. לפיכך, ומשאין מחלוקת שגם פלונית חבה בפירעון ההלוואה לאריה ולאריה היה שיעבוד על הדירה, אזי כספי התמורה שהועברו לידיו הועברו כדין ואין עילה לבטל את ההסכם.

40.מאחר שלא הייתה כל תועלת והצדקה לתביעתה של פלונית לאחר שהדירה כבר נמכרה לרוכשים והתביעה שכנגד מתקבלת בעיקרה, פלונית תשלם לרוכשים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 50,000 ₪ וכן תשלם לנושה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 50,000 ₪.

ניתנה היום, י"ח תשרי תשפ"ה, 20 אוקטובר 2024, בהעדר הצדדים.