פלח נ' גינת ואח'

1.לפני תביעה לביטול הסכם מכר דירה הידועה כיחידה X בבניין X גוש X חלק מחלקות X ו-X בישוב זכרון יעקב (להלן: "הדירה"), ולהשבת תמורת עסקת המכר שהעביר התובע לידי הנתבע.

רקע עובדתי;

2.ביום 13.03.2017 כרתו הצדדים הסכם מכר (להלן: "ההסכם או הסכם המכר"), לפיו רכש התובע מהנתבע את הדירה. בהסכם המכר לא צוין שטח הדירה, ולא צורף להסכם נספח או כל מסמך אחר שקובע או מתאר את שטח הדירה.

3.גם נסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין- נספח א' להסכם המכר, אין התייחסות בגוף נסח הרישום לשטח הדירה כלל ועיקר .

4.תחילתה של ההתקשרות בין הצדדים, בפרסומה של מודעה על ידי הנתבע ביד 2 בגדרה הנתבע הציג את הדירה כדירה הכוללת 2 חדרים, ובשטח 55 מ"ר כמפורט בנספח 3 למוצג נ/6. לטענת התובע הנתונים שמסר הנתבע בפרסום התבררו כחסרות בסיס שעה ששטח הדירה, בהתאם למדידה, הינו 32 מ"ר ברוטו בלבד, וכי הדירה היא חדר אחד שחולק בקיר גבס על ידי הנתבע לשני חדרים. הנתבע, טוען שהתובע הטעה אתו במהלך ניהול המשא ומתן ו/או הפר את חובת הגילוי המוטלת עליו מכוח הוראות הדין, ובשל כך זכאי הוא לבטל את ההסכם בין הצדדים, מכוח הוראות החוק ובפרט סעיפים 14 ו – 15 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים"), ו/או מכוח סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968.

5.אין חולק בין הצדדים שביום 26.6.16 פרסם הנתבע מודעה באתר יד 2 למכירת הדירה בסכום של 610,000 ₪ (נספח 3 ל-ת/4) במסגרתה נכללו מאפייני הנכס כלהלן: שטח בנוי של הנכס עומד על 55 מ"ר, מספר החדרים – 2 , מרפסות – 1, וכי מדובר בדירת גן.

6.לאחר פרסום המודעה, פנה התובע אל הנתבע טלפונית, או אז התברר לו כי הם מכירים אחד את השני והיו בקשר חברי בעבר. הנתבע בסעיף 10 ל- נ/6 מאשר את טענת התובע להיכרות המוקדמת ויחסי חברי טרם חתימת ההסכם. התובע טען שביקר בנכס פעם אחת, ביקור חפוז וקצר מאחר ובנכס התגורר שוכר שבמועד הביקור מיהר בשל הצורך בנסיעה .לעומתו טען הנתבע כי התובע ביקר בנכס לפחות פעמיים יחד אתו בנכס בנוכחות השוכר (סעיף 13 ל-נ/6). ולאחר ששקלתי את גרסאות הצדדים בנקודה זו, הנני מבכר את גרסת הנתבע לפיה התובע ביקר בנכס לפחות פעמיים כדי להתרשם מהדירה, גרסה שנתמכה על יד גרסת העד חנא קסיס – השוכר, וחיזק אותה משמעותית . התובע נמנע מלחקור את העד על מספר הביקורים של התובע . עדותו של השוכר עקבית הותירה עלי רשום חיוב ביותר, בפרט כאשר זכר את מספר המתעניינים שביקרו בנכס ואת ביקור התובע לאחר חתימת ההסכם עם המומחה בעת שביקר בנכס לצורך עריכת חוות הדעת(סעיף 4 ל-נ/4) וגרסתו לא נסתרה כלל ועיקר. אי לכך הנני קובע כממצא עובדתי שהתובע ביקר בנכס פעמיים ולא בצורה חפוזה, כטענתו.

7.התובע טען כי הנתבע הציג בפניו את הדירה ובמהל המו"מ סיכמו על תמורה חוזית בסך 600,000 ₪. ביום 13.3.2017 נחתם ההסכם בין הצדדים ובסעיף התמורה רשמו הצדדים סכום 350,000 ₪ , כעולה מסעיף 6 להוראות ההסכם; חתימת הצדדים הייתה כרוכה במצגי כזב והצגת נתונים פיקטיביים בפני רשויות המס, ביחס לתמורה המשולמת תוך העמדת נתון שקרי לפיו התמורה המתקבלת היא 350,000ש"ח .

8.באשר לתמורה עולה מחומר הראיות שאין מחלוקת בין הצדדים שעד לפרוץ הסכסוך בין הצדדים, שילם התובע סך של 580,000 ₪. בניגוד למתווה התשלומים הקיים בהסכם לא שילם התובע סך 200,000 ₪ במעמד החתימה, התשלומים שולמו לאחר חתימת ההסכם. התובע פירט את התשלומים בסעיף 23 לתצהירו (ת/4) והנתבע לא חלק עליהן ולא הציג גרסה ביחס לביצוע התשלומים והסכים ששולם לו 580,000 ₪. התשלומים שולמו לאחר חתימת ההסכם ביום 4/4/17 סך 320,000 ₪ בהעברה בנקאית וסך נוסף 30,000 ₪ בהעברה נוספת ביום 23/5/17 כעולה מנספח 4 ל-ת/4.יתר התשלומים במזומן פורטו בסעיף 23.2 ל-ת/4.

9.יש לציין כי מי שערך את ההסכם היא עו"ד ענת גינת אשתו של הנתבע שטענה כי ייצגה את הנתבע בעסקת המכר ואין חולק כי הנתבע לא שילם לה כל תמורה בגין עריכת ההסכם או הטיפול בהסכם הרכישה או הכרוך בו.

10.הצדדים חלוקים ביניהם בשאלת מי ביקש לדווח דיווח שקרי ביחס לתמורה. התובע טען שהדבר הוא על פי דרישת הנתבע, שהציב תנאי לביצוע העסקה תשלום מזומן בסך 250,000 ש"ח (סעיף 10 ל-ת/4).לתמיכה בטענתו זמן התובע לעדות את גב' מור בן דוד שתצהירה סומן ת/3 . העדה ציינה בעדותה שבזמן שהתעניינה ברכישת הנכס הציג בפניה הנתבע את הדירה בשטח של 60 מ"ר וכי הנתבע גם דרש ממנה תשלום חלק במזומן ובמהלך חקירתה הבהירה שהכוונה לסכום לא מדווח לרשויות המס (עמד 22 שורה 8-10).

מנגד הנתבע מצדו טען שהדבר בוצע לבקשת התובע מאחר ויש לו כטענת הנתבע כספים במזומן וכי ברשותו כספים רבים "בשחור" והוא חפץ לבצע את העסקה, לפחות בחלקה, מכספים אלו וכי יוצהר על סכום אחר לרשויות המס.

ללא כל קשר למניעי הצדדים, מדובר בהתנהלות פסולה מטעם שני הצדדים ששיתפו פעולה וחתמו על הסכם לרכישת הדירה שכרוכה בו הונאה של רשויות המס. לעניין הונאת רשויות המס, שניהם שותפים למעשה, זה שהציע וזה שהסכים מבלי לנקוט בעמדה, במסגרת פסק דין זה מי מהצדדים הוא זה שיזם את הרעיון של ציון תמורה בחוזה שכרוכה בו הונאה של רשויות המס.

11.עם זאת, ועל אף שנמנעתי מלקבוע מי מבין שני הצדדים הוא שיזם את הרעיון של דיווח תמורה אחרת מזו המוסכמת לרשויות המס, יש לציין כבר בשלב הזה כי על פי המסמכים שהונחו בפניי (שומת מס רכישה) עולה כי התובע חסך בדיווח הכוזב לרשויות המס סך של 15,000 ₪ ולא הובאה בפניי כל ראיה המלמדת שהנתבע כמוכר הדירה, הפיק כל תועלת מהדיווח הכוזב לרשויות המס כעולה מ-נ/7 על נספחיו. הדבר נלמד משומת מס שבח שלא מלמדת על חיוב שונה עבור הנתבע לאחר תיקון השומה. מכאן ניתן ללמוד ולהסיק שהתובע הפיק תועלת מהדיווח הכוזב ואילו הנתבע לא הפיק תועלת מהדיווח הכוזב, וזאת מבלי להמעיט מהתנהלותם החמורה של שני הצדדים שהיו שותפים מלאים להצהרה כוזבת שהוגשה לרשויות המס.

12התובע טען כי לאחר חתימת ההסכם ותשלום התמורה במלואה (למעט 20,000 ₪), התחוור לו כי הדירה שנמכרה לו, על פי מדידה, שטחה 32 מ"ר ברוטו במקום 55 מ"ר וכי הדירה מורכבת מחדר אחד בלבד שחולק למעשה בקיר גבס על ידי הנתבע, והפך אותו לשני חדרים וכי הנכס לא שופץ כפי שפורסם על ידי הנתבע באתר יד 2.

13עוד טען התובע, כי רכש את הדירה ב – 600,000 ₪ שעה שנכסים זהים נמכרו בסכומים הנעים בין 250-300 אלף ₪, וכי על יסוד המצגים הכוזבים של התובע בשלב המשא ומתן, שילם תמורה שהיא למעשה כפל השווי האמתי, ובכך הטעה הנתבע את התובע וגרם לו לסבור שמדובר בדירה בשטח 55 מ"ר שעה שמדובר בנכס ששטחו עומד על 32 מ"ר ברוטו בלבד וכי מדובר בדירה של חדר אחד בלבד ולא כפי שהוצג על ידי הנתבע כנכס בין 2 חדרים, ובשל כך יש מקום להורות, בשל הטעיה זו על ביטול הסכם המכר. התובע המשך וטען כי הנתבע נמנע מלגלות את שטח הדירה הנכון ובכך הפר את הוראת הדין, גם מטעם זה יש להורות על ביטול הסכם המכר.

14.התובע טען כי לאחר ששילם את התמורה ועדכן חלק מחבריו אלה הודיעו לו כי המחיר ששילם על הנכס גבוה ב-40% מהמחיר בו נמכרים נכסים דומים בפרויקט שירת הים, או אז החל לברר אודות המצגים שהוצגו בפני (סעיפים 27-29 ל- ת/4). מבדיקות שביצע התובע גילה כי שטח הדירה הינו 32 מ"ר ברוטו בלבד ולא כפי שהוצג בפניו במהלך המו"מ (סעיפים 27-29 ל-ת/4), ולפי מדידה שבוצעה על שמאי מוסמך מטעמו ת/2 שטח הדירה אף התברר כי שטח הדירה עומד על 27.63 מ"ר ברוטו חצי מהשטח שהוצג על ידי הנתבע. עוד טען התובע כי הנתבע הציג בפניו במסגרת המודעה כי הדירה היא 2 חדרים בעוד בפועל מדובר בנכס בן חדר אחד שחולק על ידו בקר גבס לשיניים והוצג על ידו כדירה בעל שני חדרים.

15.התובע המשיך וטען כי התברר לו כי הנתבע רכש את הדירה במחיר של 320,000 ₪ וכל הנכסים הזהים לנכס נשוא תביעה זו נמכרו על ידי חברת הניהול בסכומים הנעים בין 250,000 ₪ ל 300,000 ₪ , וכי התמורה המוסכמת היא תוצאה של ההטעיה ומצגי השווא שהציג הנתבע.

17.בשלב זה התובע פנה בכתב לנתבע והן לעו"ד ענת גינת, במסגרת פנייתו פרש בפניהם את טענתו המרכזית באשר למצג שווא ביחס לשטח הדירה ומספר החדרים בנכס והדיווח הכוזב לרשויות המס ביחס לתמורה. במכתב מיום 20/7/17 ציין התובע: "מרשיך, על אף שניתנה להם הזדמנות לכך, נמנעו מלפצות את מרשי על נזקיו ו/או אף להסכים למנגנון לקביעת נזקיו-מנגנון שהם עצמם הציעו באמצעותך, ובנסיבות אלה בכוונת מרשי להיפרע ממרשך כדי מלוא נזקיו וזאת בערכאות המוסכמות."

חלופת המכתבים לא הובילה את הצדדים לסיים את המחלוקת בינים, והתובע הגיש את התביעה שבפני. תחילה הוגשה התביעה גם כנגד עו"ד ענת גינת בעילה כספית בשל הפרת חובותיה כעו"ד כלפיו, התביעה כנגדה נמחקה מאחר ובהיבט הכספי התביעה אינה בסמכות בית משפט זה בהתאם להחלטה מיום 6/3/18 .

18.לאחר הגשת כתב התביעה הנתבע הגיש למשרדי מסמ"ק חדרה בקשה לתיקון שומה מטעמו כמוכר וביקש לתקן את השווי המכירה לסך 600,000 ₪, התמורה המוסכמת. בעקבות הודעת הנתבע-המוכר, כעולה מנ-7, תוקנה גם שומת הקונה -התובע ונשלחה דרישת תשלום משלימה בגין מס רכישה. הפנייה הייתה לאחר הגשת כתב התביעה, והיא נעשתה על ידי הנתבע, שעה שהתובע שהעלה טענה זה במסגרת דרישותיו לביטול ההסכם, לא טרח להגיש מיד לאחר העלאת טענותיו במכתב מיום 20/7/17(נספח 9 לת-4), תיקון הדיווח לרשויות המס.

לא ברור לי מדוע התובע לא הגיש באופן עצמאי פניה ל-מסמ"ק חדרה בבקשה לתיקון שומתו כקונה והותיר טענה זו כקלף מיקוח, גם בשלב שקיבל את הייצוג., היה מצופה מהתובע שמבקש לתקן את מעשיו ולהסיר את הפגם שדבק בו באמצעות הצהרה כוזבת לרשויות המס, יפעל באופן מידי לתיקון הדיווח ולשגר הודעה לרשויות המס כפי שהודיע בסעיף 13 למכתב מיום 20/7/19 " ...וכן תלונה לרשויות המס.", למרות זו לא פעל לתקן את השומה כלל ועיקר, עד הנתבע מספר חודשים לאחר מכן עשה זאת באמצעות תיקון שומה מטעמו כקונה.

החוזה הבלתי חוקי;

19.שני הצדדים לא התייחסו במהלך ההליך לרבות בסיכומיהם לגבי תוצאת אי החוקיות החוזה שנעשה תוך ניסיון להונות את רשויות המס. בע"א 4305/10 אילן נ' לוי [פורסם במאגרים] (9.5.2012), נדונה שאלת סיווגו של הסכם מסוג זה, שנועד להונות את שלטונות המס והיא לא הוכרעה באופן מלא בפרשת 'אילן'. עם זאת, השיקולים הנוגעים לדיון בה זכו להתייחסות רחבה באותו עניין.

בעניין 'אילן' סבר השופט פוגלמן כי את הבחירה בין החלה של דיני החוזה הבלתי חוקי לבין החלה של דיני החוזה למראית עין יש לבצע על-פי התכלית הדומיננטית של החוזה, באופן שהוביל להחלת דיני החוזה הבלתי חוקי על חוזה שנועד להונות את שלטונות המס. לעומתו, השופט הנדל סבר כי על חוזים שהם בעלי "פגם כפול" של מראית עין ואי חוקיות, ניתן להחיל שתי מערכות דינים אלה גם יחד.

במקרנו אי החוקיות במקרה דנן אינה עומדת בליבת החוזה. היא לא מטרת החוזה אלא אינצידנטלית לחוזה עצמו שעניינו במכירת דירה. עולה בבירור כי ביחסים שביניהם הצדדים התכוונו להתקשר ביחסים חוזיים מחייבים וכי גמרו בדעתם מלכתחילה לממש את העסקה שערכו, אלא שהיה בכוונתם להוציאה לפועל באופן פסול, באמצעות דיווח כוזב ביחס לסכום התמורה.

מבלי להפחית מחומרתה של הונאת רשויות המס ומהמסר המרתיע שצריך לצאת מבית משפט, הרי שהמעוות תוקן על ידי הנתבע בעת שהגיש שומה מתוקנת ובכך העסקה האמתית הגיעה לידיעת רשויות המס ושולם מס כדין. זאת ועוד התובע עתר לבטל את ההסכם אך לא ביקש לבטלו בשל אי החוקיות שדבקה בו, אלא בשל פגמים בכריתת ההסכם לרבות הפרת חובת הגילוי בשלב הטרום חוזי, ללא כל קשר לאי החוקיות.

על כן, חרף אי החוקיות שבינתיים תוקנה- מדובר בהסכם שריר וקיים, ויש לדון בעילות לביטולו, בהתעלם מאי החוקיות שדבקה בו.

הפרת חובת הגילוי- הפן המשפטי;

20.להפרת חובת הגילוי בשלב הטרום-חוזי עשויות להיות משמעויות מגוונות בגדרי העילות הנזיקיות ו/או החוזית. בהיבט החוזי, הרלוונטי לענייננו, עשוי אי-הגילוי להגיע לכדי הטעיה חוזית, או להוות הפרה של חובת תום-הלב במשא ומתן (סעיפים 12 ו-15 לחוק; וראו גם: ע"א 8737/00 "שלפרד" חברה לפיתוח ובנין בע"מ נ' ז'אק, פ"ד נו(4) 662, 668 (2002); ע"א 3051/08 סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון, פסקה 15 ([פורסם בנבו], 19.1.2010)).

21.ככלל, יש להבחין בין הצהרה לא נכונה המהווה הטעייה, אשר ככזו יכולה לזכות בסעד של ביטול החוזה, לבין הצהרה לא נכונה המהווה חלק מההתחייבויות של הצד המתקשר בהסכם, ואשר הפרתה מזכה את הצד שכנגד בכל הסעדים החוזיים לרבות אכיפה ופיצויים. לא תמיד ברורה ההבחנה בין מצג גרידא לבין מצג שהופך לחלק מהתניות החוזה. השאלה אימתי מצג חוזי הופך לתניה חוזית הנה שאלה מורכבת. המצבים שאינם מעוררים קושי, הם אלו בהן כללו הצדדים בפירוש מצג מסוים בחוזה, למשל, ערכו מסמך כתוב בו נכלל המצג כהתחייבות. אולם, במקרים אחרים, בהם לא הבהירו הצדדים מפורשות אם כוונתם היא שהמצג ייכלל בחוזה, מתעורר קושי ניכר.

22.בית המשפט העליון נדרש לא אחת לסוגיה זו, בנסיבות בהן חברות קבלניות הציגו מצג בשלב המשא ומתן באמצעות פרוספקטים ועלוני פרסומת. נקבע, כי התנאים המצויים בפרוספקט ייחשבו כבעלי נפקות משפטית, אם בסופו של המשא ומתן לא הוסכם על תנאים אחרים, או אם הפרוספקט עוסק בתנאים מהותיים שלגביהם החוזה שותק (ראו ע"א 6025/92 צמיתות בע"מ נ' חורשת חימר בע"מ פ"ד נ(1), 826, 833 (1996), ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, [פורסם במאגרים] (28.2.2005) בסעיף 6 לפסק הדין).

עילת התביעה מבוססת על מצגים טרום חוזיים בפרסום מודעה על ידי הנתבע באתר האינטרנט יד 2, הנוגעים לטיב ומאפייני הדירה ובפרט בסוגיית שטח הדירה כפי שפורסם. במקרה דנא, כפי שיפורט להלן, לא נמצא הצורך להידרש לסוגיה זו (המצג שבפרסום באתר יד 2 הפך לתניה חוזית),מאחר והתובע לא טען זאת כלל ועיקר בגדר ההליך שבפני חרף העובדה כי ההסכם בין הצדדים שותק שתיקה רועמת ביחס לשטח הדירה, משכך לא ניתן לבחון סוגיה זו, ולכן נדון בטענת התובע לפיה מדובר בהצהרה לא נכונה המהווה הטעייה.

23.סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) בדבר הטעיה קובע:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."

ההטעיה נוצרת על ידי טעות של צד אחד לחוזה שנגרמה על ידי משנהו. הטעות העומדת ביסוד עילת ההטעיה מתייחסת לאי גילוי של עובדות, אשר לפי הדין, הנוהג או הנסיבות היה על הצד השני לגלותן. ודוק, הטעות העומדת ביסוד עילת ההטעיה אינה צריכה להיות יסודית, בניגוד לטעות הנדרשת על פי סעיף 14 (א) לחוק החוזים.

אי-גילויה של עובדה ביחסים החוזיים המתקיימים עובר לכריתה, עשוי להוות הטעיה במובן סעיף 15 לחוק. לעתים נוצרת הטעיה באמצעות הצהרה פוזיטיבית כוזבת, ולעתים עשויה ההטעיה לבוא לידי ביטוי במחדל, קרי בהימנעות מגילוי נתון מסוים. זאת, מקום שבו מוטלת על אחד המתקשרים בחוזה חובת גילוי (ראו: ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב - הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4) 533, 540-539 (1986) קרי, הוראת הסעיף מעגנת את חובת הגילוי של צד לחוזה בשלב הטרום-חוזי, בהתבסס על שלושה אדנים אפשריים: דין, נוהג ונסיבות.

24.באופן טיפוסי, בעסקת מכר, יהיה המוכר בעל הגישה הטובה והנוחה יותר למידע הנוגע לממכר ולעסקה, ובהתאם תחול עליו לרוב חובה לגלות לקונה פגמים מהותיים שעשויים להתקיים בנכס . שיקול נוסף שעשוי להשפיע על הטלת חובת הגילוי, קשור לסוג המידע. ככול שהמידע המבוקש מתייחס לעניין הגורע באופן ניכר מן הציפיות הסבירות של הצד שכנגד בעסקה, כך גוברת – ככלל – הנטייה להטיל חובת גילוי. שטח הדירה המהווה נתון יסודי בעסקת מכר מקרקעין, ומקום שנתון זה לא ניתן ללמוד עליו מהמסמכים הרשמיים כגון נסח רישום או במסך אחר, על המוכר החובה לגלות את שטח הדירה ולמסור נתון מדויק. במקרנו בהעדר כל נתון בנסח הרישום היה על המוכר-הנתבע לגלות לקונה-התובע את שטח הדירה ומאפייניה.

נפנה, אפוא, לבחינת השאלה אם הופרה חובת הגילוי המוטלת על גזית לפי סעיפים 12 ו- 15 לחוק.

שטח דירה;

25.גודלה של דירה הינו נתון יסודי בכל עסקת מכר דירה. למרות חשיבות שטח הדירה, לא נקבעה בחקיקה הגדרה אחידה ומדויקת של שטח דירה, חרף העובדה ששטח הדירה נעשה בו שימוש לצרכים רבים ובכל שימוש נעשית שיטת חישוב שונה ואחרת לאותם צרכים. כך למשל, הגדרת שטח דירה לצורכי הרישום בלשכת רישום המקרקעין שונה מהגדרת דירה לצורכי ארנונה כפי שמגדירה אותו הרשות המקומית, ואף הגדרת דירה בהתאם לחוק המכר (דירות), כפי שמפורט בצו מכר דירות, שונה מהגדרת שטח דירה לצורכי ארנונה או שטח דירה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.

26.בשל עובדה זו, שטח דירה הינו מושג בעייתי, ולא תמיד ניתן לדלות מידע זה מהמאגרים השונים, שעה שכל מאגר רושם את שטח הדירה בהתאם לשיטת החישוב שאומצה על ידי אותו מאגר, ולא תמיד ניתן לדעת אם שטח הדירה כולל את שטח הרצפה או את השטחים מתחת לקירות של הדירה או האם שטח הדירה כולל מרפסות סגורות ו/או מרפסות מקורות ואם הוא כולל מחסן ו/או הצמדות, כגון חניה או כולל גם חלק יחסי בשטחים המשותפים של הבניין המשותף; מומחה הנתבע מר א. זברק אישר בחקירתו העובדה שיש שוני בין הגורמים המחשבים את שטח הדירה בהתאם לצורך (עמ' 16 שו' 26).

27.ב"כ התובעים הפנה לפסיקה שעסקה בשטח הדירה אך כל הפסיקה שצוינה על ידו עוסקת בשטח הדירה בהתאם לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, אשר מפנה לצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974, שמגדיר בצורה ברורה מהו שטח דירה וקובע חובת צירוף תשריט להוראות ההסכם על מנת שתונח בפני הרוכש, שלרוב קונה את הדירה אף בטרם בנייתה ידע בצורה ברורה כבר בשלב הזה את שטח הדירה שהוא נתון יסודי בעסקת המכר. חוק זה אינו חל על הנתבע בתור מוכר דירה שבבעלותו ולכן הגדרת שטח הדירה, כפי שפורטה בצו למכר דירות אינו מחייב במקרנו.

28.בפנינו עסקה של מוכר פרטי של דירה שבבעלותו וככזה, חוק מכר דירות, על ההגדרה המפורטת בו לא חלה, והמוכר יכול להשתמש בהגדרת שטח שונה מזו שקיימת בחוק מכר דירות. מנגד הנתבע טען בתצהירו שבמועד הפרסום לא הייתה בידיו מדידה ולא ידע מהו במדויק שטח הנכס ולכן ביקש לכלול ולציין בפרסום שבוצע על ידו גודל על פי השערה (סעיף 8 לתצהיר נ/6). אין בידי לקבל את גרסת הנתבע באשר לפרסום שטח הדירה, שמדובר בהשערה ולא חישוב מדויק, וכי הוא התכוון לשטח דירה שכולל מרפסת מקורה ומרפסת לא מקורה (סעיף 4 ל-נ/6). גרסה זו עומדת בסתירה לדיווח שבוצע על ידי הנתבע עצמו לרשויות המס, בעת שרכש את הדירה ועומד בניגוד למידע שהיה בידיו מהרשות המקומית ביחס לתשלומי הארנונה. הנתבע בעת שרכש את הנכס חתם על דיווח ל-מסמ"ק לפיו שטח הדירה הוא 27 מ"ר וכי מדובר בדירה בת חדר וחצי, ובהמשך קיבל חיובים מהרשות המקומית לפיהם שטח הדירה עומד על 38 מ"ר , חרף מסמכים בכל זאת הוא בחר לפרסם נתון שלא קיים בפועל תוך הרחבת הגדרת הדירה על ידו והכללת המרפסות באשר הם כחלק משטח הדירה, מבלי להבהיר זאת בצורה ברורה בפרסום.

שטח הדירה המפורסם על ידו במודעת הפרסום באתר יד 2 הינו שטח בנוי של 55 מ"ר לטעמו של הנתבע כולל שטח מרפסות מקורות ולא מקורות וככזה , השטח הקיים בפועל תואם את השטח של הדירה כפי שהוא מגדיר דירה כולל מרפסות מקורות או לא מקורות.

29.אין חולק כי הנתבע, בפרסום המודעה ביד 2 נקב בצורה ברורה ומפורשת בשטח הדירה ולטענתו, מדובר בשטח שכלל , כפי שפירט בתצהירו, שטח דירה של 37 מ"ר, שטח מרפסת מקורה – 7 מ"ר, ואף הכליל בתוכה שטח מרפסת לא מקורה של 16 מ"ר. לטענת הנתבע הנתון שצוין על ידו הינו נתון שהולם את ההגדרה שהציג התובע בתצהירו, כאשר לשיטתו של הנתבע, שטח הדירה כולל את השטח בין הקירות, והוסיף לזה את המרפסות.

אני סבור ,הפרסום שבוצע על ידו כולל מידע שגוי ביחס לשטח הדירה, כאשר היה עליו להפריד בין שטח הדירה המקובל לבין מרפסות לא מקורות כאשר לפי כל שיטת חישוב אפשרית, אינה כלולה בהגדרת דירה, מכאן טמון פוטנציאל הטעיה בפרסום.

30.טענתו המרכזית של התובע שהנתבע הטעה אותו בטרם ההתקשרות בהסכם, כאשר הציג בפניו מצגים שאינם נכונים, ונמנע מלהציג מצגים שהיה עליו מכוח הדין הוא הנוהג ליידע אותו אודותיהם.

31.התובע צירף חוות דעת מטעמו של השמאי א. זברק, ת/1 ו- ת/2 כדי להוכיח את שטח הדירה ואת שוויה. בת/1 ציין מומחה התובע כי שטח בנוי של הדירה הינו 32 מ"ר ברוטו. ובת/2 ציין שמדובר בשטח של 27.63 מ"ר ברוטו, וקבע שווי למ"ר בנוי, על סך 11,400 ₪, אי לכך זה עומד שווי הדירה על סך 335,000 ₪. מומחה התובע לא מפרט על פי איזה מידות הוא ערך את המדידה ואם הוא פעל בהתאם לתקן מס' 9.0 בדבר הגדרה ודיווח של שטחים בנויים בדירת מגורים בשומות מקרקעין שהוצא על ידי משרד המשפטים באמצעות הוועדה לתקינה שמאית, ואם יש מקום לכלול את שטח המרפסות, ומדוע הוא לא אזכר, בחוות הדעת מטעמו את שטח הדירה לצורכי ארנונה, אך ברור לפי חוות הדעת, שאין בפנינו שטח של 55 מ"ר, כפי שמופיע בפרסום מטעם הנתבע.

ברור שהנתבע, בשלב הטרום חוזי, ובמסגרת פרסום המודעה באתר יד2 הציג מצג לפיו שטח הדירה הוא 55 מ"ר, מצג זה לא הפך לחלק אינטגרלי מהסכם המכר בין הצדדים, כעולה מניסוח ההסכם (אף אין טענה כזו כלל מטעם התובע) וכי החוזה שותק שתיקה רועמת באשר לשטח הדירה ולא התייחס אליה לא מקרוב ולא מרחוק.

מה ידע התובע במעמד החתימה על ההסכם;

32.התובע טען בכתב התביעה וחזר על כך במסגרת התצהיר מטעמו (ת/4), ששטח הדירה שהוצג בפניו הינו של 55 מ"ר המורכבת משני חדרים, כפי שהוצג במודעת הפרסום מטעם הנתבע. השאלה היא , לאחר קריאת מודעת הפרסום על ידי התובע, וביקורו במקום, ועד שלב חתימת ההסכם, האם הוצג במהלך תקופה זו נתונים אחרים ,ביחס לשטח הדירה, כל זאת טרם חתימת ההסכם. לאחר ששמעתי את הצדדים והתרשמתי מעדותם בפני בצורה בלתי אמצעית, אני סבור כי התובע תוך כדי המו"מ הובא לידיעתו נתונים סותרים ביחס לשטח הדירה והתגבשה אצלו ידיעה ששטח הדירה אינו 55 מ"ר כפי שנרשם במודעה, וחרף זאת חתם על הסכם הרכישה, וכי הנתבע תוך כדי המו"מ חשף בפני התובע נתונים אחרים ביחס לשטח הדירה.

33.התובע, העיד שעם הכנת ההסכם ובשל ההיכרות הקודמת ובשל העובדה כי סמך על עו"ד גינת (בת זוגתו של המוכר/הנתבע), מעיד ומציין כי לא נדרש לקרוא, ובפועל לא קרא את הסכם המכר לפני שחתם עליו וגם לא קרא כל מסמך אחר שהביאה עו"ד גינת. התובע תיאר בתצהירו וגם בחקירתו בפניי את שלב החתימה על ההסכם, וניסה לצייר בפני תמונה לפיה הגיע וחתם, מבלי שעיין במסמכים, מבלי שהתנהל מו"מ כלשהו טרם חתימתו, והסיבה לכך, לטענת התובע הינו האמון בינו לבין התובע ובין עורכת דין גינת שערכה את העסקה נוכח יחסי החברות ביניהם, ובשל כך סמך באופן מלא בתובע ובעורכת הדין ולכן לא בחן ולא בדק ולא היה צריך לקרוא את ההסכם או כל מסמך אחר שנחתם על ידו.

34.התובע מסגר במקצועו, בשל טיב עבודתו ואופייה הטכני, יוכל להעריך ולאמוד שטחים ומידות , יותר מכל רוכש דירה ממוצע (התובע אישר זאת בעמ' 26 שו' 1-15), ואין זו עסקת הרכישה הראשונה בחייו, התובע העיד שערך 6 עסקאות רכישה בחייו (עמ' 26 שו' 23-27). התובע ביקר בנכס, לפחות פעם אחת לגרסתו, על אף שהשוכר העיד כי התובע ביקר מספר פעמים בנכס (נ/4). קבעתי לעיל שהתובע ביקר פעמיים בנכס ובחן את הדירה. התובע, שביקר בנכס יכול להתרשם משטח הדירה באופן וודאי, וכבעל מקצוע בתחום המסגרות שמדידה והערכת שטח חלק מהווייתו המקצועית ,לאחר שראה פיזית את הדירה ובחן אותה יכול הוא להעריך את שטחה הנכון של הדירה.

35.התובע חתם על טופס המש"ח שהוגש לשלטונות המס בגדרו אישר התובע כי שטח הנכס הוא 27 מ"ר והוא כולל , נתונים הסותרים באופן מפורש וחזיתי את הנתונים הכלולים במסגרת הפרסום שבוצע על ידי הנתבע .התובע נשאל על ידי בית המשפט במסגרת קדם המשפט הראשון ביום 05.06.18, באשר לחתימתו על טופס המש"ח לשלטונות המס , ובו יש פירוט לגבי מספר החדרים ושטח הדירה , השיב לתובע כדלקמן:

 "חתמתי על הדברים בעיניים עצומות, זה נכס מחברים של 35 שנים, אשתו ייצגה אותי כעורכת דין. בדקתי בדקות ספורות את הנכס והיה שם שוכר, נכנסנו ויצאנו. לא הסבירו לי את שטח הדירה. 23 מ"ר אפילו בחוזה לא כתוב מטר ולא חדרים. באתי מהודעה ביד2 שהיחידה היא 55 מ"ר ושני חדרים. הם חברים כמו אחים. גם התמורה צוינה בעיניים עצומות. בהתאם למה שהתבקש ככה שילמתי. זה היה לפי בקשתם. ובחוזה ראיתי 350,000 ₪ במקום 660,000 ₪".

התובע שותף מלא עם הנתבע בניסיון להונאת רשויות המס בצורה מכוונת שני הצדדים ציינו במודע תמורה לא נכונה ובניגוד למוסכם וכל צד, פעל כך, ממטרותיו ומסיבותיו, וברור שרישום שטח שונה עוזר לשני הצדדים לשכנע את רשויות המס שמדובר בשווי אמתי לנכס, ולכן אני סבור כי התובע אינו רשאי כיום ובדיעבד ובפרט כאשר נמנע באופן עקבי לתקן את השומה תוך שמירתה כ- 'קלף מיקוח', להתנער מחתימתו על טופס המש"ח ולמצוא בנימוק של האימון שהיה בצד השני, כסיבה לחתימה מבלי לבחון את הפרטים. התובע במתכוון רשם תמורה לא נכונה כדי להונות רשויות המס, כעת מפחית מהיסוד הנפשי שהיה לו בעת חתימה על טופס המש"ח תוך העמדת פנים שהכל נעשה לבקשת הצד השני ומתוך אימון , גרסה זו אין בידי לקבל.

36.כאשר אדם חותם על מסמך בלי לדעת על מה הוא חותם יש ביכולתו לטעון כי המסמך החתום אינו המסמך שלו. מבחינתו "לא נעשה דבר". מסמך כזה נחשב למסמך בטל. "הבטלות מושתתת על ההנחה הבסיסית של דין החוזים, והיא שהחוזה הוא פרי יצירת הצדדים. אם אין הצד הנוגע בדבר מסוגל בכלל ליצור חוזה, אם אינו יודע מה הוא עושה, הרי שלא נוצר חוזה כלל"(נ' כהן, ד' פרידמן חוזים (כרך ב) [מהדורה 1992], בעמ' 686).

בכל מקרה, טענה זו, המכונה גם "הילכת האפסות", איננה עומדת למי שלא טרח לקרוא על מה הוא חותם. הטענה חסומה גם בפני מי שחתם בלי דעת על-פי עצת יועץ המהימן עליו או תוך הסתמכות עיוורת על עצה כזו. על רקע כזה סירב בית-המשפט בע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו פ"ד נד(2) 559, להורות על ביטולה של משכנתה כאשר החותמת הייתה בוגרת בית ספר תיכון שהייתה מודעת למשמעות החתימה על מסמך משפטי. בית-המשפט קבע כי הסבריה לפיהם היא לא קראה את המסמך – שאותו הגיש לה בעלה לחתימה – מלמדים על נטילת סיכון מודע, והתובע, במקרנו, כאדם שכבר ביצע מספר עסקאות בחייו , הבין משמעות החתימה על טפסי המש"ח ומשמעותם המשפטית, גרסתו שחתם באורח עיוור אינה משכנעת, ומוחזק הוא כמי שמסר מלוא המידע שברשותו המפורט בטופס ובפרט הצהרתו האישית כלפי רשויות המס, לרבות מאפייני הדירה לרבות שטחה ומספר החדרים , מחייבים אותו ומלמדים כי התובע ידע שטח הדירה, ולא 55 מ"ר בזמן חתימת ההסכם.

לעניין אופן הצגת ההתקשרות בפני רשויות המס- כפי שעשה התובע במקרנו -, קרי בפני צד שלישי , יש להקפיד הקפדה רבה על גבי מסמכים הממוענים לרשויות המס, בשל המשמעות שיש לדיווח כזה לצורך קביעת קיומו של החיוב במס ושיעורו; במקרנו הדיווח לגבי שטח הדירה עוזר בשכנוע רשויות המס שמדובר במחיר הולם, וכעת מבקש התובע להתנער ממנו בתאונה שהוא חתם מבלי לקרוא ואו לעיין בשל יחסי האימון, אין בידי לקבל, מאחר והדיווח שהגיש התובע לשלטונות מיסוי מקרקעין משמש הודאת בעל-דין וראיה חזקה נגדו.

לצד זאת, הראיה הנסיבתית של שיהוי בהגשת שומה מתוקנת מטעם החייב ושימוש במידע זה כ- 'קלף מיקוח' ביחסים עם הנתבע , תומכת במסקנתי זו, שאין לאפשר לתובע להתנער מתוכן הצהרתו כלפי רשויות המס ואפשר להתחמק משמעותה המחייבת, לפיה התובע ידע על מה הוא חותם ומאשר בחתימת ידו כי הדירה שטחה פחות בהרבה מאשר זה שהופיע בפרסום ומדובר בדירה שאינה דירה בת שני חדרים כפי שמופיע בפרסומת, וכי פרטים אלו בידיעתו.

37.זאת ועוד, התובע תמך את תביעתו בחוות דעת מטעם השמאי א. זברק , לפיה שטח הדירה הינו בגודל 27.63 מ"ר ברוטו. המומחה בחקירתו, מאשר שעיין בחשבון תקופתי של ארנונה ובמסגרתו צוין גודל השטח של הדירה, 38.55 מ"ר. כך העיד השמאי, עמ' 18-19 לדיון מיום

22.05.2019.

"ש:אמרת לפני דקה וחצי שלפני שנתיים קיבלת את המסמך של המועצה המקומית, עיינת בזה לפני שערכת את המדידה.

ת:לא לפני, אמרתי שזה היה בערך לפני שנתיים.

ש:מתי זה היה? למה, איך קיבלת את זה?

ת:יולי 2017,

ש:איך קיבלת את זה לפני שנתיים?

ת:מה זה איך? קיבלתי מסמכים, קיבלתי (לא ברור),

ש:מי מסר לך את המסמך הזה של העירייה?

ת:יכול להיות ששמעון.

ש:יכול להיות ששמעון? בטוח שלא אורי גינת?

ת:לא, אורי לא נתן לי (מדברים ביחד),

ש:תן לי את המסמך הזה בבקשה. אני מציג מסמך, תעודה, סוג של תעודה מוסדית, המועצה המקומית זיכרון יעקב. אדוני, זה המסמך, אני מציג לך אדוני. איזה נספח זה?

דובר:נספח 3.

עו"ד לרון: נספח 3 לתצהירו של אורי גינת.

כב' הש' מאזן:תציג לחברך.

עו"ד לרון: נספח 3,

עו"ד סבן: אני מכיר את זה.

עו"ד לרון:מכיר את זה? זה המסמך שקיבלת לעיון או מסמך אחר של המועצה?

העד, מר זברק:מסמך דומה, לא יודע אם זה המסמך הספציפי הזה אבל כן, איזשהו חשבון ארנונה.

ש:ובאותו מסמך שהציגו לך, באותו מסמך שהציגו לך היה ציון של המטרים של הדירה?

ת:כן, ראיתי את ה- 38 מטר, כן.

ש:ראית את ה- 38 מטר? אני רוצה לצרף את זה כ- נ/3 אדוני".

38.כעולה מעדות השמאי, עולה בבירור שמוצג נ/3 (חשבון תקופתי ארנונה 03-04/17), היה בידי השמאי מטעם התובע במועד עריכת חוות דעתו הראשונה ת/2. השמאי אישר זאת מפורשות בחקירתו כי מסמך זה היה כבר בידיו ביולי 2017, ועוד אישר כי המסמך הזה נמסר לו על ידי התובע ולא על ידי הנתבע. עדות זו מלמדת כי היה בידי התובע (נ/3) שמסר אותו לידי השמאי, ולפיו שטח הדירה לצורכי ארנונה עומד על 38.55 מ"ר.

גרסתו של השמאי מטעם התובע עומדת בסתירה מוחלטת לגרסת התובע שלא הוצג בפניו נ/3 כלל ועיקר. כידוע נ/3 הוא החיוב החודשי עבור חודשים 3 ו-4 לשנת 2017 העדכני ביותר במועד ביצוע העסקה, התובע לא מספק כל גרסה לדרך בה הגיע נ/3 לידי המומחה מטעמו. התובע לראשונה קיבל ישירות חיובי ארנונה בשל הגדרתו כבעלים ומחזיק רק לקראת הגשת התביעה (ראו נספח 11 ל-ת/4) זמן רב לאחר הגשת חוות הדעת ולא הייתה לו גישה ישירה לקבלת חיובי הארנונה, המסקנה היחידה היא קבלת גרסת הנתבע ועו"ד גינת שמסמך זה הוצג במהלך המו"מ וטרם חתימת ההסכם.

39.לצד זאת, יש לציין כי עורכת דין גינת ציינה הן בעדותה והן בתצהיר מטעמה, כי מסרה לידי התובע במעמד החתימה אישור העיריה בדבר חיוב הארנונה וממנו עולה את גודל השטח הדירה לצורכי ארנונה. עדות זו לא נסתרה, קיבלה תימוכין בעדות השמאי לפיה נ/3 נמסר לו על ידי התובע כבר ביולי 2017. מכאן, ניתן להסיק שבמעמד החתימה היה בידי התובע מסמך מטעם העיריה ביחס לשטח הדירה.

40.ניתן כבר לסכם ולומר כי בשלב המשא ומתן עד לנקודת חתימת החוזה, הוצגו בפני התובע נתונים אחרים שונים ממצג התובע במודעת הפרסום ,ובטרם חתימת החוזה, לפיו לצורכי ארנונה השטח הוא כ-37 מ"ר ובמסגרת הדיווח לרשויות המס הוצהר על ידי התובע כי השטח אף פחות מכך ועומד על 23 מ"ר.

אי לכך ידע התובע נתונים אחרים לגבי שטח הדירה, הדבר נלמד מפורשות מטופס הארנונה שמעיד ומלמד כי הוצג בפניו שטח שונה מהשטח של 55 מ"ר ובהמשך חתם על טופס המש"ח בו הוא מצהיר ששטח הדירה הוא 23 מ"ר וכי מדובר בדירה המורכבת מ –1.5 חדרים. טופס המש"ח חתום בידי התובע, וכל הנתונים המפורטים בגדרו , הם נתונים, אשר הציג התובע יחד עם הנתבע כלפי שלטונות המס, וכעת מנסה התובע להתנער מחתימתו זו, על ידי טענה שלא קרא את המסמכים במעמד החתימה וסמך את ידו על עו"ד גינת שטיפלה בעסקה.

41.כאמור לעיל ,עדות התובע ביחס לחתימת המש"ח היא עדות שלא ניתן לתת בה אמון, שעה שהתובע חתם על טופס המש"ח בידיעה ברורה , שסעיף התמורה אשר מפורט בפרק ד ' של טופס זה, הינו סכום לא נכון, והשתתף בכך בהטעיית רשויות המס, על מנת להפחית את חלקו בתשלומי המס, וכאשר הנתון שצוין ביחס לתיאור הדירה הנמכרת, ובה מפורט בצורה ברורה ומפורשת שטח הדירה , הסותר בצורה מפורשת את הפרסום ביד2, התובע לא נתן כל הסבר ביחס לשני מקורות המידע שהובאו לעיונו ולידיעתו במהלך ניהול המשא ומתן ואשר סותרים באופן חזיתי את הנתון שפורסם על ידי התובע.לצד ביקורים שנעשו על ידי התובע שיכול להעריך את שטח הדירה נוכח התנסותו בתחום המדידות בשים לב למקצועו כמסגר, יש בהם לסתור את גרסת התובע.

42.השוני בשטח הדירה בין שלב פרסום הנכס לבין שלב המו"מ בו הוצגו על ידי התובע נ/3 וחתם על טופס המש"ח הכולל נתונים אודות שטח הדירה, בשלב המשא ומתן מלמד כי בין נקודת הפתיחה (פרסום המודעה) לבין חתימת טופס המש"ח, הובאו מצגים שונים לידיעת התובע ובמעמד ניהול המשא ומתן, שמלמדים כי המצג של 55 מ"ר לא נותר בעינו, כפי שצוין בנקודת הפתיחה. בין שתי נקודות אלו על ציר הזמן- הפרסום וטופס המש"ח, זרם תוך כדי ניהול המשא ומתן מידע, שסותר את הפרסום באשר לשטח הדירה שאינה בגודל הקיים במודעת הפרסום.

על כן, לאור נתונים אלו שהובאו לעל ( הביקור בדירה, והצגת נ/3 בפניו וחתימתו על הדיווח למסמ"ק), אין בידי לתת אימון בגרסת התובע בדבר הטעייתו בשלב המו"מ. אני סבור כי התובע ידע בעת חתימת ההסכם שלא מדובר בשטח של 55 מ"ר, אלא שטח קטן יותר ואף שיתף פעולה בחתימת טפסי מש"ח הכוללים תמורה לא נכונה בלשון המעטה, ואישר בחתימתו נתונים באשר לשטח הדירה שסותר באופן מפורש תוכן הפרסום ביחס לתיאור הדירה ומאפייניה שיכולים לאשר את התמורה המופחתת שנרשמה בחוזה המכר, שעה שהתמורה ששולמה בפועל הינה תמורה כפולה.

43.אני סבור כי התובע לא הצליח לשכנעני בגרסתו שהנתבע הטעה אותו בשלב המשא ומתן ביחס לנתון הבסיסי והיסודי של גודל הדירה, ובמהלך המשא ומתן הוכח שהתובע ידע ששטח הדירה אינו 55 מ"ר, אלא יש רישומים שונים ביחס לדירה , וחשוב מכל, הינה העובדה שהתובע ביקר בנכס, פיזית, ידע להעריך לאחר ביקורו את שטח הדירה, ועל כן לא הוכח בפניי הטעייה באשר לנתון של שטח דירה.

44."טעות" בדיני החוזים משמעה הערכה שגויה של מציאות הדברים לאמיתה. ובמילים אחרות, מדובר בקיומו של פער בין המציאות כפי שהיא נתפסת בתודעת הצדדים ובין מציאות הדברים כהוויתה (ע"א 8972/00 שלזינגר נ' הפניקס חברה לביטוח בע"מ פ"ד נז(4) 817,840 (2003). טעות כאמור יכולה להיות כתוצאה ממצג שווא במהלך המו"מ, אך הוכח כי התובע ידע , במהלך ניהול המו"מ, כי יש נתונים שונים באשר לשטח הדירה והמצג שהיה בפרסום אינו נכון ויש מדידות אחרות סותרות, ולכן אין בעקבות הגילוי בשלב המו"מ כל טעות מצד התובע ביחס לגודל שטח הדירה.

משכך ניתן לומר כי התובע התקשר בהסכם בהתבסס על מציאות שהובהרה לו בשלב המו"מ ששטח הדירה אינו 55 מ"ר ולכן לא נוצרה מציאות מדומה השונה ממציאות הדברים כהוויתה.

45.עולה מתצהיר התובע כי לאחר שחבריו נטעו בליבו ספקות באשר למחיר ששולם על ידו, החל במסע בירור, לטענתו. עדיין יש להוסיף ולבחון האם אין המקרה דנן בא בקטגוריית המקרים המסווגים כטעות בכדאיות העסקה שאינה מקימה עילה לביטול החוזה מחמת טעות. וכך קובע בעניין זה סעיף 14(ד) לחוק החוזים: "טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 - בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה.". מקרה מובהק של טעות בכדאיות העסקה הוא המקרה של טעות באשר לשוויו של הממכר הנובעת מנטילת סיכון באשר לשווי השוק שלו בעת כריתת ההסכם או הנובעת מסיכון שנטל על עצמו המוכר כי המחיר יעלה והקונה - כי המחיר ירד. ניטעה בלבו של התובע כרוכש שאחרים השיגו מחיר טוב יותר או שהוא שילם מחיר יותר גבוה, טעות כזו אינה אלא טעות בכדאיות העסקה שאינה מזכה בביטול ההסכם.

46.התובע טען לקיומה של, אי התאמה כמשמעותה בחוק המכר, תשכ"ח-1958 ואילו הנתבע טען בסיכומיו שמדובר בהרחבת חזית. אין כל הרחבת חזית כלל ועיקר בהעלאת הטענה . ההפרה בשל אי-ההתאמה מזכה את הקונה-הנפגע הן בתרופות הקבועות בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן – חוק התרופות), והן בתרופות המיוחדות של חוק המכר (השווה סעיף 27 לחוק המכר). אי-ההתאמה בכל הקשור לשטח הדירה נובע מעצם העובדה שההתחייבות בדבר גודל שטח של הממכר לא קוימה. אם נבחן כעת באיזו חלופה של אי-התאמה, במובן סעיף 11 לחוק המכר, מדובר כאן, אפשר לומר כי לפנינו אי-התאמה במובן סעיף 11(1) לחוק, שעל-פיו מסר המוכר כמות קטנה מן המוסכם.

עם זאת לפי דיני המכר הכלליים, הקונה אינו זכאי להסתמך על אי-התאמה שידע עליה בעת כריתת החוזה כעולה מסעיף 12 לחוק המכר, תשכ"ח-1958, הקובע כי "אין הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמת הממכר כאמור בסעיף 11 (להלן - אי-התאמה) אם ידע עליה בעת גמירת החוזה". במקרנו וכפי שנקבע לעיל, המידע שקיים בפרסום לא הפך לחלק מהתחייבות הנתבע כמוכר או בהוראות ההסכם אין כל התחייבות בדבר שטח הדירה, והחשוב מכל כפי נקבע על ידי לעיל, שהתובע ידע שהנתון של 55 מ"ר אינו נכון ושטח הדירה קטן ולכל היותר 38 מ"ר( לפי חיובי הארנונה) בעת גמירת החוזה ואף חתם על מסמך (טופס המש"ח) המעיד ומאשר זאת, ולכן אין תחולה לעילה לפי חוק המכר.

47.כבר ציינתי שהתביעה במקור הוגשה גם כנגד עו"ד עינת גינת, חלק רב מעדותו וטענותיו של התובע הופנו כלפיה כמייצגת. עו"ד גינת טענה שלא ייצגה את התובע. כעולה מחומר החקירה והצהרתה של עו"ד גינת בטופס המש"ח- גם בהעדר תמורה היא קיבלה על עצמה את ייצוג התובע ואין יסוד לטענה בדבר הייצוג המוגבל בפני רשויות המס. עם זאת מאחר ואין בפני כל תביעה כנגד אין בדעתי להתייחס לטיעונים שהעלה התובע כלפיה ביחס לטיב ואיכות השירות שניתן על ידה.

48.המסקנה המתבקשת מן המקובץ לעיל היא כי לא עלה בידי התובע להוכיח שהתקשר בהסכם עקב טעות – שהיא תולדה של הפרת חובת הגילוי של התובע כמוכר הדירה, ואין מקום לביטול החוזה וכל צד יקיים את חיוביו. על כן דין התביעה להידחות

סוף דבר,

49. התוצאה היא שהתביעה נדחית, וכך אני מורה.

התובע ישלם לנתבעת הוצאות משפט וכן שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 20,000₪ בתוספת מע"מ, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, א' שבט תש"פ, 27 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.