רע"א
בית המשפט העליון
|
1462-10
02/08/2012
|
בפני השופט:
1. א' חיות
2. ע' פוגלמן
3. י' עמית
|
| - נגד - |
התובע:
1. דוד עטייה
2. הדס עטייה
עו"ד יעקב אריה
|
הנתבע:
1. ליאור שגיא
2. מלי שגיא
עו"ד אסף בוטח
|
| פסק-דין |
השופט ע' פוגלמן:
האם בניית מחסן בשטח משותף והצמדתו לדירה פלונית, שאינה בסמיכות פיסית אליו, יכולה להיחשב כ"הרחבת דירה" לצורך סעיף 71ב לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969? זוהי השאלה העומדת להכרעתנו בהליך זה.
המבקשים והמשיבים הם בעלי דירות בבית משותף ברח' ברוריה בירושלים (להלן: הבניין). דירתם של המבקשים נמצאת בקומה הרביעית של הבניין ודירתם של המשיבים נמצאת בקומת הקרקע. המבקשים פנו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (להלן: הוועדה המקומית) כדי שתתיר להם לבנות מחסן בקומת המסד של הבניין שהיא חלק מהרכוש המשותף. המשיבים הגישו לוועדה המקומית התנגדות לבקשת המבקשים, וכן עתרו לבית משפט השלום בירושלים למתן צו שימנע כל בנייה בקומת המסד. לטענת המשיבים, לא קיבלו המבקשים את הסכמת כל בעלי הדירות בבניין לשם בנייה ברכוש המשותף, כנדרש על-פי החוק. המבקשים מצידם טענו כי בניית המחסנים בקומת המסד מהווה הרחבת דירה כמשמעותה בסעיף 71ב לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), וכי הם זכו להסכמת רוב בעלי הדירות בבניין, כנדרש בסעיף זה. עוד הוסיפו המבקשים כי המשיבים מושתקים מלטעון כנגד הבנייה, נוכח הוראת סעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין, שכן הם עצמם בנו מחסן בקומת המסד. בד בבד הגישו המבקשים תביעה שכנגד לבית משפט השלום ובמסגרתה ביקשו כי יינתן צו מניעה קבוע שימנע מהמשיבים לעשות כל שימוש נוסף בקומת המסד.
בית משפט השלום (כב' סגן הנשיא י' שמעוני) קיבל את תביעת המשיבים בקובעו כי בניית מחסן ברכוש המשותף אינה בבחינת "הרחבת דירה" כמשמעותה בסעיף 71ב לחוק המקרקעין. בית המשפט מצא כי פרשנות זו אינה עולה בקנה אחד עם תכלית הסעיף שעניינה הקלת צפיפות מגורים ומצוקת דיור. נקבע כי דינה של בנייה זו כדין כל בנייה ברכוש המשותף, ומשכך היא דורשת את אישורם של כלל בעלי הדירות בבניין - דרישה שאינה מתקיימת במקרה דנן נוכח התנגדות המשיבים. בצד האמור ציין בית המשפט כי ממילא אין בידי המבקשים היתר לבנייה בשטח המשותף. במאמר מוסגר יצוין כי בית המשפט קיבל - מטעמים דומים - את התביעה שכנגד שהגישו המבקשים האוסרת על המשיבים מלעשות שימוש כלשהו בשטח המשותף.
בית המשפט המחוזי (כב' השופט ד' מינץ) דחה את ערעור המבקשים על פסק-דינו של בית משפט השלום, בקובעו כי "הרחבה" לצרכי סעיף 71ב לחוק המקרקעין חייבת להיות "המשך טבעי" של הדירה, כאשר השטח הצמוד מצוי בסמיכות פיסית לדירה שאותה חפצים להרחיב. משכך, בניית מחסן יכולה להיחשב כ"הרחבה" אם הוא צמוד פיסית לדירה. להבדיל מכך, בניית מחסן שאינו צמוד לדירה אינה יכולה להיכלל בגדרי הסעיף, ובגינה נדרשת הסכמתם של כלל בעלי הדירות בבניין. בית המשפט המחוזי סבר כי פרשנות מרחיבה יתר על המידה של התיבה "הרחבת דירה" עלולה להוביל לפגיעה בלתי מידתית בזכויות הקניין של הדיירים האחרים. להכרעה זו מכוונת הבקשה שלפנינו.
טענות הצדדים
המבקשים טוענים כי בקשתם מעלה שאלה משפטית עקרונית הנוגעת לפרשנותו של תיקון 18 לחוק המקרקעין (חוק המקרקעין (תיקון מספר 18), התשנ"ה-1995 (להלן: תיקון 18)) ולפרשנותו של סעיף 71ב בפרט. לטענתם, הפרשנות המצמצמת שבה נקטו הערכאות הקודמות ביחס לתיבה "הרחבת דירה" כמשמעותה בסעיף 71ב לחוק היא שגויה. לשיטתם, בניית מחסן ברכוש המשותף והצמדתו לדירה קיימת - יהא מיקומו של המחסן אשר יהא - מגדילה את שטח הרצפה הכולל של הדירה, ולכן יש לראות בה "הרחבה" לצורך סעיף זה. בנוסף, בניית מחסן מאפשרת לדיירים לפנות מקום אחסון בדירתם, ובכך מגשימה את מטרת החיקוק שעניינה הקלה על צפיפות המגורים. המבקשים טוענים כי עמדתם מעוגנת בפסיקת בתי המשפט ובהוראות חיקוק ונהלים שונים העוסקים ברישום בתים משותפים.
המשיבים סומכים ידיהם על פסקי הדין של הערכאה הדיונית וערכאת הערעור, וטוענים כי אין לקבל את הפרשנות המרחיבה שמציעים המבקשים להוראת החוק, שכן לשיטתם גלומה בה פגיעה בלתי מידתית בזכות הקניין של בעלי הדירות האחרים בבית המשותף. יצוין כי המשיבים מעלים בתשובתם טענות נוספות, אך אלה אינן דרושות לשם הכרעה בשאלה העקרונית ואין צריך לפרטן.
דיון
השאלה הפרשנית שנידונה בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי, ומועלית שוב בבקשה שלפנינו, טרם הוכרעה בבית משפט זה. מצאנו אפוא כי עניינה חורג מן המחלוקת הפרטנית בין הצדדים, וכי קיימת עילה המצדיקה מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" (ראו ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה), פ"ד לו(3) 123 (1982)). משכך, החלטנו לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור, והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה. השאלה הפרשנית שעומדת להכרעתנו היא - כאמור - אם בניית מחסן בשטח משותף והצמדתו לדירה פלונית, שאיננה בסמיכות פיסית אליו, יכולה להיחשב כ"הרחבת דירה" לצורך סעיף 71ב לחוק המקרקעין? כדי להשיב לשאלה זו, נדרשים אנו לבחון את פרשנות הסעיף, כאשר נקודת המוצא היא - כידוע - לשון החוק. מבין הפרשנויות השונות שלשון החוק יכולה לשאת, תיבחר זו המגשימה באופן מיטבי את התכלית שהנורמה הגלומה בטקסט נועדה להגשים (בג"ץ 2934/07 שורת הדין נ' יושבת ראש הכנסת, פסקה 4 (לא פורסם, 16.9.2007)).
לשון החוק
סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין קובע כלהלן:
|
שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה
|
(א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות. [ההדגשה הוספה - ע' פ']
|
לפי סעיף זה, בתנאים מסוימים, זכאי בעל דירה לבנות על הרכוש המשותף לשם הרחבת דירתו, גם אם אין הסכמה לכך מצד כל בעלי הדירות, אלא רק מצד רוב מיוחד של בעלי הדירות. ה"יחידה החקיקתית" (אהרן ברק פרשנות במשפט כרך שני - פרשנות החקיקה 306 (1993) (להלן: ברק-פרשנות החקיקה)) הטעונה פרשנות בענייננו היא המונח "הרחבה", אשר מוגדר בסעיף 71א לחוק המקרקעין כך: