ע"א
בית המשפט המחוזי נצרת
|
1215-01,1215.1-01,2113-02
31/01/2005
|
בפני השופט:
1. כב' הנשיא [בפועל] מנחם בן דוד - אב"ד
2. כב' סגן הנשיא - נסים ממן
3. - אברהם אברהם
|
| - נגד - |
התובע:
הועדה המקומית לתכנון ובניה מבוא עמקים
עו"ד כוחן
|
הנתבע:
1. סולתם בע"מ
2. שער יקנעם שותפות מוגבלת
עו"ד בורסי וגונן
|
| פסק-דין |
ההליך
1. בערעורים מאוחדים אלה עומדים על הפרק שני פסקי דין של בית משפט השלום בנצרת: האחד, מיום 18.7.01, [להלן - פסק הדין הראשון] נשוא הערעור שהגישו חברת סולתם בע"מ והשותפות המוגבלת שער יקנעם [שתיהן תיקראנה להלן - החברות]. הועדה המקומית לתכנון ובניה מבוא העמקים [להלן - הועדה המקומית] הגישה במקביל ערעור שכנגד. השני, פסק דין מיום 5.5.02 המהווה נושא לערעור בתיק ע"א 2113/02 שהוגש בידי הועדה המקומית [להלן - פסק הדין השני].
2. פסק הדין הראשון ניתן בערעורים שהגישו שני בעלי הדין בבית משפט שלום בהתאם לסעיף 4[ג] לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 [להלן - התוספת השלישית] על שומת השמאי המכריע מר אשר שולמן מיום 1.1.01 באשר לדרישת היטל השבחה שהוציאה הועדה המקומית לחברות. מימוש הזכויות שבעקבותיו נדרש ההיטל נעשה על דרך של העברת זכויות בין החברות במקרקעין הידועים כמתחם סולתם ביקנעם.
3. בשומה המכרעת חולקו המקרקעין לארבעה מתחמים המסומנים א' עד ד':
א. מתחם א' הוא השטח הכלול בתחומי התוכנית המנדטוריתRP25 בלבד. הוא אינו נושא לשומה או לערעור ולא נדון בו עוד;
ב. מתחם ב' הוא השטח הכלול בתחומי התוכנית המנדטורית ובתחומי תוכנית ג/297 בלבד;
ג. מתחם ג' הוא השטח הכלול בתחומי שתי התכניות הנ"ל וגם בתחום תוכנית גבת/245;
ד. מתחם ד' הוא השטח הכלול בתחומי תוכנית 1ג/מק/10/245 והוא מהווה חלק ממתחם ג' [עליו חלות שלוש התוכניות הקודמות].
4. השמאי המכריע שמונה בידי הצדדים מכוח הוראות התוספת השלישית קבע כי המחלוקות בין הצדדים נוגעות לנקודות הבאות:
א. שווי המקרקעין במצב הקודם במתחמים ב' ג' ו - ד';
ב. מה משמעות סעיף 8.4 שבתכנית גבת/245 החלה על מתחמים ג' ו - ד'.
ג. מהו שווי המקרקעין במצב החדש במתחם ב';
ד. מהו שווי המקרקעין במצב החדש למגרשים 101, 102, 105 ו - 1,05 במתחם ג';
ה. מהו שווי המקרקעין במצב החדש במתחם ד'.
ערעור הועדה המקומית בבית משפט השלום - נושא מס' 1: השווי הקודם של מתחמים ב'- ד'
5. השמאי המכריע יצא מהנחה שהמצב התכנוני הקודם הוא מצב מוסכם וכי חלה על המתחם התוכנית המנדטורית RP-25. הוא ציין כי לא ראה צורך לערוך חישובים ולהעריך את שווי המקרקעין במצב קודם ובמצב חדש. הוא בדק את התוכנית המנדטורית החלה על המתחמים הללו במצב הקודם ומצא שניתן על פיה להקים מבני תעשיה והשווה אותה עם התוכנית במצב חדש [תוכנית ג/297] המחייבת הכנת תוכנית מפורטת לשם מימוש. הוא הגיע לאור זה למסקנה כי אין שינוי בסטטוס המקרקעין במצבם החדש ואין למצוא שום שינוי היוצר השבחה. הן במצב הקודם והן במצב החדש חלק ממתחם ב' תפוס על ידי מבנים. שווי המקרקעין בשני המצבים גבוה משווי הקרקע כריקה ופנויה. שווי המקרקעין לא השתנה בין שני המצבים.
הועדה המקומית טענה בבית משפט השלום כי התוכנית המנדטורית אינה חלה על המתחם. השופט דחה טענה זו אך הוסיף כי התוכנית המנדטורית לא אושרה מעולם ועל כן אין היא נחשבת כתוכנית לצורך קביעת ערכם של מקרקעין במצב קודם ויש לתת לה משקל מוגבל בלבד.
6. בכל הנוגע למצב הקודם של מתחמים ב' ג' ו - ד' קבע השופט כי לאור העדר מעמד תכנוני לתוכנית המנדטורית יש לצאת מהנחה שהיעוד הראשוני של המקרקעין היה חקלאי בלבד. לא הוכח כי התייחסו בעבר לתוכנית המנדטורית כחלה, לרבות לצורך הוצאת היתרים. לדעתו, לא היתה הצדקה להעריך את שווי המצב הקודם על פי הוראות התוכנית המנדטורית בלבד. לא הוכח שלמבנים הקיימים על המקרקעין ניתן בשעתם היתר בניה מכוח התוכנית המנדטורית, אך הועדה המקומית אישרה כי המבנים הוקמו כדין על פי היתר בניה שהוציאה למתקנים בטחונים ולצורך מפעל תעשיה בטחוני. יחד עם זאת, אין לראות את ההיתר כמתייחס לתעשייה במובן הרחב אלא אך ורק כהיתר מצומצם למבנה תעשיה בטחוני בלבד. מאחר שניתן היתר כזה יש לדחות את טענת הועדה המקומית שדרשה להתעלם מקיומם של המבנים ומשווי עלות הבניה שלהם לצורך שומת שווי המקרקעין במצב הקודם. מסקנת השופט בעמ' 5 לפסק דינו היא ששווי המצב הקודם צריך להיקבע על בסיס יעוד המקרקעין לחקלאות אשר הותר להקים הם כדין בנינים לצורך מתקן בטחוני בלבד, שזו היתה בשעתו תכליתו המקורית של מפעל סולתם ואשר אין גביהם זכויות לבניה נוספת.
7. השופט קבע כי השמאי המכריע התייחס למצב הקודם של המקרקעין כאילו מותרת בהם בניה לתעשייה ולמטרות שאינן מוגבלות על פי התוכנית המנדטורית, כתוכנית מאושרת למעשה, אבל להנחות אלה אין בסיס משפטי. השופט גם קבע כי מן הראוי שהשמאי המכריע יבחן בשנית את קביעותיו על פי ההנחיות שפירט השופט לעיל לעניין המצב התכנוני הקודם הנכון. בנקודה זו הוחזר העניין לשמאי המכריע לשם תיקון השומה. השופט הוסיף כי הוא ער לכך שיתכן שתיקון השומה לא ישנה את השומה הסופית נוכח קיומם כדין של בנינים במתחם והתחשבות בעלות הקמתם וכי ייתכן שלא ניתן להוסיף עליהם במצב החדש. בדיעבד זה מה שארע.