עתירה כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ת"א מיום 17.3.2011 שלפיה נדחו מרבית טענות העותר כנגד אישור תכנית בניין עיר גב/מק/561 (להלן: "
התכנית החדשה").
א.
העובדות הרלוונטיות הצריכות לענייננו הן כדלהלן:
התכנית החדשה חלה על חלקות 443, 444 ו-445 בגוש 6168 (להלן: "
המגרש") הנמצאות ברחוב כצנלסון 85, 89 ו-89 שבעיר גבעתיים. המדובר בתכנית איחוד וחלוקה, הכוללת הוראות מפורטות לבנייה. על פי המצב התכנוני הקיים עובר לאישור התכנית, תכנית גב/2002 (להלן: "
התכנית הקודמת") ניתן לבנות על כל חלקה בניין אחד שבו קומת כניסה בגובה של ארבעה מטרים, ארבע קומות מגורים, כל אחת בגובה של שלושה וחצי מטרים, וקומת חדרי יציאה לגג או דירת גג. כמו כן מוסמכת הוועדה המקומית לאשר בניית שתי קומות נוספות.
התכנית החדשה מאפשרת, בין היתר, תוספת שתי קומות כך שהותר להקים בניין בן שמונה קומות מעל קומת הכניסה, בתוספת קומה חלקית לדירת גג.
העותר, שמאי במקצועו, מתגורר בדירה הנמצאת בקו אווירי במרחק של כ-70 מטר מהמגרש עליו חלה התכנית החדשה. ביום 23.8.2010 הגיש העותר התנגדות לתכנית החדשה. בהתנגדותו טען העותר כי הבניין שהותרה בנייתו יהיה חריג בסביבת המגורים בהתחשב במספר הקומות המתוכנן וגובה הבניין. העותר טען כי בניה עפ"י התוכנית החדשה תגרום להצללה מוגברת והסתרת הנוף. בנוסף טען העותר כי הבניה המתוכננת תפגע בגן הציבורי הצמוד למגרש ותיצור "
הצללה מוגזמת, מטרדי רעש מוגברים ותחושה של סגירות לא נעימה בגן הציבורי" (עמ' 2 להתנגדות העותר, נספח ה לעתירה). עוד טען העותר כי הבניה המתוכננת תשפיע גם על תושבי הסביבה שב"
מעגל השני", בלשון העותר, ובכלל זה על בעלי הדירות ברחוב שבו הוא גר (שם, שם).
עוד טען העותר בהתנגדותו כי יש לתקן את התכנית החדשה ולקבוע כי הגובה המוחלט של הבניין הפנימי לא יעלה על זה של הבניין החזיתי, וכן טען כי המרווח המוצע בתכנית החדשה בין המבנה האחורי המתוכנן לבין הגן הציבורי מצומצם מאוד. העותר טען עוד כי קו הבניין האחורי המתוכנן אינו מתאים לגובה הבניין המוצע, ועוד טען כי יש לקבוע שגובה הפרגולות בקומת הגג לא יעלה על שלושה מטרים. בנוסף הציע העותר להפריש שטח מהמגרש לטובת הרחבת הגן הציבורי, וכן לנקוט באמצעים שונים על מנת להקל על החניה באיזור.
התנגדותו של העותר נדחתה ועל כך הגיש העותר ערר לוועדת הערר. ביום 17.3.2011 ניתנה החלטת ועדת הערר בערר שהוגש על ידי העותר, וכן בערר נוסף בעניין התכנית החדשה אשר אינו מענייננו.
בהחלטתה קיבלה ועדת הערר את טענות העותר בעניין הפחתת אחוזי הבניה לפי התכנית החדשה ואת יתר טענותיו דחתה, בנימוקים הבאים:
"
לאחר שעיינו בתשריט התכנית הגענו למסקנה כי יש ממש בטענות אלה של הוועדה המקומית, מה גם שצמצום קו הבניין לא יגרום לכל פגיעה בעורר המתגורר כאמור במרחק של למעלה מ-70 מ' מהקו האמור. כאן נציין כי אין לעורר מעמד של "עותר ציבורי", אשר יכול לטעון בשם הציבור לעניין פגיעה לכאורה בגן הזכרון בשל צמצום קו הבניין האחורי, מה גם שאנו בדעה שצמצום זה בקו הבניין, ובעיקר לאור צורתו הטרפזית של המגרש, אין בו כל פגיעה בגן האמור ולפיכך אנו דוחים טענה זו.
לעניין מספר הדירות אותן ניתן יהיה להקים בבניינים, מספר דירות זה תואם את מסמך המדיניות שנקבע על ידי הוועדה המקומית, ואין אנו רואים כל סיבה להתערב במספר הדירות, מה גם שהעורר לא הצליח להראות כיצד הוא נפגע כתוצאה ממספר הדירות אותן ניתן יהיה לבנות על פי התכנית הנדונה.
סוף דבר אנו דוחים את הערר, למעט לעניין אחוזי הבנייה..." (נספח יא לעתירה).
לאחר שניתנה החלטת ועדת הערר הגיש העותר ליו"ר ועדת הערר, מכוח סעיף 111 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "
חוק התכ"ב"), בקשה לקבלת רשות ערעור על החלטת ועדת הערר. בקשתו זו של העותר נדחתה, ורק לאחר מכן הוגשה העתירה שלפניי, ביום 26.6.2011.
בתגובותיהם העלו המשיבים טענות לדחיית העתירה על הסף. המשיבים טענו כי אין לעותר זכות עמידה בהתייחס לתכנית, וכן טענו כי העתירה הוגשה בשיהוי.
ביום 22.1.2012 התקיים דיון בעתירה, לאחריו נקבע כי תינתן החלטה בטענות הסף שהועלו על ידי המשיבים. עניינה של החלטה זו בטענות הסף, כאמור.
ב.
תמצית טענות הצדדים
המשיבה 1 טענה כי לעותר אין זכות עמידה בהתייחס לתכנית החדשה, וכן אינו יכול להיחשב ל'עותר ציבורי'. המשיבה טענה כי העותר מתגורר ברחוב גורדון שבגבעתיים, בבניין הממוקם מעבר לגן הזיכרון מצפון, והמרחק בין הבניין בו מתגורר העותר לבין הגבול הצפוני של המגרש הוא כ-70 מ' בקו אווירי. המשיבה 1 טוענת כי העותר לא הוכיח כי נפגע, באופן אישי, מהתכנית החדשה, וטענותיו מתמקדות בפגיעה בתושבי האיזור הנהנים מגן הזיכרון, בהגדלת הצפיפות בשטח העירוני, בפגיעה בנוף הרקיע ובדיסהרמוניה התכנונית שתיווצר, לטענתו, מאישור התכנית.
עוד טענה המשיבה 1 כי דין העתירה להידחות על הסף שכן הוגשה בחלוף שלושה חודשים מיום שהתקבלה אצל העותר החלטת ועדת הערר. בהקשר זה טענה ועדת הערר כי אין בעובדה שהעותר הגיש על החלטת ועדת הערר בקשת רשות ערעור ליו"ר ועדת הערר, כדי לעצור את מירוץ המועדים להגשת העתירה.
המשיבים 4-3 טוענים כי העתירה הוגשה בחוסר ניקיון כפיים, שכן העותר כלל איננו מתגורר ברחוב גורדון 34, כטענתו, אלא ברחוב כצנלסון 28 הנמצא במרחק העולה על חצי קילומטר מהמגרש, וזכויותיו בדירה שברחוב גורדון 34 אינן ברורות. בנוסף טענו המשיבים 4-3 כי גם אם מתגורר העותר ברחוב גורדון 34, אינו יכול להיחשב כמי שנפגע מהתוכנית החדשה שכן הדירה שברח' גורדון 34 נמצאת במרחק של כ-70 מ"ר בקו אווירי מהמגרש.
בתשובתו לתגובת המשיבים טען העותר כי הוא גר בדירה שברחוב גורדון, וכי יישום התכנית יפגע בו ובמשפחתו בשל הפגיעה בנוף, בהרמוניה התכנונית, ובשל פגיעה בגן הציבורי ובשל העומס שיווצר בשטחים הציבוריים ועל תשתיות התחבורה. העותר טען גם כי יש להתייחס בחיוב לגילויים של ערנות להגנה על הסביבה מפני פעילות מנהלית בלתי תקינה.