ענייננו בעתירה של הגב' גילה ירושלמי (להלן: "
העותרת") כאשר הסעד המבוקש בה הוא
"להורות למשיבה לתקן את טבלת האיזון על מנת ובאופן שיתוקן הנזק היחסי שנגרם בגינה לחלקה 34 (כמוגדר להלן בעתירה זו) שהינה בבעלות העותרת".
בהמשך העתירה מבקש בא כוחה כי ביהמ"ש יורה על תיקון הנזק שנגרם לעותרת, לטענתו, בגין טבלת האיזון, תוך הימנעות מפגיעה בתוכנית ממ/מק/1/5114,
על דרך של הוספת זכויות בניה באופן שזכויותיה היחסיות של העותרת יושוו לאלה של בעלי החלקות האחרות במתחם. (ההדגשה איננה במקור).
במקום אחר בעתירה (סעיף 21) מצינו הסתייגות
כי העתירה איננה מכוונת כלפי תוכנית ממ/5114 או תוכנית ממ/מק/1/5114 אלא ביחס לטבלת האיזון בלבד.
בסעיף הסיכום של העתירה (סע' 26) נטען, כי לעותרת נגרם נזק כמפורט בחוות דעתה של שרונה ברזילי מיום 4.6.03 שצורפה לעתירה.
לגירסת הגב' ברזילי ועורכי העתירה, טבלת האיזון המהווה חלק בלתי נפרד מהתוכנית ממ/מק/1/5114 הוכנה באופן פגום ונגועה בחוסר סבירות, אפליה ופגיעה בזכות הקניין של העותרת. אלא שחווה"ד של הגב' ברזילי לא הובאה כלל לפני הועדה המקומית ונחשפה לראשונה בעתירה.
עוד מצינו בעתירה, כי הואיל והיא איננה מכוונת כלפי התוכניות אלא ביחס לטבלת האיזון בלבד, ועל מנת שלא ייגרם נזק שלא לצורך בגין עיכוב ביצוע התוכניות, אין הכרח לבטל את טבלת האיזון אבל ראוי כי ביהמ"ש יורה על תיקונה באופן שיימנע חוסר האיזון כלפי העותרת. התיקון המוצע, של עורך הדין המלומד, הוא על דרך של תוספת יחסית לזכויות בניה למגרש 202 (ראה סעיפים 26 - 30 לכתב העתירה).
2.
העובדות
במועד 19.9.02 אושרה לפרסום ולמתן תוקף תוכנית מתאר מקומית הידועה ממ/5114 בשטח שיפוטה של המועצה המקומית גני תקווה (להלן: "
תכנית המתאר המקומית").
עיקריה של התוכנית היה שינוי יעוד מקרקעין מקרקע חקלאית של כ- 78 דונם בגוש 6717 חלקות 33, 34, 57, 59 ו- 60 ליעוד של מגורים, דרכים, בנייני ציבור, שטח ציבורי פתוח ושטח פרטי פתוח.
היוזם של תוכנית זו הם בעלי חלקות המקרקעין מס' 33, 34, 92. וכן, המועצה המקומית גני תקווה.
העותרת היא הבעלים של חלקה 34.
בסעיף 12.1.2 של תקנות התוכנית הנ"ל צויין, כי אחד התנאים להוצאת היתרי בניה בתחומה של התכנית, הוא הכנה ואישורה של תכנית מפורטת אשר תקבע הוראות
לענין איחוד וחלוקה לפי סימן ז' פרק ג' לחוק לרבות טבלאות הקצאה.
ואכן, תוכנית מפורטת כאמור הוכנה, והיא התוכנית ממ/מק/1/5114 (להלן: "
התוכנית המפורטת") במסגרתה וכחלק בלתי נפרד הימנה, הוכנו
טבלאות איזון והקצאות אשר נערכו על ידי השמאית נחמה בוגין (ראה סעיף 2 לתקנות התוכנית, הקובע מה הם מסמכיה וביניהם המסמך הכולל טבלאות איזון והקצאות - (מסמך ג')).
מטרת התוכנית המפורטת קביעת זכויות בניה על פי איחוד וחלוקה, וזאת בהסתמך על האמור בתוכנית המתאר ממ/5114 (ראה סעיף 1). בטבלת ההקצאה והאיזון של התוכנית, קבעה השמאית הנכבדה לכל אחד מבעלי החלקות המקוריות יחידות דיור בבניינים המתוכננים בתכנית המוצעת, תוך שמירה ככל שניתן על מיקום ועל שווי יחסי. הטבלה כפי שנערכה, איננה קובעת תשלומי איזון, משום שהשמאית הצליחה בחוות דעתה לאזן את הזכויות בין הבעלים השונים ובין מצבם לפני שינוי היעוד ולאחריו, כפי שהדבר בא לידי ביטוי הולם בטבלת האיזון.
הודעה על הפקדת התוכנית לקבלת התנגדויות פורסמה בעיתונות במהלך חודש אוקטובר 2002 וביום 21.11.02 פורסמה גם ההודעה בילקוט הפרסומים. על ההפקדה נשלח גם מכתב לעותרת כבעלת מקרקעין בתחום התכנית, עוד בינואר 2003. העותרת לא הגישה כל התנגדות לועדה המקומית - בתקופת ההפקדה.
כפי שעולה מחלק מהמסמכים שצורפו לעתירה (נספחים ו'1 - ו'6) מסתבר, כי העותרת הביעה הסתייגויות מההקצאה הספציפית לה, הסתייגויות שהופנו אל עורכי התוכנית בסוף 2002, ובמרץ 2003. לאחר הפנייה בספטמבר 2002, התקיים דיון בו השתתפו אדריכל התכנית והעותרת עצמה, כמו גם השמאית והושגו בענין הסתייגויותיה הסכמות פה אחד.
ראוי לציין בהקשר זה, כי העותרת כבעלי הקרקע היא מהיוזמים של שינוי יעוד המקרקעין מחקלאית לבניה ועריכת התוכניות המתאימות לשם כך (ראה על כך גם נספח ב'2, ב'3 לעתירה).
העותרת יחד עם בעלי קרקע אחרים בתחום התוכנית, הגיעה להסכם עם חברות בנייה לפיו מכרה להם את זכויותיה במקרקעין בעסקת קומבינציה כבר בשנת 2000 והקנתה לקונים את הזכות לפעול בשמה על מנת להביא לאישור התב"ע (ראה, חוזים מיום 16.2.00 וכן מיום 9.8.00). גם אם יטען כי התב"ע משמעה שינוי תוכנית המתאר ממ/5114 הנה זו כוללת בתנאיה את הכנת התוכנית המפורטת ממ/מק/1/5114 וביצוע איחוד וחלוקה וטבלת האיזון.
משלא הוגשו התנגדויות לתכנית בכלל ומטעמה של העותרת בפרט, החליטה הועדה המקומית (להלן: "
המשיבה") בישיבתה מיום 25.12.02 ליתן תוקף לתכנית.
ביום 17.3.03 פורסם בעיתונים דבר אישורה של התכנית החדשה.
העתירה הנדונה הוגשה ביום 16.6.03. מאז הגשתה לא עלה בידי ביהמ"ש לקיים דיון בעניינה ולסיימו במועד משום בקשות חוזרות ונשנות מטעמה לדחיית הדיון. (ישיבה ראשונה נתקיימה רק במהלך חודש נובמבר 2004). בינתיים, גם הוגשה בקשה לדחיית העתירה על הסף מהטעם שבפרק הזמן שחלף הוצאו היתרי בניה לבקשת הקבלנים ואף החלו בבנייתן בפועל של יחידות דיור רבות בתחום התכנית. 87 דירות כבר נמכרו לצדדים נוספים.
בבקשה לדחיה על הסף מציינת ב"כ המשיבה, כי המשמעות היחידה לתיקון טבלאות האיזון לטובתה של העותרת, משמעה גריעת זכויות מאחרים. מאחר וזכויות כבר נמכרו לצדדים נוספים, עלולים הם להיפגע, במיוחד כשהעותרת לא טרחה לצרף לעתירה לא את הקבלנים ולא את רוכשי הדירות. בנסיבות האלה, סברה ב"כ המשיבה, ראוי היה לדחות את העתירה על הסף.