מבוא וטענות הצדדים
1. לפניי תביעה לפיצוי בגין הפרה של הבטחה שלטונית ושל החובה לנהוג בתום-לב ובהגינות מצד הנתבעת.
2. התובעת טוענת, בהסתמך על מצג של מהנדס העיר, אדריכל יוני פרג'ון [נספח א' לכתב התביעה; להלן: "המצג"], כי הנתבעת הסכימה להמרת הדרישה התכנונית לבניית חניון תת-קרקעי בפרויקט הנדון (להלן: "הפרויקט"), בכופר-חניה (להלן: "ההמרה"); וכי התובעת הסתמכה על כך כאשר רכשה את הנכס. לימים נסוגה הנתבעת מהסכמתה זו, דבר שהפך את הפרויקט לבלתי-כלכלי. התובעת טוענת כי נסיגה זו עלתה כדי הפרה של הבטחה שלטונית ושל חובת תום-הלב וההגינות מצד הנתבעת. לפיכך תבעה פיצויי קיום, ולחלופין - פיצויי הסתמכות. בסיכומיה העמידה התובעת את תביעתה על פיצויי הסתמכות בלבד. בהיעדר כימות-מחדש של הסעד הכספי לאור צמצומו הקונספטואלי - לא ברור מהו סכום הפיצוי העדכני הנדרש, מתוך סכום התביעה של 2,860,000 ש"ח.
3. התובעת טוענת לנזק המחושב לפי עליית תשומות הבנייה בתקופת העיכוב של הפרויקט ולפי ההפרש בין עלות בנייתו של החניון לבין הכופר המיועד.
4. הנתבעת כופרת בהיות המצג בגדר הבטחה שלטונית. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי, מכל-מקום, הנמענת של ההבטחה הנטענת הייתה חברת שונית האלמוגים בע"מ, הבעלים הקודם של הנכס, ולא התובעת. לפיכך, אפילו היה מדובר בהבטחה שלטונית - היה מקום למחוק את התביעה על הסף מחמת חוסר יריבות. לטענת הנתבעת, המצג היה בגדר עמדה והמלצה של מר פרג'ון, שלא היה מוסמך להחליט בעניינים המסורים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (להלן: "הוועדה המקומית"), והתלויים בשינויים בתכנית שבתוקף. העמדה התבססה על תקווה לאישורה המהיר של תכנית אשר תאפשר פתרונות חניה חלופיים, וכפועל-יוצא מכך - תאפשר להמיר את החניון התת-קרקעי בפרויקט הנדון בכופר-חניה. משקבלתה של התכנית בתקופה הרלבנטית לא הסתייעה - נמנעה הוועדה המקומית מלאשר את ההמרה.
5. לעניין הנזק טוענת הנתבעת כי לפי החוזה לבניית הפרויקט [נספח ו' לתצהיר מנהל התובעת] - התובעת ממילא לא הייתה זכאית לתרופות בגין עיכובים בבניה הנובעים מאי-קבלת היתר בניה, ולא התחייבה לשלם לקבלן הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה. מכל-מקום, היתר-הבניה התעכב מטעמים שלא היו קשורים לשאלת החניון והכופר, ולא היה צפוי להינתן בכל מקרה לפני 1.1.99 [פסקה 52 לסיכומי הנתבעת]. לפיכך נזקה של התובעת בגין העיכוב מצטמצם, אם הוא בכלל קיים, להפרש בעלות הבניה בגין עליית מדד התשומות בתקופה קצרה הרבה יותר, העולה לסך 41,670 ש"ח, נכון למועד הגשת התביעה.
6. הצדדים הגיעו להסכמה, שקיבלה תוקף של החלטה, כי ההודעה לצד השלישי תידון בנפרד מן התביעה העיקרית, אם יהיה צורך בכך [פרוטוקול מיום 5.6.13].
7. לאור החובה והצורך לחסוך זמן שיפוטי, לא דנתי אלא באלו מבין הטענות והראיות שמצאתי נחוצות להכרעה. יש לגזור הסדר שלילי לגבי השאר.
דיון והכרעה
8. המצג של מהנדס העיר, שעליו מסתמכת התובעת [נספח א' לתצהיר העדות הראשית של מנהלה], הוא מכתב מאת מר ניסן נוימן ז"ל, מי שהיה מנהל שונית האלמוגים בע"מ, הבעלים הקודם של הנכס הנדון, מיום 20.2.05, למהנדס העיר דאז מר יוני פרג'ון. זו לשון המכתב:
"הנדון:
ביטול החניה - רח' האלמוגים 103/1 תמורת כופר חניה
בהמשך לפגישה שקיימנו עמך ועם גב' חן סלטי (מחזיקת תיק ההנדסה במועצת העיר - ש"פ)
ולאחר מכן עמך ועם ראש העיר סוכם שאנו נגיש לאישור תוכניות הבנייה לבנין בכתובת הנ"ל בגוש 40002 חלקה 4 תת חלקה 1 ללא החנייה התת קרקעית שמופיע (צ"ל: "מופיעה" - ש"פ)
באישור המקורי.
בתמורה להסכמתם (צ"ל: "הסכמתכם" - ש"פ)
לביטול החנייה אנו נשלם כופר חנייה על סכום שיסוכם עליו בין הצדדים.
הננו מודים לכם על התחשבותכם והסכמתכם בביטול החנייה התת קרקעית בכתובת הנ"ל.
נודה לכם על אישורכם למוסכם לעיל."
מתחת לטקסט זה בא רישום בכתב-יד מיום 15.3.05, בחתימתו ובחותמתו של מהנדס העיר מר פרג'ון, לאמור:
"מאשר תוכן מכתב זה והסיכום דלעיל".
9. בעדותו [פרוטוקול, עמ' 40-41] הסביר מר פרג'ון כי כוונתו הייתה לאשר למר נוימן ז"ל כי אכן הוא תומך ברעיון של המרת החניון בכופר. אולם לא הייתה לו כוונה להבטיח שהדבר יסתייע, משום שיישומו של הרעיון היה תלוי בכניסתה לתוקף של תכנית חדשה ובאישור הוועדה המקומית. הוא גם לא שם לב לייחוס ההסכמה לראש העיר ולמחזיקת תיק ההנדסה במועצה, ולא התכוון לאשר את הסכמתם שלהם.
10. פשוט בעיניי שהמצג האמור במכתב אינו עונה על התבחינים האמורים בפסיקה לכינון 'הבטחה שלטונית'. מנוסח המצג לא עולה התחייבות למימוש ההמרה, אלא רק תמיכה בה; ויוצר המצג, כמו גם מי שהוצגו בו כשותפים לתמיכה ברעיון, לא היה מוסמכים להתחייב כאמור. לאור ניסיונו של מר נוימן ז"ל בענייני תכנון ובניה, שלא היה במחלוקת - הוא בוודאי היה מודע לכך. הניתוח המפורט של סוגיה זו בסיכומי הנתבעת מקובל עליי. אסתפק, אפוא, בהפניה לשם [פרקים ב' ו-ג' בסיכומים]. אפנה גם לעניין ע"א 9073/97
מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ (3.5.2012) (להלן: "ע"א 9073
אפרופים"), שבו פורטו התבחינים האמורים, ונשללה הטענה כי הבטחת השר לתמוך במיזם עולה כדי הבטחה שלטונית מחייבת למימושו, בשל 'סמכותו הנחזית' או מכל טעם אחר.
11. לכאורה, מדובר במצג שווא רשלני של מר פרג'ון [
"אולי לא קראתי באותו מעמד את המכתב בצורה מעמיקה"; עדות מר פרג'ון, פרוטוקול עמ' 40; הכחשת אינג' חן סלטי, "בזמן אמתי", את המיוחס לה במכתב שאישר מר פרג'ון, מוצג 8 בתיק המוצגים מטעם הנתבעת]. אמנם, כאמור, לא הייתה מחלוקת כי מר נוימן ז"ל היה מצוי בהליכי תכנון ובניה, וחזקה שידע כי הוועדה המקומית ריבונית לקבל או לדחות את המלצת מהנדס העיר, אפילו באה עליה הסכמת ראש העיר ומחזיקת תיק ההנדסה במועצת העיר. אולם, אין דינו של רעיון הזוכה לתמיכתם של חברים נכבדים ומשמעותיים כאלה בוועדה המקומית כדין סתם רעיון של יזם. כמו כן, כאשר הסכמה כאמור מוטבעת במסמך בכתב - יש לה ערך מוסף; משום שניתן להראות את המסמך הזה לגורמים נוספים, שאולי אינם מצויים כמו הנמען המקורי בענייני תכנון ובניה ובענייני הסמכות להתקשר בשם הרשות המינהלית, והם עשויים להתרשם מן המסך ולהסתמך עליו. על כגון-דא נאמר:
"חכמים, היזהרו בדבריכם" [
משנה אבות א, יא]; ואם בדברים שבעל-פה כך - בדברים-שבכתב, הנחתמים בחותמו של נושא-משרה בכיר ברשות שלטונית, על-אחת-כמה-וכמה. יוטעם כי אין במכתב, ובאישורו של מר פרג'ון, כל התניה או התליה של אישור ההמרה בכניסתה לתוקף, אם בכלל, של תכנית המצויה בהכנה, במועד עתידי כלשהו, שאין ידוע אם הוא ממשמש-ובא או שמא יבושש לבוא. לפיכך, אישורו של מר פרג'ון למכתבו של מר נוימן ז"ל עולה כדי מצג שלפיו הסיכון לדחיית ההמרה על ידי הוועדה המקומית קטן משהיה למעשה. יזם סביר עשוי ליטול סיכונים ולקדם מיזמים שרווחיותם בלתי וודאית; אולם ישאף להתבסס על סיכונים מחושבים, ולא על הימורים סתם. לפיכך, יש לו ציפייה סבירה לכך שמצג שלטוני, המבסס הערכה סבירה כי הסיכון קטן יחסית, לא יהיה רשלני. בגין מצג רשלני כזה יכול שהמסתמך על המצג יהיה זכאי לפיצויי הסתמכות [ע"א 6996/97
חברת א' עבאדה בע"מ נ' רשות הפיתוח (2.8.1999); ע"א 9073/97
אפרופים, פסקאות 38-39].