השופט י' טירקל:
הסוגיה העומדת להכרעתנו בערעור הנדון אינה פשוטה והיא צריכה לעיון מיוחד; שיותר משהוא בתחום הניתוח המשפטי של הוראות החוק החלות על הפרשה ושל הוראות המסמכים שביסודה, הוא עניין שבשיקול הדעת השיפוטי.
רקע והליכים
1. המערערים רכשו מחברת סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים), היא המשיבה מס' 1 (להלן - "החברה"), דירות נופש בפרויקט
"
Sea Belle
" בסמוך לחוף הים שמצפון לנהריה ומדרום לאכזיב (להלן - "הפרויקט"). המערערים והחברה כרתו חוזי מכר, שאליהם צורפו נספחים, בהם נספח ליווי בנקאי (להלן - "חוזי המכר"). כמו כן, קיבל כל אחד מהם ערבות בנקאית (להלן - "הערבויות") של הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ, הוא המשיב מס' 2 (להלן - "הבנק"), לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה - 1974 (להלן - "החוק"). תכנית הפרויקט כללה שלושה בניינים שבכל אחד מהם כשמונים דירות נופש שלכל אחת מהן צמודה חניה. כמו כן נכלל בתכנית בית מלון ובו כמאתיים חדרים, שהיה אמור להיבנות סמוך לבניינים. בין הבניינים לבין בית המלון תוכננה להיבנות בריכת שחיה לשימושם של בעלי הדירות ושל אורחי המלון.
אחרי שהתחילה החברה להקים את הפרויקט היא נקלעה לקשיים כספיים. לבקשת הבנק מונה לחברה כונס נכסים, הוא המשיב מס' 3 (להלן - "הכונס"). הכונס השלים את בנייתו של בניין אחד בפרויקט - בניין C - שבו רכשו המערערים את דירותיהם. יתר חלקי הפרויקט לא הושלמו.
המערערים עתרו לבית המשפט המחוזי בחיפה, על דרך של המרצת פתיחה, וביקשו להצהיר כי חוזי המכר שנחתמו בינם לבין החברה בטלים וכי הם זכאים לממש את הערבויות שנתן להם הבנק. כן ביקשו להתיר להם לפצל סעדים לצורך הגשת תביעה נפרדת "לסעדים ו/או עילות וכל נושא אחר שאינו נוגע ישירות למימוש הערבויות". בית המשפט המחוזי (כב' השופט ש' ברלינר), בהחלטתו מיום 10.7.01, התיר למערערים לפצל סעדים. בפסק דינו מיום 3.9.01 דחה את התובענה. המערערים ערערו על פסק הדין. לפי בקשת באי כח בעלי הדין הוגשו אחרי הדיון לפנינו אסמכתאות נוספות, השלמות טיעונים ותשובות להשלמות.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
2. בית המשפט המחוזי קבע כי לצורך מימוש הערבויות לפי סעיף 2(1) לחוק לא די בכך שמתקיימת אחת מן העילות המפורטות בסעיף, אלא שקיומה של אותה עילה גם מונע את העברת הקניין בדירה. מניעה כזאת לא נתקיימה כאן. אמנם, לחברה מונה כונס נכסים, אולם הבנק מימן את השלמת בניית הדירות, על ידי הכונס, והליכי הכינוס אינם מונעים מן המערערים לקבל את הבעלות ואת החזקה בדירותיהם. מכיוון שכך, "מוצדק להימנע מביטול הסכמי המכר וממימוש כולל של הערבויות, במלוא סכומן". עוד קבע כי התחייבויותיו של הבנק לפי הערבויות יעמדו בעינן, עד שימסרו הדירות למערערים, ודבר המסירה יאושר על ידי מהנדס, כאמור בסעיף 1 לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), התשל"ז-1976.
בשולי פסק הדין ציין בית המשפט כי החברה הפרה את חוזי המכר הפרה יסודית, כטענת המערערים, בכך שלא השלימה את בנייתו של הפרויקט וכך הפכו הדירות להיות דירות רגילות בבית משותף, כהגדרתן בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן - "חוק המקרקעין"), במקום דירות נופש, כפי שהיו אמורות להיות. עבור הפרה זאת זכאים המערערים לתבוע מן החברה לפצותם, אך אין הם זכאים לגבות פיצויים אלה מהבנק מכוח הערבויות שנעשו לפי החוק.
הטענות והתשובות
טענות המערערים
3. לטענת המערערים באו הערבויות להבטיח שהדירה שיקבל כל אחד מהם תהיה "דירת נופש", כהגדרתה בחוזה המכר, בנספח הליווי הבנקאי ולפי כוונת המתקשרים כפי שהיא עולה מחוזי המכר; ואין לפרש את הערבויות כאילו כל שבאו להבטיח הוא שהדירה תהיה דירת מגורים רגילה בבית משותף, כהגדרתה בסעיף 52 לחוק המקרקעין, כדרך שפירש בית המשפט. לדעתם, שונה הדירה שמבקש הבנק למסור להם מדירת הנופש שהובטחה להם; בין היתר, בכך שהיה עליו למסור להם את הדירות עם פיתוח סביבתי, בריכת שחיה ומתקני נופש שהם חלק מהותי מהגדרתה של "דירת נופש". עוד טענו כי גם הסכומים הגבוהים של הערבויות מלמדים כי הכוונה היתה להבטיח החזרת סכום גבוה יותר ממחירה של דירת מגורים בבית משותף, הואיל והן כוללות את הזכויות במתקני הנופש, כאמור לעיל. זאת ועוד, הזכות שניתנה לבנק להשהות את מסירת הדירות כאמור בנספח הליווי הבנקאי היא לגבי הפרויקט כולו, ולא לגבי דירה מסוימת. משלא הושלמה בניית הפרויקט תוך זמן סביר, וטרם ניתן אישור מהנדס כי הדירות הושלמו, על הבנק לשלם למערערים את סכומי הערבויות. המערערים זכאים לממש את הערבויות גם מטעם נוסף. השימוש בדירות למטרת מגורים אינו מתיישב עם תכנית המתאר הארצית, תכנית המתאר המקומית והיתרי הבניה. יתרה מכך, השימוש הוא שלא כדין והוא עבירה פלילית. משלא הושלם הפרויקט כפרויקט נופש, מנועה הוועדה המקומית לתכנון ובניה להנפיק טופס 4 לבנין שנבנה, ולפיכך לא יוכל הבנק למסור למערערים את החזקה או את הבעלות בדירות.
המערערים הוסיפו וטענו כי הכונס מנסה למזער את נזקיו של הבנק על חשבונם, תוך הפרת חובות הנאמנות שלו כלפיהם ומחויבותו כלפי בית המשפט. הצהרותיו בבית המשפט הטעו את בית המשפט וכך ניתן פסק דין שגוי.
טענות הבנק והכונס
4. בראש טענותיו של הבנק - שעליהן סמך הכונס את ידיו - העלה טענה מקדמית, שלפיה יש למחוק את המערערים מס' 5 ומס' 8 מהודעת הערעור, משום שקיבלו את החזקה בדירותיהם. כמו כן יש למחוק את טענת המערערים שלפיה השימוש בדירות למטרת מגורים הוא שלא כדין והוא עבירה פלילית, משום שהטענה היא בגדר שינוי חזית והרחבת חזית.
לטענת הבנק צדק בית המשפט המחוזי בקובעו כי הערבויות באות להבטיח רק את העברת החזקה בדירות ואת הזכות הקניינית בהן; מאחר וניתן לעשות כן, לא קמה למערערים זכות לממש את הערבויות. הבנק אינו אחראי לכך שהפרויקט לא הושלם כפרויקט נופש וכי חוזי המכר הופרו ולפיכך אין עילה כלפיו לחלט את הערבויות.
אין גם מקום לחלט את הערבויות מחמת איחור במסירת הדירות. משמונה הכונס ונמשכו עבודות הבניה, נכנסה לתוקפה הסכמתם של המערערים לפי נספח הליווי הבנקאי ליתן תוספת זמן אם יבחר הבנק להמשיך בבניית הפרויקט. מכאן שהמערערים ויתרו בכתב ומראש על זכותם לבטל את חוזי המכר. משהביעו המערערים הסכמה שבשתיקה להמשך עבודות הבניה, השקיע הבנק כספים רבים בהמשך עבודות הבניה ובכך שינה את מצבו לרעה.
כמו כן אין לדון בגדר הערעור דנן, שעניינו דרישה לחלט את הערבויות, בטענות המערערים בעניין התאמת השימוש בדירות לתכניות המתאר ולהיתר הבניה ובעניין חוקיותו של טופס 4. המערערים גם מנועים מלהעלות טענות אלה בשל חוסר תום לב ושיהוי. יתר על כן, חלק מרוכשי הדירות קיבלו חזקה בדירותיהם; משלא השיגו על חוקיותו של טופס 4, חזקה שהונפק כדין ומכאן שאכלוס הדירות על פיו היה אף הוא כדין.
לטענתו של הבנק יש לדחות את התביעה לחלט את הערבויות בנימוק שהופרו חוזי המכר גם עקב שיקולים של מדיניות. אם תוטל על הבנק אחריות, כדרישת המערערים, ייאלץ הבנק - מנפיק הערבויות - לחרוג מתחום עיסוקו ומומחיותו, ולעסוק בשאלות הכרוכות בבניה. הדבר יטיל עליו סיכון נוסף, שיגרום עליה ניכרת במחירי דירות, שהבנק הנפיק ערבויות בקשר לרכישתן. בכך ייצא ציבור רוכשי הדירות כששכרו בהפסדו. לפיכך, יש להפריד באופן ברור בין זכויותיהם החוזיות של הרוכשים כלפי בוני הדירות, לבין זכויותיהם הקנייניות המוגנות על ידי הערבויות.