פס"ד בעניין היטל השבחה והמועד הקובע להיווצרותו

הקדמה :

בפני ערעור שהגישה המערערת, ניב אנרגיה בע"מ, נגד המשיבה, הועדה המקומית לתכנון ובניה נצרת עילית, מכוח סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת השלישית" "החוק", "חוק התכנון והבנייה") בקשר לשומה המכרעת שנתן השמאי מר מנחם מלוכנא (להלן: "השמאי המכריע"), אשר מונה על פי סעיף 14(ב) לתוספת השלישית, בדבר היטל השבחה שהוטל על המערערת.

עיקרי העובדות :

הנכס נשוא הערעור הינו מגרש בשטח של 713 מ"ר המצוי בחלקה 8 בגוש 17742 בשדרות מעלה יצחק 19 בנצרת עילית (להלן: "הנכס" או "המקרקעין").

במסגרת תוכנית ג/ 3885 של העיר נצרת עילית שפורסמה למתן תוקף ביום 22/7/82, סווג הנכס במצב התכנוני הקודם כאזור תעשייה, כאשר הייעודים שהותרו במסגרת אותה תוכנית היו מבני תעשייה, בתי מלאכה ומתקני שירות וכן כל תכלית שמטרתה לשרת את הייעודים הנ"ל.

ביום 2/1/97 אושר שינוי מס' 2 לתמ"א 18, במסגרתו הותר להקים תחנות תדלוק באזורים שיועדו לתעשייה כשאין בתכנית המקומית כוונה אחרת משתמעת.

ביום 6/5/02 רכשה המערערת את זכויות החכירה לדורות במקרקעין הנ"ל במחיר של 960,000 ש"ח בתוספת מע"מ.

ביום 23/10/03 אישרה המשיבה את בקשתה של המערערת לקבלת היתר לבניית תחנת תדלוק והריסת מבנה תעשייה קיים במקרקעין האמורים. ההיתר ניתן ביום 3/11/07, 7 ימים לאחר מכן. כפועל יוצא, הוצאה ביום 11/12/03 הערכת השבחה למקרקעין ע"י שמאי המשיבה, מר גלעד יצחקי, במסגרתה הוערכה ההשבחה בסך של 860,000 ש"ח והיטל ההשבחה הועמד על מחצית מהסכום הנ"ל, דהיינו 430,000 ש"ח נכון ליום 23/10/03.

מנגד, העריך השמאי מטעם המערערת, מר עופר ניר, בשמאותו מיום 25/1/04 את ההשבחה במקרקעין בסך של 150,000 ש"ח והיטל ההשבחה הועמד על סך של 75,000 ש"ח בלבד.

ביום 1/5/05 הגישה המערערת עדכון שומה לעניין היטל ההשבחה, ממנה עולה כי מאחר ובפועל הוצאות המערערת והתחייבויותיה בגין דרך שירות שנאלצה לסלול היו גבוהות מהצפוי והסתכמו בסך של 865,000 ש"ח, הרי שאין לחייבה בהיטל השבחה בכלל.

יצוין, כי לאחר מועד הוצאת ההיתר המקורי, הוצא ביום 21/3/05 היתר מתוקן המותאם לדרך השירות המתוכננת לתחנת הדלק, כאשר עובר להוצאת ההיתר חתמה המערערת על כתב התחייבות חדש במסגרתו התחייבה לשאת בעלויות הכרוכות בביצוע כביש השירות ומקומות החנייה בסך של 600,000 ש"ח (להלן: "ההתחייבות"), וזאת בנוסף לערבות על סך 250,000 ש"ח אותה חוייבה להמציא לביצוע התחייבויותיה כלפי העירייה כפי שניתנו עוד במסגרת ההיתר המקורי.

השומה המכרעת :

נוכח המחלוקת בין הצדדים באשר לגובה היטל ההשבחה שעל המערערת לשלם, הוסכם כי סוגיית גובה ההיטל תועבר להכרעת שמאי מכריע בהתאם להוראות סעיף 14(ב) לתוספת השלישית, הוא מר מלוכנא.

ביום 31/8/05 קיים השמאי המכריע ישיבה בהשתתפות שמאי הצדדים ונציגי המערערת במהלכה הציג כל צד טענותיו ונימוקיו באשר לאופן חישוב היטל ההשבחה.

ביום 7/2/06 הוציא השמאי המכריע שומה מכרעת (להלן: "השומה המכרעת"), על פיה השבחת הקרקע הינה בסך 524,000 ש"ח, ומשכך הוטל על המערערת לשלם היטל השבחה בסך של 262,000 ש"ח.

במסגרת השומה המכרעת קבע השמאי המכריע כי המועד הקובע לשומה הינו מועד אישור הבקשה להיתר בנייה ע"י המשיבה, קרי: 23/10/03, וזאת - כך עפ"י חוות הדעת - בהתאם להסכמת שני השמאים מטעם הצדדים.

כן תיאר השמאי המכריע במסגרת חוות דעתו את הנכס והסביבה, פירט את המצב התכנוני החל על הנכס, זכויותיה של המערערת בנכס, טיעוני הצדדים, נתוני שווי ביחס לנכס כפי שהובאו לידיעתו (לרבות שומה מכרעת המתייחסת לתחנת דלק סמוכה), עקרונות ושיקולים בחוות הדעת (הן ביחס לשווי הנכס במצב הקודם והן ביחס לשווי הנכס במצב החדש) ועלויות התאמה שנדרשו מהמערערת באשר לנכס.

השמאי המכריע פירט את הנושאים השנויים במחלוקת בין הצדדים, שווי המקרקעין במצב הקודם, שוויים במצב החדש, והעלויות שנדרשה המערערת לשאת ולשלם, ושאותן יש להביא בחשבון במסגרת קביעת ההשבחה.

באשר לשאלה אילו עלויות אשר נדרשו מהמערערת יש להביא בחשבון לצורך חישוב ההשבחה קבע השמאי, כי אין להביא בחשבון את העלות בסך 600,000 ש"ח, אשר לא היתה ידועה במועד הקובע לשומה אלא כלשונו: "את הציפייה הכללית והבלתי ממוקדת, לפיה בעתיד צפויה עלות נוספת הנובעת מהצורך להסדיר את התנועה גם אם השימוש היה נשאר לתעשייה", זאת, כדבריו של השמאי, בשל הקושי להביא בחשבון עלויות אשר לא היו ידועות במועד הקבוע והמוסכם בין הצדדים, הוא 23/10/03 כאמור לעיל, ולכן קבע כי נכון למועד הקובע, "הערך הנוכחי" של העלויות בסך 600,000 ש"ח דחוי בכ-20 שנה הוא כ-226,000 ש"ח, אותו יש לנכות.