פלוני נ' בלטר ואח'

לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב יפו, הגב' דגנית קציר-ברין (להלן: "המפקחת") , בתיק 813/20 מיום 15/5/22 - אשר במסגרתו התירה המפקחת, בתנאים ובשינויים כפי שנקבעו על ידה ובהתאם לסמכות המוקנית לה בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"), מימוש פרויקט לפי תכנית מתאר ארצית 38/2 (להלן: "תמ"א 38" או "התמ"א") –הכולל הריסת בית משותף והקמתו מחדש וזאת, הגם התנגדותו של המערער, שהוא אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, לביצוע הפרויקט במתכונתו.

מבוא;

1. ההליך נשוא הדיון נסב על בית משותף הבנוי על מקרקעין הידועים כחלקה 311 בגוש 6217, הממוקם ברחוב בלוך 23 בתל אביב ובו 8 דירות (לעיל ולהלן: "הבית המשותף").

    

2. ביום 30/4/18, חתמו בעלי שבע מבין שמונה דירות הבית המשותף, המהווים 87% מבעלי הדירות בבית המשותף, להם צמודים 87% מהרכוש המשותף, על הסכם עם חברת גרופית הנדסה אזרחית ועבודות ציבוריות בע"מ (להלן: "היזם"). במסגרת ההסכם, הוסכם על ביצוע פרויקט חיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה על פי תמ"א 38, על דרך הריסת הבית והקמתו מחדש, תוך שהדירות אשר יקבלו בעלי הדירות, תהיינה דירות חדשות ובהן מרחב דירתי מוגן (ממ"ד) וכן, תוצמדנה לדירות חניות תת קרקעיות. (להלן: "הסכם התמ"א" וכן "הפרויקט"). בעת ניהול המשא ומתן וכריתת ההסכם עם היזם, היו בעלי הדירות מיוצגים על ידי עורך דין.

    

3. ביום 3/8/20 ניתנה החלטה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל אביב, המאשרת את הבקשה להיתר לביצוע הפרויקט בתנאים. אציין כי אין זה שנוי במחלוקת כי ההיתר ניתן לבית המשותף נשוא הדיון וכן, לבית המשותף הסמוך לו וכי הפרויקטים בגינם עתידים להתבצע בשיתוף פעולה.

    

4. המערער, שהוא הבעלים הרשום של חלקת משנה 3 - שהיא דירת מגורים בשטח רשום של 71.46 מ"ר וזאת בהתאם לנסח הרישום, בקומה השנייה של הבית המשותף ולה צמודים 71/573 חלקים מהרכוש המשותף – סירב לחתום על הסכם התמ"א.

    

5. לאור זאת, הוגשה כנגד המערער התביעה בה ניתן פסק הדין נשוא הערעור. במסגרת התביעה טענו המשיבים כי זכות הקניין, השימוש והיקף ההגנה בה, כפופים לעקרונות הצדק, ההגינות ותום הלב. דא עקא, התנהלותו של המערער בסרבנותו לחתום על הסכם התמ"א, אינה מתחשבת בציפיות המוצדקות של המשיבים והיא מונעת מהם למגן את דירותיהם מפני רעידות אדמה, להוסיף להן ממ"דים וכן, לזכות בכל היתרונות הנוספים הגלומים בביצוע הפרויקט.

    

6. המערער מצדו טען, בכתב ההגנה אשר הוגש על ידו, כי מטרת התביעה להילך עליו אימים, תוך קיפוחו וניצול בעיותיו הרפואיות ובין היתר אובדן ראייתו. עוד טען המערער כי משרד עורכי הדין הפועל מולו, מצוי בניגוד עניינים שכן עורכת הדין פליקר מייצגת את המשיבים 1 ו – 2 (להלן: "משפחת בלטר"), בסכסוך הנוגע לבית המשותף והמתנהל בינם לבין המערער. נטען כי סירובו של המערער לביצוע הפרויקט הוא לגיטימי שכן, הוא מבוסס על הטענה ולפיה האינטרס בפגיעה בו גובר על אינטרס שכניו. זאת במיוחד שעה שהוא פעל בהגינות ואולם, בעלי הדירות האחרים לא עשו דבר על מנת להימנע מפגיעה בו. עוד הלין המערער על כך שמשפחת בלטר מפעילה קליניקה לרפואת שיניים בדירתה, אשר גורמת לו למטרדים וכי במסגרת הסכם התמ"א נקבע כי אין מניעה שאלו ימשיכו בשימוש חורג בדירה שתוקצה להם. אשר לכך טען המערער כי בהינתן שהקליניקה גורמת לו למטרדים ויתרה מכך, לטענתו לא ניתן לנהל קליניקה בהתאם לתקנון החל על הבית המשותף – הרי שאין לאפשר הקמת קליניקה מעל דירתו או מתחתיה.

    

   נוסף על כך, טען המערער כי דירתו ממוקמת בקומה ראשונה מעל קומת עמודים ושטחה בפועל הוא 99.96 מ"ר. נטען כי המערער זכאי לקבל דירת תמורה בקומה הראשונה של הבית המשותף (קרי להישאר באותה קומה בה ממוקמת דירתו) זאת, מחמת סיבות אישיות וכלכליות ובכלל כך בפרט לאור מצבו הבריאותי.

   עוד הוסיף המערער וטען כי הסכם התמ"א לוקה – לבד מפגמים בדירה החלופית לה זכאי המערער - גם בהעדר ביטוח ובטוחות הולמות, בחשיפה להקניית זכויות בנייה וקניין מעבר להסכם לקבלן, בהעדר שיוויון ואיזון, העדר פרטי המפקח, העדר לוח זמנים, אי גילוי מפרט חוק המכר, העדר נוהל מסירת ערבויות, ניגוד עניינים ואי דיווח על שינוי בתמורה.

   זאת ועוד, לטענת המערער – הנציגות והמעורבים בפרויקט התנהלו באופן כושל משלא כינסו אסיפות בעלי דירות מכוח חוק ההתחדשות, התעלמו מהערותיו בדבר סעיפים פוגעניים, לא ניהלו פרוטוקולים, התעלמו מפניות המערער ובכלל כך - לא שלחו למערער את חוות הדעת השמאית של הפרויקט, לא שלחו לו מידע אשר התבקש על ידו, לא שלחו לו תכנית אדריכלית של דירת התמורה, לא ערכו חוות דעת כלכלית וכיוצא בכך.

   לאור כל אלו טען המערער כי אין מקום לחייבו לחתום על הסכם התמ"א בניגוד לדעתו.

    

   פסק הדין נשוא הערעור;

7. ביום 15/5/22 ניתן על ידי המפקחת פסק הדין נשוא הערעור, במסגרתו חייבה המפקחת את המערער לחתום על הסכם התמ"א . זאת משהמפקחת מצאה ליתן משקל לזכותם של רוב המכריע מבין בעלי הדירות להתגונן מפני קריסת הבית המשותף בעת רעידת אדמה, תוך קבלת תמורות נאותות ולהעדיף את זכותם זו על פני זכותו של המשיב ואולם, זאת תוך שינוי אחד אשר נערך על ידה והוא נוגע לדירת התמורה אשר תינתן לנתבעת 3 (האוס מלכה ז"ל, אשר נפטרה ומשכך, החליפה בערעור בנה – האוס אורי, הוא המשיב 10 להלן: "האוס").

    

8. בפתח פסק הדין מצאה המפקחת לפרט ארוכות את מהלך הדיון לפניה, אינני מוצאת לחזור על פירוט זה, אלא להביא עיקריו הרלוונטיים לערעור לפני. בכלל כך, פירטה המפקחת כי במסגרת הדיון לפניה עמדה המפקחת על כך שיומצאו למערער כלל המסמכים הרלוונטיים, אשר נדרשו על ידו ובכלל כך - העתקי תכניות העבודה ותכנית ההגשה של ההיתר העדכנית (ראו סעיף 47 לפסק דינה). זאת ועוד – ביום 25/5/21 המפקחת ערכה ביקור בבית המשותף ובכלל כך ביקרה בדירת המערער ורשמייה יפורטו להלן במסגרת פירוט הכרעתה. המפקחת ציינה כי המערער ביקש להעיד מומחים רפואיים מארצות הברית (הגם שאלו לא נכללו ברשימת העדים אשר ביקש לזמן במסגרת ההליך) ובעקבות כך הותר למערער להגיש חוות דעת רפואיות בכתב. בהמשך לכך הגיש המערער את חוות דעתו של ד"ר ברש דוד – רופא עיניים (להלן: "ד"ר ברש"), שאף העיד בדיון לפני המפקחת. המפקחת הוסיפה וציינה כי בדיון הוכחות אשר התקיים לפניה העידו מטעם התובעים – מר סם עמיאל בעל דירה והתובע מספר 9 (הוא המשיב 8 בהליך לפני, להלן:"עמיאל") ומר דרוקר נציג היזם ומטעם הנתבע העיד הנתבע בעצמו וכן ד"ר ברש.

    

9. לאחר פירוט מהלך ההליך לפניה, פנתה המפקחת לסקור את הדין וההלכה הפסוקה בכל הנוגע לחיזוק מבנים מכוח תמ"א 38. בהקשר זה קבעה המפקחת כי כעולה מהפסיקה וכן מדו"ח מיוחד של מבקר המדינה בנושא - חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה, מהווה אינטרס לאומי חשוב, שלשם קידומו חוקקה תמ"א 38 וכן, נקבעו ההסדרים המיוחדים בחוק החיזוק. המפקחת הפנה לפסיקה במסגרתה הותוו הקווים לשיקול דעתו של המפקח וזאת, בין היתר במסגרת רע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן (09/7/14). בשים לב להתוויות כפי שנקבעו, קבעה כאמור המפקחת כי יש ליתן משקל לזכות הרוב על פני זכותו של המערער, בתנאים כפי שנקבעו על ידה ומנימוקים כדלקמן.

    

10. ראשית ציינה המפקחת כי הואיל ולטענת המערער הוא ביקש ליטול חלק בפרויקט ואולם מאמציו סוכלו, משלא הומצאו לו מסמכים רלוונטיים וכן, לא התקיימה פגישה בין בא כוחו לבין היזם או הנציגות, עמדה היא על כך שיועברו למערער כלל המסמכים הרלוונטיים. אולם, למרות זאת עמד המערער על מלוא טענותיו. כיוון שכך, נקבע על ידי המפקחת כי טענותיו אלו אין להן תימוכין וכי התרשמותה היא שלא פעם שימשו טענות אלו בידי המערער כאמתלות לסירוב ולמשיכת זמן. עוד הוסיפה המפקחת וקבעה כי היא מקבלת את דברי ב"כ המשיבים ולפיהן לא נפגש עם המערער, משום שהמערער לא היה מעוניין בכך ואף איים עליו שאם יפנה אליו שוב הוא יתלונן על הטרדה. לאור זאת נדחו על ידי המפקחת טענותיו של המערער ולפיהן סירובו מבוסס על כך שלא התקיימה פגישה בינו לבין נציגי היזם או הנציגות.

     

11. עוד קבעה המפקחת כי דרישת המערער לכך שתערך על ידי הדיירים "תכנית כלכלית", אין לה ביסוס בדין ואין בה כדי להצדיק את סירובו. זאת בשים לב לכך שדרישה כאמור קיימת בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינויו ובינוי), תשס"ו – 2006 (להלן: "חוק פינוי בינוי") ואינה קיימת בחוק החיזוק, וכן אינה נדרשת בהיעדר ראיה לכך שהפרויקט אינו מיטיב עם בעלי הזכויות, אשר רובם מצאו לאשרו בלא צורך להזמין שמאות.

12. אשר לטענותיו של המערער בנוגע לדירת התמורה לה הוא זכאי.

    ראשית בחנה המפקחת את טענותיו של המערער בכל הנוגע לקיומה של קליניקה בדירתו. במאמר מוסגר אציין כי במסגרת כתב ההגנה לא טען המערער לקיומה של קליניקה בדירתו – ואף התנגד לקיומה של קליניקה המופעלת על ידי משפחת בלטר. אלא שבמסגרת ההליך בפני המפקחת (כפי העולה מפסק דינה), העלה המערער טענה כי גם הוא מנהל בדירתו קליניקה ומשכך, זכאי הוא להשוואת תנאי הפיצוי בגינה – בדומה לפיצוי אותו מקבלת משפחת בלטר - במסגרת הסכם התמ"א. אשר לטענה זו, צוין תחילה כי לבית המשותף תקנון מוסכם במסגרתו הוסכם – בסעיף קטן ג, כי בעלי הדירות הסכימו לקיומן של קליניקות בבית המשותף, בכפוף לתנאים הקבועים בתקנון. בכל הנוגע לתקנון זה הובהר כי מדובר בתקנון מוסכם שנרשם ומשכך, הוא מחייב גם את בעלי הדירות הנוכחיים ולא רק את המקוריים. אשר למערער נקבע כי הוא אינו מפעיל בדירה קליניקה המצדיקה שיפוי מיוחד. קביעתה זו של המפקחת הושתתה על רשמיה מביקורה במקום. בביקורה הבחינה המפקחת בשלט בולט המלמד על הפעלת קליניקה למרפאת שיניים המופעלת על ידי משפחת בלטר ואולם, לא מצאה כל שלט המלמד על עסקו הנטען של המערער, לבד מכיתוב, באמצעות נייר מודבק בסלוטייפ על גבי תיבת הדואר של המערער: "פילותרפיה "חיים שלמים"". עוד נקבע כי בדירה עצמה לא ניכר כל קיום ל"קליניקה". אשר לכך, פורט כי באגף בדירה, אשר הוגדר על ידי המערער בפני המפקחת כ"אגף טיפולים", לא ניתן היה להבחין בכל סממנים מיוחדים של קליניקה, אלא שניכר בו שאינו אלא יחידת מגורים נוספת. עוד צוין על ידי המפקחת כי לא הובהר על ידי המערער כיצד שינה לפתע את טעמי התנגדותו, שהפכו מהתנגדות מוחלטת לקיומה של כל קליניקה, לטענה ולפיה יש להכיר בקיומה של קליניקה בדירתו. לאור זאת, נדחתה טענתו של המערער ולפיה קיימת בדירתו קליניקה. בהתאמה, ולאור קביעותיה של המפקחת ולפיהן משפחת בלטר הוכיחה קיומה של קליניקה בדירתה ומשכך הוכיחה זכותה לפיצויים עודפים הנובעים מכך – נדחתה טענתו של המערער ולפיה הוא זכאי לאותן הטבות להן זכאית משפחת בלטר. עוד צויין על ידי המפקחת בהקשר זה, כי לא התרשמה שדירת המערער משודרגת בסטנדרט חריג יחסית לדירות האחרות. אשר לכך, הובהר כי השמאי מטעם המערער לא הגיע להעיד בפניה ומשכך, יש להוציא את חוות דעתו מהתיק. על כך הוסיפה המפקחת וציינה כי ממילא מומחה זה לא בדק את יתר הדירות ובהתאמה לא ניתן ללמוד מחוות דעתו על העדר שיוויון בתמורות הניתנות למערער אל מול בעלי הדירות האחרים. נוסף על כך, נקבע כי דרישתו של המערער להתאמות הנובעות ממוגבלות הראייה ממנה הוא סובל (בהתבסס על הוראות סעיף 5(ב1) לחוק החיזוק), לא הוכחה, בהינתן שבדירת המערער לא נמצאו על ידי המפקחת התאמות כלשהן הנובעות ממוגבלות זו. ההיפך - צוין כי ב"אגף הטיפולים", כפי שהוצג על ידי המערער, ניצבה ספריה שהשתרעה על כל הקיר הדרומי. נוסף על כך לא התרשמה המפקחת כי ההתאמה לה טען המערער - שהיא מערכת המאפשרת הדלקת תאורה משני מקומות שונים בחדר היא ממין ההתאמות הנדרשות לשם הקלה על מוגבלות המערער. בדומה נקבע כי חלוקת הדירה לשתי יחידות, אינה רלוונטית למוגבלות המערער, אלא נועדה ליצור לו הכנסה מהשכרת "אגף הטיפולים" כיחידה דיור.

13. בכל הנוגע לדרישת המערער לקבלת דירה באותה קומה בה מצויה דירתו, הובהר כי המערער השתית דרישתו זו על טעמים רפואיים ותמך אותה בחוות דעת רופא מטעמו- ד"ר ברש. אלא, שרופא זה העיד כי מעולם לא היה אצל המערער בדירה, לא ידע האם יש בדירתו התאמות אלא העיד כי הוא מניח בלבד שיש בדירת המערער התאמות ויתרה מכך, העיד כי המערער יכול להתגורר בכל קומה. המפקחת הוסיפה וציינה כי לא מצאה להתייחס לטענות המערער בדבר בעיות רפואיות אחרות מהן הוא סובל הואיל ולא נתמכו בחוות דעת. יתרה מכך, נקבע כי טענת המערער ולפיהן הוא סובל מקלסטרופוביה המונעת ממנו שימוש במעלית, מהווה הרחבת חזית אסורה. עוד נקבע כי דרישת המערער להיוותר בקומה בה מצויה דירתו, אינה יכולה לעמוד גם מהטעם שהיא חורגת מהשוויון בין בעלי הדירות ומתנאי ההסכם הכוללים עליית קומה.

     

14. עוד מצאה המפקחת לדחות את טענותיו של המערער בדבר ניגוד עניינים של עו"ד פליקר. זאת משהובהר על ידי ב"כ המשיבים כי עו"ד פליקר אמנם שימשה עו"ד במשרדו ואולם, אינה משמשת ככזו והוא מסכים כי שמה יוצא מההסכם ומיפוי הכוח. עוד הוסיפה המפקחת וקבעה כי לא הוכח שעו"ד פליקר הייתה מעורבת בגיבוש ההסכם וייצוג בעלי הדירות, לבד מכך ששמה הופיע כאחת מבין מספר עורכי דין, המועסקים במשרד ב"כ המשיבים. עוד צויין כי למרות שהמערער הודיע כי הוא מבקש לזמן את עו"ד פליקר, הוא לא הזמינה לעדות. יחד עם זאת ולמען הסר ספק נקבע כי עו"ד פליקר לא תורשה לייצג את בעלי הדירות או המערער ביחס לפרויקט.

     

15. נוסף על כך, קיבלה המפקחת את הצהרת ב"כ המשיבים ולפיה לא נבחר עדיין מפקח לפרויקט וכי פרטיו יועברו לידיעת המערער לאחר שייבחר ומשכך, טענותיו של המערער לעניין זה נדחו. זאת ועוד, המפקחת דחתה את טענותיו של המערער בדבר פגמים לכאורה בהסכם התמ"א, משאלו לא הוכחו באופן מספק ובכלל כך משהמערער לא הבהיר מה הם הליקויים וכיצד הם באים לידי ביטוי. עוד הובהר כי סמכותו של המפקח לאשר את ביצוע העבודות אינה סמכות לנסח במקום הצדדים את ההסכם או לרדת לעומקם של כל סייגיו ותנאיו ובמיוחד מקום בו עסקינן בתנאים מסחריים גרידא ובשים לב לכך שבעלי הדירות יוצגו במהלך המשא ומתן על ידי עורכי דין, שפרויקטים מעין אלו הם בתחום מומחיותם. באופן מיוחד נקבע כי המנגנון להכרעה בסכסוכים – הכולל עו"ד שישמש כבורר ואשר זהותו תקבע בהסכמה - כפי שנקבע אינו פוגעני.

     

16. בכל הנוגע להעדר שיוויון בתמורות, נקבע על ידי המפקחת באופן כללי, כי המערער טען להעדר שוויון בתמורות אך לא הציג חוות דעת מומחה התומכת בכך וכן לא הוכיח כי דירתו שייכת לטיפוסי דירות הדומים לדירות אחרות. יחד עם זאת, מצאת המפקחת להתערב בתמורה אשר ניתנה במסגרת ההסכם להאוס. זאת משנמצא על ידה כי תמורה זו חורגת מהשיוויון בין בעלי הדירות. אשר לכך, צוין כי במסגרת ההסכם הייתה זכאית האוס, שהיא בעלת דירה בקומה הקרקע בשטח של 52.79 מ"ר, לדירה בקומה ראשונה בשטח של 85 מ"ר. אלא, שבמסגרת תוספת להסכם מיום 30/4/18, אשר לא נחתמה על ידי כלל בעלי הדירות, דירת התמורה למשפחת האוס היא דירת הגן לה צמודה חצר בשטח של 100 מ"ר. אשר לדירת התמורה להאוס, נקבע כי אין כל הצדקה להצמיד לדירה זו שטח חצר, בהינתן שלדירת המקור לא צמודה חצר כלשהי וכן לא קיימת הצדקה ליתן להאוס דירה גדולה יותר או בעלת כיווני אוויר אחרים מאלו להם היא זכאית על פי ההסכם שלא על פי תנאיו. עוד הובהר כי קיימת תמורה עודפת ולא שיוויונית להאוס, שלא ניתן להתירה לאור התנגדות המערער, בנסיבות בהן - ניתנה להאוס אפשרות להישאר בקומה בה היא חפצה בעוד שלמערער לא ניתנה אפשרות זו; משלא הוכח כי יתר דירות הבית לא תהינה נגישות בתום הפרויקט באופן המצדיק הענקת תמורה שונה להאוס; ובהעדר הוכחה כי משפחת האוס שדרגה את דירתה באופן המחייב תוספת תשלום. לאור זאת נקבע כי התמורה שתינתן להאוס היא זו שנקבעה בהסכם בלבד ולא זו שנקבעה בתוספת להסכם.

     

17. בשולי פסק דינה מצאה המפקחת לדחות טענותיו של המערער ולפיהן התביעה נועדה להילך עליו אימים או לנצלו או לקפחו, זאת לאור התרשמותה כי התמורות שהוצעו לו הן תמורות ראויות, בין היתר בהתחשב במגבלתו התפקודית. עוד נקבע כי התכנית עתידה להיטיב את מצבם של כלל בעלי הדירות, לרבות המערער, המתגורר כיום בדירה נטולת מרפסת, ממ"ד וחניה, בבית אשר אינו עמיד מפני רעידות אדמה.

     

18. אשר לפסיקת הוצאות - נקבע כי התביעה התקבלה ואולם, מתוך שלל טענות המערער התקבלה טענה אחת הנוגעת לתמורה להאוס ומשכך, נקבע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

     

    הערעור לפני;

19. על פסק דינה של המפקחת הוגשו שני ערעורים – האחד, בעש"א 16317-07-22, שהוגש על ידי בנה של הגב' האוס ז"ל – אורי האוס (להלן: "ערעור האוס"), אשר במסגרתו נתקפה קביעת המפקחת בדבר שינוי התמורה לה תהיה זכאית משפחת האוס. והשני – ערעור המערער דנן.

     

20. בדיון אשר התקיים בשני הערעורים ביום 25/12/22, הגיעו הצדדים בערעור האוס לפשרה כדלקמן:

    "המערער (אורי האוס) יקבל את דירת הגן, בהתאם לתוספת שנחתמה בין היזם לבין גב' האוס המנוחה, בהסכמת הדיירים מלבד מר פלוני, כדירת תמורה.

    יחד עם זאת, הצדדים ינהלו הליך בהתאם לסעיף 6 לחוק המקרקעין [חיזוק בתים לפני רעידת אדמה] תשס"ח-2008 במסגרתו תיבחן השאלה האם דירת הגן שתקבל משפחת האוס היא תמורה שוויונית ביחס לשאר הדירות שקיבלו הדיירים במסגרת הסכם התמ"א, בהינתן דירתה המקורית הקיימת של הגב' האוס. בהליך זה, ככל שתקבע המפקחת שהתמורה אינה שוויונית, תקבע מה תוספת התשלום שיש לשלם בגין דירת הגן ליזם.

    למען הסר ספק, מר פלוני יהיה אחד הנתבעים בהליך על מנת שיוכל להישמע בטענות בנושא השוויוניות רק בכל הנוגע לדירת האוס."

    אציין כי הפשרה נבעה, בין היתר, מטענות המשיבים ולפיהן כיום ממילא לא קיימת דירה בקומה הראשונה, כפי שנקבעה בהסכם אשר ניתן להקצות למשפחת האוס ומשכך, לא ניתן לקיים את פסק דינה של המפקחת בהקשר לכך. הפשרה בין הצדדים קיבלה תוקף של פסק דין ומשכך, התייתר הצורך לדון בערעור זה.

     

21. עוד במהלך הדיון ניתנה למערער האפשרות להשלים טיעוניו על פה. אולם, לאור קשיים בהבנת טיעונו של המערער – בין היתר הואיל והמערער דיבר בשקט וטיעונו לא היה סדור, ולאחר - שכמשוקף בפרוטוקול הדיון - נעשתה אף הפסקה על מנת לאפשר למערער לארגן את טיעונו ואולם גם לאחריה היה קושי להבין את טיעונו - החלטתי לאפשר לצדדים להגיש השלמת טיעון בכתב. בהתאמה הוגשו השלמות טיעון על ידי המערער ביום 13/1/23, על ידי האוס ביום 16/1/23 ועל ידי המשיבים האחרים ביום 15/1/23. למען הסר ספק מלב יובהר כי טיעוני הצדדים כפי שהם משוקפים להלן כוללים גם את טיעוניהם אשר מצאו ביטויים בהשלמות הטיעון אשר הוגשו על ידם.

     

22. אציין כי קודם לדיון בערעור הוגשו על ידי המערער שתי בקשות – האחת לצירוף שלוש ראיות- חוות דעת של המומחה ד"ר ארי ויצנר, שנחתמה בפני נוטריון בארה"ב ביום 12/4/22, הנתמכת בחוות דעת ותעודה רפואית של ד"ר סקוט וולקר שנחתמה ביום 8/4/22; השניה, חוות דעת של מומחה ד"ר פליקס זצר פסיכיאטר מומחה, שנחתמה ביום 3/8/22; השלישית – תצהיר של מר ישראל טולמסוב, המטפל והמלווה של המערער, שנחתם ביום 1/2/22. לטענת המערער מראיות אלו עולה באופן ברור כי הוא סובל מקלסטרופוביה אינטנסיבית קשה של הפרעת דחק פוסט טראומטית ומשכך אינו מסוגל להיות בחללים סגורים כגון מעלית והוא התעלף בעבר כשהיה בחללים אלו. עוד צוין שבשל עיוורונו, הוא אינו מסוגל להסתמך על מדרגות וצריך לגור בקומה נמוכה ככל האפשר וקומת הקרקע היא אידיאלית. נטען כי מסמכים אלו דרושים להכרעה בערעור, הואיל והם משנים את תמונת המצב העובדתית כפי שנקבעה על ידי המפקחת ויש בהם כדי לתמוך בטענתו של המערער ולפיה עליו להישאר בקומה הראשונה וכי מעלית לא תועיל למערער בבית החדש. נטען כי כבר בדיון בפני המפקחת, הזכיר המערער את מחלתו זו – קרי קלסטרופוביה ואולם מטעמי צנעת הפרט הטמיע אותה בהגדרות: "עניין רגיש במיוחד" "נסיבות אישיות" ו"צרכים מיוחדים". נטען כי את ראיות אלו לא ניתן היה לאתר ולהגיש בשל מגפת הקורונה. זאת הואיל ולטענת המערער הוא התגורר בארצות הברית ושם מצויים גם המומחים המכירים את מחלתו ואולם, בשל מגפת הקורונה שירותים ותנועה היו מוגבלים ואת המומחים לא ניתן היה לאתר למרות פניותיו הרבות של המערער אליהם. נטען כי רק בחודש מאי 2021, עם ירידת התחלואה, הצליח המערער ליצור קשר עם ד"ר ארי ויצנר אשר שלח לו תעודה רפואית ביום 10/6/21 וכן, בעקבות הגעתו של המערער לארצות הברית בפברואר 2022 לשם קבלת טיפולים, הוא קיבל את חוות הדעת אותן הוא מבקש לצרף. נטען כי רק לאחר שהוצגו חוות דעת אלו בפני פסיכיאטר מומחה מהארץ ניתנה גם על ידו חוות דעתו. עוד טען המערער כי הוא ביקש להעיד את ד"ר ארי ויצנר באמצעות כינוס וידאו כבר בפני המפקחת ואולם, עדותו לא נשמעה. אשר לתצהיר המלווה של המערער, נטען כי המטפל הקודם של המערער עזב והוא הזכירו בביקור מיום 25/5/21 ומשכך, יש לאפשר לו להגיש את תצהיר המלווה הנוכחי שלו, ביחס להתאמות שהמערער ראוי לקבל בדירת התמורה.

     

    בקשתו השנייה של המערער נסבה על הגשת ראיות הנוגעות לשאלה מתי קיבל את פסק דינה של המפקחת לאור טענות המשיבים ולפיהן דין הערעור דחייה על הסף, הואיל והוגש באיחור.

     

    טיעוני המערער בערעור;

23. עיון בטיעוני המערער, מלמד כי עיקר יהבו שם המערער על שתי טענות מרכזיות– האחת כי שגתה המפקחת עת קבעה שהמערער אינו זכאי לכך שדירת התמורה שלו תמצא דווקא בקומה הראשונה של הבית המשותף והשנייה, כי המפקחת שגתה בקביעתה ולפיה לא קיימות התאמות כלשהן בדירת המערער לאור מגבלותיו הרפואיות ומשכך, אין הוא נדרש להתאמות בדירת התמורה. המערער מוסיף טענה הקשורה לכך והיא ששגתה המפקחת עת קבעה כי אין הוא מפעיל קליניקה בדירתו ולטענתו שומה היה עליה לקבוע כי הוא מנהל קליניקה במקום וכפועל יוצא מכך, לקבוע כי דירת התמורה תותאם אף לכך.

     

24. ביתר פירוט טוען המערער, בכל הנוגע למיקום דירת התמורה כי המפקחת בקביעתה ולפיה המערער יקבל את דירת התמורה שלו בקומה השנייה (קרי קומה אחת מעל לקומה בה ממוקמת דירתו), התעלמה מעדות נציג בעלי הדירות עמיאל, בדיון מיום 30/1/22 ולפיה הוסכם כי לכל דייר יש זכות לעלות קומה או להישאר בקומה שלו. נטען כי לאור זאת, הרי שדרישת המערער להישאר בקומה שלו, עולה בקנה אחד עם ההסכם. בהקשר זה מוסיף המערער וטוען כי, הואיל וקבלת דירת תמורה בקומה ראשונה עולה בקנה אחד עם הוראות ההסכם, הרי ששגתה המפקחת עת זיכתה את המשיבים בסעד שכלל לא התבקש על ידם, המצוי בקביעתה ולפיה יקבל המערער את דירת התמורה בקומה השנייה ולא הראשונה.

     

    זאת ועוד, נטען כי ממילא לאור מצבו הבריאותי של המערער היה מקום לאפשר לו להישאר בקומה הראשונה. אשר לכך, נטען כי שגתה המפקחת עת התעלמה מעדות המומחה מטעמו ד"ר ברש אשר העיד מפורשות כי על המערער לגור בדירה חלופית בקרבת הדירה הנוכחית. עוד מוסיף המערער וטוען כי כבר בפני המפקחת טען המערער במשתמע – מפאת צנעת הפרט – כי לבד מעיוורון הוא לוקה גם בקלסטרופוביה ומשכך, טענתו זו – בניגוד לקביעת המפקחת – אינה מהווה הרחבת חזית. עוד נטען כי המפקחת לא איפשרה למערער להעיד את המומחה מטעמו ד"ר ויצנר באמצעות כינוס וידאו ובכך מנעה ממנו להוכיח כי אמנם, בשל הקלסטרופוביה ממנה הוא סובל, אין הוא יכול לעלות במעלית ומשכך, לאור מגבלתו יש להקצות לו דירת תמורה בקומה הראשונה. אשר לכך- כפי שפורט לעיל- מבקש המערער להביא בפני ערכאה זו חוות דעת התומכות בטענותיו אלו. בהקשר לכך נטען כי ד"ר ויצנר מכיר את המערער ואת מחלתו במשך שנים רבות וזאת לעומת העד המרכזי אשר העיד המערער (ד"ר ברש), שהכיר את המערער רק שנתיים ולא היו מונחות לפניו חוות דעת מומחים אחרים, כדי לקבל את התמונה בשלמותה. עוד מפנה המערער לכך שד"ר פליקס קיבל חוות דעת מהתיק הרפואי של המערער בארצות הברית ובכך קיבל את התמונה בשלמותה ויכל לגבש חוות דעת. נטען כי קבלת דירה בקומה הראשונה, תואמת גם את עיקרון השיוויון בתמורה אל מול האוס, אשר קיבלה במסגרת ההסכם דירה בקומת הקרקע. עוד נטען כי בכך שלא ניתנת למערער האפשרות להישאר בקומה הראשונה, מרוויח יותר היזם שכן הוא יכול ליצור קוטג' ולהעלות תמורותיו על חשבון המערער.

     

25. אשר להתאמות בדירה נטען כי שגתה המפקחת עת התעלמה מהתאמות המצויות בדירתו וכן בקביעתה ולפיה מחלתו היא "מוגבלות ראיה" ולא "עיוורון", כפי שהיא בפועל וכפי שנתמך בעדות המומחה מטעמו ד"ר ברש. בכלל כך נטען כי המפקחת התעלמה מכך שהחפצים בדירתו באיזור המוגדר כאזור הטיפולים, הוצגו כחפצים השייכים למסייע שלו (בכלל כך נטען כי במענה לשאלת המפקחת למי שייכים האופניים שהוצבו במקום ענה המערער כי הן שייכות למסייע שהיה גר במקום). עוד נטען כי בדירת המערער התאמות רבות הכוללות בין היתר- ביטול מחיצות ודלתות מקשרות לחדרים, איחוד פתחים לכניסת המגורים, התקנת דלת הזזה לתוך שרוול המאפשרת נגישות לכלב נחיה, סגירה מגנטית למנעולי הדלתות, רמקולים שקועים עם הפעלה מרחוק לפעמון לשם הקלה ויעילות תנועתית. נוסף על כך נטען כי המערער זכאי גם להתאמה בשכונה קרי למיקום דירתו בשכונה הקיימת לאור הרגליו המוכרים.

     

26. בכל הנוגע להפעלת קליניקה- פותח המערער וטוען כי שגתה המפקחת עת קבעה כי לבית המשותף תקנון מוסכם המתיר הפעלת קליניקות. באשר לכך מהשלמת הטיעון מטעמו של המערער משתמע כי לטענתו מדובר בתקנון שהוצא מהדיירים בתחבולה מרמה ולחץ (ראו סעיף 13). עוד טוען המערער, בהקשר זה כי שגתה המפקחת עת קבעה שהמערער שינה את טענותיו בעניין זה, זאת הואיל ולטענת המערער הוא לא התנגד לקליניקות ככלל אלא רק לכאלו שמקימות מפגעים, כפי הקליניקה המופעלת על ידי משפחת בלטר. בהקשר זה האחרון מוסיף המערער וטוען כי שגתה המפקחת עת התעלמה מהראיות המלמדות על כך שקליניקה זו (של משפחת בלטר) פועלת בלא היתר לשימוש חורג - שעה שהשימוש בבית המשותף מוגדר כשימוש למגורים בלבד וכן, התעלמה המפקחת מתלונות אשר הוגשו בגין פעילות הקליניקה בעבר.

    זאת ועוד, נטען כי קביעת המפקחת ולפיה לא התרשמה מקיומה של קליניקה בדירת המערער היא שגויה – משהמפקחת התעלמה מקיומו של שלט בתיבת הדואר, מתעודות מקצועיות רבות התלויות במשרד המערער וכן לאורך הכניסה, מאגף הטיפולים המותאם לייעודו וכן ממוצגים אשר הוצגו על ידי המערער ובכלל כך- אישורי ניהול חשבונות, ניכויי מס, הצהרות מע"מ, מעטפת העסק, תעודת חברות מטפלי הגשטאלט וכיוצא באלו – כולם לא זכו להתייחסות.

     

27. עוד טוען המערער כי שגתה המפקחת עת דחתה טענתו ולפיה יש לגלות לו את זהות המפקח. אשר לכך נטען, כי מתוך שיחה אשר קיים המערער עם עו"ד דויטש (שצורפה כמוצג 26), עלה ברורות שיש מפקח שמונה לפני חצי שנה. זאת ועוד, לטענת המערער שגתה המפקחת עת קבעה שלא תימסר לו התכנית הכלכלית, שעה שלטענתו השמאי יצחק אולקיר הודה כי הנציגות קיבלה דו"ח כלכלי. המערער מוסיף וטוען כי שגתה המפקחת עת התעלמה מדרישתו למסירת פרוטקולי אסיפות בעלי הדירות. זו אף זו, נטען כי שגתה המפקחת עת קבעה כי עו"ד פליקר לא הייתה מעורבת בניסוח הסכם התמ"א – זאת משהובהר כי היא הייתה מנהלת במשרד ב"כ המשיבים וכנתמך בכך ששמה נזכר בין עורכי הדין המייצגים במסגרת כתב התביעה. עוד טוען המערער כי שגתה המפקחת בקביעתה ולפיה אין תחולה להוראות חוק פינוי בינוי וכפועל יוצא מכך שלא חייבה את היזם למסור למערער את עיקרי ההחלטה ולזמנו למועדי החתימה, כמו גם להציג בפניו את התוספות להסכם הנוגעות למשפחת האוס. כן נטען כי שגתה המפקחת בקביעתה שהתביעה לא נועדה להלך על המערער אימים וכי הוא סירב לפרויקט מחמת חוסר עניין שהוא גילה בו. זאת ועוד, נטען כי שגתה המפקחת עת התעלמה מהעדויות מהן עולה כי הנציגות ובאי כוחה לא ידעו על התוספת להסכם עם הגב' האוס.

     

28. נוסף על כך נסב הערעור על דרך ניהול ההליך ובכלל כך על דחיית בקשתו לתיקון פרוטוקולים, על משך הזמן שניתן לו לחקירת העדים ועל דחיית בקשתו להעיד עדים מומחים בהיוועדות חזותית.

     

29. אציין כי בהשלמת הטיעון מטעמו מתייחס המערער גם לטענות המשיבים (כפי שתפורטנה להלן) באשר למועד המצאת פסק הדין לידיו ולטענתו, פסק הדין הומצא לכתובת שונה ממה שצוין על ידו ככתובת תקינה ומשכך, פסק הדין הומצא לו רק ביום 15/6/22 ולא קודם לכן (נטען כי תימוכין לכך ניתן למצוא גם בבקשה לתיקון טעות סופר אשר הוגשה על ידו והועברה לתגובת המשיבים).

     

30. עוד יצוין כי במסגרת סעיף 19 להשלמת הטיעון טען המערער, טענה הנוגעת לשטחים אשר הוא מקבל. אודה ולא אבוש הפכתי והפכתי בטענה זו ולא ירדתי לסוף דעתו של המערער בהקשר אליה ומשכך תובא זו כלשונה:

    "האם ראוי שהמערער יקבל 17.67 מ"ר לפי הפסיקה שאומרת שהשוויון הרלוונטי בין בעלי הדירות הינו השוויון המהותי כמותי לפי החישוב הבא: 99 מ"ר שטח דירת המשיב [כך נכתב במקור ל.ב.]+23.21 תוספת היזם פחות 104.57 מ"ר עיקרי וממ"ד = 17.64 מ"ר". אשר לטענה זו אציין כבר עתה כי לבד מהיותה לא ברורה, היא הועלתה לראשונה בהשלמת הטיעון ומשכך לא אדרש אליה בהמשך.

     

31. זאת ועוד, במסגרת סעיף 31 להשלמת הטיעון ביקש המערער להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין. לטענתו הואיל והוא לא מיוצג, הוא מבקש לראות באמור בסעיף זה משום בקשה לעיכוב ביצוע. כבר בשלב זה יובהר כי גם לבקשתו זו של המערער אינני נדרשת, לאור תוצאת פסק הדין – כפי שתפורט להלן ומשכך, אינני נדרשת לבחון את הכשלים הרבים בהם לוקה הגשת בקשה זו ובכלל כך המועד בו הוגשה.

     

32. לאור כל האמור טוען המערער כי דין פסק דינה של המפקחת בטלות, לאור הטעויות אשר נפלו בו והוא עותר לקביעת בית משפט זה ולפיה הוא יקבל את דירת התמורה בקומה הראשונה, יזכה לביצוע התאמות בדירתו וההטבות הניתנות לו תושוונה לאלו שמקבלת משפחת בלטר בגין הקליניקה, כי הוא יקבל דירה חלופית בסמוך לדירתו הקיימת, כי ימסרו לו פרטי המפקח, כי יתוקנו פרוטוקולי הערכאה קמא, כי יימסר לו פרוטוקול בחירת בעלי התפקידים, כי עו"ד פליקר תמחק מכתב התביעה ותבוטל האפשרות לחתימת באי כוח המשיבים במקומו. עוד התבקש בית המשפט לפסוק לטובת המערער הוצאות.

     

    טיעוני המשיבים – לבד מהמשיב 10 (האוס);

33. המשיבים מנגד סומכים ידם על פסק דינה של המפקחת ולטענתם לא נפלה בו כל שגגה ובהתאמה טוענים כי דין הערעור להידחות. ראשית מוצאים המשיבים לציין כי הפרויקט מצוי בשלב לאחר קבלת היתר בנייה והוא עתיד להיבנות ביחד עם הבניין הסמוך. עוד נטען כי הבית המשותף הוכרז כמבנה מסוכן וכי לאור כל אלו המשיבים משוועים להוצאת הפרויקט אל הפועל מזה זמן רב.

    עוד טוענים המשיבים – כטענת סף - כי דין הערעור להידחות על הסף מפאת איחור בהגשתו. כך, נטען כי פסק הדין נשוא הערעור ניתן ביום 15/5/22 והוא הומצא למערער בו ביום ולא כחודש לאחר מכן כנטען על ידו. כיוון שכך, נטען כי משהוגש ערעור על פסק הדין רק ביום 9/8/22, הרי שהערעור הוגש באיחור ומשכך, דינו דחייה על הסף.

     

34. מבלי לגרוע מהאמור טוענים המשיבים כי דין הערעור להידחות גם לגופם של דברים. זאת במיוחד הואיל והערעור נסב רובו ככולו על ממצאים עובדתיים אשר נקבעו על ידי הערכאה הדיונית, בהם לא תיטה ערכאת הערעור להתערב ובוודאי לא תעשה כן בנסיבות דנן, בהן לא נפלה כל שגגה בקביעות המפקחת וממצאיה. כך, נטען כי קביעותיה של המפקחת בכל הנוגע להתאמות הנדרשות בדירת התמורה, מבוססות על סיור אשר ערכה בדירה, במסגרתו התחוור כי בפועל אין בדירה כל התאמות, לבד מקיומה של מערכת חשמל ומפסקים כפולה שמאפשרת למערער הדלקה וכיבוי משתי נקודות שונות.

    עוד נטען כי קביעת המפקחת, במסגרתה נדחתה דרישת המערער לקבל דירת תמורה בקומה בה מצויה דירתו כיום, מבוססת על התרשמותה הישירה מהעדויות כפי שנשמעו לפיה ובכלל כך בפרט מעדות המומחה מטעם המערער עצמו, אשר העיד כי המערער יכול להתגורר בכל קומה בבניין. בהקשר זה מוסיפים המשיבים ומפנים לכך שהמסמכים אשר הוגשו על ידי המערער למפקחת כללו מסמכים שלא ערוכים כחוות דעת, או מסמכים ישנים שלא ניתן להסתמך עליהם וכי חוות הדעת היחידה שהוגשה על ידי המערער, היא זו שניתנה על ידי ד"ר ברש. אלא שכאמור זה האחרון שלל את טענות המערער והעיד כי המערער יכול להתגורר בכל קומה. עוד נטען כי עד למועד הערעור לא הוכיח המערער כי יש להקצות קומה ראשונה כדרישת הנגשה לבעלי לקות ראייה ומשכך טענתו, המבוססת על לקותו זו, אינה ברורה.

     

35. עוד מוסיפים המשיבים וטוענים כי המערער לא הוכיח כי הוא זכאי לתמורה מיוחדת בשל הפעלת קליניקה בדירתו, בדומה למשפחת בלטר. זאת משבביקור המפקחת במקום, אשר נועד לבחינת קיומה של קליניקה זו התחוור כי דירתו של המערער היא דירה מחולקת שלא כדין (בה יחידה נוספת לצרכי השכרה) וכי אין כל ממצא בנוגע לקליניקה.

     

36. נוסף על כך, נטען כי הערעור הוא טרדני וקנטרני, באופן העולה כדי שימוש לרעה בהליכי משפט. אשר לכך, טוענים המשיבים כי המערער מלין על זוטות כגון- קביעה באשר לתקנון המוסכם, תחולת חוק פינוי בינוי, ניגוד עניינים של עו"ד פליקר ואולם, ממילא אין הוא מסביר כיצד יש באלו כדי לשנות את התוצאה האופרטיבית כפי שנקבעה בפסק הדין. אשר לעו"ד פליקר, מפנים המשיבים לכך שממילא קבעה המפקחת כי היא לא תורשה לייצג את המשיבים או את המערער ביחס לפרויקט ונטען כי הדבר ממחיש את קנטרנות המערער בטיעון עקר בנושא.

    זאת ועוד, נטען כי המערער מלין על החלטות שונות שהתקבלו במהלך ההליך - כגון בנוגע לבקשותיו לתיקון פרוטוקולים או משך זמן חקירות - ואולם טענות אלו הועלו בעלמא, בלא הנמקה ובלא שהמערער יצביע על פגם לכאורה שנפל בהחלטות אלו.

     

37. עוד טוענים המשיבים כי השלמת הטיעון אשר הוגשה על ידי המערער מציגה טיעון מבולבל, שאינו קוהרנטי ובחלקו הארי מובאות טענות על דרך שאילת שאלות והעלאת תהיות, תחת פירוט טיעונו של המערער והכל תוך הפניה למוצגים שספק באם צורפו בערכאה הדיונית וכן לראיות, שטרם ניתנה הוראה המאפשרת הגשתן. משכך התבקש בית המשפט לדחות את השלמת הטיעון מטעם המערער.

     

38. לאור כל האמור נטען כי דין הערעור להידחות, תוך השתת הוצאות על המערער לטובת המשיבים.

     

    טיעוני המשיב 10- האוס

39. במסגרת תשובה נפרדת לערעור אשר הוגשה על ידי האוס, מפרט האוס כי הוא אינו מתנגד לכך שערעורו של המערער יתקבל, בכל הנוגע לקביעות המונעות הותרתו באותה קומה בה התגורר, זאת שעה שהמערער נכה בעל מוגבלויות וקשיים רבים. אציין כי בהשלמת הטיעון מטעמו הוסיף האוס הנמקות אלו – ראשית, הצטרף האוס לטענה ולפיה מתוך עדות נציג בעלי הדירות עולה כי ההסכמה היתה כי לכל בעל דירה תהיה אפשרות בחירה בין להישאר בקומת המקור או לעלות קומה. עוד הוסיף האוס וטען כי ברי שדירה בקומה שנייה שווה יותר מדירה בקומה הראשונה ומשכך, אין זאת אלא שבקשת המערער להישאר בקומה הראשונה אינה מבוססת על בצע כסף. נטען עוד כי בטיוטת ההסכם הסכים היזם ליתן למערער דירת תמורה בקומה הראשונה בעלת שני אגפים ואולם, היזם חזר בו מהצעתו זו.

    נטען כי האוס לא היה מעורב בהליך בפני המפקחת, בין היתר הואיל ולטענתו מודרו הדיירים מהליך זה. עוד טען האוס כי אמנם, כנטען על ידי המערער, הדיירים לא היו מודעים עד לאחרונה לזהות המפקח מטעמם, הגם שלפי הדין עומדת להם הזכות למנות מפקח. עוד נטען כי הדיירים אף לא היו מודעים לקיומו של חניון משותף עם הבניין הסמוך. עוד מוסיף האוס וטוען טענות הנוגעות לדירת התמורה לה זכאי האוס ואולם, אין מקום לפרט טענות אלו הואיל וערעורו בנושא הסתיים בפשרה.

     

    דיון והכרעה;

40. אפתח ואציין ובכך אחשוף את המאוחר – קרי אקדים את הכרעתי להנמקתי – כי הפרויקט נשוא הדיון הוא פרויקט לחיזוק הבית המשותף בהתאם לתכנית מתאר ארצית 38 (לעיל ולהלן: "תמ"א 38") על דרך הריסתו ובנייתו מחדש. כיוון שכך, מצופה היה כי בפתח הדיון תערך סקירה נורמטיבית באשר לתמ"א 38, כמו גם חוק החיזוק, אשר נחקק על מנת להוביל ליישומה. אלא, שבמסגרת הערעור לפני, לא תוקף המערער את הכרעותיה המשפטיות של המפקחת – קרי את החשיבות הנודעת למימוש פרויקטים לפי תמ"א 38; היקף סמכות המפקחת בהתאם לחוק החיזוק; את האופן בו יקבע האם התמורות בפרויקט שיוויוניות לדיירים אם לאו; – אלא הוא תוקף את קביעותיה וממצאיה העובדתיים של המפקחת וכן את ההתנהלות הדיונית בהליך לפניה ובכלל כך – כפי שפורט לעיל – את קביעותיה ולפיהן הוא אינו זכאי לדירת תמורה בקומה הראשונה – בהתאם למוסכם בין הצדדים כמו גם לאור מצבו; את קביעותיה ולפיהן לא הוכח על ידי המערער כי קיימות בדירתו התאמות מיוחדות ומשכך, הוא זכאי להתאמות דומות בדירת התמורה; את קביעותיה של המפקחת ובהתאם להן לא הוכח כי המערער הפעיל בדירתו קליניקה ומשכך זכאי הוא לפיצוי הנובע מכך בדומה למשפחת בלטר; את קביעותיה של המפקחת באשר לתמורות למשפחת בלטר, בהינתן שלגישת המערער התקנון החל על הבית המשותף אינו מאפשר ניהול קליניקה במקום וכך גם המצב התכנוני שחל על המקרקעין; וכן את האופן בו התנהל ההליך לפני המפקחת ובכלל כך דחיית בקשותיו לתיקון פרוטוקולים, כמו גם בנוגע להעדת עדים ופרקי הזמן לחקירתם.

    כיוון שכך, אינני מוצאת להרחיב בשאלות הנורמטיביות הנוגעות לתמ"א 38, לחוק החיזוק ולסמכות המפקח על רישום המקרקעין מכוחם של אלו ולשם הרחבה בנושא, הנני מוצאת להפנות לפסקי דין אשר ניתנו על ידי בעש"א (מחוזי ת"א) 13039-12-20 יוסף ניסני נ' אמנון חביב (26.04.2021); וכן בעש"א (מחוזי ת"א) 7187-10-19 משה ילין נ' אורי גורן (27.04.2020), במסגרתם רוכזו על ידי ההלכות הרלוונטיות בנושא.

     

41. בהינתן שכאמור הערעור בעיקרו נסב על ממצאים וקביעות עובדתיות, כפי שנקבעו על ידי המפקחת, היא הערכאה המבררת, אשר התרשמה באופן ישיר הן מהעדויות אשר נשמעו בפניה והן מהמצב במקום – לאור ביקור אשר קיימה בבית המשותף ובכלל כך בדירת המערער – הנני מוצאת להקדים ולפרט את ההלכה הפסוקה, כפי שנקבעה מקדמא דנא ובהתאם לה, בקביעות אלו לא תיטה ערכאת הערעור להתערב. כך, כדוגמה נקבע בע"א 4175/12 תעשית אבן וסיד בע"מ נ' אבראהים גדיר (10.03.2014), בעמוד 10, כי:

    "כידוע, אין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאי עובדה ומהימנות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, אשר בידיה נתונה האפשרות להתרשם מהעדים ומחקירתם על דוכן העדים, ולבחון לעומק כל ראיה וחוות דעת. התערבותה של ערכאת הערעור תעשה במקרים חריגים בלבד, כאשר מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת, או כאשר מתגלים פגמים מהותיים, היורדים לשורש העניין, בהערכת הראיות ובקביעת העובדות (ראו, לעניין זה, אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 1108 (מהדורה אחת עשרה, 2013); ע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל, פ''ד נב(2) 582 (1998); ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563 (1998); ע"א 4839/92 גנז נ' כץ פ"ד מח(4) 749, 755 (1994); ע"א 989/03 א' חטר-ישי - משרד עורכי דין נ' חיננזון, פ"ד נט(4) 796, 807 (2005); ע"א 6534/09 ברג'ות נ' אבו אחמד [פורסם בנבו] (2.2.2011); ע"א 580/10 ניר שיתופי – אגודה ארצית שיתופית להתיישבות עובדים ואח' נ' עיריית הוד השרון [פורסם בנבו] (25.7.2013) (להלן: עניין ניר שיתופי). "

     

    עוד הוסיף בית המשפט העליון וקבע באותו העניין כי:

    "בדומה לכך, אף בשאלות הנוגעות להעדפת חוות דעת של מומחים, מידת התערבותו של בית משפט שלערעור תהא מצומצמת למדיי. ככלל, ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהחלטתה של הערכאה הדיונית, אשר העדיפה לאמץ חוות דעתו של מומחה אחד על פני משנהו (ראו, בהקשר זה, ע"א 402/85 מרקוביץ' נ' עיריית ראשון לציון, פ"ד מא(1) 133, 139 (1987); ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי [פורסם בנבו] (31.12.1988); ע"א 680/87 המגן חברה לביטוח נ' אליהו, פ"ד מו(4) 154, 161 (1992); ע"א 9323/04 מיצר לפיתוח בע"מ נ' שותפות בניין 17 מתחם 5 [פורסם בנבו] (23.7.2006)). "

     

    יחד עם זאת הוטעם בפסיקה כי כחריג לכלל זה, תתערב ערכאת הערעור בממצאים העובדתיים אשר נקבעו על ידי הערכאה המבררת, אם הממצאים אינם מתקבלים על הדעת או שהם מבוססים על היגיון בלבד, שאז אין יתרון לערכאה המבררת על פני ערכאת הערעור. כך, בע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' זהבה לופו, נד(2) 559, 568 נקבע כי:

    "ערכאת ערעור רשאית לשנות מימצאים עובדתיים שנקבעו על-ידי הערכאה הראשונה על יסוד התרשמותה בדבר מהימנותם של העדים שהופיעו בפניה, רק אם מימצאי הערכאה הראשונה אינם מתקבלים על הדעת. הטעם העיקרי להלכה זו הוא היתרון שיש לבית-המשפט, אשר שמע וראה את העדים והתרשם מהם באופן בלתי אמצעי, על פני ערכאת ערעור, שבפניה לא הופיעו העדים. כלל זה אינו חל על מימצאים עובדתיים המבוססים על שיקולים שבהיגיון בלבד, הפתוחים לביקורת מלאה של ערכאת הערעור. שכן, "אם בקביעות העולות מהסתברות הגיונית עסקינן, אין לערכאה הראשונה יתרון על פני ערכאת הערעור" (השופטת שטרסברג-כהן בע"פ 2439/93 זריאן נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] [1], בעמ' 268. וראו גם האסמכתאות המובאות שם)."

     

42. הנני סבורה כי יישום ההתוויות, כפי שנקבעו על ידי בית המשפט העליון ופורטו לעיל, על הממצאים העובדתיים כפי שנקבעו על ידי המפקחת – כערכאה המבררת – מלמד כי לא נפל כל פגם בקביעותיה ובוודאי שלא פגם היורד לשורשם של דברים, אשר יש בו בכדי להוביל להתערבות בית משפט זה. להלן אבחן את טענות המערער – ראשונה ראשונה ואחרונה אחרונה וזאת, בין היתר לאור ההתוויות כפי שנקבעו בפסיקה, באשר להיקף התערבות ערכאת הערעור בממצאים העובדתיים כפי שנקבעו על ידי הערכאה המבררת.

     

43. כהערה מקדימה אשר יש בה כדי להשליך כ"חוט השני" על כלל הדיון בטענות המערער, הנני מוצאת לציין כי המערער הגיש לבית משפט זה תיק מוצגים באמצעות הגשת דיסק און קי – קרי הוא לא הציג את המוצגים בעותק קשיח. על אף האמור, לא דקתי עם המערער פורתא ובחנתי את המוצגים אשר הוצגו על ידו, באמצעות מחשב ייעודי המצוי בבית המשפט. עיון במוצגים אלו מלמד ראשית, כי המערער בחר שלא להציג את כל כתבי הטענות והראיות אשר הוצגו בפני הערכאה קמא ובכלל כך – לשם הדוגמא לא הוצגו על ידו הסיכומים אשר הוגשו לערכאה קמא (או אשר הושמעו בפניה). זאת ועוד, המערער הגיש מוצגים באופן חלקי – כך ולשם הדוגמא המערער לא הציג באופן מלא את פרוטוקולי הדיונים אשר התקיימו בפני המפקחת, אלא מצא להגיש חלק מהם בלבד –כך, מפרוטוקול הדיון מיום 11/5/21 הוצגו רק עמודים 7 ו – 8 לפרוטוקול (במוצג 10), עמוד 4 (במוצג 24א') ועמוד 9 (במוצג 41); מפרוטוקול הדיון מיום 30/1/22 הוצגו עמודים 5 ו – 3 (במוצגים 12 ו – 41) והוצג עמוד אחד מעדות ד"ר ברש (במוצג 49); מפרוטוקול הדיון מיום 30/6/21 הוצג רק עמוד 6 (מוצג 16). זאת ועוד, לא הובהר וקל וחומר שלא הוכח, האם אמנם המוצגים שהוצגו לערכאה זו, הוצגו גם בפני הערכאה קמא וכן, לא האם נטענו טענות המושתתות על מוצגים אלו בפני הערכאה קמא (הואיל וכאמור המערער אף לא מצא לצרף את הסיכומים אשר הוגשו על ידו למפקחת או הושמעו על ידו בפניה).

    משהאמור הובהר אפנה לבחינת הטענות לגופן.

     

44. מיקום דירת התמורה למערער;

    כאמור לטענת המערער שגתה המפקחת בקביעה ולפיה דירת התמורה למערער תהיה בקומה השנייה ולא בקומה הראשונה, בה מצויה דירתו כיום. טענתו זו משתית המערער על שניים עיקריים – ראשית על טענה ולפיה מדובר בקביעה המתעלמת מהמוסכם ושנית על טענה ולפיה מדובר בקביעה המתעלמת ממגבלותיו הרפואיות האישיות של המערער.

     

    אפתח בטענתו של המערער ולפיה בקביעתה התעלמה המפקחת מהסכמה, אשר מצאה לדידו של המערער ביטויה בעדות עמיאל, ולפיה הוסכם שלבעלי הדירות תינתן אפשרות בחירה בין להישאר בקומת המקור של דירתם או לעלות קומה. אשר לטענה זו אקדים ואציין כי לא ברור האם הטענה הועלתה בפני המפקחת, הואיל וכפי שצוין לעיל, המערער בחר שלא להציג לערכאה זו את הסיכומים אשר הוגשו על ידו או הושמעו על ידו בפניה. לא זו אף זו, עיון בפרוטוקול הדיון מיום 30/1/21 ובו עדות עמיאל, אליה מפנה המערער כמבססת טענתו בדבר הסכמה כביכול, מלמד כי המערער מצא לצטט רק חלקים מתוך עדות זו ואולם, הבאת העדות בשלמותה מלמדת כי – יכול שבמהלך המשא ומתן קודם לחתימה על הסכם התמ"א, הוצעו אפשרויות לבעלי הדירות להישאר בקומת המקור או לעלות קומה - ואולם, לאחר שהדברים התקדמו, לא זה המנגנון אשר נקבע בהסכם התמ"א .

    כך, בדיון מיום 30/1/22 (אשר הוגשו מתוכו עמוד 5 במוצג 12 ועמוד 3 במוצג 41) העיד עמיאל החל משורה 15 עד לשורה 34, כך:

    "ת. אני מכיר מה שיש בתוספת הסכם וזה נכון. אם אני יכול להסביר למה - כל אחד חתום על מה הוא מקבל. יש מנגנון לדירות ספציפיות העליונות ויש תוספת הסכמים לדירות הקרקע. אם גברתי שואלת אותי למה יש מנגנון אחד לדירות העליונות ולמה מנגנון אחר לדירות הקרקע - אני משיב, כי הן דירות קטנות יותר מאשר הדירות העליונות. המנגנון אצלנו – בדירות העליונות כל אחד עולה למעלה ומקבל דירה סטנדרטית. פה רשום 114 מטר, זה כן קשור לשטח הדירה הנוכחית. לדירות הקרקע יש הסכמים אחרים לפי הצורך. אחד זה מרפאה, בית עסק, השני דירה יותר קטנה מאשר העליונות. נחתם תוספת הסכם עם כל אחד מהם. מדירות הקרקע.

    שאלת המפקחת: למה התמורות לא באות לידי ביטוי בהסכם הכולל? מדוע נחתמו תוספות?

    ת: זה תהליך מורכב, שכל אחד צריך תוספת. משפחת האוס רצו להישאר בקומת הקרקע אז התנהלה איתם שיחה במסגרת ההסכמים עם כולם בפני כל בעלי הדירות שמאפשר להם להישאר בקומת הקרקע. יש להם היום דירת גן. אין להם דירת גן- יש להם דירת קרקע. אין גינה. אני חושב שלכל בעלי הדירות יש זכות להישאר בקומה שלהם – אלא אם רוצים להישאר קומה. אם רוצים להישאר בקומה, במסגרת הסכם הזה, מי שכן הביע רצון להישאר, אז עם משפחת האוס זה התקבל. מול היזם ומול בעלי הדירות. אם זה שדרוג- כל אחד בעצם כן. לכל אחד יש זכות לעלות קומה או להישאר בקומה. רובם עלו קומה במסגרת ההסכם. משפחת האוס הביעה רצון להישאר בקומה. אם פלוני היה חלק מהדיון אז, יכולנו לדון על הנושא. כרגע התקדמנו מאוד עם ההסכמים. כל מי שרצה להישאר, גם מול משפחת בלטר עם המספרה, מעולם לא שמעתי שהוא רוצה להישאר בקומה שלו. זאת טענה שאני שמעתי רק במסגרת הדיון הנוכחי.". [ההדגשות שלי ל.ב.].

    לכך יש להוסיף כי המערער לא הפנה, בתמיכה לטענתו זו, להסכם התמ"א ולמנגנון הקבוע, בו על מנת להוכיח טענתו ולפיה זו אמנם הייתה ההסכמה.

    הנה כי כן, המערער לא הוכיח כי – בניגוד לקביעת המפקחת - קיימת הסכמה ולפיה יכול כל דייר לבחור בין להישאר בקומת המקור שלו לבין עליה בקומה אחת. אציין כי לאור קביעתי זו, קרי קביעתי ולפיה לא הוסכם כי המערער יוכל להישאר בקומה הראשונה, ממילא יש לדחות גם את טענתו של המערער ולפיה בקביעת המפקחת ולפיה המערער יקבל את דירת התמורה בקומה השנייה, חרגה המפקחת מהסעדים אשר התבקשו ממנה, שהם כי המערער יקבל את דירת התמורה כפי הקבוע בהסכם התמ"א.

     

45. מכאן אפנה לבחינת טענת המערער ולפיה לאור מצבו הבריאותי יש להורות על כך שיקבל דירת תמורה בקומה הראשונה. אשר לכך, ראשית – עיון בעדות המומחה מטעם המערער – ד"ר ברש – מלמד כי אמנם, כפי שנקבע על ידי המפקחת, לא זו בלבד שזה לא תמך בטענת המערער ולפיה לאור מוגבלותו הרפואית עליו להישאר בקומה ראשונה, אלא העיד מפורשות (כפי העולה ממוצג 49), כי דירת התמורה למערער יכולה להיות בכל קומה. במאמר מוסגר אציין שהמערער טען כי ד"ר ברש אף קבע שהמערער זכאי להתאמות בשכונה, קרי כי הוא זכאי לקבל את דירת התמורה באותה שכונה בה הוא מתגורר. טענתו זו של המערער אינה מובנת, בהינתן שאין זה שנוי במחלוקת שהבית המשותף, בו עתיד המערער לקבל את דירת התמורה, ימוקם על אותם מקרקעין עליהם קיים הבית המשותף הנוכחי.

    זאת ועוד, בכל הנוגע לטענתו של המערער בדבר קלסטרופוביה, אשר לאורה לא יכול המערער לעלות במעלית ובהתאמה, בשלה חייב המערער לקבלת את דירת התמורה בקומה הראשונה, אפתח ואציין כי לא מצאתי כל שגגה בקביעת המפקחת ולפיה מדובר בהרחבת חזית. אשר לכך, המערער עצמו אינו טוען כי אמנם טען בפני המפקחת שמפאת קלסטרופוביה הוא זכאי לדירת תמורה בקומה הראשונה, אלא שאף הוא טוען כי הסווה מגבלה זו במילים: "עניין רגיש במיוחד" "נסיבות אישיות" ו"צרכים מיוחדים" - קרי אף הוא מודה שלא טען מפורשות בדבר קיומה של קלסטרופוביה. לכך יש להוסיף שממילא המערער לא הוכיח בפני הערכאה קמא כי אמנם לוקה הוא בקלסטרופוביה. זאת משאין חולק כי לא הוצגו על ידו חוות דעת התומכות בכך. בהקשר זה, הנני מוצאת לציין כי עיון בעמוד 6 לפרוטוקול הדיון מיום 30/6/21 (מוצג 16), מלמד כי במסגרת אותו דיון טען המערער שהוא מבקש להביא להוכחות מומחים שיעידו על המגבלות ועל הצרכים המיוחדים שלו ועל התאמות להן הוא נדרש. עוד ביקש המערער, באותו דיון, לזמן מומחה או מומחים מארצות הברית וביקש לתאם את הדיון בימים שבהם הם עובדים ובשעות העבודה, לפי שעות ניו יורק. עוד הוסיף המערער כי: "ו/או אזמן מומחים מהארץ שהדגש הוא שהם מכירים אותי שנים לפני או בעקבות בדיקות שעשו וממצאים רפואיים. אפשר להזמינם להעיד באמצעות הוועדות חזותית". בדיון זה התנגד בא כוח המשיבים לבקשתו זו של המערער, הואיל ולטענתו המערער לא הגיש כל חוות דעת ברפואה ולא הובהר את מי הוא הולך להזמין ועל מה הוא הולך להעיד. באותו מעמד התקבלה החלטת המפקחת, במסגרתה ציינה ראשית כי בבקשה לזימון עדים שהוגשה על ידי המערער לא נמצא גורם רפואי כלשהו. יחד עם זאת, נקבע על ידי המפקחת כי :"ככל שהנתבע מבקש להוכיח עניין שברפואה או מגבלה כלשהי המצריכה מתן דיור חלופי תואם, עליו להגיש זאת לא יאוחר מיום 05.09.2021 שאם לא כן, טענותיו בעניין זה לא תשמע".

    בעקבות כך ובסופו של יום (לאחר שהוגשה על ידו בקשה נוספת ביום 8/8/21), הגיש המערער את חוות דעתו של ד"ר ברש הא ותו לא. כן עתר המערער לשמיעת ד"ר ויסנר בהיוועדות חזותית, תוך שנטען על ידו כי זה יהיה זמין טלפונית בזמן הדיון. אשר לבקשה זו האחרונה אציין כבר עתה, כי המערער לא מצא לנכון לצרף את פרוטוקול הדיון במסגרתו ביקש הוא להעיד את ד"ר ויסנר בפועל כטענתו ומשכך, לא ניתן לדעת האם אמנם הוא ביקש לעשות כן ואיזו החלטה ניתנה באותו מעמד.

    לאור האמור, הרי שלא הוצגה בפני המפקחת כל ראייה התומכת בטענת המערער ולפיה הוא סובל מקלסטרופוביה ובהתאמה לכך, לא נפלה כל שגגה בקביעת המפקחת ולפיה, בשים לב לראיות כפי שהוצגו בפניה, לא הוכחה מגבלה של המערער המחייבת כי יקבל את דירת התמורה בקומה הראשונה דווקא.

     

46. אלא שבכך לא סגי באשר טוען המערער כי יש לאפשר לו להציג במסגרת הערעור, ראיות נוספות התומכות בכך שאמנם הוא סובל מקלסטרופוביה. לאחר ששקלתי בקשתו זו נחה דעתי כי דינה להידחות. זאת ראש וראשונה בהינתן קביעת המפקחת - בה כפי שפורט לעיל, לא מצאתי להתערב ויתרה מכך, מצאתי כי היא מבוססת - ובהתאם לה, טענתו של המערער בדבר קלסטרופוביה ממנה הוא סובל, מהווה הרחבת חזית. לכך יש להוסיף כי לא שוכנעתי שאמנם מדובר בראיות אשר לא ניתן היה להציגן בפני המפקחת. זאת הן משום שכעולה מהחלטת המפקחת מיום 30/6/21 (שניתנה לאחר שהוסרו כלל המגבלות הנובעות מהקורונה), ניתנה למערער הזדמנות נוספת (ויש לומר לפנים משורת הדין), להגיש חוות דעת רפואיות והמערער לא עשה כן. זאת ועוד, בהינתן שטענתו של המערער בערעור דנן ולפיה הוא נדרש לחוות דעת מרופאים בחו"ל המכירים אותו, בהבדל מחוות דעת של רופאים בארץ שלא מכירים אותו, עומדת בסתירה לכך שבפני המפקחת טען כי יציג חוות דעת של רופאים מישראל המכירים אותו שנים (ראו לעיל בסעיף 45 הציטוט מפיו של המערער). ולבסוף הואיל וטענתו ולפיה לא יכל לעמוד בקשר עם ד"ר ויצנר בשל מגבלות הקורונה, עומדת בסתירה לטענתו בערעור דנן ולפיה הוא עמד עם ד"ר ויצנר בקשר טלפוני וזה הביע הסכמתו להעיד בהיוועדות חזותית.

    ריכוז האמור מלמד משכך כי דין בקשתו של המערער להידחות זאת משהראיות אשר הוא מבקש להציג בפני ערכאת הערעור אין בהן כדי לסייע להכרעה בערעור, מהטעם שממילא דין טענותיו של המערער בדבר קיומה של קלסטרופוביה להידחות מפאת הרחבת חזית ויתרה מכך, משאין בידי לקבל את טענתו של המערער ולפיה לא היה באפשרותו להציגן בפני הערכאה קמא בשקידה סבירה.

     

47. לאור כל האמור והמפורט - אינני מוצאת להתערב בקביעת המפקחת ובהתאם לה המערער יהיה זכאי לדירת תמורה בקומה השנייה ולא הראשונה כפי שנטען על ידו.

     

48. התאמות בדירת המערער;

    כאמור, לטענת המערער שגתה המפקחת בקביעתה ולפיה אין בדירתו כל התאמות מיוחדות. אשר לטענתו זו של המערער – אינני מוצאת להכביר במילים - המפקחת ביקרה במקום והתרשמה מ"כלי ראשון" מדירתו של המערער, מהמצוי בה ומשאינו מצוי בה. קביעותיה של המפקחת לעניין זה מבוססות על רשמיה אלו, בהבדל מעל "הסתברות הגיונית" ולא הוכח כי נפלה בהן שגגה כלשהי. משכך, לא מצאתי להתערב בהן וערעורו של המערער לעניין זה - נדחה.

     

     

49. קיומה של קליניקה בדירתו של המערער;

    גם בכל הנוגע לקיומה של קליניקה בדירת המערער, לא מצאתי להתערב בקביעות המפקחת, אשר התבססו על רשמיה מביקורה במקום. לכך יש להוסיף כי עיינתי במסמכים אשר צורפו על ידי המערער לתיק המוצגים ואשר נטען כי הוצגו גם בפני הערכאה קמא ובכלל כך: באישורים מטעם מס הכנסה בדבר היותו עוסק פטור ובדו"חות המע"מ אשר הוגשו על ידו (אציין כי המערער טען כי הוצגו על ידו גם קבלות ואולם אלו לא נכללו ברשימת המוצגים ואף לא בפועל במוצגים אשר צורפו) – ונמצאתי למדה כי אין באלו כדי לתמוך בכך שאמנם המערער מקיים קליניקה בדירה נשוא הדיון, באשר מקום העסק לא מפורט באישורים אלו (אציין כי בחלק מהמקרים גם לא מפורטת הכנסה כלשהי). יתרה מכך, עיון במסמכים מלמד כי אלו ממוענים לכתובתו של המערער "ברחוב בילו בירושלים" ולא לכתובת הדירה – קרי לא זו בלבד שאין בהם כדי לתמוך בטענה ולפיה המערער מקיים קליניקה בדירה, יש בהם כדי לשלול טענה זו. לאור כל אלו לא מצאתי להתערב בקביעת המפקחת ולפיה המערער לא הוכיח את דבר קיומה של קליניקה בדירתו.

     

50. העדר שיוויון אל מול משפחת בלטר והאוס;

    אפתח במשפחת בלטר- אשר לכך, משנקבע על ידי כי לא הוכח שהמערער מקיים קליניקה בדירתו, הרי שיש לדחות את טענתו ולפיה יש להתאים את התמורה לה הוא זכאי לתמורה שקיבלה משפחת בלטר, אשר הוכח כי היא מקיימת קליניקה במקום (וקיום זה אינו שנוי במחלוקת משהמערער אף מלין על מטרדים אשר נגרמים לו בגינו). עוד אין בידי לקבל את טענות המערער ולפיהן הקליניקה הוקמה שלא כדין. זאת הן הואיל ולא הוכח כי טענות אלו נטענו בפני המפקחת ויתרה מכך, בהינתן שממילא הטענות לא הוכחו. זאת משהמערער הציג אמנם רישיון אשר פג תוקפו בשנות ה- 90 ואולם אין בכך כדי ללמד כי לא ניתן רישיון נוסף. לכך יש להוסיף כי מעצם קביעת ייעוד למגורים בבית המשותף, לא נובע בהכרח כי לא ניתן לעשות שימוש חורג בדירה בבית המשותף ועל כך בדיוק יעיד הרישיון אשר המערער עצמו טוען כי ניתן לקליניקה בעבר. עוד אין בידי לקבל טענותיו של המערער ולפיהן נפלה שגגה בקביעת המפקחת ובהתאם לה בהתאם לתקנון הבית המשותף, ניתן לקיים קליניקות בדירות. זאת, בהינתן שקביעתה זו של המפקחת מבוססת על קיומו של תקנון רשום (קרי שניתן לעיין בו במרשם), אשר בהתאם לדין יש בו כדי לחייב גם את בעלי הדירות שלא היו צד לו– ולא הוצגה כל ראייה הסותרת אותה. לאור זאת, אינני מוצאת לקבל טענותיו של המערער באשר לתמורות למשפחת בלטר.

    אשר לתמורות למשפחת האוס – ראשית, המפקחת קבעה מפורשות כי התמורות העודפות למשפחת האוס יבוטלו ומשכך, ברי כי לאחר פסק דינה הושוו תמורות אלו לתמורות למערער. קרי במועד הערעור לא היה בטענות ממש, הואיל וקביעתה של המפקחת עלתה בקנה אחד עם טענותיו אלו של המערער. לכך יש להוסיף כי גם בפסק הדין אשר ניתן בפשרה בערעור האוס, לא בוטלו קביעות אלו של המפקחת, אלא שנקבע מפורשות כי נושא התמורות העודפות למשפחת האוס - ככל שהן קיימות - יתברר במסגרת תביעה ייעודית אשר תוגש למפקחת בהתאם להוראות סעיף 6 לחוק החיזוק ואשר המערער יטול בה חלק ויביא במסגרתה טענותיו.

     

51. טענותיו של המערער באשר לניגוד עניינים של עו"ד פליקר – טענות אלו אין בידי לקבל, הן משום שלא נפלה כל שגגה בקביעת המפקחת ולפיה, לאור הצהרת בא כוח המשיבים כי עו"ד פליקר אינה עובדת עוד במשרדו, לא קיים כל ניגוד עניינים. ויתרה מכך משממילא נקבע על ידי המפקחת כי, למען הסר ספק, עו"ד פליקר לא תהיה רשאית לפעול מטעם המשיבים או המערער.

     

52. טענותיו האחרות של המערער ובכלל כך באשר להתנהלות הנציגות היזם, תנאי הסכם התמ"א, תחולת חוק פינוי בינוי, מסירת פרטי המפקח, מסירת התכנית הכלכלית - אשר לטענותיו אלו – אפתח ואציין כי במסגרת ערעורו לא מצא המערער לפרט את השגגה אשר נפלה בקביעות המפקחת בנושאים אלו, לבד מטענה בעלמא ולפיה שגתה המפקחת בקביעותיה. יתרה מכך, המערער לא הראה פגיעה קונקרטית כלשהי, אשר נגרמה לו כפועל יוצא מהתנהלות כאמור או מתנאיי ההסכם. לא זו אף זו, אשר לזהות המפקח, הרי שהמפקחת קבעה כי זהותו תימסר לכשימונה ובכך לא נפלה כל שגגה, שהרי אם כבר מונה מפקח, ימסרו פרטיו. זאת ועוד, בכל הנוגע לטענות המערער ולפיהן מתוך תמלולי שיחות שהוצגו על ידו לפני, ניתן ללמוד כי כבר מונה מפקח וכי קיימת תכנית כלכלית – הרי שלא הובאה כל ראייה המלמדת כי אלו הוצגו בפני המפקחת ומשכך, אינני מוצאת לקבל טענותיו של המערער המושתתות על שיחות אלו. לאור זאת, גם טענותיו אלו של המערער נדחות.

     

53. טענות המערער באשר לאופן ניהול ההליך בפני המפקחת;

    טענות אלו של המערער, לא זו בלבד שאין בידי לקבל אלא שהנני מוצאת לדחותן מכל וכל. זאת הואיל ומתוך קטעי הפרוטוקולים וההחלטות שניתנו על ידי המפקחת ואשר צורפו על ידי המערער (ודוק- כפי שהקדמתי וציינתי המערער צירף רק חלק מתוך המכלול), עולה כי המפקחת נהגה במערער בסבלנות, בסלחנות ולפנים משורת הדין. דוגמא לכך, ניתן למצוא בפרוטוקול הדיון מיום 11/5/21, אשר עמוד 9 לו צורף כמוצג 41, במסגרתו התחוור כי המערער עתר לגילוי מסמך אותו הוא הציג בעצמו בפני המפקחת. המפקחת מצאה לנכון לציין את האמור וכן קבעה כי לא מצאת מקום להגשת בקשות סרק, מקום שמסמכים אותם מבוקש להגיש מצויים זה מכבר בידיו של הנתבע (שורות 29-33) ואולם, לא מצאה לחייב את המערער בהוצאות בגין כך. עוד תעיד על התנהלותה הסבלנית של המפקחת כלפי המערער, החלטתה אשר הובאה לעיל בדיון מיום 30/6/21, במסגרתה התירה למערער להגיש חוות דעת רפואיות לפנים משורת הדין. על כל אלו יש להוסיף כי המערער לא פירט כיצד נגרם לו עיוות דין כפועל יוצא מההחלטות הנסבות על קציבת זמן עדות ודחיית בקשותיו של המערער לתיקון הפרוטוקולים. ויתרה מכך, מדובר ממילא בנושאים הנוגעים להתנהלות הדיונית של הערכאה המבררת, בהן ככלל לא תתערב ערכאת הערעור.

    לאור כל אלו, הנני דוחה גם טענותיו אלו של המערער.

     

    סוף דבר;

54. משנדחו כלל טענותיו של המערער – דין הערעור להידחות וכך הנני מורה.

     

55. בהינתן דחיית הערעור לגופו אינני נדרשת להכרעה בטענות הסף בדבר איחור בהגשתו.

     

56. המערער יישא בהוצאות המשיבים (לבד מהמשיב 11 אשר הצטרף כפי שפורט לעמדתו של המערער), בסך כולל של 15,000 ש"ח, אשר ישולמו למשיבים באמצעות בא כוחם על ידי המזכירות מתוך העירבון אשר הופקד על ידי המערער

     

57. המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.

     

     

    ניתן היום, ג' שבט תשפ"ג, 25 ינואר 2023, בהעדר הצדדים.