1. בפני ערעור, בהתאם להוראות סע' 14(ג) לתוספת השלישית ל
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן -
התוספת והחוק), על הכרעת השמאי המכריע מר ירון ספקטור, מתאריך 15/4/07 (להלן - השומה המכרעת), הנוגעת לחלקה 402 בגוש 6109, ברמת גן, מגרש בשטח של 3,091 מ"ר המכונה מגרש 2א' בתוכנית הסטאטוטורית ר"ג/1258, היא התוכנית המשביחה נשוא דיוננו. שומת השמאי המכריע את ההשבחה עומדת על סך של 21,204,000 ש"ח, וההיטל - מחצית ההשבחה, סך של 10,602,000 ש"ח. השומה המכרעת נמסרה לידי המערערת ביום 11/6/07. עוד מתברר כי המערערת שילמה, על חשבון דרישת היטל ההשבחה, סכום של 5,600,000 ש"ח, כך שלמעשה הערעור נוגע אך ליתרת הסכום ההיטל, כמפורט בשומה המכרעת.
2. המגרש הנידון מצוי ברח' ז'בוטינסקי ברמת גן, מדרום מערב לצומת עלית ומול מתחם בורסת היהלומים. ת.ב.ע. ר"ג/1/1128 שפורסמה למתן תוקף ביום 31/5/00, חילקה את המגרש שסומן קודם לכן בתוכנית ר"ג/1001/8 כמגרש מס' 2, לשני מגרשים. מגרש המערערת הינו מגרש 2א'. שני המגרשים סווגו כאזור מגורים מיוחד. ת.ב.ע ר"ג/1258, פורסמה ביום 31/8/05 והיא התוכנית המשביחה. במגרש 2א' הותרה בניה של מגדל בן 35 קומות מעל 5 קומות תת קרקעיים לחניה. למגרש הגובל - 2ב', ששטחו דומה, אושרו זכויות בניה זהות.
בתאריך 7/11/05 חתם השמאי אמנון נזרי, שמאי מכריע בין שומות הועדה לשומת הבעלים של מגרש 2ב', חב' סייפווי, על שומה מכרעת הקובעת את ההשבחה במגרש זה בסכום של כ-11 מיליון ש"ח. כזכור, שומת המשיבה להשבחת המגרש 2א', מיום 12/6/06, הינה בסך של כ-21 מיליון ש"ח. בתאריך 2/8/06 דרשה המערערת, בכתב, לבטל את שומת המשיבה למגרש 2 א' ולהתאים את השומה לשומתו המכרעת של השמאי אמנון נזרי, לגבי המגרש השכן - 2 ב'. המשיבה לא נענתה לבקשה. על כן הוגשה "שומה אחרת" מטעמה של המערערת, בה נקבעה ההשבחה בסכום של כ-3 מיליון ש"ח. גם בשלב זה הגישה המערערת בקשה להסתפק בשומתו של מר נזרי, וגם הפעם נענתה בשלילה. בנסיבות אלו הוסכם, כאמור בסעיף 14 (ב)
לתוספת, על פניה לשמאי המכריע וזה הגיש שומתו בתאריך 11/6/07 כשההשבחה על פי שומתו מגיעה לסך של למעלה מ-21 מיליון ש"ח (ראה טבלת השוואה בין שתי השומות המכריעות, למגרש 2א' ולמגרש 2ב', בעמ' 4 לכתב הערעור).
בתאריך 25/7/07 הוגש הערעור שבפני, כשעיקר קצפה של המערערת יוצא כנגד חוסר ההסבר להבדל שבין שומות ההשבחה בשני המגרשים הזהים והגובלים זה בזה.
3. הערעור עצמו משתרע על 13 עמודים בהדפסה צפופה, ולו צורף תיק מוצגים רב היקף שעוביו כ-5 ס"מ, אם לא יותר. ב"כ המערערת אף נמנע מלסמן את מוצגיו כך שניתן יהיה למצוא מוצג זה או אחר בערימת המצורפים. תגובת המשיבה משתרעת על 64 עמודים, אם כי בגופן גדול יותר וברווחים ניכרים, שלא כסידור כתב הערעור. גם המשיבה הוסיפה תיק מוצגים משלה וכן תיק אסופת אסמכתאות, מסודרים וכרוכים. חומר עב כרס זה אילץ את בית המשפט להשקיע שעות בקריאה ועיון - ללא כל צורך ממשי. ניתן היה, ללא כל קושי - לצמצם את היקף החומר לעמודים בודדים לכל צד. טוב עשה ב"כ המערערת שבתגובתו לתשובת המשיבה חסך והסתפק בשני עמודים ובהפניה לאמור בכתב הערעור. אולם לאור ההיקף וההרחבה שבכתבי הטענות, ולאחר שבעלות הדין מיצו את כל טיעוניהן וצרפו את כל האסמכתאות הרלוונטיות, החלטתי לדון בערעור על דרך הטיעונים בכתב בלבד. אף לא מצאתי מקום לחזור ולפרט אחת לאחת את כל טענות כל אחת מבעלות הדין, משימה שאינה אלא בזבוז זמן שיפוטי יקר, ואתרכז רק בעיקר, ובמיוחד שאין כל מקום לדון בחלק מטענות המערערת ודין הערעור להידחות, למעשה, על הסף, כאשר אין ענייננו כלל בערעור ב"נקודה משפטית", אלא ערעור על קביעותיו השמאיות של השמאי המכריע כמומחה בתחומו, כך שהערעור חורג מהאמור בסעיף 14(ג) הנ"ל ואת תרופתה על המערערת לחפש במקום אחר או בערכאות אחרות.
4. למערערת שתי טענות עיקריות. הראשונה, כי לשני מגרשים שווים וזהים, מגרשה של המערערת, מגרש 2א', ומגרש גובל, שבבעלות חב' סייפווי (SAFEWAY) (להלן - מגרש 2ב'), השווה הן מבחינת השטח והן מבחינת זכויות הבניה, הן על פי המצב הקודם והן על פי המצב חדש, הוצאו שתי שומות השבחה שונות, על ידי שני שמאים שונים, שפעלו, כל אחד בעניינו, כשמאי מכריע, כך שהמערערת מתבקשת לשלם היטל השבחה בסכום של כ-10 מיליון ש"ח, בעוד שחב' סייפויי נדרשת לשלם, בגין ההשבחה במגרש 2ב', היטל השבחה בסך של כ-5.5 מיליון ש"ח בלבד. לטענת המערערת מצב דברים זה אינו ראוי ומהווה פגיעה בעקרונות יסוד שבדין החל בארצנו.
הטענה השניה, עניינה בתקיפת שומת השמאי המכריע בכך שנמנע מלהפחית משומת ההשבחה את עלויות התנאי במתן ההיתר - התיאום הנדרש עם חב' נ.ת.ע., וזו אוסרת קביעת עוגנים ליסודות הבנין מחוץ למגרש. לטענתה, עלות זו המוערכת על ידי נציגי המערערת בכמיליון ש"ח, מן הדין כי תופחת מההשבחה, בניגוד לעמדת השמאי המכריע.
5. כידוע, הערעור שבהתאם לסע' 14(ג) לתוספת, נושאו עשוי להיות אך "בנקודה משפטית". בסע' זה נאמר כדלקמן:
"על חיוב בהיטל ועל הכרעת השמאי המכריע כאמור בס"ק (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד...".
המערערת אינה חולקת על חובתה בתשלום ההיטל או על עצם ההשבחה שבגין התוכנית המשביחה החלה על המגרשים הנ"ל, והמחלוקת הינה רק על שיעור ההשבחה, כנקבע בשומה המכרעת.
בפרשנות התנאי של "נקודה משפטית בלבד" דנו בתי המשפט בכל הערכאות ונשפך דיו רב. ב"כ המשיבה טרח וסיכם ופירט את עיקרי האסמכתאות הדנות בנושא בעמ' 23-32 לתגובת המשיבה, ואין לי אלא לאמץ את עיקרי הדברים והציטוטים כאמור שם. לטעמי אין בערעור שבפני כל טענה משפטית ה"פנימית" לשומה המכרעת, אלא אך ורק טענות "חיצוניות", בדבר חוסר הסבירות והפגיעה בעקרון השוויון, במצב בו שומת השמאי המכריע על ההשבחה במגרש 2א' עולה פי שניים ויותר על זו שנקבעה למגרש 2ב'. ועל כן, אם נימוקי שומת השמאי המכריע אינם מותקפים בכל "נקודה משפטית", אלא אך ורק בטענה כי
התוצאה השמאית אינה נכונה
בהשוואה לשומה האחרת שנקבעה למגרש 2א', דין הערעור להידחות על הסף.
השמאי המכריע נזקק בשומתו לעקרונות שמאיים מקובלים, תוך שהוא עושה שימוש ראוי וסביר במיומנותו המקצועית. שמאי מכריע, שזהותו נקבעת בהסכמה, משמש כמעין בורר מכריע, ובית המשפט לא יבחן ויבקר את הכרעותיו המקצועיות. אין ולא נמצאה בכתב הערעור כל טענה לגבי שימוש לא נכון או מוטעה בעיקרון שמאי ומקצועי כזה או אחר. בערעור היטל השבחה בית המשפט ידון אך ורק בשאלות משפטיות הנוגעות ועולות משומה המכרעת, דהיינו - פנימיות לשומה. אין כל מקום לדיון בשאלות משפטיות חיצוניות שאינן קשורות ישירות לעקרונות השומה ומקצועיותה. הטענות לפגיעה בעקרון השוויון, חוסר מידתיות או חוסר תום ליבה של המערערת, כטענות חיצוניות לשומה - בית משפט זה מנוע מלדון בהם, מחוסר סמכות.
6. על אף שחסר סמכות אני לדון בטענות החוקתיות או המינהליות, הרי בלא כלום - אי אפשר. עדיין על בית המשפט לדון בשאלה המתבקשת והיא אם יש בטענות אלו של המערערת, על אף כל האמור לעיל, בכדי לבסס עילה להתערבות בית משפט זה, גם בנושאים "חיצוניים" לעקרונותיה המקצועיות של השומה המכרעת.
טוענת המערערת כי שני המגרשים, מגרש המערערת ומגרש חב' סייפווי, הינם, למעשה, שני חלקיו של נכס אחד, בבחינת מקרקעין משותפים, כאמור בסע' 11
לתוספת, ושם נאמר כדלקמן:
"שותפים במקרקעין... ישלמו היטל כל אחד מהם באופן יחסי לחלקו במקרקעין המשותפים".
ומכאן שאין לקבל כי המערערת תשלם היטל השבחה בשיעור העולה פי שניים מסכום ההיטל שחב' סייפווי נדרשת לשלם, בגין חלקה השווה במקרקעין המשותפים לשניהם. טענה זו לא תוכל להישמע.
בסע' 27
לחוק המקרקעין נקבע כי מקרקעין משותפים הם מקרקעין "שהם של כמה בעלים". אולם בענייננו, שני מגרשים המהווים כל אחד הם, נכס מקרקעין, לו בעל רשום אחד בלבד. הרי המרשם הוא הקובע, וכל מגרש רשום כחלקה נפרדת. על שני המגרשים חלה בעבר תב"ע 1128/1 שהיא תוכנית חלוקה לשני המגרשים, מגרש 2א' ומגרש 2ב'. מגרש 2א' הוא כיום חלקה 402. מגרש 2ב' הוא חלקה 403. החל מיום כניסת תוקפה של התוכנית, נוצרה בעלות קניינית שונה לכל מגרש. כיום חלה על מגרש 2א' התוכנית המשביחה, היא תב"ע 1258, והן מהבחינה הקניינית והן מהבחינה התכנונית, אין כל דרך להתייחס לשתי החלקות כמקרקעין משותפים, ללא כל קשר למצבן ההיסטורי בעבר.
טענה נוספת היא הפגיעה בעיקרון השוויון ומניעת אפליה. לטענת ב"כ המערערת, על המשיבה לפעול באופן שווה, בתום לב ובדרך מקובלת, ולכן אין לקבל מצב בו תשלם בעלת חלקה 402, הדומה, הסמוכה והגובלת עם חלקה 403 נשוא הערעור, סכום הקטן פי שניים ויותר מהתשלום שהועדה תובעת כהיטל השבחה מהמערערת. ואם ההיטל הנדרש מהמערערת הינו הדרישה "הנכונה", כיצד יתכן המצב בו "מוותרת" המשיבה ו"מפסידה" סכום של כ-3.5 מליון דולר ל"טובת" חב' סייפויי.
מעבר לאימוצי את כל האמור בתשובת ב"כ המשיבה לטענות אלו כמפורט שם, הרי לדעתי דין טענת האפלייה להידחות מהטעם כי אין לנישום זכות קנויה, לא מכוח זכות הקניין כזכות יסוד או מכל טעם חוקתי אחר, כי באם לשני המגרשים דומים נקבעו שומות השבחה שונות, הרי דווקא השומה הנמוכה מבין השתיים היא השומה "הנכונה". מול זכותו של הבעלים שלא לפגוע בקניינו בדרישה לתשלום היטל, עומדת זכות הציבור, שהמשיבה היא נציגתו, לקבל את חלקה המלא, מחצית, משיעור התעשרותו של הבעלים מכוח התוכנית המשביחה. כאשר אין כל דרך לקבוע כי שיקוליו המקצועיים השמאיים של השמאי המכריע בטעות יסודם, לא אוכל לקבוע כי הטעות איננה דווקא בשומתו של השמאי המכריע אשר פסק וקבע את שומת ההשבחה הנמוכה יותר, בעניינו של מגרש 2ב', מגרשה של חב' סייפווי, והנזק שנגרם הינו דווקא לציבור בכללותו.