פסק-דין בתיק ה"פ 3407/04

ראובן רכש משמעון דירה ולשם כך נטל הלוואה מבנק. לאחר כחודש ביטלו הם את ההסכם, והתמורה הוחזרה לקונה במקום לבנק. אחרי 7 חודשים רכש לוי את הדירה ונטל הלוואה מבנק שני. הבנק הראשון מבקש לממש את המשכון שנרשם על זכויות הרוכש הראשון, הרוכש השני מתנגד. זכותו של מי עדיפה?

האם אי הודעה לחברה המשכנת או למינהל מקרקעי ישראל (או אי רישום משכון על זכויות המוכר) על קיום ההסכם הראשון כמוה כאי רישום הערת אזהרה הפוגמת בזכות הבנק לרדת לדירה?

אלו השאלות המרכזיות המתעוררות בתובענה זו.

הצדדים להליך

1.         המבקשים (להלן: "הרוכש השני או המבקשים") הינם הרוכשים השניים של דירה ברח' התניא 7/2 בבית"ר עלית (גוש 30750 חלקה 20/200) (להלן: "הדירה").

משיבה 1 הינה החברה המשכנת, אצלה מתבצעות העברות זכויות בדירות (להלן: "החברה המשכנת").

הדירה נרכשה מהמשיבים 2, 3 (להלן: "המוכר") שהם בעלי הזכויות בדירה, עד עצם היום הזה.

משיבים 4 ו-5 הם הרוכש הראשון מבחינה כרונולוגית (להלן: "הרוכש הראשון") אשר חתמו על הסכם עם המוכר.

משיב 6, בנק לאומי למשכנתאות בע"מ (להלן: "בנק לאומי") הילווה לרוכש הראשון כספים לרכישת הדירה.

משיב 7, מינהל מקרקעי ישראל - איו"ש, הינו הבעלים של הקרקע עליה נבנתה הדירה (להלן: "המינהל").

משיב 8, בנק הפועלים בע"מ (אגף משכן - פועלים למשכנתאות) (להלן: "בנק הפועלים") הילווה כספים לרוכש השני לצורך רכישת הדירה.

הרקע העובדתי וההתקשרויות בין הצדדים

2.         הרוכש השני (המבקשים), עלו לארץ בשנת 2000 ולהם 11 ילדים. מאז הם מתגוררים בדירה נשוא תובענה זו. בתחילה גרו בדירה כשוכרים, וכיום הם מחזיקים בה מכח הסכם רכישת הדירה עם המוכר מיום 14.10.02 (להלן: "ההסכם השני").

קודם לכן, ביום 8.4.02 נחתם הסכם בין המוכר לרוכש הראשון למכירת הדירה (להלן: "ההסכם הראשון"). לצורך רכישתה נטל הרוכש הראשון ביום 15.4.02 הלוואה מבנק לאומי, בסכום של 100,000 $. להבטחת החזר ההלוואה רשם בנק לאומי ביום 5.5.02 משכון על זכויות הרוכש הראשון אצל רשם המשכונות.

3.         עו"ד ד' מחבר, שאמור היה לטפל בהעברת הזכויות מן המוכר לרוכש הראשון, חתם על התחייבות לפיה ירשום משכנתא לטובת בנק לאומי בתוך 12 חודשים, כל עוד הוא מטפל בעניין, או ימציא התחייבות לרישום משכנתא מהמינהל או מהחברה המשכנת.

סמוך לחתימת ההסכם הראשון חתם המוכר על " כתב התחייבות מוכר", בו הסכים למשכן את זכויותיו כמוכר לטובת בנק לאומי, דבר שבפועל לא נעשה.

לא חלף חודש (8.5.02) וההסכם הראשון בוטל בהסכמה, בחתימת המוכר והרוכש הראשון (נספח יא' לתובענה).

ההסכם השני נחתם כאמור ביום 14.10.02, והרוכש השני קיבל הלוואה לצורך הרכישה מבנק הפועלים אשר רשם משכון על זכויות הרוכש השני (15.10.02). מאוחר יותר, ביום 19.6.03, נרשם ע"י הרוכש השני משכון על זכויות המוכר.

4.         הרוכש השני החל בהליכי העברת הזכויות בדירה, לרבות דיווחים לרשויות וקבלת אישורים.