פסק-דין בתיק א 2316/01

א. פתח דבר

בפניי שתי תובענות שהדיון בהן אוחד.

עניינה של התובענה בת.א. 2316/01 הינה תביעה להעברת זכויות במקרקעין וכן תביעה כספית בשל נזקים שנטען כי נגרמו כתוצאה מהפרת חוזה, אי גילוי המהווה מצג שווא, תרמית והפרת חובת תום הלב בעת כריתת חוזה מכר מקרקעין.

בנוסף, זוהי תובענה כנגד עורך דין בגין רשלנות מקצועית.

עניינה של התובענה בת.א. 1104/04 הינה תביעה לפיצויים בשל הפרת חוזה מכר מקרקעין עקב אי תשלום מלוא התמורה הקבועה בחוזה מכר מקרקעין, אי תשלום היטל השבחה ואיחור במועדי תשלום.

ב. תמצית העובדות

ביום 7.1.96 נחתם הסכם מכר (להלן: " החוזה") בין התובע - דן סימון (להלן: " התובע" או " דן"),  והנתבע מס' 6 - זאב שיינפלד (להלן: " שיינפלד"), (שניהם ביחד יכונו להלן: " הקונים") לבין הנתבעת 1, שנפטרה ביום 13.8.05, הגב' טויה דניאל ז"ל (להלן: " המנוחה").

בהתאם לחוזה רכשו הקונים קרקע בגוש 6372, חלקה 5, (מגרש 3), בשטח של 1125 מ"ר בפתח תקווה (להלן: " המגרש").

בחוזה צויין בנוסף, כי המנוחה מחזיקה ב- 17112960/228172800 חלקים לפי שטר מספר 018191 מיום 2.10.57.

יש לציין כי, במסגרת החוזה נקבע כי חלקו של דן במגרש הינו 2/3 וחלקו של שיינפלד הינו 1/3, כאשר סכום התמורה עבור רכישת המגרש הינו בסך של 528,000$ (דולר ארה"ב).

במסגרת המבוא לחוזה, הצהירה המנוחה כדלהלן: " והמוכרת מצהירה ומאשרת בזה, שהיא הבעלים של כל הזכויות של המגרש".

בסעיף 3(ב) לחוזה התחייבה המנוחה להעביר ולרשום על שם הקונים את המגרש עד ליום 30.4.96, במידת האפשר.

סעיף 4 לחוזה קבע מועדי תשלום עבור המגרש, כאשר המועד האחרון שנקבע לתשלום הינו 30.5.96.

בסעיף 6 לחוזה הצהירו הקונים כי: "... ראו את המגרש ומצאו מתאים למטרתם, לאחר שבדקו הן בעיריה ו/או בכל מוסד ממשלתי אחר והם מצהירים שהוא מתאים לצרכיהם ומוותרים בזה על כל ברירה שניתנה להם לפי החוק.".

בסעיף 8 לחוזה נקבע כי היטל השבחה או מס שבח מקרקעין באם יחולו, יוטלו על הקונים וישולמו על ידם.

סעיף 11 לחוזה קבע מנגנון של פיצויים מוסכמים לפיו, במקרה והמנוחה תימנע מלהעביר בזמן שנקבע את המגרש בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונים או למסורו לקונים, או במקרה שהקונים יסרבו לקבל את המגרש או לשלם את התשלומים בזמן שהותנה בחוזה, אזי יחשב הצד המסרב או הנמנע כמפר חוזה והוא יהיה מחוייב לצד האחר בסך של 150,000$ (דולר ארה"ב) בתור פיצויים קבועים ומוסכמים מראש.

בסעיף 13 לחוזה, צויין כי הנתבע מס' 3 עורך דין יוסף סלטון (להלן:" עו"ד סלטון"), הינו בא כוחה של המנוחה וכי הצדדים נתנו הסכמתם לכך שהוא יטפל בעריכת החוזה וההעברה אצל רשם המקרקעין.

במקור, הייתה המנוחה בעלת זכויות במושע בשיעור של 17112960/228172800 חלקים בגוש 6372, בחלקה 5, אולם, במסגרת תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים שמספרה פת/1/10/179 (להלן: " התכנית") אשר דבר אישורה למתן תוקף פורסם בי.פ 4263 מיום 24.11.94, נקבע בטבלת ההקצאות כי למנוחה יוקצו 78% מהזכויות במושע במגרש מספר 3 ולא כל הזכויות במגרש, כפי שהצהירה בחוזה, כאשר היתרה 22% מהזכויות במגרש 3, שייכת לאדם אחר, אשר אינו צד לתובענה דנן.

בעקבות התכנית נקבע כי זכויות הבנייה במגרש 3 כולו הינן 5 יחידות דיור, כאשר זכויות הבנייה של המנוחה במגרש הינן 3.9 יחידות דיור.