זוהי תביעה לתשלום סך של 1,219,184 ש"ח, כהחזר הוצאות ופיצויים, בגין הפרת התחייבותה של הנתבעת להעביר לידיה של התובעת את הטיפול בעסקת יזמות נדל"ן, במתחם "כרמית" בירושלים.
טענות התובעת
התובעת נסמכת על הסכם המכונה ע"י התובעת "הסכם היפרדות", מיום , 19.6.00, שנכרת בין הצדדים בעל פה והועלה על הכתב ב"סיכום דברים", מיום 20.6.2000 (נספח ו' לכתב התביעה. להלן "נספח ו'" או "הסכם ההיפרדות").
התובעת טוענת, כי סיכום הדברים נשלח אל הנתבעת והתקבל אצל יו"ר מועצת המנהלים שלה פרופ' טורגובניק והמנכ"ל רו"ח כהן, אשר השתתפו בפגישה ולא הביעו כל הסתייגות מתוכנו. בנסיבות אלה, כך לדברי התובעת, מדובר בהסכם שהשתכלל ומכוחו היא זכאית להחזר הוצאותיה, בגין פעולות שביצעה במתחם "כרמית".
לטענת התובעת, בדיעבד ועל סמך ייעוץ משפטי שקיבלה הנתבעת, הועלו על ידה טענות לפיהן התשלום הכספי מותנה בכך, שיוכחו מעשיה בעבר של התובעת ו/או התקדמות בטיפול בקרקע. לדבריה, מדובר בחזרה חד צדדית מהסכמה קודמת, ובהפרת התחייבותה של הנתבעת כלפיה.
עוד טוענת התובעת, כי השינוי בעמדת מינהל מקרקעי ישראל, הוא אשר גרם לנתבעת לחזור בה מהסכמתה הקודמת, אך שינוי זה הובא לידיעת הנתבעת רק ביום 25.4.2001, קרי כ-10 חודשים לאחר שהנתבעת הגיעה עם התובעת להסכם ההיפרדות.
טענות הנתבעת
הנתבעת טוענת, כי התובעת כשלה בהשבחת הקרקע, ולמעשה לא קידמה כלל את עסקת הנדל"ן במתחם "כרמית". לדבריה, מדובר בנכס המשתרע על שטח של כ - 100 דונם, אשר על פי תכנון אדריכלי של האדריכל ז.שיינברג, מיום 28.8.1990, היה אמור לשנות את ייעוד השטחים מפנימיה למגורים.
הנתבעת טוענת, כי הוסכם בין הצדדים שההסכם עם התובעת
"ייכנס לתוקף לאחר שתוכנית בניין הערים, המשנה אתי יעוד השטחים, תאושר, ולאחר שיהיה הסכם שמסדיר את היחסים הכספיים מ.מ.י. למקרה שייעודי הקרקע ישונו" (נספח א' לכתב התביעה).
לדברי הנתבעת, התרשומת המכונה על ידי התובעת "הסכם היפרדות", נערכה בחלוף 10 שנים מאז ההתקשרות הראשונית, ולאחר שבאותה תקופה לא עלה בידי התובעת לקדם את הנושא כלל. הנתבעת מציינת, כי בדיקת הנעשה בפועל על ידי התובעת, לעומת מה שהוצהר על ידה כי נעשה, מעלה פערים עצומים המגיעים לכדי מצגי שווא ודיווחים שקריים על פעילות התובעת במתחם. כך למשל טוענת הנתבעת, כי עיון בנספח "י" לתביעה מיום 2.11.2000 (פירוט ההוצאות), מעלה כי פעילות התובעת השתרעה על התקופה מתחילת חודש יוני 1991 עד נובמבר 1992, כלומר במשך כשנה וחצי בלבד, ואז נפסקה הפעילות לחלוטין עד מאי 1997. לאחר מכן, נמשכה פעילותו של האדריכל בלבד, וגם היא ללא כל הישג ממשי.
בנסיבות אלה, סבורה הנתבעת כי אין לחייבה בתשלום סכום כלשהו לתובעת.
עסקת "כרמיה"
במהלך שמיעת העדויות הוברר, כי שני הצדדים זנחו למעשה את התוכנית הגרנדיוזית שהגו, להשבחת הנכס באופן המירבי ולניצול הכלכלי של המקרקעין במתחם "כרמיה", כפי שהוצגו במכתבה של משען מיום 25.10.90 (נספח א' לכתב התביעה).
התובעת אכן פעלה במשך שנה וחצי, עד חודש נובמבר 1992, לקידום הפרויקט. במהלך תקופה זו הוציאה התובעת הוצאות שונות עבור מדידה טופוגרפית, תכנון אדריכלי, תכנון כבישים והכנת מודל, כאמור ברשימת ההוצאות (נספח "י" לכתב התביעה, להלן: "נספח י'").
מחודש נובמבר 1992 ואילך, הדיווח היחידי שנרשם בנספח י' עד שנת 97 הוא בגין "צבירת ריבית" - הא ותו לא.שום פעולה נוספת לא נעשתה עד 1.5.1997, מועד בו דווח על הוצאות בגין מפות מדידה, צילומי שטח וכיוב'.
התובעת התעוררה מחדש בשנת 97, מועד בו בוצעו על ידה מספר פעולות מדידה וצילומים. הפעולה המעשית האחרונה בוצעה ביום 17.1.1999, והיא מדידות להכנת תב"ע. ממועד זה ואילך, מדווח בנספח "י" על שירותי תכנון, ללא פירוט כלשהו, עד ליום 1.7.1999, מועד בו דווח על הכנה ובניה של מודל, שהסתיימה ביום 22.8.99. ממועד זה ואילך, שוב מדווח על צבירת ריבית עד ליום 30.5.00 - מועד בו מסתיים הדיווח בנספח י'.
חלק מההוצאות שהוצאו בתקופה שבין 2.6.1991 ועד 1.11.1992, הן פעולות של גורמים מקצועיים כגון, האדריכל שיינברג וגורמי תכנון נוספים. הנתבעת טוענת, כי התובעת נמנעה במתכוון מזימון אותם אנשים כעדי תביעה. לדבריה, אי הזמנתם של אותם אנשים כעדים מטעם התובעת, כמוה כהודאה בכך שלא נעשה דבר על ידם.
אין באפשרותי לקבל טענה זו.
הדעת נותנת, כי התובעת העסיקה בעלי מקצוע שונים במסגרת עבודתה מול רשויות התכנון. ע/ת רוני מליניאק, שהיה סמנכ"ל התובעת וטיפל במו"מ והסכם ההיפרדות, העיד כי מדובר בפעולות שנעשו על ידי התובעת, וכי הדבר ידוע לו מידיעה אישית. לדבריו, המסמכים שהוצגו כמוצגים לתיק בית המשפט, מלמדים על פעולות והוצאות של התובעת, ומסמכים אלה אף הוצגו לנתבעת במהלך תכתובת שהייתה בין הצדדים.
זאת ועוד. עיון בסיכומי התובעת, מראה כי הוצגו בפני הנתבעת תוכניות בניה, ומנכ"ל משען אף חתם על חלק מאותן תוכניות (עמ' 54 לפרוטוקול). אמנם המינהל לא נתן את הסכמתו לתוכניות אלה, ועל כך גם נשלחו מכתבים באמצעות פרקליטי הנתבעת דאז, עו"ד מנוסביץ אבנר, ועו"ד זמירה קוינט (מוצגים נ/7 עד נ/16), אך הדבר מלמד כי בוצעו פעולות בשלב התכנוני מצד התובעת, התקיימו פגישות בין הצדדים, אך המינהל סרב לאשר את הבקשה לשינוי הייעוד המבוקש ממוסד למגורים (ראה למשל נ/12). התובעת אף הציגה לתיק בית המשפט מסמכים, המלמדים על מדידות טופוגרפיות שבוצעו, מפות ומודלים (מוצגים ט' עד יא'), ואין חולק כי מסמכים אלה הוצגו בשעתו לנתבעת. מר מליניאק העיד גם על פגישות בהן השתתף עם נציגי הנתבעת ובאי כוחה, שעסקו בין היתר בהיבטי המיסוי של פיתוח המתחם. לדבריו, אנשי משען לא התעניינו בפעולות שנעשו כלפי ממ"י ובהוצאות ששולמו לבעלי מקצוע שונים.
לגבי נספח ו' לכתב התביעה, שנרשם ע"י מר מליניאק, העיד העד כי משען היתה להוטה להיפרד משיכון עובדים. לדבריו, משען דרשה רק,
"ששיכון עובדים תלך... משען אמרו לנו ללכת ואנחנו אמרנו שבסדר ושיחזירו הוצאות, ולכן כתוב במפורש ששיכון עובדים תפסיק לטפל בקרקע, כי זו הייתה דרישה של משען, כי משען חשבה שיש ביצת זהב בקרקע, והיא לא רצתה לחלוק אותה איתנו, למרות כל העבודה שנעשתה 10 שנים" (עמ' 15 שורות 1 עד 25).
נראה כי שני הצדדים היו מעוניינים להיפרד זה מזה, כאשר הנתבעת לא דקדקה בפרטים ולא ביקשה לקבל מהתובעת רשימה מפורטת של הפעולות שבוצעו על ידה. כוונה זו באה לידי ביטוי בהסכם ההיפרדות, בו נאמר מפורשות, כי
"משען תחזיר מיידית לשיכון עובדים את הוצאותיה על פי הרשימה המצ"ב, זאת אחרי שאנשי משען יבדקו את האסמכתאות לרשימה. רכיבי הרשימה הינם "תשלום לצד ג'" בגין שירותים ותכנון, הפרשי הצמדה, ריבית שנתית ממוצעת של 6.6% ו- 15% ניהול ותקורות של שיכון עובדים" (סעיף 3).