1. התובע, אשר מכר לנתבעים זכויות בדירה, הגיש תביעה כספית כנגד הנתבעים בשל כך שלא השלימו לטענתו את תשלום התמורה הדולרית המוסכם בין הצדדים ונשארו ביתרת חוב של 92,364 ש"ח. הפער בין התובע וטענת הנתבעים כי שלמו את מלוא המחיר, מתמקד בתשלום בשקלים ביום 28.1.02 בסך של 418,682 ש"ח. התובע טוען כי השער היציג הנכון לצורך תרגום הסכום לדולרים הינו שער יום התשלום,( 4.678 ש"ח לדולר) ואילו הנתבעים טוענים כי האיחור בתשלום נבע מהפרת התחייבויות התובע, ויש לחשב את אותו שער יציג בו היו מחוייבים אילו מלא את התחייבויותיו במועד. (4.24. ש"ח לדולר). (20.12.01 )
2. הנתבעים הגישו תביעה שכנגד במסגרתה הם מבקשים לאכוף על הנתבע שכנגד לרשום זכויותיהם בדירה בלשכת רשם המקרקעין וכן עותרים לקבלת הפיצוי המוסכם בהסכם בגין הפרתו, בסכום של 45,000 ש"ח.
3. העובדות שהוכחו
3.1 ביום 11.11.01 נחתם בין התובע והנתבעים זכרון דברים למכירת דירה בת 5 חדרים בקומה 3 ברח' ששת הימים 45 בקרית חיים. מחיר הדירה נקבע לסכום של 130,000$. נרשם בזכרון הדברים כי הדירה תמכר כשהיא נקיה מכל שעבוד, משכנתא או תביעת צד ג' . בס' 5 בזכרון הדברים נרשם כי משכנתאות לטובת בנק לאומי, או שעבודים, אם רובצים על הדירה יסולקו על ידי המוכר מכספו בתוך שבועיים לאחר חתימת החוזה. הצדדים התחייבו לחתום על הסכם סופי בתוך שבוע ימים. (נ / 1 ).
3.2 ביום 25.11.01 נחתם הסכם מכר בין הצדדים. (נספח א' לנ / 3 ). בהסכם נרשם כי על הדירה רובצת משכנתא לטובת בנק לאומי למשכנתאות. עוד נרשם כי המוכר רוצה להעביר את כלל זכויותיו בדירה כשהיא פנויה וחופשית מכל אדם או תביעת צד ג', או זכות צד ג' בכלל או בגין המשכנתא . נרשם בסיפא לס' 2 בהסכם כי היה ויתברר שעל הדירה רובץ חוב, שעבוד, עיקול משכנתא (בנוסף לזו שנזכרת לטובת בנק לאומי למשכנתאות) יוסדרו אלו ויוסרו על ידי המוכר ועל חשבונו מיד וללא שהיות.
3.3 על פי הסכם המכר-
א. שולם בסמוך למעמד חתימת זכרון הדברים (ביום 13.11.01) סכום של 5000$ לידי המוכר. (ס' 5 א להסכם)
ב. סוכם כי עד ליום 29.11.01 ישלם הקונה בשיק לפקודת בנק לאומי למשכנתאות סכום של 111,152 ש"ח, ובתוך 7 ימים לאחר מכן ימציא המוכר אישור על הסרת השעבוד. (ס' 5 ב' להסכם)
ג. כנגד פינוי הדירה ומסירת החזקה וכנגד תשלומי המיסים ישלם הקונה את יתרת המחיר המוסכם הדרוש להשלמת הסכום של 130,000$. (ס' 5 ג' להסכם).התשלום בדולרים יהיה לפי השער היציג ביום התשלום. (ס' 7 להסכם).
ד. המוכר מתחייב למסור את הדירה לקונה כשהיא פנויה מכל אדם, חפץ וזכויות צד ג' עד ליום 10.12.01. (ס' 9 להסכם).
ה. עוד נקבע כי המוכר ימציא לקונה את כל האישורים הדרושים לשם העברת הזכויות בדירה על שם הקונה ורישום זכויות הדירה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, כנגד קבלת מלוא המחיר המוסכם (ס' 13 להסכם).
ו. המוכר התחייב לחתום על כל מסמך שיידרש לקונה על ידי בנק למשכנתאות לשם קבלת הלוואה מובטחת במשכנתא . (ס' 14) .
3.4 בפועל , לא עמד התובע בהתחייבויות מהותיות על פי ההסכם כמו להסיר במועד זכויות שהיו לצד ג' בדירה, להעביר את הזכויות בדירה על שמו ברשם המקרקעין, להמציא את האישורים הדרושים להעברת הזכויות בדירה על שם הקונים, ולאפשר לקונים רישום משכנתא לצורך קבלת הלוואה, כפי שיפורט להלן -
א. 3 ימים לאחר חתימת זכרון הדברים שלח ב"כ התובע מכתב לב"כ הנתבעים, ממנו נלמד כי קיים עיקול לטובת בנק לאומי לישראל על הנכס. במכתב נרשם כי בעקבות הסכם פשרה שהושג בין התובע לבנק, הבנק יהיה נכון לבטל את העיקול בהתאם לדרישת הנתבעים, בכל עת, ללא תנאי. (נספח ד' לתצהיר נ / 3 ). התובע העיד על כך שלא ידע על קיומו של עיקול במועד החתימה על זכרון הדברים, אך ידע עליו 3 ימים לאחר מכן. (עמ' 8 לפרטיכל). הנתבעת העידה כי ידעה על המכתב המודיע על הנכונות של הבנק להסרת העיקול מעורכת הדין שלה, שקבלה אותו לקראת פגישת החתימה על ההסכם. הנתבעת העידה כי חתמה על ההסכם ביום 25.11.01 על אף שהעיקול עדין לא הוסר, כי האמינה שיוסר בתוך מספר ימים, על בסיס מכתב עורך הדין שהיה קיים. (עמ' 16 לפרטיכל). עוד ציינה הנתבעת כי הפסקה בסיפא לס' 2 להסכם נועדה לכסות את התחייבות התובע להסרת העיקול באופן מיידי. רק ביום 20.12.01 הוגשה לבית המשפט בקשה לביטול העיקול (נספח ' לנ / 3, וכן עמ' 10 לפרטיכל) דהיינו חודש ושבוע לאחר שהובטח במכתב כי ביטול העיקול הוא מידי, ואחרי המועד החוזי שהיה קבוע לגמר תשלום ולמסירת החזקה. בפועל העיקול הוסר מלשכת רישום המקרקעין רק ביום 24.12.01. (נספח ו' לנ / 3 ). (שבועיים לאחר שההסכם אמור היה להיות מבוצע במלואו, דהיינו מסירת החזקה כנגד גמר התשלום).
ב. במעמד חתימת ההסכם מסרה הנתבעת לתובע שיק לפקודת הבנק על סך של 111,152 ש"ח שזמן פרעונו 25.11.01 וזאת על מנת שהתובע יוכל לפעול להסרת המשכנתא. (נספח ג' לנ / 3 ). על אף שהשיק נמסר לידי תובע ביום 25.11.01 , הערת האזהרה לטובת בנק לאומי למשכנתאות נמחקה רק ביום 12.12.01 , אחרי המועד שנקבע למסירת החזקה בדירה וגמר תשלום התמורה ( נספח ח' לנ / 3 ).
ג. הוצג מסמך שנערך על ידי הבנק ביום 26.11.01, והתובע חתם עליו ביום 5.12.01 , מסמך לגרירת משכנתא של הנתבעים לדירה נשוא הדיון, (נספח ה' לתצהיר ת / 1 ) צעד שהיה אמור לאפשר להם את גמר תשלום התמורה. המסמך אומנם נחתם על ידי התובע, כבעלים או חוכרים לדורות של הדירה, אלא שהסתבר שהתובע נכון למועד החתימה על המסמך, איננו בעל זכויות רשומות בדירה.
ד. העובדה שהתובע לא היה בעל זכויות רשומות בדירה, גם לא אפשרה רישום הערת אזהרה לטובת הנתבעים . הרישום של הערת האזהרה התאפשר לראשונה ביום 24.1.02 , (נספח ט לתצהיר נ / 3 ), חודש ומחצה לאחר מועד המיועד למסירת החזקה בהסכם והמועד המיועד לגמר תשלום התמורה.
ה. מעדותו של התובע עלה כי הדירה נרכשה על ידו בשנת 1996 מעורך דין, שפעל ככונס נכסים של הדירה, למכירת זכויותיהם של זוג בשם רונן ציפי וחיים. הדירה טרם היתה רשומה על שם הזוג רונן, והיתה רק הערת אזהרה לטובתם. במעמד עריכת ההסכם טען התובע כי הסתמך על נסח טאבו מיום 24.7.00 (בשל שביתה שהיתה במועד הסמוך להסכם בלשכת רישום המקרקעין).(נספח ג' לתצהיר ת / 1 ). מנסח זה עולה כי לזוג רונן הערת אזהרה בלבד כחוכרים, (הנכס בבעלות הקק"ל) ולטובת התובע רשומה גם כן הערת אזהרה בלבד.
ו. רק ביום 8.1.02 הועברו בטאבו הזכויות בדירה על שם הזוג רונן. (ס' 10 (א) לתצהיר ת / 1 ). ברישום הזכויות על שם רונן בטאבו טיפלה עורכת הדין של הנתבעים על מנת לקדם את זכותם למימוש ההסכם (עמ' 20 לפרטיכל).
ז. ביום 13.1.02 ערך בנק טפחות מסמך חדש המהווה כתב התחייבות לרישום משכנתא, לחתימת הזוג רונן, ולרישום הערת אזהרה על שם הנתבעים. בא כוחו של התובע, חתם על כתב זה על פי יפוי כח שהיה בידו מהזוג רונן. (ס' 8 (ג) (ד) לתצהיר ת / 1 ).יפוי הכח לא הוצג בפני ואינני יכולה לדעת אם די היה בו כדי לאפשר חתימת ב"כ התובע בשם הזוג רונן על המסמך המבוקש. בנק טפחות דרש חתימה אישית של הזוג רונן על המסמכים, ואלו נערכו מחדש על ידי הבנק ביום 23.1.02 , והזוג רונן חתם עליהם ביום 23.1.02. (ס' 10 (ב) (ג) לתצהיר ת / 1 )לפיכך הערת האזהרה לטובת הנתבעים נרשמה רק ביום 24.1.02 כפי שכבר נאמר לעיל.