1. התביעה שבפניי היא בשאלת גובה דמי היוון שנדרשו המבקשים לשלם למשיב 1 בגין רכישת שני מגרשים במושב זכריה. המבקשים, עתרו למתן סעד הצהרתי לפיו בטלה השומה מיום 29.4.10 שהוגשה ע"י השמאי המכריע ממשרדו של השמאי הממשלתי, לקביעת דמי היוון למגרשים נשוא התובענה. שומה זו ניתנה לטענתם בחוסר סמכות, חוסר סבירות ותוך פגיעה בכללי הצדק מחמת קיפוח זכותם במסגרת הדיון בהשגה בפניו. השמאי גם חרג מסמכותו בקביעותיו ואילו השמאית, שדנה בהשגה על השומה של השמאי הממשלתי, פעלה תוך ניגוד עניינים בהיותה עמיתה שלו.
2. בנסיבות אלו, התבקש סעד הצהרתי לפיו ייקבע כי שומת דמי היוון שנקבעה על ידי השמאי יוסף אורון מיום 5.3.2010 שהוגשה מטעם המבקשים, היא השומה המחייבת ולהורות על בטלות השומה של השמאי הממשלתי שבפניו נידונה ההשגה הראשונה והשומה בהשגה השנייה. לחלופין, בקשו המבקשים שאורה על קיום דיון בהשגה השנייה בפני וועדת ההשגות מכוח החלטה 1180 של המינהל או בפני שמאי עצמאי, בלתי תלוי שייקבע על ידי.
3. המבקשים, רכשו שני מגרשים 179 ו- 180 במסגרת הרחבה של מושב זכריה (להלן-"המגרשים"). לצורך קביעת שומת דמי ההיוון, מונתה על ידי המשיב 1 השמאית הגב' נורית ברנר, שהגישה שומה ביום 2.12.09 לשלושה מגרשים: מגרש 176 שומה בסך 369,000 ש"ח, מגרש 179 שומה בסך 360,000 ש"ח ושומה למגרש 180 בסך 361,000 ש"ח (השומה צורפה כנספח ב' להמרצה, להלן-"השומה"). בהתאם לשומה, הוצאו שוברי תשלום למבקשים (בסך 379,292 ש"ח ובסך 378,234 ש"ח, נספח ג' להמרצה). המבקשים, שלמו למשיב 1 75% מחיוביהם לפי השומה ונתנו ערבות בנקאית על מלוא היתרה של השומה.
4. המבקשים הגישו השגה על השומה בהיותה מופרזת בנוגע להערכתה של השמאית בדבר שווי המגרשים. לפי הערכתו של השמאי מר אורון מטעמם, הוערכו המגרשים 179 ו- 180 בסך 260,000 ש"ח ו- 267,000 ש"ח בהתאמה (השמאות של השמאי אורון, צורפה כנספח ד' להמרצה).
5. ההשגה, הועברה ע"י המשיב 1 לטיפולו של השמאי אלדד חיימי ממשרדו של השמאי הממשלתי (ייקרא להלן-"השמאי הממשלתי"). השמאי הממשלתי ביקש מהצדדים להעביר אליו חומר נוסף לפני שיכריע בהשגה ואכן, המבקשים עשו זאת באמצעות השמאי אורון (כאמור בסעיף 8 להמרצה). ביום 29.4.10 ניתנה שומה מכרעת על ידו לפיה הוערך שוויו של כל אחד מהמגרשים בסך 430,000 ש"ח (השמאות המכרעת צורפה כנספח ו' להמרצה).
6. המבקשים טענו בסיכומיהם כנגד סמכותו של השמאי הממשלתי, בהגדילו את גובה השומה בשעה שנתונה בידו סמכות להשאיר את השומה שניתנה ע"י השמאית ברנר על כנה או להפחית ממנה ולא להוסיף עליה. ניסיונותיהם, להשיג בפני השמאי הממשלתי חיימי על השומה נכשלו לטענתם. במכתב התשובה של השמאי הממשלתי למבקשים (נספח ח' להמרצה) נאמר כי ההכרעה בהשגה התקבלה על ידו על סמך הנתונים שהוצגו בפניו וכי אם קיימות טענות או נתונים נוספים הטעונות בירור לטעמם, מוצע להם לפנות למינהל להמשך טיפול כמקובל. בנסיבות אלו, הגישו המבקשים ביום 15.6.10 השגה על השומה שלו ( נספח ח' להמרצה שכותרתו "ערעור שני", תיקרא להלן-"ההשגה השנייה"). הטיפול בהשגה השניה, הועבר לשמאית יעל קלו, אשר קבעה כי השומות של המבקשים למגרשים נמוכות משווי השוק וכי הכרעתו של השמאי הממשלתי, בעינה עומדת. בהתאם לכך, נדחתה ההשגה השנייה (נספח י' להמרצה ).
7. המבקשים טוענים כנגד החלטתו השגויה של השמאי הממשלתי בהערכתו את שווי המגרשים והשומה, ללא כל בסיס עובדתי ובסכומים גבוהים מחיוביהם של שכניהם, שלא השיגו על השומה של השמאית ברנר. המבקשים הוסיפו וטענו כנגד החלטתה של השמאית יעל קלו, בהיותה מנוגדת לכללי הצדק ולהחלטת המינהל 1181 (להלן-"החלטה 1180") המחייבת את המשיבים לדון בהשגה על שומות מקרקעין בפני וועדת השגות (החלטה 1180 , צורפה כנספח א' להמרצה). קיים פגם מהותי היורד לשורשו של עניין ופגיעה בכללי מינהל תקין, בכך שההשגה השניה נידונה בפני אותו גוף שדן בהשגה הראשונה, קרי: המשיב 2 ולא בפני וועדת ההשגות. לדידם, בהיעדר וועדת השגות במועד הגשת ההשגה והדיון בה הואיל וטרם הוקמה הוועדה, היה על המשיבים להעביר את ההשגה לשמאי עצמאי ובלתי תלוי ולא לשמאית הגב' קלו , שהיא עמיתה של השמאי מר חיימי. חיזוק לכך נימצא לטענתם בכך שהשמאי הממשלתי, העלה את גובה השומה אף שלא התבקש לכך ולאור קביעותיה של השמאית הגב' קלו, שאישרה את השמאות המכרעת.
8. המבקשים, טענו בסיכומיהם כי החלטה 798 של המינהל (נספח ה' לכתב התשובה, להלן-"החלטה 798") מאפשרת גבייה של יתרת השומה לפי הכרעתו של השמאי המכריע רק עד גובה הערבות הבנקאית שהופקדה ע"י המבקשים, בשיעור שלא יעלה על 25% מהשמאות של הגב' ברנר.
9. המשיבים, טענו כי דין ההמרצה להידחות על הסף וכן בדחייתה לגופה. לטענתם, לאחר שאושרה הקצאת מגרשים למבקשים ללא מכרז לפי החלטה של המינהל מיום 16.2.10, הם נדרשו לשלם דמי חכירה מהוונים לפי השומה שניתנה ע"י השמאית ברגר בסך 328,536 ש"ח (כולל מע"מ) למגרש 179 וסך של 329,449 ש"ח (כולל מע"מ) למגרש 180, המהווה 91% מהערכתה של השמאית לשווי המגרשים. ביום 8.3.10 הגישו המבקשים השגה ראשונה על השומה שהועברה לשמאי הממשלתי. ביום 22.3.10 נדרשו המבקשים להעביר כל חומר נוסף שיש בו צורך למתן שומה מכרעת כמתחייב לפי חובת השימוע ומתן זכות טיעון בפניו. ביום 29.4.10 ניתנה הכרעתו של השמאי הממשלתי אשר לדידם, נומקה היטב והיתה בה התייחסות לשתי השמאויות שהוצגו בפניו, הן של השמאי אורון והן של השמאית ברנר. סופם של דברים, נקבע ע"י השמאי הממשלתי מר חיימי כי הערכת שווי המגרשים היא 430,000 ש"ח לכל מגרש. השגה שנייה, הוגשה ע"י המבקשים ביום 15.6.10 והפעם, על השומה המכרעת באמצעות השמאי מר אורון מטעמם אשר ביקש קיום דיון בהשגה זו. ביום 26.7.10, נידונה ההשגה השניה בפני השמאית המחוזית ומנהלת לשכת ירושלים והדרום במשיב 2 הגב' קלו, בנוכחות השמאים הגב' ברנר, מר אורון ומר משה לוי אביהם של המבקשים. ביום 17.8.10 נתקבלה החלטה בהשגה השנייה, בדחייתה. המשיבים טוענים כי ההחלטה בהשגה השנייה, נומקה כהלכה והתקבלה בדין.
10. המשיבים דוחים את הטענה בדבר קיום ניגוד עניינים בין השמאית הגב' קלו והשמאי מר חיימי. הגב' קלו, משמשת כמנהלת לשכת ירושלים והדרום באגף שומת מקרקעין ואינה עמיתה לעבודה של השמאי הממשלתי מר חיימי כי אם ממונה עליו והסמכות נתונה לה לדון בהשגה.
11. ההסדר החוזי בין הצדדים, מעוגן לטעמם של המשיבים בהחלטות ובנהלים של המינהל. ההסדר אינו מבוסס על החלטה 1180, אשר במועדים הרלוונטיים להתקשרות החוזית ביניהם ולדיון בהשגות טרם נכנסה לתוקף והדבר אף היה ידוע למבקשים. בהתאם לסעיף 8 להחלטה 1180 הותנה כניסתה לתוקף בקיומה של ועדת השגות. ועדת השגות, הוקמה רק ביום 17.10.10 , כחודשיים לאחר מתן החלטה בהשגה השניה. לפיכך, אין להחיל אותה על עניינם של המבקשים כי אם את החלטה 798 לפיה החלטה בהשגה הינה סופית ומחייבת את המבקשים.
12. המשיבים טוענים כי פעולותיהם היו על פי הנהלים וההחלטות המחייבות וניתנה למבקשים ההזדמנות להביא את מלוא טענותיהם בטרם הוכרעו ההשגות. עסקינן לטעמם, בהסכמה חוזית של המבקשים לקבל על עצמם את השווי שייקבע בהחלטה שתינתן בהשגה מה גם, שבית המשפט אינו מוסמך להחליף את שיקול דעתו בשיקול הדעת של השמאים שדנו והכריעו בהשגות. למבקשים, ניתנה האפשרות לרכוש את המגרשים בפטור ממכרז ובתנאי שיחולו עליהם המחיר ושווי השומה שנקבעו על ידי השמאי הממשלתי ולא על פי שמאי חיצוני מכריע . התערבות במחירם של המגרשים, מהווה התערבות בתמורה החוזית עליה הוסכם ביניהם. כמו כן, אי תשלום מלוא התמורה החוזית בהתייחס לדמי ההיוון מהווה הפרה של החוזה ואין לשנות מהתמורה בהתייחס לדמי ההיוון עקב טעות בכדאיות העיסקה, לפי שיטתם של המבקשים. המבקשים, מנועים גם לטעון כנגד ההכרעה בהשגה השנייה ע"י השמאית הגב' קלו, לאחר שהמתינו עד לאחר הכרעתה ומבלי שהלינו מוקדם יותר על העברת ההשגה לטיפולה. כמו כן, ניטען כנגד הרחבת חזית במסגרת הסיכומים, בשאלת הסמכות הנתונה לשמאי הממשלתי להגדיל את השומה מכוח החלטה 798.
דיון ומסקנות:
13. בהתאם להחלטתי מיום 17.2.11 שניתנה במעמד הצדדים, נקבע הסדר דיוני לפיו יוגשו סיכומים בכתב ופסק הדין יינתן על בסיס כתבי הטענות והסיכומים ומבלי שיישמעו עדויות.
14. אין מחלוקת בין בעלי הדין כי כל אחד מהמבקשים, חתם על מפרט כספי הכולל הנחיות לאופן השגה על שומה ( עמ' 1 שורה 8 לפרוטוקול ונספחים ג ו- ג1 לכתב התשובה להמרצה, להלן-"המפרט הכספי"). עיון בסעיף ו. למפרט הכספי, מלמד כי המבקשים חתמו עליו ובו נקבע:
" ניתן להשיג השגה על השומה ולבצע עסקה במקביל בתנאים הבאים: תשלום 75% מהסכום הנקוב לעיל והפקדת ערבות בנקאית אוטונומית... במידה והחלטת להשיג על שומה, דע/י כי הסכום הקובע לביצוע עסקה יהיה הסכום שיקבע ע"י השמאי בין אם יעלה ובין אם יפחת. החלטת השמאי תהיה סופית ולא תהיה אפשרות להשיג עליה".ובהמשך אותו סעיף נאמר: "לא ניתן יהיה להשיג השגה נוספת".
15. בחנתי את טענתם של המבקשים לפיה ההתקשרות החוזית, בחתימה על המפרט הכספי הינה לא יותר מאשר חתימה על נייר סטנדרטי ללא כל יכולת השפעה מצידם ואין בה כדי לשקף מאום בדבר כוונות הצדדים. לטענתם, המפרט הכספי אינו משקף את עמדת המדינה שכן ניתנה להם רשות להגיש השגה שנייה באופן המלמד על החלת החלטה 1180 על עניינם (סעיף 20 לסיכומי המבקשים). מנגד טוענים המשיבים כי מדובר בהסדר חוזי הקובע את שווי המגרשים על ידי השמאי הממשלתי ואין יכולת להשיג עליו. מתן הזדמנות לדיון בהשגה שנייה, היתה לפנים משורת הדין ואין להלין בדיעבד כנגדה ואין גם להחיל על ההתקשרות את החלטה 1180.
16. מהתנהלותם של המבקשים עולה כי הם פעלו בהתאם למפרט הכספי, בבואם להשיג על השומה (כאמור בסעיף 9 להמרצה) ושילמו לפיו 75% מהסכום שנקבע לדמי חכירה מהוונים ואף הגישו ערבות בנקאית בגובה היתרה. סעיף ו' למפרט הכספי, קובע את אופן ההשגה על השומה באופן ברור שאינו משתמע לשתי פנים, כפי שצוטט הסעיף בסעיף 14 לעיל. המבקשים, לא נתנו ביטוי באופן כלשהו, בכתב או בעל פה כפי שעולה מעיון בכתבי בי-דין , עובר לחתימתם על המפרט הכספי ובמועד החתימה עליו לכך שסעיף ו' בו אינו תקף לגביהם. לא הוכח אם כן במישור הפרטי של ההתקשרות לפי דיני החוזים, כי הושגו הסכמות שהושגו בין הצדדים המחריגות את סעיף ו' ביחס למבקשים וכי לא יוחלו על העיסקה הוראות החלטה 798 על ההתקשרות. כך גם, לא נטען בהמרצה כי הוסכם כי ככל שתוגש השגה היא תידון בפני שמאי מכריע עצמאי ולא בפני שמאי הנושא בתפקיד אצל מי מהמשיבים וכפועל יוצא לא הוצגו מסמכים המעידים על כך. בנסיבות אלו לא הוכח כי היתה הסתמכות של המבקשים במסגרת ההתקשרות , שונה מהוראות המפרט הכספי.
17. בחינת ההתקשרות בין הצדדים צריכה להיעשות גם לפי דיני המשפט הציבורי הנובעת ממיהות המשיב 1 (ע"א 5042/96
כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל , פד"י נג(1) 743) וגם היא, אינה מלמדת כי המשיב 1 נהג באופן לא סביר תוך פגיעה בזכויותיהם של המבקשים על פי מסמכי ההתקשרות. ניתן היה בנקל להבחין בשוני בין החלטה 1180 ובין סעיף ו' למפרט הכספי והיה בידי המבקשים, להימנע מרכישת המגרשים או לבקש לבוא במו"מ עם המשיב 1 לצורך שינוי תנאי המפרט הכספי או להחרגת החלטה 798 על העיסקה, אילו בקשו להתנות את רכישת המגרשים בקיום דיון בהשגה בפני וועדת השגות לכשתוקם, או בפני שמאי עצמאי.
18. עיון בהשגה השנייה שהוגשה ע"י השמאי מר אורון ביום 15.6.10 מלמד כי אין בה בקשה להעביר את ההשגה לדיון בפני וועדת השגות או לשמאי חיצוני עצמאי. מר אורון, אף ביקש להיות מוזמן לדיון בהשגה ולא הלין כנגד הדיון בפניה. במועד הדיון בהשגה השנייה, טרם הוקמה וועדת ההשגות לפי סעיף 3 להחלטה 1180 ועל פי סעיף 8 להחלטה זו, כניסתה לתוקף היא תוך 3 חודשים ממועד אישורה או מיום כינון הוועדה. לפי המועדים שהוצגו בפני, אין חולק כי הוועדה הוקמה רק ביום 17.10.10 בעוד ההחלטה בהשגה השנייה ניתנה כבר ביום 10.8.10. לפיכך, לא היה בידי המשיבים להעביר את ההשגה לוועדת ההשגות ולא היתה הסכמה חוזית או החרגה של החלטה 798 לצורך העברת ההשגה לדיון בפני שמאי עצמאי שלא מטעם המשיב 2. היעדר התנגדות למתכונת הדיון בהשגה בטרם ניתנה ההחלטה בה רק ביום 10.8.10 מלמד גם הוא כי המבקשים לא ראו פגם בדיון בהשגה בפני השמאית המחוזית באותה העת. המועד הראשון בו הועלתה הטענה כנגד דיון בהשגה בפני השמאית הגב' קלו, היה במכתבו של בא כוחם מיום 3.10.10 , כחודשיים לאחר מתן השומה על ידה.