1. התובע, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), המנהל מטעם הקרן הקיימת לישראל בין היתר את חלקות 33 ו - 54 בגוש 11560 (להלן: "המקרקעין"). תביעה זו הוגשה כנגד הנתבעים כתביעה לסילוק יד, הריסה ותביעה כספית ע"ס 708,000 ש"ח. ביום 4.5.05 תוקן כתב התביעה וסכום התביעה הועמד על סך של 450,000 ש"ח. התביעה הוגשה כנגד נתבעים 1 ו - 2 שהינם בני זוג (להלן: "הנתבעים") החברים באגודה השיתופית, כפר ביאליק, היא הנתבעת מספר 3 (להלן: "האגודה"), וכן כנגד נתבעת מספר 4 (להלן: "חיפה אלקטרוניקה") אשר עושה שימוש, עפ"י חוזה שכירות עם הנתבעים, בחלק מהמקרקעין.
2. בין המינהל לסבו וסבתו של נתבע 1 נחתמו בתאריך 1.4.36 ובפברואר 43, חוזי חכירה. כעבור שנים, נחתמו בין המינהל לנתבעים ביום 11.08.93 וביום 3.1.99 חוזה חכירה (להלן: "חוזה החכירה"), וחוזה משבצת (להלן: "חוזה המשבצת"), בהתאמה. על חוזה המשבצת חתמה גם האגודה. על המקרקעין הוקמו מס' מבנים ומחוברים. בבסיס התביעה עומדת טענתו של המינהל כי הנתבעים עשו שימוש חורג במקרקעין בניגוד למטרות שצויינו בחוזה החכירה.
3. ביום 26.03.06 הוחלט כי לאור הסיכום שהושג בין חיפה אלקטרוניקה לנתבעים (אשר הוגש לבית המשפט ביום 8.3.06), חיפה אלקטרוניקה פטורה מלהמשיך ולהופיע בתיק זה. ביום 8.2.07 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה בית המשפט יכריע בפסק דין חלקי האם יש שימוש חורג במקרקעין כמו כן הוסכם כי אם יוחלט שהשימוש אכן חורג, יש לקבוע מהי המתכונת או אופן החישוב של דמי השימוש הראויים אשר על הנתבעים לשלם למינהל וכן את שאלת הסעדים הנתבעים כלפי האגודה. כמו כן הוסכם כי במקרה כזה ימונה שמאי מקרקעין מטעם בית המשפט, שיכריע במחלוקת בעניין שווי הקרקע שלגביו יש לחייב בדמי שימוש ראויים. בטרם אכריע במחלוקות שבין הצדדים אציג בתמצית את טענותיהם.
טענות המינהל:
4. לטענת המינהל, הנתבעים הפרו את הוראות החוזים שנחתמו עם סבו וסבתו של נתבע מס' 1, את חוזה המשבצת ו/או את חוזה החכירה וזאת בהקימם מספר מבנים ומחוברים על המקרקעין. לטענת המינהל המבנים הוקמו על המקרקעין ללא אישורו, השימוש בהם הינו שימוש חורג שאינו חקלאי, והם אף מושכרים השכרה אסורה לצד שלישי. מבנים אלה לא פונו על אף פניות חוזרות ונשנות של המינהל ולפיכך המינהל סבור כי הוא זכאי לדרוש את הריסתם של המבנים ו/או פינוי כל המבנים מהמקרקעין והחזרת המצב לקדמותו. כמו כן, המינהל דורש דמי שימוש ראויים עבור 5 שנים, מהנתבעים וחיפה אלקטרוניקה, ביחד ולחוד, אשר עומדים לפי חוות דעת שמאית שצורפה ע"י המינהל, על סך של 75,000 ש"ח + מע"מ לשנה.
זאת ועוד, המינהל טוען כי האגודה לא עמדה בחובתה להקטנת הנזק מאחר וידעה ו/או היה עליה לדעת כי הנתבעים מפירים במעשיהם את חוזה המשבצת. היה מוטל על האגודה לאכוף את חוזה המשבצת ולכפות על הנתבעים לעמוד בתנאים וכן לאכוף עליהם את הסעדים המבוקשים נגדם בתביעה זו.
טענות הנתבעים:
5. ראשית הנתבעים סבורים כי ביטול זכותם הקניינית לפי חוזי החכירה או צמצומה לכדי רישיון מהווה הפרה של החוזים וכן מהווה פגיעה חוקתית הנוגדת את סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. עוד לטענתם, אין להסכם המשבצת כל נפקות או רלוונטיות למחלוקת שבתיק וזאת מאחר שהחזקת הנתבעים במקרקעין נובעת מחוזה אישי וישיר בינם לבין המינהל. האגודה כלל אינה צד לחוזה ממנו נובעות זכויות הנתבעים במקרקעין, ואין לה כל מעמד ביחסים שבין הנתבעים למינהל. העובדה שהסכם המשבצת חל בכפר ביאליק ושהמקרקעין מצויים בכפר ביאליק איננה מעידה, לטענתם, שהמקרקעין הם חלק מהסכם המשבצת שבין המינהל לאגודה, והמינהל לא הוכיח אחרת. הנתבעים מכחישים שהם ברי רשות של האגודה במקרקעין נשוא תיק זה ולפיכך יש לבחון את יחסי הצדדים לאורו של הסכמי החכירה בלבד. מאחר והחוזה לא חודש בשנת 1993 לכן תנאיו אינם התנאים החוזיים ששררו בין המינהל לנתבעים, אלא חלים תנאי החוזה משנת 1936 (לחלקה 33) ומשנת 1941 (לחלקה 54). לטענתם, חוזה החכירה משנת 1936 לחלקה 33 אינו מגביל את השימוש בחלקה לחקלאות ו/או לכל שימוש אחר (ולראייה החוזה קובע כי הנתבעים ישבתו בשבת ובחגי ישראל מכל עבודת בניין, מלאכה, שדה, כרם, מפעלי תעשיה ומסחר), ולפיכך אין למינהל עילת תביעה בגין שימוש חורג. בנוסף, דמי החכירה הועמדו על 2% מערך הקרקע ונקבע כי ניתן להעריך מחדש את ערך הנחלה בשנים 1954, 1969, 1984, 1999 ו - 2014, אך העלאת ערך הנחלה יהיה מוגבל ל - 50% מההערכה הקודמת. בנוסף נקבע מנגנון להערכת שווי הקרקע.
באשר לחוזה החכירה משנת 41 לחלקה 54, גם בחוזה זה הועמדו דמי החכירה על 2% משווי הקרקע כאשר ניתן להעריך מחדש את ערך הנחלה בשנים 1961, 1976, 1991, 2004 ו - 2019. בנוסף הכיר החוזה בקיום האפשרות להחכרת זכות החכירה או חלק ממנה בחכירת משנה. כן נקבע כי כל הערכה תיעשה ע"י ועדה בת שלושה חברים אשר תורכב משלושה חברים שיבחרו, האחד ע"י הקרן, השני ע"י הנתבעים והשלישי ייבחר ע"י שני באי הכוח הנ"ל.
בנוסף נטען כי השימושים הלא חקלאיים שהם עושים בנחלתם אינם חורגים מדו"ח קדמון, מהחלטת המועצה הארצית ומתמ"מ 6/3. דו"ח קדמון שאושר ע"י הממשלה ביום 2.4.96, ע"י המינהל ביום 27.2.96 וע"י המועצה הארצית לתכנון ובנייה ביום 12.3.96, הקנה למתיישבים זכות לעשות בנחלותיהם שימוש לא חקלאי לפרנסתם, בהיקף מוגבל של 500 מ"ר למטרות אחסנה, מלאכה זעירה, משרדים, תיירות ועוד. זאת ועוד, הנתבעים מפנים להחלטה 834 וטוענים כי לאור החלטה זו מותר להם להחכיר את החלקות בהחכרת משנה לתקופה שאיננה עולה על 25 שנה, ללא אישור המינהל וללא תשלום. בכל החלטות המינהל נקבע שדמי השימוש הם בשיעור 5% מערך הקרקע וכאשר השימוש איננו באישור המינהל, הרי שלפי החלטה 755 מיום 27.2.96 יעמדו דמי השימוש הראויים על 10%. עם זאת, בהחלטה מיום 17.11.04 קובע המינהל, כעקרון נורמטיבי לקביעת דמי שימוש ראויים בגין התקופה שקדמה למועד האישור, ומעמיד את דמי השימוש ללא אישור המינהל על 6% בלבד. גם בהחלטה 1101 המינהל מתיר שימושים לא חקלאיים בנחלה וקובע את הדרך להסדיר את השימוש הלא חקלאי בתשלום.
טענות האגודה:
6. ראשית האגודה טוענת לחוסר יריבות בינה לבין המינהל. לטענתה אין חולק כי קיים הסכם חכירה לדורות בין הנתבעים למינהל לגבי המקרקעין, כמו כן אין חולק כי האגודה והמינהל חתמו על הסכם משבצת תלת שנתי לגבי שטח של כ - 3,464 דונם. המקרקעין הם חלק מנחלה א' של הנתבעים. בהחלטות המינהל (מספר: 241, 304, 530, 823) נקבע הכלל: "חלקה א' של כל מתיישב... תירשמנה לחכירה בספרי האחוזה על שמו. יתר החלקות תירשמנה על שם הישוב המאורגן כאגודה". לפיכך האגודה סבורה כי הסכם המשבצת אינו חל על חלקות א' המוחכרות בחכירה ישירה.
טעם נוסף לדחות את התביעה כנגדה מוצאת האגודה בעובדה שחוזה החכירה מהווה הסדר ספציפי אשר יש לנהוג על פיו ולא על פי הסכם המשבצת שהינו הסדר כללי. במקום בו קיים הסכם ספציפי עם הוראות ספציפיות בין הצדדים, הוא גובר גם אם קיים הסכם כללי המתייחס לכלל המשבצת. עיון בחוזה החכירה בין המינהל לנתבעים מעלה כי חוזה החכירה הוא אכן חוזה מסוים מאוד והעוסק במקרקעין נשוא תביעה זו. זאת אל מול חוזה המשבצת שהינו חוזה כללי, כאשר מספר החלקות כלל לא מופיע בו ואין אינדיקציה לאיזה חלקות של הנתבעים הסכם זה מתייחס. זאת ועוד, חוזה המשבצת למעשה פקע ביום 30.9.01 ולא נחתם חוזה מאוחר יותר בין הצדדים.
האגודה ממשיכה וטוענת כי הסעד המבוקש כנגדה הינו סעד כללי אשר לא ברור כלל אם ניתן לתיתו, ובכל מקרה יש בו קושי שכן הנתבעים בעלי מעמד קנייני עדיף על פני האגודה שכן הם חוכרים לדורות מול האגודה שהינה שוכרת לשלוש שנים. לטענתה מדוחות הפיקוח שהמינהל צירף לתביעתו עולה כי המינהל עצמו ידע לפחות מאז שנת 1997 על השימוש החורג. המינהל לא הציג אף לא מסמך אחד המעיד כי הודיע לאגודה אודות השימוש החורג. הוא פנה ישירות ובאופן עצמאי במכתבי התרעה אל הנתבעים והאגודה לא הייתה מכותבת באף לא אחד מהמכתבים. זאת ועוד, בהסכם המשבצת עצמו נקבעה סנקציה לפיה אם תפר האגודה או חבר באגודה את הוראות ההסכם (למשל שימוש חורג) הרי שהמינהל יהיה רשאי לבטל את ההסכם לגבי אותו חלק הו בוצע השימוש החורג. לפיכך, הכוח לאכוף, הכוח המשפטי להטיל סנקציות, נמצא אך ורק בידי המינהל.
דיון:
7. ראשית, בטרם אדון בטיעוני הצדדים לגופו של עניין; אומר כבר כעת כי לא יכולה להיות מחלוקת שהמינהל הוא מנהל המקרקעין עבור בעלת המקרקעין, קרן קיימת לישראל. שכן, המינהל מנהל את המקרקעין מכוח הסמכות אשר הוקנתה לו בחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך- 1960 (להלן: "החוק").
סעיף 2 (א) לחוק קובע:
"הממשלה תקים מינהל מקרקעי ישראל (להלן- המינהל) שינהל את מקרקעי ישראל".
סעיף 3 לחוק קובע:
"הממשלה תמנה מועצת מקרקעי ישראל שתקבע את המדיניות הקרקעית שלפיה יפעל המינהל, תפקח על פעולות המינהל ותאשר הצעת תקציבו שייקבע בחוק".
סעיף 3 לחוק רשות פיתוח (העברת נכסים), תש"י- 1950 (להלן: "חוק רשות הפיתוח") הסמיך את רשות הפיתוח לבצע פעולות שונות בנכסים ובכללם, מקרקעין ומטלטלין, וכן זכויות וטובות הנאה מכל סוג שהוא, וזאת בכפוף לחוק יסוד מקרקעי ישראל. בסעיף 3 (10) לחוק רשות הפיתוח נקבע, כי רשות הפיתוח תבצע כל סמכות מסמכויותיה ביחד או בשותפות עם מוסדות המדינה, הסוכנות היהודית לארץ ישראל, הקרן הקיימת לישראל, רשויות מקומיות, חברות, אגודות שיתופיות וגופים או אנשים אחרים, וכי כל פעולה במקרקעי ישראל, לפי סעיף 3, תעשה על ידי מינהל מקרקעי ישראל. לפיכך, לא מצאתי ממש בטענת הנתבעים לחוסר סמכות של המינהל לנהל הליכים אלה שלפני.