פסק-דין בתיק הפ 762/03

א.         מהות התביעה

עניין התובענות הוא בתשלום דמי היתר אשר המבקשות חויבו בהם על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), במסגרת עסקאות שינוי ניצול של שני מגרשים בתחום העיר רמת גן.

בכוונת המבקשות לבנות 20 ו- 24 יחידות דיור בכל אחד מהמגרשים.

המבקשות פנו לבית המשפט בכדי שיורה לחייב את המנהל לחתום על בקשתם למתן היתר בנייה להקמת מבנה בן 20 יחידות דיור ולהקמת מבנה נוסף בן 24 יחידות דיור, וכן שיצהיר כי המינהל אינו זכאי לכל תשלום בגין שינוי היעוד או הניצול של הקרקע. בנוסף לכך, תובעות המבקשות לבטל את המפרטים הכספיים שניתנו ביחס לקרקעות ואת אופן החיוב הגלום בהן.

לחילופין, עותרים המבקשים לחייבם בסכום מינימלי בעבור עסקאות שינוי הניצול של הקרקע,

ולפיצול סעדים בגין נזקים שנגרמו למבקשות.

ב.         עובדות המקרה

בשתי התובענות שלהלן הוחלט לאחד את הדיון, מאחר ועסקינן בסוגיות אשר בחלקן הן זהות או דומות.

הרקע העובדתי בכל אחת מהתובענות וטענות הצדדים יובאו להלן בקליפת אגוז:

ה.פ 762/03

תחילה, נקדים ונציין כי המינהל מופקד על ניהול מקרקעי המדינה. מקרקעי ישראל שייכים למדינה והבעלות בהם לא תועבר במכר או בדרך אחרת, על כן מקרקעי ישראל נמסרים לשימושם של פרטים בדרך של חכירה בלבד.

במקרקעין עירוניים בבנייה רוויה, חוזי החכירה החדשים נחתמים לתקופות של 49 שנים.

ככל הבעלים דורש המינהל בעבור הזכות להשתמש בקרקע דמי חכירה שנתיים. כיום פטורים רבים ממחזיקי הדירות והבתים צמודי הקרקע מדמי החכירה השנתיים, שכן שילמו את הסכומים שנדרשו במבצעי ההיוון שנערכו בשנים האחרונות. חוכר שלא היוון את הקרקע, נדרש לשלם מדי שנה בשנה דמי חכירה.

המינהל הינו הבעלים של המגרש הידוע כחלקה 52 גוש 6180 (להלן: "המגרש הראשון"). מגרש זה מחולק לשני חלקים: 52/1 ו- 52/2.

ברצון המבקשות להקים 24 יחידות דיור על מגרש זה במסגרת עסקת שינוי הניצול.

מגרש 52/1 :

ביום 24.6.1954 נחתם הסכם חכירה בין קרן קיימת לישראל לבין מר שבתאי בר אלי לתקופה כוללת של 49 שנים עד ליום 30.9.02, עם אפשרות לחידוש החכירה לתקופה נוספת בהתבסס על חוזה החכירה שיהיה נהוג לגבי חכירת אדמה עירונית. הסכם החכירה מתייחס למגרש בשטח 1.232 דונם ובנין בשטח 49.6 מ"ר, בן שני חדרים הכולל נוחיות.

על פי סעיף 4 להסכם החכירה "אסור לחוכר לבנות או להוסיף לבניין מבלי קבלת הסכמה מפורשת בכתב על כך מהקרן". סעיף 7 להסכם החכירה קובע כי דמי החכירה השנתיים יהוו 4% מערך הנכס. לקרן עומדת הזכות לבצע הערכה מחודשת לנכס כמפורט בסעיף 8 לחוזה החכירה; כלומר, כשהחוכר בהסכמת הקרן, יוסיף לדירה חדר או חדרים או כל בניין אחר. בנוסף לכך, על פי סעיף 3 להסכם החכירה "הנכסים המוחכרים לחוכר מוחכרים לו לתקופת החכירה למטרת מגורים בלבד, אך ורק לשימוש עצמי עבורו ועבור בני ביתו ואסור לחוכר להשתמש בנכסים המוחכרים לו גם לצרכים אחרים מלבד הנ"ל מבלי הסכמה מפורשת למפרע בכתב מהקרן". 

בשנת 1977 התבקשה העברת זכויות במגרש הראשון לקרן נאמנות ויצ"ו. במסגרת יובל החכירה בשנת 1995 הוונו הזכויות בנכס לתקופת חכירה נוספת ושולמו 53,399.55 ש"ח כולל מע"מ בעבור יחידת הדיור הקיימת בלבד.

בחודש 05/01 הוגשה ע"י החוכרת בקשה להעברת זכויות בנכס אל מבקשת מספר 2.

מגרש  52/2 :

ביום  24.06.54 נחתם הסכם חכירה בין קרן קיימת לישראל  לבין מר שלום וגב' איטה לוסטיג לתקופת חכירה כוללת של 49 שנים עד ליום 30.09.02, עם אפשרות לחידוש החכירה לתקופה נוספת בהתבסס על חוזה החכירה שיהיה נהוג לגבי חכירת אדמה עירונית. הסכם החכירה מתייחס למגרש בשטח 1.232 דונם ובניין בשטח 49.64 מ"ר, בן שני חדרים הכולל נוחיות.