ענינו של הערעור שבפנינו בזכות מעבר של רכב.
1. על החלקה מושא דיוננו בנויים שני בתים - בית חזיתי/קדמי ובית עורפי/אחורי. שני הבתים רשומים כבית משותף אחד. שני הבתים היו בבעלותם של ה"ה גאורה ניסן ויונה (להלן: "
גאורה"), שמכרו ביום 29.12.98 את הבית הקדמי למשיב 1 (להלן: "
מזרחי") והותירו בבעלותם את הבית האחורי. כשנה לאחר מכן, נרשמו שני הבתים כבית משותף על פי צו רישום מיום 30.6.99. גאורה מכרו למערערת את הבית האחורי ביום 9.4.04.
בין שני הבתים משתרעת חצר רחבת ידים, חציה מוצמד לבית של מזרחי וחציה לבית של המערערת. שביל ברוחב 3 מ' מסומן בתשריט הרישום כמוביל מהדרך הציבורית, במלוא המרווח בין המבנה הקדמי לגבול החלקה ועד לחצר שבין שני הבתים (להלן: "
השביל"). התקנון המוסכם קובע כי "
לחוכרי יחידת משנה 353/3 (הבית האחורי של המערערת - ההרכב
) ולכל מי שבא מטעמם ו/או בשמם, זכות מעבר דרך השביל של חלקת משנה 353/2 (הבית הקדמי של מזרחי - ההרכב
). עם סלילת דרך על ידי עירית חדרה בחלק המערבי של החלקה תפוג זכותם של החוכרים של חלקת משנה 353/3 להשתמש בשביל של החוכרים של חלקת משנה 353/2 והם ישתמשו בדרך החדשה בלבד".
2. נחלקו הצדדים אם השביל כמשמעו בתקנון המוסכם, וכפי שמופיע בתשריט הרישום, מקנה למערערת זכות למעבר ברכב, להבדיל ממעבר ברגל.
המפקחת ביקרה במקום ובסופו של יום, הגיעה למסקנה כי זכות המעבר של המערערת אינה כוללת זכות מעבר ברכב, מהטעמים הבאים: בתקנון ובתשריט הרישום לא מוגדר יעודו של השביל, גם לא מסומנת קרקע לחניה בשטח החצר שהוצמדה לבית הקדמי ולבית האחורי. פשוטו של מקרא שהמונח "שביל" נועד למעבר של הולכי רגל ולא לרכב ממונע, כפי שעולה גם מההגדרה במילון אבן-שושן: "
דרך צרה לתנועת הולכי רגל ובהמות, נתיב, משעול". לכך יש להוסיף, כי השביל המדובר הוא מעבר צר יחסית ללא שוליים שעובר בסמוך לדירת מזרחי ואין זה סביר, כי ישמש לכלי רכב בהתחשב בשדה הראיה המצומצם למי שנכנס עם הרכב לחצר. לאור כל זאת דחתה המפקחת את התביעה, תוך שהיא מציינת, כי למרות זאת, המערערת תהא זכאית לעבור עם רכב "
ובלבד שיהיה חריג ומתואם מראש" עם מזרחי או המחזיק מטעמו בבית הקדמי.
3. על כך נסב הערעור שבפנינו.
המערערת תקפה את המסקנה הסופית אליה הגיעה כב' המפקחת וטענה, בין היתר, כי כפי שמזרחי או השוכר מטעמו משתמש בשביל לצורך מעבר רכב אל החצר, כך ראוי ליתן גם למערערת אפשרות להשתמש בשביל. בנוסף, תקפה המערערת את הפרשנות שנתנה המפקחת למונח שביל.
מנגד, תמך המשיב במסקנה אליה הגיעה כב' המפקחת וביקש שלא להתערב בקביעות העובדתיות בפסק הדין, מה עוד שהמפקחת ביקרה בשטח והתרשמה ישירות ממצב הדברים.
4. לאחר שעיינו בטיעוני הצדדים, לאחר שהוצגו בפנינו תמונות המקום, ולאחר ששמענו גם את הצדדים עצמם במהלך הדיון, הגענו למסקנה, כי יש מקום לקבל את הערעור ולהתערב במסקנה אליה הגיעה כב' המפקחת. ננמק להלן ובקצרה את מסקנתנו.
5. נזכיר כי שני הבתים היו בשעתו בבעלות גאורה. קשה להלום, כי גאורה - שרשמו את הבית כבית משותף ונסחו את התקנון המוסכם, ולאחר 24 שנות מגורים בבית הקדמי עקרו לבית האחורי, שם המשיכו להתגורר כשש שנים לאחר מכן - לא היו דואגים לשייר לעצמם זכות מעבר ברכב. אם נושא זכות המעבר היה שנוי במחלוקת, יש להניח כי בהסכם המכירה בין גאורה למזרחי, היו הצדדים טורחים להזכיר את נושא המעבר. ברם, בהסכם אין כל אזכור של זכות המעבר, לא ברגל ולא ברכב, ויש להניח כי הדברים היו ברורים ומוסכמים על הצדדים. גם באישור שנתן מזרחי לעיריית חדרה מיום 11.2.99, סמוך לאחר רכישת הבית הקדמי, ועובר לרישום שני הבתים כבית משותף, נכתב: "
אני דודו מזרחי... מאשר בזאת ליונה וניסן גיורא לעבור דרך ביתי הנמצא ברח' יציאת אירופה 6 ב כל עוד לא הוסדר מעבר גישה לביתם...". לא נאמר ולא נכתב כי זכות המעבר מצומצמת למעבר ברגל בלבד.
על כך שזו היתה כוונת הצדדים, ועל כך שבפועל גאורה עשו שימוש לאורך שנים בשביל לצורך מעבר לכלי רכב, אנו למדים מעדותה של גאורה. נציין כי כב' המפקחת לא קבעה בפסק הדין שעדותה לא היתה מהימנה עליה.
המערערת היא שזימנה לעדות את גב' גאורה. מעדותה של גאורה עולה כי כאשר היא ובעלה עברו להתגורר בבית העורפי, הם מכרו את הבית הקדמי למזרחי, והיה ברור לה כי תהא זכאית להגיע ברכב עד לבית האחורי, וכך התבטא אביו של מזרחי בעת כריתת החוזה "
אנחנו נסתדר, זו לא תהיה שום בעיה". ואכן, בפועל, גאורה עשו שימוש בשביל לצורך מעבר ברכב משך כשש השנים בהם התגוררו בבית האחורי "
לבת שלי היה רכב והיא נכנסה עם הרכב לחצר לחניה בבית העורפי...
במשך כל השנים האלה שגרתי בבית העורפי נכנסתי עם הרכב שלי. לפעמים הבנים היו באים והיו נכנסים גם כן...עשיתי מה שאני רוצה כי בשום מקום לא היה כתוב שאני לא יכולה להיכנס וזו כניסה לבית שלי. זה היה ברור לי שאני יכולה להכנס עם הרכב".
גאורה סיפרה כי רק לאחר שהבית הקדמי הושכר על ידי מזרחי למשיב 2, החל המשיב 2 להצר את צעדיה ולהפריע לה להיכנס עם הרכב לחצר על מנת להגיע לבית העורפי.
6. הנה כי כן, הוכח כיצד נהגו הצדדים בפועל לאורך שנים. לכך יש להוסיף, כי רוחב השביל, כ-3 מטר, אינו תואם את המסקנה שהשביל מיועד להולכי רגל בלבד.
לכל אחד מהצדדים הוצמד חלק משטח החצר, ואך טבעי הוא, כי תתאפשר כניסה לחצר עם רכב. הדברים נכונים במיוחד דהאידנא, וכפי שנאמר על ידי כב' השופט ד"ר ביין בת.א (חי) 10301/97
פז נ' עזבון המנוח בן נון (ניתן ביום 11.10.2001) : "
לדעתי, במציאות ששררה בשנת 81 ובודאי בימינו, דרך גישה לבית פירושה דרך גישה ברכב למקומות החנייה שליד הבית...". קל וחומר במציאות ששררה בשנת 98, עת רכשו מזרחי מגאורה את הבית הקדמי, ובשנת 2004 עת רכשה המערערת מגאורה את הבית האחורי.
7. בחצר קיימת סככה, שעל פניה משמשת או שימשה את מזרחי או המחזיק מטעמו על מנת להחנות את רכבו. מזרחי טען, כי הוא עצמו לא נהג להיכנס עם רכב לחצר, אלא היה זה המשיב 2, שוכר הבית, שעשה כן מעת לעת. בפנינו הוצגו תמונות בהן ניתן להבחין במכונית המשיב 2 החונה מתחת לסככה.
כפי שהבעלים והמחזיקים של הבית הקדמי רשאים וזכאים להיכנס לחצר שבין שני הבתים עם רכב, וככל הנראה גם עושים זאת בפועל, איננו רואים מדוע אין לאפשר זאת למערערת. עוד נציין, כי בקצה החצר יש שער המוביל אל הבית האחורי, ומהשער ועד הבית האחורי ניתן להבחין בשביל בטון המיועד לכניסה עם הרכב עד לפתח הבית האחורי.
אכן, כב' המפקחת ביקרה בשטח, וברגיל, ערכאת הערעור נותנת משקל להתרשמות הישירה של הערכאה הדיונית. במקרה דנן, לאור התמונות שהוצגו, דומה כי היתרון של הערכאה הדיונית על פני ערכאת הערעור בנקודה זו אינו רב. ועיקרו של דבר, שכב' המפקחת השתיתה את פסק דינה בעיקר על ההנמקה המשפטית ולא על ההתרשמות מהמצב בשטח.
8. אשר על כן, אנו מקבלים את הערעור במובן זה, שיתאפשר לבעלים של הבית האחורי (חלקה 353/3) להשתמש בשביל כהגדרתו בסעיף 3 לתקנון לצורך מעבר ברכב וברגל.