פסק-דין בתיק ה"פ 22175-09-10

בפני תביעת המבקשים למתן פסק דין הצהרתי, הקובע כי הסכם המכר אשר נחתם, ביום 23.11.09, בין המבקשים לבין המשיב 1 (להלן: " המשיב")  הינו בטל ומבוטל בשל הפרתו היסודית של ההסכם וכן, כי תמחק הערת האזהרה אשר נרשמה לטובת המשיב 1 בלשכת רשום המקרקעין- (המשיבה 2 ), ויבוטל דווח העסקה שהתקבל אצל המשיב 3 (לשכת מיסוי מקרקעין ב"ש). כמו כן, בקשו המבקשים לחייב את המשיב בסכום הפיצויים  המוסכמים, עליו הסכימו הצדדים בנסיבות של הפרה יסודית כמפורט בסעיף 8 להסכם, על סך  של 25,000 ש"ח.

העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת       

1. המבקשים הינם בעלי זכות החכירה בדירת המגורים ברחוב מבצע יואב 15/2, באר שבע, הידועה ברישומיה בספרי רישום המקרקעין כגוש 38094 חלקה 47, תת חלקה 34 (להלן: " הדירה").  לשם עריכת ההסכם והטיפול בהליכי רישום העברת הזכויות מינו הצדדים את עורכי הדין ניב כהן ו/או סיון בקשי .

2. ביום 23.11.09 נחתם הסכם מכר בין המבקשים למשיב לפיו, הסכימו המבקשים למכור למשיב את מלוא זכויותיהם בדירה ולמסור לידיו את החזקה בה, בתמורה לסך של  245,000 ש"ח, והכל בהתאם להוראות ההסכם.

3. במעמד חתימת ההסכם, ובהתאם לסעיף 3 להסכם, העביר המשיב לידי עורך דין ניב כהן, בנאמנות עבור המבקשים, סך של 24,000 ש"ח (להלן: " התשלום הראשון"). היתרה, דהיינו סך של 220,000 ש"ח, היה על המשיב לשלם למבקשים עד ליום 25.1.10 (להלן: " התשלום השני" ו" מועד התשלום השני" בהתאמה). 

4. ביום 26.11.09 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין באר שבע, הערת אזהרה על הנכס, לטובת המשיב 1, על ידי עורך הדין ניב כהן. כמן כן, ביום 9.12.09 נתקבל דיווח בלשכת מיסוי המקרקעין באר שבע, בגין עסקת המכר נשוא ההסכם.

5. אין חולק, כי המשיב לא העביר לא לידי המבקשים וגם לא לידי עורך הדין כהן את התשלום השני במועד הקבוע, וגם לא בחלוף 20 הימים ממועד התשלום השני, ארכה שניתנה לו.

6. לצורך מימון התשלום השני נדרש המשיב לקחת הלוואה מבנק מלווה. שמאים אשר הגיעו להעריך את שווי הנכס, מטעם הבנקים השונים, הוציאו הערכת שווי נמוכה יותר משווי התמורה החוזי, על פי ההסכם שבין הצדדים. כך נמצא כי ביום 27.11.09 הגיע לדירה שמאי מטעם בנק מזרחי טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ, אשר הוציא הערכת שווי לנכס בסך של 220,000 ש"ח.

ביום 10.1.10 הגיע לדירה שמאי מטעם בנק ירושלים בע"מ, שמאי זה העריך את שווי הנכס בסך של  210,000 ש"ח.

 המשיב בחר שלא לקחת הלוואה מבנקים אלו ופנה לבנק אחר, בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ (להלן: " מרכנתיל דיסקונט"), אשר נתן לו ביום 18.1.10 אישור עקרוני לקבלת הלוואה על סך של 154,000 ש"ח. בהתאם, נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה, לטובת בנק מרכנתיל דיסקונט, ביום 27.1.10. אולם, גם לאחר קבלת האישור העקרוני מהבנק, לא עמד המשיב בהתחייבותו החוזית ומועד התשלום השני וכן ארכה בת 20 יום לאחר מכן, חלפו מבלי שעמד בהתחייבותו לתשלום השני בהתאם לקבוע בהסכם.

7. אין חולק, כי לאחר שחלפו 20 הימים ממועד התשלום השני, נוצר קשר טלפוני בין עו"ד כהן לבין המשיב, בשיחה זו הסביר עו"ד כהן למשיב כי לנוכח אי ביצוע התשלום, נמצא הוא מפר את ההסכם ולכן צפוי הוא לחילוט התשלום הראשון ששילם, על חשבון הפיצוי המוסכם, סך של 25,000 ש"ח, כפי שנקבע בהסכם,  וכן תמחק הערת האזהרה שנרשמה לטובתו. המבקשים מצדם שלחו, ביום 18.2.10, מכתב למשרדו של עורך הדין כהן בו ביקשו להביא את ההסכם לידי ביטולו מאחר ולטענתם ההסכם הופר הפרה יסודית.

8. לאחר שיחת טלפון זו, החלה מסכת התכתבויות בין ב"כ הצדדים. ביום 11.3.10 נשלח מכתב מאת ב"כ המשיב אל עו"ד כהן, בו צוין כי המשיב  מבקש לבצע את ההסכם, ולפיכך יבקש לתאם מועד בו תשולם יתרת התמורה וכן דרש כי לא תמחק הערת האזהרה הרשומה לטובת המשיב. בנוסף, טען כי המבקשים הם אלו אשר הפרו את ההסכם הואיל והשכירו את הדירה לצד ג' לאחר חתימת ההסכם, מבלי לקבל את הסכמת המשיב.

ביום 24.3.10 שלחו המבקשים, באמצעות בא כוחם, מכתב תשובה בו הודיעו על ביטול ההסכם בשל הפרתו היסודית מצד המשיב ועל כך שהסכום ששולם במעמד חתימת ההסכם יקוזז על חשבון הפיצוי המוסכם, בשל הפרתו היסודית של ההסכם.

ביום 6.4.10 שלח המשיב שני מכתבים, באמצעות בא כוחו. באחד, ציין כי יהיה מוכן לבטל את ההסכם בכפוף להשבת הסך הכספי ששולם במועד חתימת ההסכם, ובמכתב השני, הנושא אותו תאריך, טען כי פנה פעמים רבות אל עו"ד כהן ואל המבקשים בבקשה לשלם את יתרת התמורה אולם אלו התעלמו מכל פניותיו במטרה להביא להפרת ההסכם .

ביום 14.04.10 שלחו המבקשים מכתב תשובה, באמצעות בא כוחם, בו חלקו על הטענות בדבר הפרת ההסכם על ידם. יחד עם זאת, הביעו הסכמתם לקיים פגישה במשרדו של עו"ד כהן, על מנת להשלים את עסקת המכר.

ביום 27.4.10 נשלח מכתב נוסף על ידי המבקשים, באמצעות בא כוחם, בו חזרו וציינו כי הם מסכימים להשלמת העסקה, על אף שלטענתם ההסכם הופר הפרה יסודית. אולם, במידה והמשיב אינו מעוניין בהשלמת העסקה, יסכימו לכך שהתשלום ששולם על ידי המשיב יהווה פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם ויוותרו על תביעותיהם בגין ההוצאות הנוספות שנגרמו,לטענתם, בעקבות הפרת ההסכם.

אין מחלוקת כי המבקשים חידשו את הסכם השכירות עם השוכרת שהתגוררה בדירה, עת חתימת ההסכם, כחודש לאחר חתימת ההסכם.

השאלה השנויה במחלוקת - מי מבין הצדדים הביא להפרת הסכם המכר?

9. לטענת המבקשים, המשיב הפר את ההסכם בכך שלא שילם את התשלום השני כמחויב בהסכם, גם לא לאחר שניתנה לו ארכה לעשות כן. לטענתם, הפרה זו מהווה הפרה יסודית המקימה להם את הזכות לקבל את הפיצוי המוסכם, כנקוב בחוזה,  על סך של 25,000 ש"ח. בהתאם, ביקשו הם לקזז את התשלום הראשון שהועבר לידיהם במעמד חתימת ההסכם, על סך של 24,500 ש"ח על חשבון הפיצוי המוסכם.