השופט דר' עדי זרנקין:
ערעור על החלטה מיום 20.3.11 שניתנה בבית משפט השלום בחיפה בת"א 7201-07-08 (כב' סגן הנשיא, א' סלאמה), בה נמחקה על הסף תביעת המערערת לפירוק שיתוף במקרקעין, בשל היותה תביעה לסעד תיאורטי.
העובדות הצריכות לעניין
המערערת הינה חברה בע"מ, אשר רכשה את זכויותיה במקרקעין הידועים כחלקה 6 בגוש 11509 מאדמות דליית אל כרמל (להלן-
"המקרקעין"), על פי צו שניתן ביום 23.9.98 על ידי ראש ההוצאה לפועל.
המערערת רכשה 8297/29881 חלקים מן המקרקעין, בשטח של 8297 מ"ר (השטח הכולל של המקרקעין הינו 29881 מ"ר), וזכויותיה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.
המשיבים 1- 3 הינם יתר הבעלים הרשומים במקרקעין.
ביום 29.3.06 ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בחיפה (ה"פ 222/05), בגדרו הורה בית המשפט כי המשיב 1 (להלן-
"סלימאן") זכאי להירשם כבעל 3900/29881 חלקים במקרקעין.
כעולה מנסח רישום המקרקעין שצורף לכתב התביעה בבית משפט קמא, בבעלות המשיב 1 (לאחר פסק הדין הנ"ל) 6100 מ"ר, בבעלות המשיב 2 (להלן-
"דיאב") 3900 מ"ר, ובבעלות המשיב 3 (להלן-
"ודיע") יתרת השטח הרשום, בשטח כולל של 11584 מ"ר.
בשנת 2008 הגישה המערערת תביעתה לפירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין, בבית משפט השלום בחיפה. בכתב התביעה נטען, כי המערערת מחזיקה בחלק מהמקרקעין, בשטח שסומן 6/1 בתשריט שצורף לתביעה (להלן-
"התשריט הראשון").
המערערת ביקשה לפרק את השיתוף במקרקעין, תוך חלוקתם לארבע חלקות חדשות, ששטחן, ככל שיתאפשר, יהא כשטחו היחסי של כל אחד מן הבעלים הרשומים של המקרקעין.
המשיבים 1- 3 התנגדו לחלוקת המקרקעין בעין, וטענו כי יש לדחות את תביעת המערערת על הסף, שכן בנסיבות המיוחדות של המקרה, התביעה לפירוק השיתוף הינה, בפועל, תביעה לסעד תיאורטי. לטענתם, המערערת רכשה את חלקה במקרקעין המשותפים, בעת שהקרקע כולה כבר הייתה תפוסה בידי המשיבים, אשר בנו בתיהם על הקרקע, ואף מכרו חלק מזכויותיהם במקרקעין, לצדדים שונים ומרובים שאינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין, כך שבפועל אין כל שטח פנוי, אותו ניתן למסור למערערת.
כמו כן, המשיבים טענו, כי המערערת הגישה תביעתה לפירוק השיתוף, לא בשם היעילות הכלכלית שטמונה בכך, אלא במטרה אחת ברורה, לייחד למערערת חלקה מסוימת במקרקעין, חלקה בה מתגוררים דיאב וסלימאן ומשפחותיהם. עוד טענו המשיבים בפני בית המשפט קמא, כי יש לדחות את תביעת המערערת על הסף בשל כך שהמערערת הגישה תביעתה לחלוקה בעין, מבלי שהוגש תשריט המאשר כי רשויות התכנון והבניה מתירות חלוקה בעין של המקרקעין, המערערת הגישה תביעתה מבלי לברר תחילה את מערך הזכויות במקרקעין, מבלי לבצע מדידה של המקרקעין, מבלי לצרף תצלום אויר- על מנת שזה ישקף את מצב הבניה עת רכשה המערערת את חלקה במקרקעין, ומבלי להגיש חוות דעת שמאי.
בית משפט קמא קיבל את טענות המשיבים, וקבע כי יש להורות על מחיקת התביעה, בשל היותה תביעה לסעד תיאורטי. בית משפט קמא הסביר, כי
"לא מדובר בתביעה טיפוסית לפירוק שיתוף במקרקעין שכן הבעלים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין מחזיקים בחלק מהמקרקעין, בעוד שיתר המחזיקים - שרובם ככולם כבר בנו דירות ובניינים - לא רשומים כבעלים (לחלקם הערות אזהרה ו/או משכנתאות וחלקם האחר אינו רשום בכל צורה שהיא)...
בהינתן שאין בדעת התובעת לפנות אנשים מבתיהם, כפי שגם הצהיר ב"כ התובעת, אין למעשה כל שטח שניתן לאפשר תיאורטית לתובעת להחזיק בו מלבד חלקי המגרש 6/9 הלא מאוכלסים (מבלי להתעלם מטענת נתבע 1 כי מחזיק בכל המגרש). דא עקא, שאין כל אפשרות משפטית לבצע פירוק שיתוף בחלק של חלקה. בהיעדר אפשרות לבצע פירוק שיתוף חלקי במקרקעין ומאחר והמחזיקים השונים טוענים שאין בעצם מה לפרק מאחר וכל השטחים תפוסים כך שאין מה למסור לתובעת (עובדה שלטענת הנתבעים 1 +2 היתה ידועה לה בטרם ניגשה למכרז), אין מנוס ממחיקת התביעה דנן והפניית התובעת למסלולים אחרים העומדים לרשותה" (עמ' 5 בהחלטה).
על החלטה זו הוגש הערעור שלפנינו.
לטענת המערערת, לעניין פירוק השיתוף, אין נפקא מינה אם ישנם שטחים פנויים במקרקעין בהם נתבקש הפירוק, שכן לכל אחד מהבעלים הרשומים זכות להביא לפירוק השיתוף, ללא כל קשר למצב המקרקעין. על כן, טעה בית המשפט קמא עת ייחס חשיבות לכך כי השטחים במקרקעין הינם "תפוסים", שכן זכות המערערת להביא לפירוק השיתוף, איננה כפופה לשאלת ההחזקה.
לחילופין טענה המערערת, כי קביעת בית משפט קמא, לפיה אין שטחים פנויים "למסור", נעדרת כל בסיס. לטענת המערערת, קביעת בית משפט קמא התבססה על טיעוניו של ודיע, כי מכר את כל זכויותיו במקרקעין (למעט החלקים שמחזיק בהם ועליהם בנה ביתו) ליתר המשיבים ואף לצדדים נוספים שאינם רשומים. בית משפט קמא לא ערך כל בירור, ולא איפשר למערערת לערוך בירור מצידה (באמצעות הגשת תצהירים חקירות עדים ועוד) מה מצב השטחים במקרקעין. עוד הוסיפה המערערת וטענה, כי אף לו יש אמת בטענת ודיע, כי מכר את כל שטחי חלקתו לאחרים, אין לייחס לכך כל נפקות, שהרי אם מאן דהוא לא נרשם כבעלים, או לכל הפחות, לא נרשמה לטובתו הערת אזהרה, הוא איננו יכול לגבור על המערערת, שהיא, כאמור, בעלים רשום.
בנוסף, לטענת המערערת, בית משפט קמא נתפס לכלל טעות, העולה מהחלטה נשוא הערעור (עמ' 3- 4 בהחלטה), לפיה ב"כ המערערת הגיש "עתירה חדשה", הנסמכת על שני אדנים: האחד, הטענה כי המשיבים 1- 2 לא טענו לזכויות חזקה או בעלות בשטח שסומן 6/1, במסגרת הליך אחר שהתקיים בבית משפט המחוזי בחיפה, והשני, הטענה כי אין מניעה להורות על פירוק השיתוף בחלק מהמקרקעין, בין חלק מהבעלים, נוכח רצון המערערת שלא לפנות אנשים מבתיהם.
לטענת המערערת, מעולם לא הוגשה "עתירה חדשה" על ידה, כל שהוגש הוא כתב תביעה מתוקן (אעיר, כי כתב התביעה המתוקן הוגש לבית משפט קמא, אך לא ניתנה החלטה המאשרת כי כתב התביעה המקורי תוקן) בו לא נטען דבר ממה שאוזכר לעיל. לטענת המערערת, היא מעולם לא הסתמכה על טענות המשיבים בהליך אחר שהתנהל בבית משפט המחוזי, וכל "ערכו" של ההליך האחר לתביעתה בבית משפט קמא, התמצה בכך שבית משפט המחוזי, קבע בפסק דינו, כי "אין באמור בפסק הדין כדי לפגוע בזכויות החברה שצורפה כמשיבה להליך, בכל הנוגע לשטח אותו היא מחזיקה, הוא השטח שסומן כ- 6/1".
כמו כן, לטענת המערערת, סברת בית המשפט קמא, לפיה המערערת טענה כי אין מניעה לפירוק השיתוף בחלק מן המקרקעין, יסודה בטעות. לטענת המערערת, הדבר מעולם לא נטען בכתב התביעה המתוקן, ולא בכתבי בית דין אחרים במסגרת התביעה, ולא ברור מהיכן בית משפט קמא למד טענה זו וייחס אותה לב"כ המערערת. לשם הוכחת טענתה זו, המערערת הצביעה על סעיף 7 בכתב התביעה מתוקן, וזהו נוסחו:
"התובעת מבקשת, בהסתמך על סעיף 39 לחוק המקרקעין, לפרק את השיתוף בחלקה, תוך חלוקתה לארבע חלקות חדשות, ששטחן, במידת האפשר ותוך התחשבות בשיקולים שיפורטו בהמשך, כשטחו היחסי של כל אחד מן הבעלים הרשומים של החלקה, כלומר התובעת והנתבעים 1- 3. בהמשך יתבקש בית המשפט להורות על רישום החלקות החדשות על שם התובעת והנתבעים 1- 3, חלקה אחת על שמו של כל אחד מארבעה אלה, לפי העניין".