רקע
1. האחים הרצל וזאב חכמוב היו מעוניינים ליזום ולבצע "פרוייקט נדל"ני מניב בעיר אשדוד או סביבותיה" (סעיף 1 לכתב התביעה). כוונת היזמים היתה לבנות באשדוד מבנה שישמש למלונאות. לצורך כך הם פעלו תחילה במסגרת חברה בשם אחים חכמוב השקעות ונכסים בע"מ, ולאחר מכן באמצעות התובעת.
2. וועדה משותפת למשרד התיירות ולמינהל מקרקעי ישראל (להלן -
"הוועדה המשותפת") החליטה ביום 7.7.92 לאשר עקרונית להקצות לאחים חכמוב, או לחברה שבשליטתם, את המקרקעין הידועים כמגרש מס' 4 לפי תכנית מתאר מפורטת מס' 44/101/02/3 המצויים בחוף הדרומי של העיר אשדוד (להלן - "
המגרש"). אישור עקרוני זה (נספח ה' לכתב התביעה), הותנה בכך "שתוגש פרוגרמה עפ"י היעדים שבתב"ע למעט לדירות נופש או כל שימוש אחר שאינו לפי הקריטריונים של משרד התיירות".
3. כפי שיפורט להלן, התובעת המשיכה ונקטה בהליכים שונים כדי לממש את רצונה להקים מלון על המגרש. בין היתר, הוגשו על-ידי התובעת בקשות לקבלת היתרי חפירה ובניה, בקשה לקבלת אישור של "מפעל מאושר" במסגרת חוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-1959, בקשה לשינוי תכנית בנין עיר, ועוד. התובעת אף חתמה על הסכמים עם הנתבעים מס' 1 ומס' 6. בסופו של דבר לא בנתה התובעת דבר.
בתביעה דנן טוענת התובעת, בתמצית, כי הן הרשויות המעורבות (נתבעות 1, 2, 3 ו- 6) והן האדריכל, שאת שירותיו שכרה התובעת ושפעל באמצעות חברה בע"מ (הנתבעים 4-5), הציגו לפניה כל העת מצג שווא רשלני, לפיו ניתן להקים על המגרש מלון דירות, בעוד שעל פי הוראות הדין הרלוונטיות, ובהן הוראותיהן של תכניות בנין עיר החלות על המגרש, כלל לא היה ניתן לעשות כן.
מכאן תביעת התובעת, שבגדרה היא תבעה החזר סכומי כסף אשר שילמה לגורמים שונים לשם קידום הפרוייקט ורכישת זכויות במגרש, ובכלל זה תשלומים למינהל מקרקעי ישראל, לרשויות המס, לחברה לפיתוח מפעלי תיירות בע"מ, לוועדה המקומית, לחברת חשמל, ליועצים משפטיים ואחרים ולנתבעים 4-5. כמו כן תבעה התובעת החזר הוצאות שונות שהוציאה. התביעה המקורית עמדה על סכום של 14,036,354 ש"ח.
4. במהלך הדיון בתובענה, הגיעה התובעת להסדרי פשרה עם הנתבעות 1-3. בין היתר הוסכם, כי מינהל מקרקעי ישראל ישיב לתובעת את הסכומים ששילמה לו ולחברה לפיתוח מפעלי תיירות בע"מ בגין המגרש ופיתוחו, בסכום כולל של 10,567,440 ש"ח. הנתבעת מס' 3 הסכימה להחזיר לתובעת אגרות והיטלי פיתוח בסכום של 224,983 ש"ח. התביעה נגד הנתבעת מס' 6 נמחקה בהסכמה עוד בטרם שהחלו הדיונים בתובענה.
נותרה על כנה התביעה נגד הנתבעים 4 ו- 5 (להלן - "
הנתבעים"), אשר הועמדה על סכום של 1,500,000 ש"ח, כמפורט בכתב תביעה מתוקן שהוגש ביום 16.2.05.
5. כאמור לעיל, הנתבעת 4 היא חברה בע"מ העוסקת במתן שירותי אדריכלות ותכנון עיר (להלן - "
הנתבעת") והנתבע מס' 5 הוא אדריכל במקצועו ומנהלה של הנתבעת (להלן - "
הנתבע" או "
האדריכל").
ביום 5.7.92 חתמו האחים חכמוב, באמצעות חברת האחים חכמוב השקעות ונכסים בע"מ שהתובעת באה בנעליה, על הסכם תכנון עם הנתבעת. הסכם זה התייחס, בין היתר, ל"פרוייקט תיירות בחוף הדרומי באשדוד תכנית מס 44/101/02/3" במגרש מס' 4 בשטח 8,000 מ"ר, המיועד ל"תיירות ונופש".
6. בתביעה נטען כנגד הנתבעים, כי הם הפרו את ההסכם עם התובעת בכך שלא העניקו לה ייעוץ מקצועי נכון, נתנו ייעוץ מקצועי מטעה "לפיו המצב התכנוני של מגרש 4 מאפשר בניית מלון דירות עפ"י הקריטריונים משנת 93' של משרד התיירות, במיוחד על רקע העובדה שהאדריכל והנתבעת 4 שימשו כעורך, כמנסח וכמתכנן של תב"ע 93' ושל תב"ע 97' עבור המינהל ו//או הוועדה המקומית, באופן שגרם לאמון ולהסתמכות מוגברים כלפיהם מצד התובעת" (סעיף 70.1 לכתב התביעה המתוקן, בהמשך אתייחס למסמכים הנזכרים בסעיף זה).
עוד נטען כנגד הנתבעים לרשלנות, לרבות הצגת מצג שווא רשלני, ולקיומה של חובת השבה ביחס לכל התשלומים ששולמו להם על-ידי התובעת, מכוח דיני החוזים ולחלופין מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.
7. כאמור לעיל, טענת התובעת היא טענה גורפת ועקרונית, שעל-פיה, בהתחשב בנורמות התכנוניות שחלו על המגרש, כלל לא ניתן לבנות עליו מלון מסוג מלון דירות, כפי שהתובעת חפצה (יצוין, כי בתחילה ביקשה התובעת לבנות במקום מלון מסוג "מלונית", אך לאחר מכן, כבר בשלבים התחלתיים של התהליך, שינתה את דעתה). מכאן שהתובעת ומנהליה הולכו שולל, כאשר הנתבעים (ויתר הגורמים שכנגדם הוגשה התביעה דנן) יצרו כלפיהם מצג מטעה כאילו ניתן לבנות מלון דירות על המגרש.
לנתבעים מספר טענות הגנה ובהן הטענה כי לא היתה כל מניעה משפטית-תכנונית לבנות מלון דירות על-פי הוראות הדין הרלוונטיות, גם בהתחשב באופן שבו התייחסה הפסיקה להוראות אלה (כפי שיפורט להלן). הנתבעים טוענים, כי הפרוייקט לא בוצע בשל קשיים אליהם נקלעה התובעת וכי, מכל מקום, הם אחראים רק על הצד התכנוני-אדריכלי של הפרוייקט ולא על ההיבטים המשפטיים שלו.
בגדר כך נטען על-ידי הנתבעים, כי אישור משרד התיירות להקמת מלון דירות (אישור שהוא תנאי להתקשרות עם מינהל מקרקעי ישראל ולהגשת בקשה לקבלת היתר בניה) הושג באמצעות שירותיו של פרקליט התובעת דאז (עורך דין יחיאל גוטמן) ולא באמצעותם. בנוסף נטען על-ידי הנתבעים, כי התובעת ידעה היטב על כך שעמדתו המקורית של משרד התיירות היתה שלא לאשר הקמת מלון דירות (ראו, למשל, מכתב מיום 2.8.94, מוצג נ/7), וכי שינוי המדיניות הוא תוצאה של השתדלות התובעת ופרקליטה ולא של הנתבעים, כך שאין התובעת יכולה לטעון כיום לקיומו של מצג שווא בענין זה מצד הנתבעים.
8. בבסיס עמדתה של התובעת מצויה הטענה, שלפיה המגרש הוא בגדר "מקרקעי יעוד", במובנו של מונח זה בסעיף 107 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן - "
חוק המקרקעין"), ולפיכך לא ניתן, מכוח הוראות חוק המקרקעין עצמו, אף מבלי לפנות להוראות תכניות בנין עיר החלות על המגרש, לעשות בו שימוש שאינו "לתועלת הציבור".
התובעת מוסיפה וטוענת, כי גם על-פי המצב התכנוני שהיה בתוקפו במועדים הרלוונטיים, לא ניתן היה לבנות על המגרש מבנה שאינו מיועד לתיירות ולנופש, על-פי מובנם הנכון של מונחים אלה, וכי "מלון דירות" אינו בגדר מבנה שהשימוש בו הוא "לתועלת הציבור" ואין הוא יכול להיבנות במקום בו ניתן לבנות למטרות "תיירות ונופש", שכן, מלון דירות כולל שימוש בלעדי וייחודי של בעלי הזכויות באותן "דירות" שבמלון הדירות.
התובעת תומכת את טענותיה, בין היתר, בכך שבשלב מסוים הן משרד התיירות, הן מינהל מקרקעי ישראל והן הוועדה המחוזית הביעו במפורש את דעתם שמלון דירות אינו בגדר שימוש מלונאי "רגיל".
מקרקעי ייעוד