פתח דבר
1. עסקינן בשאלת תוקפו של חוזה למכירת זכויות חכירה במקרקעין הידועים כחלקה 35 גוש 5717 בכפר טרומן (להלן: "
הנכס"), אשר נחתם - כך לטענתו של התובע, מר אברהם חכם (להלן: "
התובע") - בינו לבין הנתבעים, בני הזוג מאיר ומרים שינדר (להלן: "
הנתבע" ו- "
הנתבעת" בהתאמה; וביחד - "
הנתבעים"), ביום 6/3/94.
התובע הוא רואה חשבון, ובבעלותו מספר נכסי מקרקעין ברחבי הארץ (ראו עדותו בעמ' 42 לפרוטוקול).
הנתבע אינו בעל השכלה מקצועית פורמאלית, ומוצא את פרנסתו בעבודות כפיים כגון עבודות אחזקה מצד אחד ועבודות גינון ופיתוח מקרקעין מצד שני. הנתבעת משמשת כעוזרת גננת בגן ילדים (ראו סעיף 4 לתצהיר הנתבע וסעיף 2 לתצהיר הנתבעת). עד לשנת 2000, ובמשך כ- 10 שנים, התגוררו הנתבעים וארבעת ילדיהם ביחידת דיור שבחצר ביתם של הוריו של הנתבע, יעקב ומרים שינדר (להלן: "
הוריו של הנתבע"), במשק מספר 26 בכפר טרומן (ראו עדותו של הנתבע בעמ' 94 לפרוטוקול, ש' 15-20).
ההיכרות בין התובע לבין הנתבע נוצרה לראשונה בשלהי שנות ה- 80, שאז הזמין התובע מן הנתבע שירותי גינון ופיתוח עבור בית מגורים שבבעלותו. לאחר שעבודות אלה הסתיימו לשביעות רצונם של הצדדים, הזמין התובע מן הנתבע עבודות נוספות בנכסים אחרים שבבעלותו - ובמשך הזמן נרקמו ביניהם אף יחסי ידידות (ראו סעיף 5 לתצהיר התובע וסעיפים 21-24 לתצהיר הנתבע); כך על אף פער הגילים ביניהם, כאשר לטענת התובע ובנו, הנתבע ראה בתובע כאב (ראו עמ' 23 לפרוטוקול, ש' 24; וכן בעמ' 45, ש' 4).
רקע עובדתי וטענות הצדדים
2. ביום 23/10/87 נחתם "הסכם משולש" בין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "
המינהל"), הסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן: "
הסוכנות") וכפר טרומן, שהינו מושב להתיישבות עובדים הרשום כאגודה שיתופית (להלן: "
המושב"). על פי הסכם זה, המינהל החכיר לסוכנות משבצת מקרקעין באזור המושב שבבעלות הקרן הקיימת לישראל (להלן: "
המקרקעין"), והסוכנות העניקה למושב רשות לעשות במקרקעין אלה שימוש לצרכיו (להלן: "
ההסכם המשולש"; צורף לאסופת המסמכים שסומנה נ/8).
ביום 24/10/89 הוחלט באסיפה הכללית של המושב לנצל את המקרקעין להרחבת המושב - בדרך של הקצאת 75 מגרשים לבניהם ובנותיהם של חבריו, לצורך בניית יחידות דיור. האסיפה אף הסדירה את אופן הקצאת המגרשים לחברים, ובמסגרת זו נמצאו הוריו של הנתבע, אשר הינם ממייסדי המושב וחברים בו עד היום, זכאים לקבלת זכויות שימוש במגרש ששטחו 1,188 מ"ר - הוא הנכס נושא הדיון דנן (פרוטוקול האסיפה הכללית צורף לאסופת המסמכים שסומנה נ/8). יוער כי באותו מועד טרם נערכה פרצלציה במקרקעין, ועל כן המגרשים סומנו על ידי המושב במספרים זמניים (ראו עדותו של מודד המקרקעין מר שאול חורש, להלן: "
המודד", בעמ' 64 לפרוטוקול, ש' 2-8), ומספרו של הנכס היה
80. עוד יוער כי מדבריו של המודד, אשר ביצע מדידות מקרקעין במושב, עולה כי באותו מועד הנכס השתייך לגוש 4487 (ראו עדותו בעמ' 64 לפרוטוקול, ש' 20-22), אך במועד מאוחר יותר, שלא הוברר, המינהל יזם הסדר של המקרקעין שבמסגרתו אוחדו כל גושי המקרקעין של המושב וחולקו מחדש (ראו עדותו בעמ' 65 לפרוטוקול, ש' 1-5; וכן בעמ' 66, ש' 6-9) - שאז נרשם הנכס בלשכת רישום המקרקעין כחלקה 35 בגוש 5717 (ראו: נסח מקרקעין, נ/6).
יש להדגיש כי על פי ההסכם המשולש, על מנת להעביר את זכויות השימוש במגרשים לצד שלישי, היה על החברים לקבל את הסכמת המושב, הסוכנות והמינהל בכתב (ראו עמ' 7 להסכם המשולש). כמו כן, המושב התנה את קבלת זכות השימוש במגרשים בהתחייבות החברים להשתתף בחלקם היחסי בהוצאות שבהן היה עליו לשאת בגין פיתוח המקרקעין.
ואמנם, המושב נתן בידי הוריו של הנתבע אישור בכתב להעברת זכויות השימוש בנכס לנתבעים - אך תוקפו של אישור זה הותנה בקבלת אישור נוסף מן המינהל לבניית בית מגורים בנכס והתחלת בנייתו בפועל עד ליום 1/12/90, וכן בסיום הבנייה עד ליום 1/1/93 (האישור מטעם המושב סומן נ/4). לשם קבלת אישור לבנייה בנכס מן המינהל היה על הנתבעים לשלם לו סכומי כסף שונים, ומלבד זאת הם נדרשו לשאת בתשלום מס רכישה ואגרה בגין קבלת היתר בנייה מן הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. עם השלמת הבנייה בנכס היה על הנתבעים להתקשר עם המינהל בהסכם חכירה, שבמסגרתו הם היו עתידים לשלם למינהל גם דמי חכירה מהוונים.
דא עקא, שהנתבעים היו חסרים את האמצעים הכלכליים הדרושים לצורך עמידה בכל אותן הוצאות שכרוכות במימוש הזכות שניתנה להם על ידי המושב, ועל כן הנתבע הציע לתובע להתקשר עימו בעסקה למימון הבנייה בנכס - כאשר אם לא היו הנתבעים עומדים בלוח הזמנים שקבע המינהל, היה קיים חשש שיאבדו את זכותם בנכס. אלא שביחס לפרטי ההתקשרות בעסקה זו, לצדדים גרסאות שונות בתכלית, כפי שיפורט להלן.
3. על פי גרסתו של התובע, הצדדים התקשרו ביום 8/3/90 בהסכם שלפיו נקבע כי התובע ישתתף עם הנתבעים בחלקים שווים הן בהוצאות הכרוכות בבניית בית מגורים בנכס כפי שפורטו, והן בתמורה שתתקבל ממכירת הזכויות בו לצד שלישי (החוזה סומן ת/4, להלן: "
החוזה ת/4"). ואולם, כך לטענתו של התובע, לא רק שלימים הוא נאלץ לשאת לבדו בחלקן הארי של ההוצאות האמורות - מאחר שידם של הנתבעים קצרה מלהשיג את הכספים הדרושים לכך, אלא שהנתבע אף ביקש וקיבל מהתובע מספר הלוואות שבהן עשה שימוש לצרכים פרטיים (ראו סעיפים 17-19 לתצהיר התובע). משכך, ולנוכח העובדה שחובם של הנתבעים לתובע הלך ותפח מיום ליום, הסכימו הצדדים במהלך שנת 1992 כי בתמורה לסילוק כל חובותיהם של הנתבעים כלפי התובע (בגין ההוצאות שבהן נשא עבור הנתבעים בקשר עם הנכס ובגין ההלוואות שהעמיד לרשות הנתבע), ובתוספת של 30,000ש"ח שישלם התובע לנתבעים, הנתבעים יעבירו לתובע את מלוא זכויות החכירה שלהם בנכס - מייד בתום השלמת הבנייה והחתימה על הסכם חכירה עם המינהל (ראו סעיף 20 לתצהיר התובע). התובע מוסיף כי בנו, עו"ד דורון חכם (להלן: "
עו"ד חכם"), אשר שימש באותה עת כמתמחה במשרד עורכי דין, ניסח עבור הצדדים הסכם בכתב בהתאם להסכמה אליה הגיעו כאמור - והנתבעים חתמו גם על הסכם זה וגם על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת התובע לביצוע כל פעולה בנכס (ההסכם וייפוי הכוח סומנו ת/8).
עוד לטענתו של התובע, הנתבע הציג בפניו מצג שלפיו הוא זכאי לקבל זכויות שימוש וחכירה גם במגרש
נוסף במקרקעין - שסמוך לנכס וסומן במספר
81 (להלן: "
מגרש 81"). לגרסתו, גם ביחס למגרש זה הסכימו הצדדים כי הם יתחלקו בחלקים שווים הן בהוצאות הבנייה והן בתמורה שתתקבל ממכירתו למרבה במחיר - והתובע טוען כי הוא העביר לנתבע כספים רבים לצורך מימוש זכויותיו במגרש זה והבנייה עליו (ההסכם בין הצדדים בנוגע למגרש 81 ואישורים בכתב מאת הנתבע בנוגע לכספים ששילם לו התובע בקשר עם מגרש זה סומנו ת/7). כמו כן, התובע טוען כי בהמשך הסכימו הצדדים גם ביחס למגרש זה, על העברת כל הזכויות בו לידי התובע כנגד מחיקת חובותיהם של הנתבעים. אלא שבחלוף מספר שנים נתברר לתובע כי הנתבע הונה אותו, כך לטענתו, ולמעשה הוא והנתבעת מעולם לא נמצאו זכאים לקבלת זכויות כלשהן במגרש 81. עם זאת, יודגש כי תוקפו של ההסכם בין הצדדים נושא מגרש 81 לא נדון בתובענה דנן, והתובע אף לא עתר במסגרת תובענה זו לסעד כלשהו ביחס אליו - אלא שהגיש זה מכבר תביעה כספית נגד הנתבעים לבית משפט השלום בנתניה להשבת הכספים ששילם להם לטענתו במסגרת הסכם זה (ת.א. 4286/04; כתב התביעה סומן נ/32). יש לציין כי מעדותו של המודד עולה כי קיים בלבול מסוים במסמכים רשמיים של המינהל ביחס לזהותם של מגרש 80 ומגרש 81, משום שבמסגרת האיחוד והחלוקה מחדש של המקרקעין במושב מגרש 80 הפך למגרש 81 ומגרש 81 הפך למגרש 82 (ראו עדותו בעמ' 66 לפרוטוקול, ש' 1-3) - אך התובע טוען כי בכל מקרה הנתבעים התקשרו עימו בהסכמים למכירת זכויותיהם גם בנכס וגם במגרש נוסף שסמוך לו.
התובע מוסיף וטוען כי ביום 6/3/94, בשעות הערב, הגיעו הנתבעים לבית ברמת אפעל שבו התגורר באותו מועד - על מנת לחתום על חוזה שיעגן בכתב את הסכמותיהם הקודמות של הצדדים באשר להעברת מלוא זכויותיהם של הנתבעים בנכס ובמגרש 81 לתובע כנגד פירעון מלא של חובותיהם כלפיו. לטענתו של התובע, הוא והנתבעים קראו את החוזה יחדיו, בנוכחות אשתו של התובע - שלימים היתה לגרושתו - גב' אורה חכם (להלן: "
אורה"), ולאחר מכן חתמו עליו בנוכחות עו"ד חכם שאישר את חתימותיהם (להלן: "
חוזה המכר", סומן ת/1; ראו סעיפים 31-33 לתצהיר התובע). כמו כן, כך לטענתו, הנתבעים חתמו בהזדמנות זו על ייפוי כוח לעו"ד חכם להעברת כל זכויותיהם בנכס לידי התובע (להלן: "
ייפוי הכוח"; סומן ת/9).
לבסוף, התובע טוען כי בשנת 2000 הוא העביר לנתבעים טיוטא להסכם נוסף בקשר עם הנכס, שבו נאמר כי הם מוכרים את זכויותיהם בנכס לבתו של התובע, שירלי חכם, תמורת סך של 385,000$. לגרסתו של התובע טיוטת הסכם זה נערכה על ידו לצורך תכנון מס לגיטימי: מכיוון שהוא צפה כי בעתיד הקרוב יוטל מס על ירושות, ומאחר שממילא התכוון להעביר את הזכויות בנכס לבעלותה של בתו ביום מן הימים, הוא ביקש מן הנתבעים כי יחתמו על הסכם מכירה ישירות עמה. עם זאת, מדגיש התובע, היה ברור לצדדים כי הזכויות במגרש היו שייכות לו במלואן וכי התמורה בגינן שולמה לנתבעים במלואה זה מכבר - בדרך של פירעון חובותיהם כלפיו - והא ראיה שכך נאמר במפורש בנספח שצורך להסכם זה (טיוטת ההסכם, לרבות הנספח, סומנה ת/27; ראו סעיף 62 לתצהיר התובע). ואולם, אין מחלוקת בין הצדדים כי הסכם זה לא נחתם מעולם על ידי הנתבעים.
4. לנתבעים, כאמור, גרסה עובדתית שונה. לשיטתם, לאחר שנתברר להם כי אין באפשרותם לעמוד בתשלומים הכרוכים הן ברכישת זכויות השימוש והחכירה בנכס והן בהוצאות הבנייה, התקשר הנתבע, ללא ידיעתה של הנתבעת, בעסקת מימון עם התובע - שלפיה הנתבע מצידו יממש את זכותו בנכס, ואילו על התובע הוטל לממן לבדו את בנייתו של
בית דו משפחתי. בתום הבנייה, כך הוסכם לטענת הנתבעים, כל אחד מן הצדדים עתיד היה קבל זכות חכירה ביחידת דיור אחת בבית הדו משפחתי (ראו סעיף 30 לתצהיר הנתבע). ואולם, הנתבעים טוענים כי אף על פי שהסכם כזה נחתם על ידי הצדדים בכתב, לא נותר בידם עותק ממנו, וכי ממילא ההסכם לא יצא בסופו של יום אל הפועל משום שהמושב התנגד לבניית בית דו משפחתי בנכס (ראו סעיפים 31-32 לתצהיר הנתבע). משכך, מוסיפים הנתבעים, הנתבע התקשר עם התובע בהסכם נוסף, שלפיו הנתבעים יממשו את זכויותיהם בנכס, ואילו התובע יממן לבדו בניית
בית מגורים אחד בשטחו, ובתום הבנייה הצדדים יתחלקו בתמורה שתתקבל ממכירת הזכויות בו לצד שלישי. הסכם זה, כך לטענת הנתבעים, הוא ההסכם שחל על הצדדים בקשר עם הנכס ומחייב אותם אף היום, אלא שהוא נכרת ביניהם בעל פה ועל כן אין בידם ראיה לקיומו (להלן: "
ההסכם בעל פה"; ראו סעיפים 33-34 לתצהיר הנתבע). לבסוף, הנתבעים טוענים כי למרות התחייבותו של התובע על פי הסכם זה, למעשה הם אלה שנשאו במרבית הוצאות הבנייה בנכס (ראו סעיפים 42-43 לתצהיר הנתבע).
יוער עוד כי לגרסתם של הנתבעים הם מעולם לא הצהירו בפני התובע כי הם זכאים לקבלת זכויות שימוש וחכירה גם במגרש 81, מעולם לא התקשרו עימו בהסכם כלשהו ביחס לבנייה על מגרש זה, וממילא אף לא קיבלו ממנו כל תשלום לרכישת זכויות בו (ראו סעיפים 67-68 לתצהיר הנתבע). לטענתם, התובע צילם את החוזה ת/4 שנקשר בין הצדדים בנוגע לנכס כהגדרתו לעיל, תיקן את מספר המגרש מ- 80 ל- 81, וכעת הוא מציג אותו כהסכם מחייב בין הצדדים - אף על פי שלא היו דברים מעולם. ואולם, כפי שכבר צוין, ההתקשרות בין הצדדים בנוגע למגרש 81 אינה עומדת לדיון בתובענה דנן.
5. כך או אחרת, אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעים מימשו את זכותם כלפי הרשויות לבנות בית מגורים בנכס: ביום 27/1/94 קיבלו הנתבעים היתר בנייה מן הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לודים (סומן נ/12), ובסמוך לאחר מכן החלה הבנייה בפועל. ביום 21/7/99 התקשרו הנתבעים עם המינהל בהסכם לחכירת הנכס לתקופה של 49 שנים (ההסכם סומן נ/5), ונרשמו בלשכת רישום המקרקעין כבעלי זכויות החכירה בו (נסח מקרקעין מיום 2/5/01 סומן נ/6).
היחסים בין הצדדים עלו לראשונה על שרטון בחודש אפריל 2000, שאז עברו הנתבעים וילדיהם להתגורר בנכס ללא ידיעתו של התובע. לטענתם הם עשו כן אף על פי שבניית הבית טרם הושלמה - מאחר שנקלעו לקשיים כלכליים עקב הבנייה ונבצר מהם להוסיף ולשלם דמי שכירות להוריו של הנתבע ולקרובי משפחה אחרים שבביתם התגוררו מעת לעת במהלך תקופת הבנייה. משנודע על כך לתובע הוא דרש את פינויים המיידי מן הנכס, וכך אמנם היה - אך לטענתו של התובע, גם בשלב זה הוא המשיך לתת את אמונו בנתבעים ואף הוסיף והעביר לידי הנתבע סכומי כסף שונים לצורך השלמת עבודות הבנייה (ראו סעיף 36 לתצהיר התובע וסעיף 51 לתצהיר הנתבע).
בחודש ספטמבר 2000 שב בנם הבכור של הנתבעים, לירן שינדר (להלן: "
לירן"), אשר שירת באותה עת בשירות סדיר בצה"ל, להתגורר בנכס - ושהה בו במהלך חופשותיו מן הצבא. ואולם רק בחודש יולי 2001 נתברר לתובע כי הנתבעים שבו לעשות בנכס שימוש למגורים ללא אישורו, וזו הפעם הוא שכר את שירותיה של חברת אבטחה שתפנה את המשפחה בכוח מן הנכס (ראו סעיף 39 לתצהיר התובע וסעיפים 52-53 לתצהיר הנתבע). הנתבעים מצידם פנו לבית משפט השלום בפתח תקוה בתביעה לסילוק ידו של התובע מן הנכס (ת.א. 6366/01), ובהחלטה מיום 3/6/02 הביע בית המשפט (כב' הרשמת ש' קמיר-וייס) מורת רוח מן האורח האלים שבו כפה התובע על הנתבעים לעזוב את הנכס, וקבע כי יש לדחות את בקשת הרשות להתגונן מטעם התובע - משום שלא עלה בידו להראות כיצד תפיסת החזקה בנכס נעשתה על ידו במסגרת המגבלות שקבע המחוקק בסעיף 18(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (שכותרתו "שימוש בכוח נגד הסגת גבול") - ועל כן ניתן נגדו פסק דין לסילוק יד מן הנכס (פסק הדין סומן נ/22).