1. התובעת היא בעלת רשת של חנויות למכירת מוצרי "עשה זאת בעצמך".
התובעת התקשרה ביום 25.6.1996 בהסכם עם הנתבעת 2 (להלן: "
לי נתנאל"), מכוחו היא שכרה מלי נתנאל מקרקעין בבעלותה, המצויים במיתחם "ירקונים" (להלן: "
המושכר"). הסכם השכירות צורף כנספח א' לתצהיר העדות הראשית של עד התביעה מר מידן, והוא יכונה להלן: "
הסכם השכירות" או "
ההסכם".
2. התובעת בקשה לשכור את המושכר כדי לעשות בו שימוש כחנות לתצוגה ומכירה של מוצרים אותם מוכרת הרשת שבבעלותה. במועד ההתקשרות בהסכם השכירות, לא היה בידי לי נתנאל היתר לשימוש חורג במושכר, שיאפשר שימוש מסחרי בו.
בס' 4.2 להסכם השכירות, הצהירה התובעת כי היא מבקשת לשכור את המושכר בכפוף לכך שיוצא לו היתר לשימוש חורג. לי נתנאל לקחה על עצמה, בס' 5.1 להסכם השכירות, לטפל בהוצאתו של היתר לשימוש חורג למושכר, וזאת - תוך 90 יום ממועד החתימה על הסכם השכירות (ר' ס' 5.2 להסכם).
3. ביום 14.1.1997, הודיעה לי נתנאל לתובעת, כי היא השיגה היתר לשימוש חורג במושכר. ביום 24.1.1997, נמסרה החזקה במושכר לתובעת. לאחר מסירת החזקה הסתבר כי ההיתר שנחזה להיות היתר לשימוש חורג, איננו ההיתר הנדרש על פי הדין (שכן הוא ניתן על ידי הוועדה המקומית ולא על ידי הוועדה המחוזית).
ביום 13.2.1997, נחתמה תוספת להסכם השכירות (נספח ד' לתצהירו של מר מידן, להלן: "
התוספת להסכם"). בתוספת להסכם התחייבה לי נתנאל להשיג היתר לשימוש חורג למושכר, וכן היא התחייבה לשפות את התובעת בגין מלוא השקעותיה במושכר, אם התובעת תצטרך לפנות את המושכר משום שהיתר לא יושג.
ביום 31.12.1997, רכשה הנתבעת 1 (להלן: "
פוליגון") את המקרקעין בהם נמצא המושכר מלי נתנאל. פוליגון הודיעה על המכירה לתובעת, והודיעה לה כי זכויותיה לא נפגעו כתוצאה מהמכירה (ר' מכתבו של ב"כ פוליגון, נספח ה' לתצהיר מר מידן).
4. כנגד התובעת הוגשו כתבי אישום ביחס לניהול עסק ללא היתר לשימוש חורג. התובעת הורשעה על פי הודאתה, ובמסגרת גזר הדין הורה בית המשפט בין היתר על סגירת החנות שניהלה התובעת במושכר. בסופו של דבר סגרה התובעת את החנות, לטענתה בחודש מאי 2002. התובעת טוענת כי לאחר סגירת החנות היא לא פינתה את המושכר, לבקשתו של מנכ"ל לי נתנאל מר ינאי.
5. לצורך הערכת השקעותיה של התובעת במושכר בהתאם לתוספת להסכם, מינתה התובעת שמאי מטעמה, אשר העריך את שווי ההשקעות (השמאי מר אורי נס). לאחר מכן דאגה התובעת לטענתה למינוי שמאי בהתאם למנגנון עליו הוסכם בין הצדדים בתוספת להסכם - היא פנתה ליו"ר אגודת המהנדסים, שמינה את השמאי מר גלנצר. השמאי מר גלנצר ערך שומה שצורפה כנספח י"ד לתצהירו של מר מידן, בה העריך את שווי ההשקעות שבוצעו על ידי התובעת במושכר בסך של 1,163,000 ש"ח.
טענות התובעת
6. התובעת טענה כי הנתבעות הפרו את הסכם השכירות ואת התוספת להסכם, בכך שלא הושג היתר לשימוש חורג למושכר. התובעת תבעה פיצוי בגין השקעותיה במושכר בהתאם להערכתו של השמאי מר גלנצר. לטענתה של התובעת, מדובר בשמאי אובייקטיבי שמונה בהתאם למנגנון עליו הוסכם בין הצדדים בתוספת להסכם, שיש לקבל את מסקנות חוות דעתו, ולדחות את חוות הדעת הנגדית שהוגשה מטעם הנתבעות (חוות דעתו של השמאי מר אבי כהן).
7. התובעת טענה כי יש להעריך את הפיצוי על פי ערך ההשקעות הריאלי שהיא בצעה במושכר, בהתאם להערכת השמאי.
התובעת תבעה גם פיצוי על שכר טרחת השמאי, פיצוי על הקנסות שנאלצה לשלם במסגרת ההליכים המשפטיים, ופיצוי עבור התשלומים ששילמה עבור ייעוץ משפטי.
8. התובעת טענה כי לי נתנאל התחייבה לדאוג לחיבור קבוע של המושכר לרשת החשמל, והיא הפרה התחייבות זו. לכן, נאלצה התובעת, לטענתה, להשתמש במשך כל תקופת השכירות בגנרטורים.
לכן תבעה התובעת פיצוי גם עבור תשלומים עודפים בהם נשאה עבור הוצאות חשמל.
9. התובעת תבעה פיצוי גם בגין אבדן רווח לאור הפסקת השכירות בטרם עת. למרות שסך כל הנזקים הנטענים עמד על סכום של כ-20 מיליון ש"ח, העמידה התובעת את תביעתה על סכום של 5 מיליון ש"ח.
10. התובעת טענה כי קיימת זהות בין שתי הנתבעות, שחייבות לשלם לה את הפיצוי יחד ולחוד.
התובעת טוענת כי הנתבעות אינן זכאיות לדמי שכירות בגין התקופה בה היא חדלה לעשות שימוש מסחרי במושכר.
טענות הנתבעות
11. מסיכומי טענותיה של לי נתנאל, עולה כי היא אינה כופרת באחריותה לפצות את התובעת בגין הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מהפרת הסכם השכירות. טענותיה של לי נתנאל מתמקדות בגובה הנזק המוכח של התובעת, כפי שהוא עולה מראשי הנזק אותם תבעה התובעת.
לי נתנאל טענה כי אין מקום לקבל את הטענה בדבר אבדן רווחים של התובעת בגין הפסקת השכירות בטרם עת. לטענתה, הצדדים הסכימו כי הפיצוי בגין השקעותיה של התובעת במושכר, יהיה הפיצוי היחיד לו תהיה התובעת זכאית.