פסק-דין בתיק ת"א 41337-03-11

2. אחזור על עיקרי הדברים, כאשר אביא בהמשך כלשונם חלקים מהחלטתי שבסעד הזמני, שנגעו לנוסח ההתנאה (שכן מדובר בקביעות משפטיות בהן צוינה עמדתי ביחס לנוסח ההסבר שבכתב).

התובעת ובעלה דאז (כיום גרושה) נטלו מן הבנק הנתבע הלוואה בשנת 2001. הבנק פתח תיק מימוש משכנתא בהוצל"פ עקב אי עמידה של הלווים בהחזרי ההלוואה. הועדה הבינמשרדית אישרה פריסה מחדש של ההלוואה לתקופת 25 שנה אך גם בהחזרים אלה לא עמדו. נקבע מועד לפינוי בהליך הכינוס שבתיק המימוש. או אז התבקש צו מניעה שימנע פינויה של המבקשת וילדיה מאותה דירה שנרכשה בכספי ההלוואה שנטלה.

3. התובעת טוענת כי ויתורה על הגנת הדיור החלוף שבסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל לא היה ויתור מושכל ומודע. ההתנאה שבהסכם הלוואה באה בסעיף 10 לאותו הסכם, שזה נוסחו:

" " במקרה של העמדת הנכסים ו / או זכויות החכירה למכירה יהיה בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל המוסמכת או רשות מוסמכת אחרת רשאי לתת צו לרשום זכויות הלווה בנכסים או זכויות החכירה ע " ש הבנק או כונס הנכסים שיתמנה כנ " ל או ע " ש כל קונה אחר של זכויות הלווה במכירה הנ " ל . הלווה מצהיר בזה במפורש שהוראות סע ' 33 של חוק הגנת הדייר [ נוסח משולב ] תשל " ב -1972 לא תחולנה במקרה שתפקע זכותו של הלווה לגבי הנכסים ו / או זכויות החכירה מחמת מכירת הנכסים ו / או זכויות החכירה בהוצאה לפועל , וכי הלווה לא ייהנה מחוק הגנת הדייר [ נוסח משולב ] תשל " ב -1972 ולא ייהפך לדיירו של קונה הנכסים ו / או זכויות החכירה ויהא עליו לפנותם מכל איש וחפץ , ולמסרם חפשיים ונקיים מכל חזקה ו / או זכויות נוגדות כלשהן .

כן מצהיר בזה הלווה במפורש שהוראות סעיפים 38 ו 39 של חוק ההוצאה לפועל תשכ " ז - 1967 לא יחולו על הנכסים ו / או זכויות החכירה והלווה לא יהיה מוגן על פי הסעיפים הנ " ל . הלווה לא יהיה זכאי לדרוש כי יועמד לרשותו ולרשות בני משפחתו סידור חלוף , לא בדרך של המצאת דירה אחרת ולא בדרך של תשלום פיצויים ולא בכל דרך אחרת , ובמקרה של אדמה חקלאית או זכות באדמה חקלאית לא יהיה הלווה זכאי לדרוש כי ישארו בידו נכסים או חלק מהם ו / או זכויות חכירה או חלק מהם הדרושים כדי מחייתו שלו ושל בני משפחתו הגרים עמו ".

4. להלכת מיסטר מאני הזדמן לי להתייחס במספר החלטות, במקרים  קודמים שבאו בפניי. אפנה לבש"א 17983/06  אלקובי צילה נ' בנק דיסקונט למשכנתאות (החלטה מיום 18.12.06)  וכן לסע' 13 להחלטה מיום 25.6.09 בת.א.  15196-01-09 רדואן סכס נ ' בנק איגוד לישראל בע " מ, שאוזכרה בסעד הזמני.

בהחלטתי מיום 3.5.11 התייחסתי לנוסח ההתנאה שצוטט  לעיל, היינו לשאלה האם די בו כשלעצמו כדי לתן מענה לדרישת ההסבר הנאות שהוצבה בהילכת  מיסטר מאני. אביא כאמור כלשונם סע' 8 עד 10 של ההחלטה, המשקפים כאמור עמדתי בענין זה,  אז כן עתה:

 .8" הנוסח שהודגש בקו מעיד על כך שאכן עסקינן בנוסח משופר ללא ספק ביחס לזה שעמד לבחינה בעניין מיסטר מאני .   ולא נעלם ממני שבבית משפט זה נקבע כי נוסח זה עונה על דרישת ההסבר הנאות (ת.א. (חי') ) 11249-03-09 דביטיאשווילי נ ' בנק דיסקונט ( החלטה מיום 16.4.09  שניתנה על ידי כב' השופטת חן - ברק , אליה הופניתי על ידי ב " כ הבנק). עם זאת אין להתעלם מכך כי במקרה שנדון בפני השופטת חן - ברק היו נתונים מצטברים נוספים שהכתיבו התוצאה של שלילת צו המניעה הזמני , ונעדרים מן המקרה שבפני , או לכל הפחות לא הומחשו עד כה במסגרת הדיון בסעד הזמני: באותו מקרה נקבע כי במהלך השנים נקבעו שוב ושוב פינויים של המבקשים כאשר בכל פעם הגיעו המבקשים להסדרים עם הבנק , בגדרם נחתמו התחייבויות שעניינן ויתור על הגנת דיור חלוף .

לסעיפי ויתור שכאלה שבאים כבר בגדרו של הסדר , יש לתן מטבע הדברים משנה תוקף .  אותן התחייבויות אף לא היו חלק מהסכם הלוואה מרובה סעיפים אלא התחייבויות קצרות וממוקדות שעליהן חתמו המבקשים . בנוסף נקבע באותו מקרה כי חל שיהוי ניכר בהעלאת הטענה כאשר , שכן זו לא הועלתה באף לא אחת מבקשות המבקשים לעכב את הליכי הפינוי הקודמים שננקטו מהלך 12 שנים תמימות .

9. אכן סע 10  להסכם ההלוואה שבפני מיידע הלווה על כך שהוא מוותר על תחולת סעיפים 33 לחוק הגנת הדייר ו 38 לחוק ההוצאה לפועל. ואכן , מוסיף הוא ומבאר כי הלווה לא יהא זכאי לדיור חלוף בעין או בכסף.

  מה חסר בכל זאת לדידי?:   נוסחת הקשר בין אותו הסבר לבין סע 38 לחוק ההוצאה לפועל , היינו ביאור תוכני של סע 38 להבדיל מהסתפקות באזכור מספרו. ביאור ברור , ולו קצר , של ההגנה ומשמעותה וכי מוותרים עליה.   ביאור מעין זה שניתן בסעיף יכול אכן להספיק לחלק מן הקוראים .  אך יכול גם שיתיישב עם הבנת הקורא ההדיוט הקנויה כאמור לרוב ממילא - כי אם לא ישלם ויעמוד בהחזרי ההלוואה - יוכל הבנק המלווה לפנותו מדירתו אותה שיעבד לבנק כדי לקבל ההלוואה. הבנה שזכות מעין זו נתונה לבנק הנה ממהות העסקה,   וקנויה הרי ממילא לרוב למי שאינו פסול דין או לוקה בהבנתו מסיבה אחרת , ומשעבד דירתו לבנק. למרות שלא אחת מתארים חייבים את עצמם בדיעבד כמי שאינם מבינים ויודעים לא מימינם ולא משמאלם , והם בבחינת מעין פסולי דין דה פאקטו הנזקקים ללווי אפוטרופוס. 

יכול לווה תמים, אף כזה שאינו מיתמם וקורא את הנוסח , לגרוס שהסעיף הנו ממין  " כפל הזהירות"   מצד הבנק;  ולא בבחינת ויתור על הגנה , שאלמלא החתימה היתה קיימת כענין שבזכות.   מה שלא ידוע כאמור בחלק ניכר מן המקרים הנו קיום הגנה ספציפית בחוק של דיור חלוף כתנאי לפינוי שקנויה כברירת מחדל , אלא אם יוותרו עליה .  מה שחסר בסע' הוא הקישור בשפת הדיוטות בין תוכן סע' 38   לחוק  ההוצאה לפועל - הגנת הדיור החלוף - לבין הויתור על ההגנה.   העובדה שלא תהא קנויה הזכות לדיור חלוף אין משמעה בהכרח בהבנת ההדיוט כי היתה קנויה הגנה שכזו אלמלא אותו סע'   ויתור. נוסח כגון: "סע 38 לחוק ההוצל " פ מקנה את הגנת הדיור החלוף . מובהר לי שאני מוותר בחתימתי על הסכם זה על אותה הגנה , ולכן לא אהיה זכאי למימון דיור חלופי ולא העמדת דירה אחרת למגורים "   או כל נוסח בהיר אחר - היה נותן מענה לנדרש בהלכת מיסטר מאני . אכן העובדה שההסבר שהודגש בקו בא מיד לאחר האזכור שהלווה לא יהא מוגן לפי סע' 38 לחוק ההוצאה לפועל ,   יכול שתבאר המשמעות כנדרש לחלק מן הקוראים .   אך לא לכולם .

10. הבנקים יכולים בסופו של יום להתגבר על הקושי המוצב בהלכת מיסטר מאני בקלות יחסית על ידי החתמת נוטלי הלוואה בשפתם (למען הסר ספק - כאן אין קושי של שפה: המבקשת יודעת עברית ( ואולי על הסבר נוסף וקצר בדף נפרד בפונט מודגש , בשפת בני אדם , המיידע כאמור הן על קיום ההגנה והן שבחתימה על הסכם ההלוואה - מוותרים עליה . הסבר כזה יכול עקרונית שינתן גם בעל פה . אולם באין הסבר נאות דיו בכתב , אין לשלול שממילא לא היתה מועילה הקריאה . ובאין הוכחה ) שלפחות בגדרו של הסעד הזמני לא הוצבה) כי המבקשת קיבלה הסבר נאות בעל פה,  הרי שבשלב זה זכאית המבקשת להמשך הצו עד לבירור בהליך העיקרי של מהות ההסבר שקבלה . "

5. סיכום:  ההסבר הנדרש כדי שיהא תוקף להתנאה על הגנת הסידור החלוף הקבועה בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, חייב להיות הסבר נהיר בשפה ברורה ופשוטה להדיוטות. עליו להבהיר ללווה שני עניינים במצטבר.

א. שקנויה לו בחוק זכות לסידור מגורים חלופי במקרה שדירתו תמומש עקב אי עמידה בהחזרי ההלוואה. זאת אם אין בידו לממן דיור אחר בכוחות עצמו ואין לו נכס חלופי למגורים משל עצמו.

ב. שבחתימתו הוא מוותר על אותה הגנה, וצפוי הוא לפינוי בלא דיור חלופי בעין או בכסף.

לגבי דידי, גם אין די בציטוט של סעיף 38 כלשונו אל תוך הסכם ההלוואה, שכן ההנחה צריכה להיות שהלווה אינו משפטן ואינו יודע דין. עשוי הוא להתקשות בהבנת משמעות סעיפים שניסוחם  משפטי, בין אם אלו סעיפי חוק ובין אם אלו סעיפים בהסכם הלוואה שנוסח על ידי משפטנים.  כפי שהובהר בפסיקה בהלכת מסטר מאני ואחריה, כאן אין די בחזקה לפיה אדם מבין תוכן מסמך עליו חתם, ובחתימתו נותן הוא הסכמתו לאותו תוכן. חזקה זו אכן משרתת אותנו בקשת רחבה של מקרים, ולמעשה היא בבחינת סוג של כורח משפטי בלעדיו אין, גם אם יש בה לא אחת יסוד של פיקציה (מוצדקת כשלעצמה). אלא שבנושא הדיור החלוף  נקבעה הלכה ספציפית שלא ניתן להסתפק בחזקה מעין זו, אלא נדרש להסיר ספק מלב שהויתור על ההגנה המוצבת בסע' 38 היה ויתור מודע ומושכל המתייחס הן להבנה של תוכן ההגנה, והן לכך שמוותרים עליה.