פסק-דין בתיק עמ"נ 37796-05-10

רקע

1.        המערערים מחזיקים בנכס  בבניין המצוי ברח' השחם 18 בפתח תקוה  (להלן: "הנכס"). עד ליום 1.4.08, היה הנכס ריק, ללא שימוש, במצב של מעטפת שלד,  ללא חיבור לחשמל, ולמים.

2.         המערערים הגישו השגה בגין חיובם בארנונה לחודשים 1-4/08, בה  נטען כי,  הנכס בלתי ראוי לשימוש ובנייתו טרם הסתיימה, ובמצבו, אינו עונה להגדרת "נכסים" או "בנינים"  כמשמעותם בפקודת העיריות ובצו הארנונה, ולפיכך, לא ניתן לחייבם  בארנונה. (נספח ב' להודעת הערעור).

3.         ביום 14.04.2008, דחה מנהל הארנונה של עירית פתח תקווה (להלן "מנהל הארנונה"), את ההשגה (נספח ג'  להודעת הערעור).  בהחלטה צוין  כי עירית פתח תקוה (להלן "העיריה"), ערכה סקר מדידות ובדיקת שימושים, והתאימה את חיובי הארנונה  לשטחים ולשימושים הנעשים בנכס בפועל. ולפנים משורת הדין, בוצעו החיובים רק מתחילת שנת המס 2008.  על פי המדידות שבוצעו, שטחו של הנכס 321 מ"ר (290.57 מ"ר + 30.07 מ"ר החלק היחסי בשטחים המשותפים). בהתאם לסעיף 2.2 לצו הארנונה יש לחייב את הנכס בסווג של "משרדים ותעשיה" אך מאחר ו "הנכס ריק וללא שימוש החיוב יתוקן בהתאם להוראות סעיף 2.4.ו-3.4 לצו הארנונה שענינו "תעשיה/מלאכה".

עוד צוין בהחלטה כי, הנכס מהווה קומה ראשונה בבנין מאוכלס והקומה מחוברת לכל התשתיות לרבות מים וביוב.  הנכס קיבל פטור מארנונה כנכס ריק על פי סעיף 12 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) תשנ"ג - 1993 (להלן "תקנות ההסדרים") לתקופה מ- 1.6.07 עד 30.6.07 והנחה בשעור 33% לתקופה מ- 1.7.07 - 31.12.07.

על מנת שנכס יוכר כנכס פטור מחובת תשלום ארנונה, צריכים להתקיים (על פי סעיף 330 לפקודת העיריות) שלושה תנאים מצטברים ובכללם התנאי  שהבנין שבגינו מוטלת הארנונה ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו או להשתמש בו.

ממצאי הביקורת שערכה העיריה העלו שהנכס נשוא ההשגה לא נהרס, ראוי לשימוש ואינו עונה על הגדרת נכס שנהרס או ניזוק.

זאת ועוד, עלות השמשתו של הנכס היא קטנה ויש אפשרות מעשית וטעם כלכלי להשמשתו. יתרה מכך, במצבו הנוכחי הוא יכול לשמש לאחסנה ללא כל השקעה נוספת. הנכס נמצא בבנין שמחובר לכל התשתיות ולמערערים יש את האפשרות הפיזית, המשפטית והמעשית להנות מהתועלת הכלכלית שלו.    המערערים אינם יכולים לסכל זאת על ידי צעדים מלאכותיים שנועדו למנוע את הגימור של המבנה. 

4.          על החלטת מנהל הארנונה הגישו המערערים ערר לועדת ערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית פתח-תקוה (להלן: "ועדת הערר"). בערר, נטען כי, למרות שבתשובת מנהל הארנונה צוין כי הנכס יסווג כמבנה לתעשיה הרי שבהודעת החיוב סווג הנכס למשרדים. בנוסף, חזרו המערערים על הטענה כי,  הנכס ריק ואינו ראוי לשימוש והם רשאים להימנע, משיקולים כלכליים, מהשמשתו.

החלטת וועדת הערר

5.         ביום 22.03.10  נדחה הערר (נספח א ' בהודעת הערעור).

            וועדת הערר קבעה כי, עד ליום 1.4.08, עמד הנכס ריק במצב של שלד ומעטפת בלבד וחובר למערכות המים והחשמל ביום 1.4.08.

            המערערים ניצלו את ההנחות לנכס ריק וחויבו בארנונה מיום 1.1.08 בסווג תעשייה.

השאלה אם יש לחייב בארנונה, נכס הבנוי כמעטפת ובנייתו לא הסתיימה נדונה בפסיקה מספר פעמים אך לא נקבע בה מבחן אחיד. 

וועדת הערר הפנתה למבחנים שאוזכרו בספרו של המלומד עו"ד הנריק רוסטוביץ'  "ארנונה עירונית"  (הוצאת אוריאן מהדורה חמישית, עמ' 322) לגבי יום היווצרו של בנין ויום חדילתו והם:  "המבחן הפונקציונאלי" - לפיו בנית מבנה מסתיימת כאשר הוא ראוי לשימוש, "המבחן הפורמלי" - לפיו בנית מבנה מסתיימת ביום הוצאתה של תעודת גמר לפי חוק התכנון ובהניה - תשכ"ה - 1965, "המבחן המעשי" - לפיו הבניה מסתיימת ביום תחילת השימוש בפועל  ו "המבחן הכלכלי" - לפיו יש לבחון את סיום הבניה באמות מידה כלכליות. כן הפנתה וועדת הערר לעמ"נ (נצ') 1002/05 אספן נדל"ן נ' מנהל הארנונה - עירית נצרת עילית (ניתן  ביום 18.11.05) (להלן "ענין  אספן").  בענין אספן  נפסק כי, קומה שניה של בנין, שעתידה לשמש כקומת חנויות במרכז מסחרי המצוי בקומה א' של הבניין, הבנויה ברמת מעטפת שאין בה חלונות ודלתות, תחוייב בארנונה עירונית בסווג של "מבנים באתרי בניה המשמשים לקבלנים ועובדיהם ולמי מטעמם המשרתים את ביצוע הבניה" וזאת למרות שבית המשפט סבר כי הסווג "אינו מושלם" [כמובן] לנכס נשוא הערעור [אך] הוא הקרוב ביותר מכל הסווגים אצל המשיב למצב הנכון וכפי מידת הדין והצדק".

בהסתמך על פס"ד  אספן, החליטה וועדת הערר לדחות את הערר. וועדת הערר קבעה כי מהעדויות שהובאו בפניה הבנין כולו גמור, הקומה הנדונה, היא ברמה של מעטפת ומתאימה להגדרת בנין, לא עושים בה שימוש והיא אינה מחוברת לרשת החשמל והמים.

בהחלטתה התייחסה וועדת הערר  גם לפסה"ד בבר"מ 5711/07 ; 7261/07; ו-10313/07 חברת המגרש המוצלח ואח' בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו ואח' (ניתן ביום 30.12.09) (להלן "פס"ד המגרש המוצלח"), אליו הפנו המערערים וסברה כי הוא  אינו רלוונטי למקרה הנדון במישרין. בעוד  שפרשת המגרש המוצלח דנה בפירוש סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] ובפירוש שיש לתת למונחים " נהרס בנין" או "שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו",  בערר שבנדון מדובר בנכס חדש שנבנה לא מזמן.

6.         החלטת ועדת הערר, היא נושא הערעור שבפני (על אף שבכתב הערעור נרשם כי הערעור מופנה כלפי מנהל הארנונה).

טענות המערערים