פסק-דין בתיק א 1477/02

רקע

בבעלות התובעים בניין בן 3 קומות השוכן ברח' בן יהודה 31 בתל אביב (להלן: "הבניין"), אשר שתי חנויות ו - 9 דירות שבו הושכרו בשכירות מוגנת לבנק דיסקונט לישראל בע"מ (להלן: "הבנק"). ביום 31.12.01, הודיע הבנק כי לא יחדש את הסכם השכירות.

במהלך תקופת השכירות שינה הבנק את החלל הפנימי בבניין והתאים אותו לשימושיו העסקיים, באופן ששתי חנויות ו - 9 דירות שהיו בבניין נהרסו ובמקומם נוצרו שלושה חללים בשלוש קומות הכוללים חדרי כספות, מיזוג אוויר מרכזי, חדרי מנועים, תעלות תקשורת וגרם מדרגות פנימי המוביל לקומות העליונות בבניין.

ביום 27.12.01 פנה נציג התובעים אל הבנק ודרש ממנו להחזיר את המושכר לקדמותו, דהיינו בקומות העליונות דירות מגורים וגישה דרך חדר מדרגות ושטח מסחרי בקומת הכניסה.

ביום 31.12.01 דחה הבנק את דרישת התובעים והחזיר להם את מפתחות המושכר.

בתביעה שלפני, טוענים התובעים, כי עם סיום השכירות היה על הבנק להחזיר את המושכר לקדמותו ומשלא עשה כן, עליו לפצות את התובעים בסכום הדרוש להחזרת המושכר לקדמותו בצירוף דמי השכירות שהיו משתלמים להם בתקופת השיפוצים ובסה"כ 3,334,640 ש"ח.

טענות התובעים

א.      בין בעלי הבניין והבנק נכרתו מספר הסכמי שכירות, בהם נקבע כי במקרה שהבנק יפסיק את השכירות יהיה עליו להחזיר את המושכר לקדמותו.

ב.      עם סיום הסכם השכירות דרשו התובעים מהבנק לשפץ את הבניין ולהחזיר את המצב לקדמותו, אולם הבנק דחה דרישה זו.

ג.        בהתאם לחוות דעת של המהנדס רון צבי עלות החזרת הבניין לקדמותו 1,850,000 ש"ח.

ד.      משך ביצוע העבודות להחזרת הבניין לקדמותו הוא 24 חודש. לפיכך, ובהתאם לדמי השכירות החודשיים שנקבעו בין המבקשים לבנק, ביום 24.10.00, בסך 61,860 ש"ח, על הבנק לפצות את התובעים בגין אובדן דמי שכירות בתקופת העבודות בסך כולל של 1,484,640 ש"ח. 

טענות הבנק

א.      ביום 24.3.83 נכרת בין בעלי הבניין לבין הבנק הסכם שכירות המתייחס ל - 670 מ"ר מהבניין, וביום 6.7.84 נכרת בין בעלי הבניין לבין הבנק הסכם שכירות נוסף המתייחס לדירה בת שני חדרים וחדר על הגג שבאגף האחורי בבניין, באופן שהסכמי שכירות אלה כוללים למעשה את ההסכמות האחרונות של הצדדים לכל החלקים ששכר הבנק בבניין, למעט שיעור דמי השכירות שנקבעו מעת לעת ללא שינוי ההסכמות האמורות.

ב.      בסעיף 22א להסכם מיום 24.3.83 נקבע  כי במידה והבנק יפסיק את הסכם השכירות יהיה עליו להשאיר את צנרת מיזוג האוויר המחוברת חיבור של קבע לבנין ואת התקרות הדקורטיביות במידה ויבנו בבניין ויהיה עליו  להחזיר את המושכר למשכיר כשהוא במצב תקין ובכפוף לבלאי סביר. בכך, יש כדי ללמד שלא הוטלה על הבנק החובה להחזיר את המצב לקדמותו.

ועוד. בסעיף 6ב להסכם מיום 6.7.84 נקבע כי בסיום השכירות יהיה על הבנק להחזיר המושכר כפי שיהיה באותה העת.

בהתאם להוראות אלה שבהסכמים המתייחסים לכל חלקי הבניין שהושכרו על ידי הבנק, אין הבנק חייב להחזיר את המושכר לקדמותו.

ג.        התובעים רכשו את הבניין מבעלי הבניין הקודמים לאחר שהבנק שכר את כל קומת הקרקע, לפיכך, אפילו היה על הבנק להחזיר המושכר לקדמותו, אין בכך כדי לחייבו לשנות את מצב קומת הקרקע כפי שהייתה בעת שרכשו התובעים את הבניין.

דיון

א.      בעלי הדין צירפו לכתבי טענותיהם הסכמי שכירות שנכרתו בין בעלי הבניין לבין הבנק לתקופות קצובות שנקבעו בכל אחד מההסכמים אשר על פיהם שכר הבנק חלקים שונים בבניין. מהחוזים עולה שהבנק החל לשכור חלקים בבניין בסמוך לשנת 1953 (נספח א1 לכתב ההגנה של הבנק) ומאז שכר חלקים נוספים בבניין, עד שבסמוך לשנת 1984 כלל המושכר ששכר הבנק מכוח הסכמי שכירות שנכרתו ביום 24.3.83 (נספח ז2 לכתב ההגנה של הבנק) וביום 6.7.84 (נספח ח לכתב ההגנה של הבנק) שטח של שתי חנויות ו - 9 דירות בבניין (להלן: "המושכר"). 

ב.      כל הסכמי השכירות שנכרתו בין בעלי הבניין והבנק עד לשנת 1983 נקבעו לתקופות קצובות שחלפו. תוקפם של הסכמים אלה פג ועל כן אין צורך לדון בהוראותיהם.

ג.         הסכמי השכירות מיום 24.3.83 ו - 6.7.84 הם ההסכמים המפורטים האחרונים שנכרתו בין בעלי הבניין והבנק, ולמעט קביעת דמי השכירות שנעשתה לאחר מכן מעת לעת ולא שינו הצדדים את התנאים בהסכמים אלה.