א.
רקע עובדתי
1. בפני תובענה שהוגשה על דרך של המרצת-פתיחה להצהיר על בטלות הערת אזהרה שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין בתל-אביב לפי שטר מספר 22116/95/4 (להלן: "
הערת האזהרה"), אשר רובצת על הדירה הידועה כגוש 6160 חלקה
139/1 קומה ראשונה (להלן: "
דירת החדר"), וכן על הדירה הידועה כגוש 6160 חלקה
139/2 (להלן: "
דירת 3 החדרים" - שתי הדירות תיקראנה להלן: "
הדירות"). לפי הערת האזהרה, אין לבצע כל עסקה בדירות ללא הסכמה מראש של המשיבים. כמו כן מתבקש בית המשפט להורות על מחיקת הערת האזהרה, ומתן היתר למבקשים לתבוע את נזקיהם בנפרד.
2. המבקש 1 (להלן: "
המבקש") ואשתו ג'יטה עברון ז"ל (להלן: "
המבקשים") רכשו את זכות החכירה בדירות משעשוע חברה להשקעות בע"מ (להלן: "
הקבלן"). הבעלים של המקרקעין היא הקרן הקיימת לישראל, אשר החכירה את החברה לקבלן לצורך הקמת בית משותף, לאחר שהתחייב לגרום לידי כך שהדירות בבית המשותף יוחכרו על ידי קק"ל לרוכשיהן. בניית הבניין הסתיימה בשנת 1979, והוא נמצא ברח' גבע 16 בגבעתיים (להלן: "
הבניין").
3. המשיבים 1-2 (להלן: "
המשיבים") רכשו דירה בקומה ג' מהקבלן ביום 26.5.78, ומכרו אותה בשנת 1999, כך שאין להם עוד כל זכות בבניין. ילדיהם של המשיבים הם המשיבים 3 ו- 4.
4. המבקשים רכשו מהקבלן את שתי הדירות: דירה בשטח 35 מ"ר בקומה ראשונה, שהיא דירת החדר (חלקה 139/1), ודירה בשטח של 126.75 מ"ר בקומה השנייה, שהיא דירת 3 החדרים (חלקה 139/2). המבקשים קנו את הדירות כאשר הבניין היה גמור, ומאוכלס בחלקו (עדות המבקש בעמ' 8). בשנת 2001 נפטרה אשת המבקש, ויורשיה הם המבקש ובנותיו - המבקשות 2-3.
בדירת החדר מתגורר כיום המבקש לבדו, לאחר פטירת אשתו. אין כל חיבור בין שתי הדירות: על מנת להגיע לדירת 3 החדרים יש לצאת מדירת החדר ולעלות במדרגות. בדירת החדר יש שירותים ומקלחת, אך אין מטבח של ממש (המבקש בעמ' 6). מבחינת העירייה, נחשבת דירת החדר כיחידה נפרדת לצורכי ארנונה ומים, ויש בה קו טלפון נפרד (המבקש בעמ' 6). מכאן ברור כי יש לראות בדירת החדר כיחידת דיור נפרדת לכל דבר ועניין, ולמצער אין כל בעיה להפכה לכזו.
5. בעת רישום הבית המשותף, וכאשר הגיעה העת לרשום את הדירות על שם הדיירים בבניין, התנגדו המשיבים לרישום הזכויות בדירות על שם המבקשים, בטענה שדירת החדר נבנתה שלא כדין, על שטח שהוא רכוש משותף. המשיבים התנגדו לכך שדירת החדר תהפוך ליחידת דיור נפרדת, באופן שבבניין תהיינה 5 דירות במקום 4 דירות שהיו אמורות להיות על-פי מה שהתחייב בפניהם הקבלן (ראה להלן). הדרך להביא את המשיבים להסכים לרישום הדירות על שם המבקשים היתה מתן התחייבות של המבקשים לרישום הערת אזהרה לטובת המשיבים, לפיה לא יועברו זכויות החכירה בשתי הדירות של המבקשים בנפרד, אלא רק ביחד, על מנת שלא יכנס לבניין דייר חמישי. התחייבות זו ניתנה בכתב ביום
17.11.94 (להלן: "
ההתחייבות"), ובהסתמך עליה נרשמה הערת האזהרה. זו הסיבה לכך שהבית המשותף נרשם בשנת 1990, אך הדירות נרשמו על שם הדיירים רק בשנת 1995 (עמ' 15 לפרוטוקול). להלן נוסח ההתחייבות:
"
אני הח"מ ז'אן אברון ת.ז. 04254930 וגיטה אברון, ת.ז. 04232534, מרח' גבע 16 גבעתיים.
הואיל והננו החוכרים של חלקות משנה 139/1 ו - 139/2 בגוש 6160 בהתאם לשטר החכירה הנרשמת על שמינו מאת קרן קיימת לישראל לתקופה ובתנאים כמפורט בשטר החכירה.
והואיל וחלקת המשנה 139/1 בגוש 6160 הינה מבחינת שמוש נספחת לחלקת משנה 139/2 בגוש 6160 הנמצאת מעליה.
לכן אנו מתחייבים לא להעביר לרוכש ו/או נעבר כל שהוא את החכירה בחלקת משנה 139/1 בגוש 6160 אלא אם תועבר לו גם חלקת משנה 139/2 בגוש 6160, וגם אותו נעבר יתחייב את אותה התחייבות גם כלפי העברת החכירה בחלקות 139/1 ו- 139/2 בגוש 6160 למי שיבוא אחריו וחוזר חלילה.
התחייבותינו זו תרשם כהערת אזהרה על חלקות המשנה 139/1 ו- 139/2 בגוש 6160 כהתחייבות להמנע מביצוע פעולה, בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין".
6. המבקש הוא כיום בן 82, ומעוניין לעבור לדיור מוגן. המבקשים רצו למכור את הדירות בנפרד. בעדותו הסביר המבקש כי בתו מעוניינת להמשיך ולהתגורר בדירת החדר (עמ' 9). לכן פנה המבקש ביום
4.12.02 אל המשיבים בדרישה לביטול הערת האזהרה המונעת את מכירת שתי הדירות בנפרד. במכתב נטען כי לאחר שהמשיבים מכרו את זכויותיהם בדירה שבבניין, אין להם עוד כל זכות על פי הערת האזהרה שנרשמה לטובתם, ואשר דורשת את הסכמתם לביצוע כל עסקה בדירות המבקשים.
7. המבקש טוען בתצהירו כי המשיבים הודיעו שהם מוכנים למחוק את הערת האזהרה, ובלבד שעו"ד מטעם המבקשים תגיע אליהם להחתימם על המסמכים הדרושים לביטול הערת האזהרה. בעקבות כך הכינה עו"ד סיגל כסיף את המסמכים דלעיל (צורפו לתצהיר כנספחים 5-6). אך המשיבים לא יצרו קשר עם המבקש לצורך החתימה על המסמך, גם לאחר מכתב התראה של עו"ד כסיף מיום
19.1.03. במכתב טוענת עו"ד כסיף כי המשיב ביקש ממנה לסור אל ביתו לצורך חתימה על מסמכי ביטול הערת האזהרה, אך המשיבים מתחמקים מלקיים פגישה זו.
8. עו"ד סיגל כסיף טוענת בתצהירה כי המשיב ביקש ממנה לבוא אליו על מנת שהמשיבים יחתמו על שטרי ביטול הערת האזהרה, אך הוא התחמק מלקיים פגישה עמה. עו"ד כסיף שלחה למשיב את המסמכים לחתימה, בפני עו"ד אחר, אך הוא לא חזר אליה בעניין זה. עו"ד כסיף הדגישה בעדותה כי כאשר המשיב הביע הסכמתו לחתום על מסמכי ביטול הערת האזהרה, הוא לא הזכיר כלל פיצוי כספי. המשיב דיבר בשם כל המשיבים, ואמר שכולם יבואו לחתום על המסמכים (עמ' 4-5 לפרוטוקול).
עוד נאמר בתצהירה של עו"ד סיגל כסיף, כי לאחר כל אלו היא חזרה אל המבקש והודיעה לו כי המשיבים אינם חותמים על מסמכי ביטול הערת האזהרה. לטענתה אמר לה המבקש שלא לנקוט הליך משפטי כנגד המשיבים, הואיל והוא שוחח עמם, והם הבטיחו לו לחתום על שטרי ביטול הערת האזהרה.
9. טענתה של עו"ד סיגל כסיף, כי המבקש שוחח עם המשיבים אשר הבטיחו לו לחתום על שטרי ביטול הערת האזהרה, איננה מופיעה בתצהירו של המבקש עצמו. בתצהירו טוען המבקש כי ההבטחה של המשיבים לחתום על מסמכי ביטול הערת האזהרה ניתנה לבאת-כוחו, עו"ד סיגל כסיף, ואין כל זכר לשיחה שלו עם המשיבים בעניין. זאת ועוד, המרצת הפתיחה הוגשה בלא תצהירה של עו"ד כסיף, אשר הוגש מאוחר יותר במסגרת בקשה להוספת תצהיר נוסף (בש"א 16998/04). המבקש גם לא נשאל בחקירתו בעניין זה, ולא היתה בקשה של ב"כ המבקש להוסיף תצהיר משלים, או עדות ראשית משלימה, על מנת לתמוך בגרסתה של עו"ד סיגל כסיף.
יתר על כן, המבקש אמר בעדותו כי שוחח עם המשיב בעניין ביטול הערת האזהרה, "
והוא הבטיח שאשלח לו את עורכת הדין כסיף שתדבר איתו" (עמ' 10). דברים אלו מתיישבים עם גרסתו של המשיב, כי אמנם ביקש לקבוע פגישה עם עו"ד סיגל כסיף בעניין דרישתה לביטול הערת האזהרה, אך מבחינתו היתה הפגישה מיועדת לדיון בפיצוי שהמשיבים דורשים תמורת הסכמתם לביטול הערת האזהרה, אף כי הוא לא אמר זאת לעו"ד כסיף (עמ' 16). עוד אמר המשיב בעדותו, כי לאחר שקיבל מכתב מחוצף, להשקפתו, מעו"ד סיגל כסיף - הוא לא היה מוכן לדבר בעניין, והוא גם לא שוחח עם המבקש (עמ' 16-17).
10. עדותו של המשיב היתה כנה ומהימנה, ואני נותן בה אמון. לו אכן היו המשיבים מסכימים לבטל את הערת האזהרה בלא כל תמורה, היו נוהגים כך כאשר התבקשו לחתום על מסמכי הביטול. העובדה שלא עשו כן, תומכת בטענתם כי מלכתחילה התכוונו לדון עם עו"ד סיגל כסיף בשאלת הפיצוי, נאמנים לגישתם כי מגיע להם פיצוי שכזה. לכן, אין בסיס לטענה כי המשיבים הסכימו לביטול הערת האזהרה בלא כל תמורה. בנוסף, גם לו ניתן היה לקבל את טענת המבקשים, כי המשיב 1 הסכים לביטול הערת האזהרה, אין כל ראיה כי הסכמה זו ניתנה על דעתם של המשיבים 2-4.