1. בת.א. 1635/06 הגישו השוכרים (להלן:
"השוכרים"), התובעים, של דירה ברח' ירמיהו 30 ב', אופקים (להלן:
"המושכר") תביעה נגד המשכיר, דוד צור, (להלן:
"המשכיר") כי המים במושכר הופסקו ביום 08/02/06. על פי כתב התביעה המשכיר ורעייתו הסבירו כי נאלצו לנקוט בצעד זה של ניתוק המים, כי התובעים, השוכרים לא הסכימו לשנות את החוזה הקיים ביניהם. התביעה הוגשה ביום 14/02/06. בכתב התביעה גם נכללה הטענה כי המשכיר לא קיים את חובותיו כלפי השוכרים באשר לסיום עבודות בניה של הבית, המושכר. נטען אפוא, כי השוכרים לא קיבלו את אשר הגיע להם על פי המוסכם. הם שילמו שכר דירה חודשי העומד על 570$, במזומן, על מנת להתגורר במושכר באופן מכובד והולם. בפועל רחבת הבית מוזנחת, אין גינה, הבית לא צבוע מבפנים, אינו מגודר, יש פגיעה בפרטיות, ישנם קווי חשמל גלויים, אין שערי כניסה והחצר פרוצה ואין הפרדה בין הבתים. המשכיר גר ברח' ירמיהו 30 א'. נטען כי היה על המשכיר לסיים את העבודות לפני חגי תשרי שנת תשס"ו.
נטען כי שכר הדירה גבוה יחסית למקובל במקום והוא נקבע בהתאם לסטנדרטים הנקובים בסעיפים 18 - 22 לכתב התביעה, דהיינו, אותן פעולות שהיה צריך לבצע המשכיר ולא בוצעו. נטען כי שכר הדירה היה צריך לעמוד על 300$ לפי המצב בפועל. לפיכך, בית המשפט התבקש ליתן צו למנוע כל הפרעה, מכל סוג שהיא, בהקשר להחזקת הבית מרח' ירמיהו 30 ב' באופקים למשך כל תקופת השכירות, לחייב את המשכיר לממש את חובותיו כמופיע בנספחים ה' ו- ז', לתביעה (להלן:
"ההתחייבויות") עד ליום 18/03/06; להעמיד את שכר הדירה החודשי על 300$ לאורך כל התקופה בה אין מימוש מלא כאמור. לאפשר לתובעים לממש בעצמם את ההתחייבויות החל מיום 19/03/06 ולנכות את עלות העבודה משכר הדירה; לנכות ההוצאות הבאות משכר הדירה העתידי: חיבור המים, צביעת תוך הבית וסיודו, התקנת חבלי כביסה, קניית ברז למכונת כביסה, התקנת שעון שבת, איטום אינסטלציה במטבח ובשירותים, הכנת תשתית להתקנת מזגנים, איטום קיר וכל הוצאה אחרת שבוצעה; לחייב את הנתבע בגין הפסד עבודה של התובעים; לחייב את המשכיר למלא את חלקו בחוזה השכירות, וכן בהוצאות משפט ועוגמת נפש וליתן כל סעד אחר שעיקרו שמירה על זכויות השוכרים. סה"כ סכום התביעה הועמד על 67,483 ש"ח.
2. ביום 20/01/08 הגיש צור יובל, בנו של המשכיר תביעה נגד השוכרים על סך של 154,592 ש"ח לתשלום יתרת דמי שכירות, פיצוי על ביטול ו/או הפרת הסכם, תשלום דמי שימוש בחניה, חצר אחורית ויחידת מרתף, אשר לא הושכרו לשוכרים ואשר נעשה בהם שימוש על ידם. כמו כן, נתבע פיצוי על השבת המצב לקדמותו.
3. טענת ההגנה של המשכיר בתביעה של השוכרים נגדו היא כי המושכר הוא דירה בבעלות בנו יובל צור. מדובר בבית מושקע ומאובזר דו-מפלסי בצירוף מרתף, כולל פיתוח מדרכות ושבילים מחופים קרמיקה. הבית מחולק לשניים כך שבצד אחד מתגוררים השוכרים ובצד מתגוררים המשכיר ורעייתו. נטען, כי השוכרים פנו אליו בתחילת חודש אוגוסט 2005 לראות את הדירה. הדירה מצאה חן בעיניהם ולאחר מו"מ הם ביקשו לשכור אותה תמורת 570$ לחודש, לא כולל חצר אחורית ומחסן.
לטענתו השוכרים הכניסו צבע דרך חלון הדירה, טרם חתימת החוזה. ביום 15/08/05 הם פנו אליו בחנות שלו והתחננו לחתום על חוזה, כי כבר פינו דירה קודמת ואף לחצו לחתום על חוזה בטרם ייחתם על ידי בנו, הבעלים של הנכס (להלן:
"הבעלים"). נטען כי חוזה נחתם ביום 15/08/05 ונמסר למשכיר שיק בסך 15,450 ש"ח דחוי ליום 01/09/05, המכסה 6 חודשי שכירות. כנגד נמסר לשוכרים מפתח להכנסת ציוד בלבד.
4. המשכיר טען כי ביום 21/08/05 ניגשה השוכרת לחנות המשכיר ודרשה בתוקף את החוזה כדי להעבירו למשרד החינוך, לצורך קבלת החזר כספי. המשכיר סירב וטען כי בנו, הבעלים, צריך לחתום עליו ועל השוכרים לדאוג לערבויות. נטען כי השוכרת ניצלה את המצב שהמשכיר היה עסוק עם קונים בחנות וחטפה מידיו את החוזה ויצאה מהחנות. נטען כי כאשר החוזה הוחזר, הוא היה צילום בלבד והתברר כי הוספו תוספות ושינויים שהיו מעשי זיוף של השוכרים או מי מהם. בינתיים, השוכרים כבר היו בתוך הנכס. פגישה של המשכיר, בנו והשוכרים לא העלה דבר והשוכרים לא החזירו את החוזה המקורי. כך גם בפגישות נוספות שהיו במהלך חודש ספטמבר. בהמשך הייתה פניה לעו"ד צוברי וכן פניה למשטרה. נטען כי השוכרים לא שילמו עבור 6 חודשים הבאים וגם לא פינו את המושכר.
בהמשך הועלו טענות הגנה של קיזוז הפיצוי המגיע על הפרת החוזה. כתב ההגנה הוגש ביום 15.3.06, והטענות כולל עדכון פירוט הנזקים מפורטות בכתב התביעה בת.א 1161/08.
5. טענות ההגנה של השוכרים בת.א 1161/08 חוזרות על האמור בתביעתם בת.א 1635/06.
כמו כן, נטען כי עד להגשת התביעה הם לא נפגשו ולא הכירו את הבעלים ולא דיברו עמו. נטען כי לאחר חתימת החוזה, המשכיר סילק פסולת בנין שהייתה מפוזרת ברחבת המושכר, חלקי מתכת וגרוטאות שהיו פזורים סביב המושכר מצפון, מזרח ודרום. המושכר חובר לגז. הותקן מעקה לגרם המדרגות. נעשו יציקות בטון בחצר ופונה מקרר ישן שהיה במושכר.
נטען ששכר הדירה המוסכם היה כפוף לסיום ההתחייבויות. נטען להפרת החוזה על ידי המשכיר.
6. הבעלים גם הגיש כנגד השוכרים תביעת פינוי ביום 5.4.2006 אשר נדונה בפני כב' השופט שפסר (ת.א 2562/06, בית משפט השלום בבאר שבע).
ביום 20.1.2008 ניתן פסק דין נגד השוכרים בהעדר התייצבות וממנו עולה כי נעשה ניסיון גישור שלא צלח. באותו יום בהמשכו, התייצבו השוכרים וביום 17.2.08 נדחתה בקשתם לביטול פסק הדין. התיק הוגש כראיה על ידי הבעלים (
מוצג ת/2).
7. בשלב מוקדם הוסכם על מינוי שמאי מקרקעין, כמומחה, מטעם בית המשפט. מונתה מירב פריאל, מאחר והשוכרים טענו ששיבחו את המושכר על ידי ביצוע שורה של השלמות המהוות את תוכן ההתחייבויות. היה על השמאית לקבוע האם ובכמה עלה שווי הנכס להשכרה בגין אותם שיפוצים וגם את דמי השימוש הראויים לשימוש ביחידת המרתף, חצר אחורית וחניה. בחוות דעת שהוגשה ביום 3.8.09 (בכותרת כתוב בטעות יולי 2008 - מ' ו'). עפ"י חוות הדעת מירב השיפוצים הם מהסוג שעושה שוכר ממוצע להתאמת המושכר לצרכיו ורובם זמניים וברי פירוק כדי להעבירם ממקום למקום. מסקנתה היא שקיימת תרומה לנכס אך היא זניחה וכנגד קיים בלאי טבעי של שימוש של 4 שנים.
לעניין השימוש במרתף, חניה וחצר אחורית, נקבע כי דמי שכירות באותה שכונה לבית צמוד קרקע, ללא מרתף, כולל שימוש בחצר ובחניה נע בין 560 $ ל-750 $ לחודש.
דמי שכירות ליחידת מגורים של 2 חדרים בקומת מרתף עומדים על כ-250 $ לחודש.
לפיכך, תוך לקיחה בחשבון של המצב התחזוקתי ובדקו של הנכס, שכר הדירה החוזי 570$ לחודש, כאשר לא הושכר המרתף, הוא סביר ואף על הצד הנמוך.
השוכרים גם ביקשו שהשמאית תחווה את דעתה האם השביחו את הנכס ועל כך היא קבעה שאין עלויות ערך הנכס. באשר לדמי שימוש של חצר וחניה - נקבע על ידה כי הם חלק מדמי השכירות המשולמים עבור יחידת הדיור שהושכרה לשוכרים.
ביום 21.3.2010, קבעתי כי אף צד לא ביקש להזמין את השמאית לחקירה או לשלוח לה שאלות הבהרה. החלטה זו ניתנה לאחר שמיעת הראיות כאשר נותרה פתוחה בקשה של ב"כ הבעלים, בת.א 1161/08 למחוק את סעיפים 33 ו-34 מתביעתו. בקשה שנעתרה. בקשתו לתיקון פרוטוקול נדחתה, ונותר לקבל ראיה שביקש ב"כ הבעלים שהוא תיק המשכירים במשרד החינוך שכן שניהם מורים.
סיום שמיעת הראיות עד אותה החלטה היה ביום 20.10.09. לקח עד 17.11.2010 להביא לכך שתגיע עדה מטעם משרד החינוך עם התיקים ביום ובשעה שנקבע הדיון. בהמשך היה עליה להמציא במעטפה את חוזי השכירות המקוריים לשנים 2005-2009 שצדדים לו השוכרים והם מתייחסים למושכר.