דירת קרקע בבית משותף ולה הוצמד שטח מקרקעין- הצמוד לה פיזית. עד לאיזה רום משתרעת זכותו של הדייר בשטח שהוצמד? האם עד חלל הרום שמעליו כטענתו, או עד תקרת דירתו? זוהי המחלוקת עליה נסב תיק זה.
העובדות הצריכות לעניין
1. על עיקר העובדות אין מחלוקת בין הצדדים.
2. עניין לו בבית משותף ובו ארבע דירות מגורים, שמורכב משני מבנים-אגפים המצויים על החלקה הידועה כחלקה 164 בגוש 11554 ברחוב*************, ששטחה 754 מ"ר. במבנה א' שתי דירות מגורים; דירה בקומת קרקע ומעליה קומה נוספת. במבנה ב' שתי דירות נוספות; דירה בקומת קרקע ומעליה קומה נוספת. כל אחד מהמבנים עומד בנפרד מהמבנה השני.
3. עיון בצו רישום הבית המשותף מעלה כי ארבע הדירות זהות בנתוניהן; כל אחת בשטח רצפה של 88.44 מ"ר ולכל אחת מהן 88/352 חלקים ברכוש המשותף. שטח המקרקעין הפנוי מוצמד לארבע הדירות באופן שהשטח שמסביב למבנה א' הוצמד בחלקו לדירה שבקומת הקרקע וחלקו האחר לדירה בקומה שמעליה. כך מצב הדברים גם לגבי מבנה ב'.
4. הצדדים הוסיפו והגיעו למספר הסכמות בעבר, שהועלו על מסמך שכונה "הסכם", אשר ביקשו לראותו כתוספת להוראות התקנון המצוי (להלן:
ההסכם). בהסכם נקבע בין היתר, כי הגג של מבנה א' הוצמד לדירה מס' 2 ואילו הגג של מבנה ב' הוצמד לשתי הדירות שבו גם יחד. ברוח סעיף 59 לחוק המקרקעין, תשכ"ה- 1965 (להלן:
החוק או
חוק המקרקעין), ארבעת הדיירים קבעו בהסכם כי דיירי כל מבנה יהיו רשאים לנהל את המבנה בו מצויות דירותיהם בנפרד מהמבנה האחר, וכך יצרו בית משותף המורכב משני אגפים.
5. המצב הפיזי בפועל הוא כי ארבעת הדיירים "חצו" את החלקה לשני מגרשים. על כל אחד מהמגרשים מבנה ובו שתי דירות, שטח המקרקעין הפנוי של כל מגרש חולק לשניים ולכל אחת מהדירות במבנה, שעליו הוצמד חלק.
6. זירת המחלוקת הנה מבנה ב'. התובעים הנם הבעלים של דירת המגורים בקומת הקרקע הידועה כחלקת משנה 3 ואילו הנתבעים הנם הבעלים של דירת המגורים המצויה מעל דירת התובעים והידועה כתת חלקה 4. לדירת התובעים הוצמדו המקרקעין שסומנו ג' ולדירת הנתבעים הוצמדו המקרקעין שסומנו ד'. לא הובאו נתונים לגבי שטח המקרקעין שהוצמדו לכל דירה והדבר אינו דרוש.
7. הנתבעים חפצו לבנות מרפסת "זיזית" היוצאת מדירתם ומתוכננת להימצא מעל חלק מהשטח הצמוד לדירת התובעים ולכך התובעים מתנגדים בתוקף. על מנת להשלים את התמונה יצוין כי מטיעוני הנתבעים עולה כי 3 מתוך 4 הדיירים נתנו את הסכמתם לבניית המרפסת.
הליכי התכנון שהיו
8. המחלוקת שבין הצדדים הגיעה לפתחו של בית המשפט לאחר שהנתבעים הגישו בקשה למתן היתר לוועדת התכנון המקומית להקמת המרפסת וביצוע בניה נוספת שאינה רלוונטית לענייננו. ביום 5.9.2012 דחתה ועדת התכנון המקומית את הבקשה למתן היתר תוך שהיא מציינת כך: "לדחות את המרפסת הזיזית בקומה א' מאחר והיא מעל שטח קרקע הצמוד ליחה"ד מקומת קרקע והובעה התנגדות (פעילה ובכתב) של השכן מקומת קרקע לבניה זו".
9. על החלטה זו הגישו הנתבעים ערר לוועדת הערר המחוזית, אשר קבעה כי היה על ועדת התכנון המקומית לבחון את הבקשה מההיבט התכנוני ולא לדון בטענות הקנייניות שהועלו והחזירה את העניין לוועדת התכנון המקומית כדי שתדון בבקשה בהקשר התכנוני. העניין הוחזר לוועדת התכנון המקומית, שאישרה את הבקשה לאחר שקבעה כי מבחינה תכנונית "זוהי ההיתכנות הנכונה ביותר", אולם עיכבה את הוצאות ההיתר כדי לאפשר לתובעים לפנות לבית המשפט.
10. נטען על ידי הנתבעים כי לפני תכנון המרפסת בצורתה הנוכחית הם הציעו כי המרפסת תיבנה בשתי פוזיציות שנפסלו בשל טעמי תכנון; מרפסת בחזית הקדמית צפונית ומרפסת בחזית לא קדמית מזרחית. לא ראיתי להרחיב בעניין זה לנוכח העובדה כי התובעים צמצמו את טיעוניהם לאחד; תחום פרישת זכותם הקניינית בשטח שהוצמד לדירתם, כפי שיובהר להלן. מכל מקום טעמי התכנון נדונו ויידונו בפני רשויות התכנון.
השאלות שבמחלוקת, טענות הצדדים ומספר הערות
11. האם זכאים הנתבעים לבנות מרפסת זיזית הבולטת מדירתם ונפרשת מעל חלק משטח המקרקעין הצמוד לדירת התובעים ובאילו תנאים? זו השאלה שהונחה לפתחנו.
12. טענתם של התובעים היא כי אין הנתבעים זכאים לעשות כן. טיעונים פשוט: השטח שמעליו מתעתדים הנתבעים לבנות את המרפסת הוצמד לדירתם והוא בבעלותם, לפיכך זכויותיהם בו מתפשטות עד חלל הרום. בניית המרפסת על ידי הנתבעים בחלל זה הנה אפוא, בניה ברכוש שהנו בבעלותם ולא ברכוש המשותף, דבר אשר יש בו כדי משום הסגת גבול.
13. הנתבעים טענו כי אין לקבל את עמדתם של התובעים, שכן אין לומר כי הבעלות על השטח המוצמד משתרעת עד חלל הרום, אלא שהיא נפסקת בקו רצפת הדירה שמעליה, כל עוד לא צוין אחרת במסמכי הבית המשותף. בהיבט העובדתי מדגישים הנתבעים כי עסקינן במרפסת "זיזית" שמידותיה קטנות (5.5 X 2 מ' בלבד) וכי נבדקו מספר חלופות לבניית המרפסת, שנפסלו מבחינה תכנונית, כך שהאפשרות היחידה שנותרה היא זו שנבחנה על ידי ועדת התכנון המקומית ואושרה. עוד טוענים הנתבעים טענות בדבר חוסר תום לב של התובעים.
14. תחילת ההליכים הייתה בבקשה למתן צו מניעה זמני שהוגשה על ידי התובעים. בדיון שקיימתי בבקשה הוסכם על ידי הצדדים כי הדיון בבקשה ובתיק העיקרי יאוחד, ומאחר והמחלוקת הנה בשאלה משפטית, יוגשו סיכומים בכתב ויינתן פסק דין. לאחר שהוגשו הסיכומים נפניתי להכריע במחלוקת, שלא יהא למותר לשוב ולהציבה נגד עיננו: עד לאיזה רום משתרעת בעלותם של התובעים בשטח הצמוד לדירת הקרקע שלהם?
15. שלוש הערות בטרם אדון בגוף העניין. האחת: בסיכומי התובעים הועלו טענות נוספות מעבר לשאלה שתוחמה בכתב התביעה ואשר על בסיסה הוסכם על הדרך הדיונית בה תתנהל התביעה, כגון; פגיעה בנוחות ובפרטיותם וחסימת אוויר ואור השמש. משלא נטענו טענות אלה בכתב התביעה והן חורגות ממנו, ומאחר והן דורשות בירור עובדתי, לא ראיתי להידרש אליהן. השניה: הנתבעים לא הגישו כתב הגנה, אולם לא ראיתי לייחס לכך חשיבות רבה לאור הסכמת הצדדים הדיונית, בשל כך שטענות הנתבעים נפרשו בהרחבה בתשובתם לבקשה למתן צו זמני ולנוכח אופיה של המחלוקת. השלישית: בדיון שהתקיים ביום 6.5.2013, הסכים ב"כ התובעים למחוק את התביעה ככל שהיא מופנית כלפי הנתבעת 3, אז לא ניתנה החלטה. מובהר כי התביעה נגד הנתבעת 3 נמחקת.