דחיית תביעה לאכיפת הסכם מקרקעין לאחר שנקבע כי לא נכרת הסכם

1.היה זה חודש אוקטובר 2021. לאחר כחודשיים של ניהול משא ומתן, הנתבעת, אשר חפצה למכור את זכויותיה במגרש המיועד לבנייה למגורים בעיר חדרה, נתכוונה לחתום על חוזה מכר (להלן: "החוזה" או "ההסכם"). כפסע לפני חתימתה, בעוד עורך הדין המייצג אותה בעסקה, הסביר לנתבעת את סעיפי החוזה, נתעורר אצלה לטענתה החשש, שמא היטל השבחה עשוי לחול עליה. הנתבעת החלה בבדיקת הנושא, או אז, נתחוור לה כי זכויות הבניה במגרש רבות מכפי שסברה קודם לכן. בשל כך, הנתבעת מאנה להיקשר בחוזה המכר עם התובעת.

2.התובעת מצדה טוענת, כי חרף העובדה שהחוזה לא נחתם, הרי שמערכת היחסים בין הצדדים עברה את השלב הטרום חוזי, וכי נתקשרו הם בהסכם מחייב. התובעת סבורה כי מבחינת הנתבעת, מדובר לכל היותר בטעות בכדאיות העסקה, הא ותו לא, אשר אין בה די כדי להוביל לביטול החוזה. משכך, טוענת התובעת כי יש לאכוף את חוזה המכר.

3.השאלה העיקרית שבליבת פסק דין זה היא, האם בנסיבות שתוארו לעיל ועוד יתוארו בהרחבה להלן, נכרת חוזה מחייב בין התובעת לבין הנתבעת? במידה ואמצא כי יש להשיב על שאלה זו בחיוב, ורק במצב דברים זה, אדרש לדון ולהכריע בשאלה נוספת - האם זכאית הנתבעת לבטל את החוזה.

4.ודוק, העובדות בעיקרן אינן שנויות במחלוקת, ורובן מבוססות על חליפת טיוטות והתכתבויות בין הצדדים. מטבע הדברים, כל אחד מן הצדדים מבקש להפנות את אלומת האור אל מקבץ אחר של עובדות.

אפנה עתה לסקירה של ההליך ולתיאור המסד העובדתי אשר אינו שנוי במחלוקת.

רקע עובדתי והשתלשלות ההליך

5.התובעת, חברת ש.י גוברין יעוץ והשקעות בע"מ, הגישה תובענה כנגד הנתבעת, חבצלת סגל, בגדרה עתרה למתן פסק דין הצהרתי כי בינה לבין הנתבעת השתכלל חוזה מכר, לפיו הנתבעת תמכור את זכויותיה במקרקעין לתובעת. עוד עתרה התובעת למתן צו עשה, לאכיפת ההסכם. בד בבד עם הגשת כתב התביעה, הגישה התובעת בקשה למתן סעדים זמניים.

6.על פי המתואר בכתב התביעה, הנתבעת היא בעלת הזכות להירשם כבעלים במושע של חלק ממקרקעין, הידועים כחלקות 154, 155, 156, 167, 192 ו-203 בגוש 10008, בחדרה (להלן ולעיל: "המקרקעין"). בקצרה יפורט, כי הבעלים הרשום של המקרקעין היא הכשרת היישוב בישראל בע"מ; על פי הסכם נאמנות, רכש הנאמן (הוא עו"ד ארז נפתלי, להלן: "הנאמן") את הזכויות במקרקעין עבור רומן ואלה גישר (להלן: "גישר") ואחרים; הנתבעת רכשה את זכויותיה במקרקעין מגישר בשנת 2011. לטובת הנאמן, לטובת גישר, וכן לטובת הנתבעת, רשומות הערות אזהרה.

7.עוד על פי המתואר בכתב התביעה, ביום 20.7.2020 פורסמה לאישור ברשומות תכנית מרכז חינוך ותרבות חדרה מערב (חד/830), במסגרתה אוחדו באופן רעיוני המקרקעין וחולקו למגרשים חדשים. על-פי התכנית, זכויות הנתבעת במקרקעין הן במחצית הצפונית של מגרש 192/5, בשטח של 400 מ"ר, אשר ייעודו לבניית יחידת דיור אחת במבנה דו-משפחתי.

8.למן חודש אוגוסט שנת 2021, נוהל משא ומתן בין הצדדים, באמצעות מייצגיהם בעת הרלוונטית, והוחלפו טיוטות של חוזי מכר, עד אשר בחלוף כחודשיים נקבע מועד לחתימת הנתבעת על חוזה המכר.

ביתר פירוט (ופירוט נוסף על כך עוד יינתן בפרק הדיון וההכרעה בהמשך), יצויין כי על חליפת ההתכתובות בין עורך הדין ליאור יהודה (מי אשר במועד הרלוונטי שימש כעורך דין במשרד עורכי הדין המייצג את התובעת, וייצג את התובעת במשא ומתן לקראת חתימה על החוזה, להלן: "עו"ד יהודה") לבין עורך הדין שחר פדה (מי אשר שימש כבא כוחה של הנתבעת במועד הרלוונטי, להלן: "עו"ד פדה"), אפשר ללמוד מן הנספחים השונים לכתבי הטענות ולתצהירי העדות הראשית של הצדדים.

כך, בנוגע לראשית ההתכתבות בין משרדי עורכי הדין, החל מחודש אוגוסט 2021, ראו נספח 1 לתצהיר עדותו הראשית על עו"ד יהודה. בכלל זה, יש בנמצא הודעת דוא"ל מיום 1.9.2021, מאת עו"ד יהודה, הממוענת אל עו"ד פדה, בה צוין, בין היתר, כי הרוכש (יגאל גוברין, להלן: "גוברין") "רוצה לבדוק כיצד לבצע את הרכישה (אם באופן פרטי או באמצעות החברה שבבעלותו), אעדכן בהקדם". הודעת הדוא"ל האחרונה בנספח זה היא מיום 5.10.2021; הודעה מאת עו"ד פדה אל עו"ד יהודה, כי "מבקשים לתאם מועד לחתימה. מה מצבכם?"

9.ביום 10.10.2021 שלח עו"ד יהודה הודעת דוא"ל לעו"ד פדה, ובה צויין, "מצ"ב טיוטת ההסכם עם הערותיי. הטיוטה מועברת במקביל למרשיי וכפופה לאישורם" (ראו נספח ב' לתצהיר עדותו הראשית של עו"ד פדה).

10.ביום 13.10.2021 שלח עו"ד פדה הודעת דוא"ל לעו"ד יהודה, בה נכתב, "מצורפת טיוטה שמועברת במקביל לחבצלת האם אפשר לתאם חתימה בשני הקרוב...". ביום 17.10.2021 השיב עו"ד יהודה הודעת דוא"ל אל עו"ד פדה, לפיה, "מצ"ב טיוטת ההסכם עם התייחסות. הטיוטה כפופה לאישור הקונה. לעניין מועד החתימה, יגאל יעדכן אותי מחר אם הוא פנוי בחמישי. ..." (ראו נספח 2 לתצהיר עדותו הראשית של עו"ד יהודה).

11.בהודעת דוא"ל מיום 18.10.2021, עדכן עו"ד יהודה את עו"ד פדה בשיחה שערך עם הנאמן, ולאורה, "נחזיר את הנוסח הקודם לפיו המוכרת תתחייב להסיר אך ורק את הערת האזהרה הרשומה לטובתה". כמו כן, צויין שם כי גוברין מאשר את נוסח ההסכם "ומעוניין לקדם חתימה", אך נוכח טיסה אל מחוץ לארץ הלה לא יהא זמין, וצויינו שם שני מועדים מתאימים מבחינתו לחתימה עם שובו ארצה, ביום 24.10.2021 וביום 25.10.2021 (ראו נספח ד' לתצהיר עדותו הראשית של עו"ד פדה).

12.לבסוף, החליטו הצדדים על מועד חתימה שונה של כל אחד מהם. הוסכם כי הנתבעת תחתום על ההסכם ביום 21.10.2021, ואילו הצד השני יחתום עליו ביום 25.10.2021.

13.בבוא יום 21.10.2021, החליפו עורכי הדין מסרונים ביישומון הוואטסאפ, ולהלן הדברים הרלוונטיים ביותר לענייננו. בשעה 09:18 כתב עו"ד פדה לעו"ד יהודה, כך: "האם זמין ב 11 לסגור את הניירת. אני נפגש עם חבצלת ב 1500 ...". על כך השיב עו"ד יהודה, בין היתר בשעה 12:31: "היי אשלח לך הסכם סגור תוך חצי שעה יגאל מתלבט מי יחתום על ההסכם הוא לבד/ עם אשתו וכ". בשעה 12:35, ציין עו"ד פדה: "אם יש שינויים בנוסח שלח אלי עכשיו אני אצא לדרך מייד עם קבלת הנוסח הסופי".

בשעה 12:59 הודיע עו"ד יהודה כי "הרוכש יהיה חברה בבעלותו של יגאל", ודקה לאחר מכן שיגר הודעה נוספת, לפיה: "אני מכניס את הפרטים בהסכם ושולח לך". כעבור דקותיים, בשעה 13:02, ביקש עו"ד פדה, "אם זו חברה תחזיר את נושא המעמ". בשעה 13:39 הודיע עו"ד יהודה כי הוא הוסיף את הסעיף, תוך שפרט את תוכנו, ושאל "סבבה?". על כך לא השיב עו"ד פדה.

14.בהמשך, העביר עו"ד יהודה אל עו"ד פדה בדוא"ל את טיוטת ההסכם על נספחיו. בשעה 14:47 שיגר עו"ד יהודה גם הודעת דוא"ל לפיה מצורפים להודעה זו שטרי מכר לחתימה. על כך השיב עו"ד פדה בהודעת דוא"ל דקות לאחר מכן "הי אוקי יוצא לדרך". הוא הוסיף כי "השטר בטוח לא נכון אבל נחתים " (ראו נספח ו' לתצהירו של עו"ד פדה, וכן נספח 7 לתצהירו של עו"ד יהודה).

15.ונשוב אל הודעות הוואטסאפ - בשעה 16:48 שאל עו"ד יהודה את עו"ד פדה: "איך הולך שחר? עדכן אותי שהכל נחתם ובסדר". עו"ד פדה השיב לו כעבור עשרים דקות, כי: "... עלה נושא של היטל השבחה אפשרי שלא נלקח בחשבון. בודקים".

ביום המחרת, היינו 22.10.2021, כתב עו"ד פדה בוואטסאפ לעו"ד יהודה, כך: "... בראשון יבדקו את העניין של התבע החדשה בגלל שחבצלת מארחת מישהי כל השבוע אני מניח שהכל יידחה".

יוער, כי מלוא תכתובות הוואטסאפ מצוי בנספח 6 לתצהיר העדות הראשית של עו"ד יהודה.

16.ביום 25.10.2021 שלח עו"ד יהודה לעו"ד פדה הודעת דוא"ל ובה דרישה לחתימה על החוזה, תוך שנטען שם כי החוזה השתכלל גם ללא החתימה. תשובה על כך קיבל עו"ד יהודה מעו"ד פדה ביום 27.10.2021. ביום 7.11.2021 שלח עו"ד יהודה אל עו"ד פדה מכתב התראה לפני נקיטה בהליך משפטי, ולמחרת היום השיב עו"ד פדה על כך במכתב חוזר לעו"ד יהודה (נספחים 10-8 לתצהיר עדותו הראשית של עו"ד יהודה).

17.ביום 18.11.2021 פתחה התובעת בהליך מושא פסק דין זה, וכאמור לעיל, בד בבד עם הגשת התביעה עתרה היא למתן סעדים זמניים, ובין היתר, צו מניעה זמני האוסר על הנתבעת לבצע דיספוזיציה בזכויותיה במקרקעין. תחילה, ניתן ביום 18.11.2021 צו מניעה ארעי. בהמשך, לאחר שהוגשה תגובת הנתבעת והתקיים דיון, ניתנה החלטה ביום 17.12.2021, בה הותרתי את צו המניעה הארעי על כנו, כצו מניעה זמני עד למתן החלטה אחרת.

תמצית טענות הצדדים

18.התובעת מפרטת את המשא ומתן שהתקיים בין הצדדים, במהלכו, "פעלו הצדדים באופן אינטנסיבי ובשיתוף פעולה לברר את מצב זכויות הנתבעת ואת אופן רישום הנכס, והחליפו ביניהם מספר טיוטות להסכם, עד שביום 18.10.2021 הגיעו הצדדים לנוסח מוסכם להסכם" (ס' 15 לסיכומי התובעת. ההדגשה במקור). תנאי העסקה ונוסח הסכם המכר הוסכמו. הנתבעת לחצה לחתום על ההסכם, ומחמת שגוברין היה מחוץ לארץ, נקבעה חתימה נפרדת של הצדדים על ההסכם.

ביום 21.10.2021 (הוא המועד שנקבע לחתימת הנתבעת על ההסכם), פגש בא כוח הנתבעת את הנתבעת כשבידיו נוסח סופי של ההסכם. בעוד הטיוטות אשר הוחלפו קודם לכן נשאו הערה כי הן לצרכי משא ומתן בלבד ואינן מחייבות, הנוסח הסופי לא נשא הערה זו. עוד טוענת התובעת, כי הן הנתבעת והן בא כוחה הודו שבמועד הנ"ל הנתבעת כבר הכירה את נוסח ההסכם והתכוונה לחתום עליו. משעל פי ההלכה הנוהגת, גמירת דעת נלמדת על פי מבחן אובייקטיבי, הרי שזו מתקיימת אצל הנתבעת אשר יצרה מצג ברור ומפורש כי תנאי ההסכם מקובלים עליה ובכוונתה לחתום על ההסכם. גם דרישת המסוימות התגבשה אצל הנתבעת לצורך שכלול ההסכם.

19.אלא מאי? הנתבעת סרבה לחתום על ההסכם בטענה כי בעוד היא מצויה אל מול מסמכי ההסכם, נתחוור לה שעל המקרקעין חלה תכנית 302-0583542 (להלן: "תכנית 302"), אותה הנתבעת לא הכירה קודם לכן. על פי תכנית זו, למקרקעין נוספו זכויות בניה שהנתבעת לא הביאה בחשבון לטענתה בעת קביעת מחיר העסקה. זוהי, לטענת התובעת, לכל היותר, טעות בכדאיות העסקה, אשר לא מקנה זכות לביטול ההסכם שכבר נרקם גם בלא חתימת הנתבעת על ההסכם. בעניין זה מדגישה התובעת, כי חתימה על הסכם אינה מהווה תנאי להשתכללותו, וכי בתי המשפט הכירו בכריתת חוזה ללא חתימה עליו, אף במקרים רבים בהם טרם החלו הצדדים בביצועו.

התובעת טוענת עוד, בהקשר של "טעות" ובראי סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), כי התובעת לא הייתה מודעת לטעות הנטענת של הנתבעת, וכן כי הנתבעת לא עתרה לביטול ההסכם (עתירה שצריכה הנתבעת לעורר ביוזמתה ולא כטענת הגנה).

20.ממשיכה התובעת ומתייחסת ארוכות לטענות הנתבעת לפיהן לא נתגבשה גמירת הדעת הנדרשת, בעטיין של הסיבות הבאות: הנתבעת לא הייתה מודעת לזכויות הבניה מכוח תכנית 302; טיוטות ההסכם כללו הערה כי הן לצורכי מו"מ ואינן מחייבות עד לחתימה, וכי זהות הרוכשת הוסתרה מהנתבעת עד סמוך למועד החתימה.

21.בכל הנוגע לתכנית 302, סבורה כאמור התובעת כי מדובר בטעות בכדאיות העסקה, והראייה לכך היא כי כל שעניין את הנתבעת בעקבות הגילוי הנטען של הזכויות הוא מחיר העסקה. זאת למדה התובעת מעדותו של המהנדס דוד דוניו (להלן: "דוניו"), אשר בשיחה טלפונית עמו גילתה הנתבעת לטענתה על קיומן של זכויות הבניה הנוספות מכוח תכנית 302, כמו גם מהדברים שהנתבעת עצמה פרטה בכתב הגנתה ומעדותה של הנתבעת אשר לא הצביעה על כל השלכה נוספת של התכנית מלבד על מחיר העסקה.

בנוסף, טוענת התובעת כי בעוד הנתבעת הציגה עצמה כהדיוטה שנתפסה לכלל טעות ולא הבינה שקיים הבדל בין היטל השבחה לבין מס שבח, הרי שמצג זה לא החזיק מים בעדות הנתבעת. מה גם שהנתבעת ערכה ארבע עסקאות נדל"ן בשנים האחרונות. ממשיכה התובעת וטוענת, כי עו"ד פדה העיד שהוא נתן לנתבעת הסבר על אודות המיסים וההיטלים השונים וכי הוא התרשם שהתובעת הבינה הדברים. עוד נטען מפי התובעת, כי הנתבעת ובא כוחה לא בדקו את נושא היטלי ההשבחה אצל הגורם המתאים - הועדה המקומית לתכנון ובניה. עו"ד פדה הסתפק בפניה אל הנאמן אשר מסר כי למיטב ידיעתו אין היטל השבחה. עו"ד פדה מסר זאת לנתבעת, אך מי מהם לא ראה אל נכון לפנות אל הוועדה המקומית לבחינת הנושא, ובכך הם התרשלו.

נטען עוד, כי הנתבעת נמנעה מלהגיש חוות דעת שמאי בדבר שווי המגרש והאם שונה שווי זה מהסכום עליו הסכימו הצדדים. זאת ועוד, וכפי העולה מהחלטת השמאית המכריעה בהשגה שהגישה הנתבעת על שומת היטל השבחה, היטל זה עומד על סך של כ-80,000 ₪, וזהו סכום הטעות בכדאיות העסקה.

22.בכל הנוגע להערה שבטיוטות ההסכם כי הן לצורכי מו"מ ואינן מחייבות עד החתימה, טוענת התובעת כאמור לעיל כי לאחר שהוסכם על נוסח החוזה ונקבע מועד לחתימתו, הועבר אל בא כוח הנתבעת נוסח סופי ומחייב שאינו כולל הערה זו. זאת ועוד, ואף אם לא הייתה נמחקת הערה זו, לא היה בה די כדי להביא למסקנה שאצל הנתבעת לא הייתה גמירת דעת, שכן "נוסחת הקשר" אינה חזות הכל, ועל פי פסיקת בית המשפט העליון אינה מכרעת כשלעצמה.

התובעת סבורה אף כי אין ממש גם בטענת הנתבעת בדבר זהות הרוכש. בעניין זה מסבירה התובעת, כי כבר ביום 1.9.2021 נמסר לעו"ד פדה בהודעת דוא"ל שאפשר והרכישה תתבצע באמצעות חברה שבבעלות גוברין. זאת ועוד, עו"ד פדה ידע שגוברין נבחר ליו"ר איגוד המהנדסים, ולא הוסתר כל קשר שלו לענף הבניה.

בשים לב לטענותיה אלו ועוד, עותרת התובעת לקבל את התביעה על כל סעדיה, אגב חיוב הנתבעת בהחזר שכ"ט עו"ד והוצאות בסכום של כ- 95,000 ₪.

23.הנתבעת טוענת, כי בהעדר גמירת דעת ומסוימות לא השתכלל חוזה, וכן כי היא לא חתמה על החוזה משנודע לה כי הממכר שונה מאשר חשבה, וקיימות זכויות בניה נוספות להן היא לא הייתה מודעת. לטענתה, שוגה התובעת בניסיונה להשתמש בתאורית חלוקת הסיכונים הנוגעת לזיהוי טעות בכדאיות העסקה לאחר הכניסה לשלב החוזי, בשלב הטרום חוזי החל בענייננו. ממילא הנתבעת לא לקחה על עצמה את הסיכון לחבות בהיטל השבחה, משהלה לא הייתה ערה לקיומו של סיכון זה.

הנתבעת מסבירה כי אכן נקבע מועד לחתימתה על ההסכם; עו"ד פדה קיבל את הנוסח הסופי של טיוטת ההסכם בסמוך לפני שהוא שם פעמיו אל הנתבעת. עו"ד פדה ישב עם הנתבעת כדי לעבור על התניות הכלולות בו, ולוודא את גמירת דעתה ביחס לאותן תניות, וכן כי היא מודעת לסיכונים האפשריים ומסכימה לנוטלם. אגב כך, הבינה הנתבעת לטענתה לראשונה, קיומו של סיכון להיטל השבחה ככל שיש תוספת זכויות אשר אינן בידיעתה. לשם כך, ערכה הנתבעת בירור עם דוניו. בדרך זו נתגלו הזכויות הנוספות לפי תכנית 302, הכוללות יחידת דיור נוספת, מרתף נוסף וקומה נוספת הפונה אל הים. נוכח תגלית זו, הודיעה הנתבעת כי היא זקוקה לפרק זמן נוסף לעריכת בדיקות, וכי היא אינה מוכנה להתקשר בהסכם עם התובעת. בהמשך אף נתברר לנתבעת כי נערכת בחינה לשינוי הייעוד במקרקעין לבניה רוויה.

24.הנתבעת ממשיכה ומפנה לנוסחת הקשר שהייתה קיימת בטיוטת ההסכם, כי המשא ומתן לא יחייב עד לחתימת שני הצדדים על ההסכם. נוסחת הקשר אשר התנוססה בפתחו של העמוד הראשון היא זו: "[טיוטה למו"מ בלבד. הטיוטה לא תחייב את הצדדים עד לחתימת שני הצדדים על ההסכם]". למען הסדר הטוב יוער, כי בהעתקי הטיוטות שלפניי נראה רקעה של נוסחה זו אפור, ואולם הנתבעת טענה בתצהיר עדותה הראשית כי רקעה של הנוסחה צהוב, והתובעת לא חלקה על כך.

משכך, ובניגוד לעמדת התובעת, הנתבעת לא נטלה על עצמה את הסיכון בנוגע לזכויות הבניה ולהיטל ההשבחה, מאחר והיא עדיין לא חתמה על ההסכם המחלק את הסיכונים. מכל מקום, גם התובעת אשר זהותה נודעה "ברגע האחרון" לא חתמה על ההסכם, ואף לא הוחל בביצועו. טיוטת ההסכם על נספחיה מחזיקה 302 עמודים, ולא רק ההסכם לא נחתם, אלא גם העמודים האחרונים בו המהווים נוסח לא חתום של יפויי כוח בלתי חוזרים מאת הצדדים לבאי כוחם (כך שגם לא היה מצג שלעורכי הדין יפויי כוח לחתום בשם לקוחותיהם).

בעניין זה הנתבעת מדגישה, כי בנוסח הסופי אמנם הושמטה נוסחת הקשר, אך הדבר נעשה על ידי בא כוח התובעת, ובלא שהנתבעת הסכימה לכך.

ועוד, בנוגע להיעדר חתימתה של הנתבעת, נטען כי בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, על דרך הכלל בהעדר חתימה לא קיימת גמירת דעת. כמו כן, נקבע לטענת הנתבעת במקרה דומה, כי כאשר נוסחת הקשר קובעת מפורשות שרק חתימה על חוזה תחייב, לא ניתן לאכוף את ההסכם בלא חתימה אישית של הצדדים.

ממשיכה הנתבעת וטוענת, כי התובעת עצמה לא "מסוגלת לספק תשובה פשוטה לשאלה מתי נכרת ההסכם, אלא כל מיני מועדים סותרים ומעורפלים".

25.הנתבעת טוענת אף כי התובעת הסתירה עובדות ונמנעה מהבאת עדים חיוניים. בכלל זה נטען, כי החלפת גוברין בחברה ברגע האחרון אפשר ונובעת מ"הרצון להסתיר כי מדובר בחברה יזמית המחזיקה בנכסים במאות מיליוני שקלים, דבר שהיה עלול להדליק נורה אדומה אצל עו"ד פדה וחבצלת". עוד הסתירה התובעת כי רעייתו של גוברין היא דירקטורית בחברה התובעת. כמו כן, גוברין נמנע מלהציג את היועצים השונים שסייעו לו בבדיקת העסקה, כך שיש להניח כי אם אלו היו מעידים היה נחשף שגוברין ידע על האפשרות לבניה רוויה והסתיר זאת.

עוד טוענת הנתבעת, כי התובעת לא התמודדה עם פסיקת בית המשפט העליון, לפיה טעות ביחס למצב התכנוני של הממכר אינה טעות בכדאיות העסקה, ולא רק שניתן לבטל את העסקה מחמת טעות, אלא קל וחומר כי בעטיין של העובדות החדשות שנתגלו ניתן שלא להתקשר בעסקה על מנת למנוע תאונה משפטית. הנתבעת טענה עוד, כי התובעת ציטטה פסיקה באופן מטעה, כי יש לאבחן את אותה פסיקה מענייננו, ואף כי אותה פסיקה "דווקא לטובתה של חבצלת".

26.לקראת חתימת סיכומיה, העלתה הנתבעת טענה חלופית, לפיה, היה וייקבע שההסכם השתכלל, יקבע בית המשפט לצד זאת שלנתבעת זכות לבטל את ההסכם בשים לב להוראות סעיף 14(א) לחוק החוזים, ומשחזקה על התובעת שידעה על הטעות או היה עליה לדעת על הטעות. לחילופי חלופין, עותרת הנתבעת כי במידה וייקבע שלא היה על התובעת לדעת על הטעות, ייעשה שימוש בסעיף 14(ב) לחוק החוזים ויבוטל ההסכם, שכן לא יהא זה צודק בנסיבות לאכוף את ההסכם ביחס למקרקעין המהווים את החיסכון הפנסיוני היחיד של הנתבעת, אשר עקב ניתוח צווארי כושל הפכה נכה בשיעור של 100%.

דיון והכרעה

27.לאחר שנתתי דעתי לכתבי הטענות שהגישו הצדדים, לרבות לסיכומיהם בכתב; לאחר שעיינתי בצרופות שהגישו הצדדים לצד אותם כתבי הטענות, ובין היתר, בהודעות הדוא"ל שהחליפו עו"ד פדה ועו"ד יהודה, בהודעות הוואטסאפ ששלחו השניים זה לזה, ובטיוטות השונות של ההסכם שהועברו בין הצדדים; וכן לאחר שהתרשמתי מהעדויות שנשמעו לפניי, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות.

למסקנה זו הגעתי לאחר שנחה דעתי כי בשלב בו מאנה הנתבעת לחתום על ההסכם, טרם הבשיל המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים לכדי חוזה מחייב. אמנם, הצדדים היו קרובים עד מאוד לנקודה בה נחצה שלב המשא ומתן ומשתכלל חוזה. אולם, משלא נכרת החוזה הייתה הנתבעת רשאית וחופשית להחליט כרצונה מה ייעשה עם זכויות המקרקעין שבבעלותה, ומשבחירתה שלא להמשיך ולהיקשר בחוזה עם התובעת אינה נגועה בחוסר תום לב. על כל אלו ועוד בהמשך, אך קודם לכן נשרטט את המסגרת המשפטית המתאימה לענייננו.

כריתתו של חוזה

28.נתחיל במושכלות יסוד; על מנת שמסמך ישתכלל לכדי חוזה מחייב, נדרש כי יתקיימו שני תנאים נפרדים ומצטברים במועד כריתתו - גמירת דעת הצדדים להתקשר בחוזה מחייב, וכן כי ההסכמה תהא מסוימת די הצורך (ראו סעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים, וכן ע"א 6235/15 חלאק נ' כריים, פסקה 20 (15.2.2017) (להלן: "עניין חלאק")).

29.אשר לרכיב הראשון, "גמירת דעת היא רצון מגובש, כוונה רצינית להתקשר בחוזה והחלטיות" (ראו גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 160 (מהדורה רביעית 2019) (להלן: "שלו וצמח")). המבחן הוא אובייקטיבי ונלמד מביטויים חיצוניים לכוונת הצדדים, ובכלל זה התנהגותם לפני כתיבת המסמך ולאחריו, וכן לשון המסמך ותוכנו (עניין חלאק, פסקה 20). ראו על כך גם ע"א 692/86 בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 68 (1989) (להלן: "עניין בוטקובסקי"), כי קיומה של כוונה ומהותה "נמדדים, באבן הבוחן של האדם הסביר, על רקע הדברים שנאמרו או נכתבו והנסיבות שבגדרן הוצגה העמדה".

30.אשר לרכיב השני, הוא רכיב המסוימות, נדרש כי יהא פירוט מספק של תנאי ההסכם. ודוק - לא נדרשת הסכמה בדבר מלוא הפרטים, ודי בקיומה של הסכמה בנוגע לנתונים המהותיים החיוניים להתקשרות בין הצדדים (שלו וצמח, בעמ' 169 ו-174). זאת ועוד, ברבות השנים ניכרת מגמת ריכוך בכל הנוגע לדרישת המסוימות, באופן שהוכרו תוקפם של חוזים גם מקום בו לא היה בנמצא מלוא התנאים העיקריים החיוניים להתקשרות, וכשאלו ניתנים להשלמה על פי הוראות הדין או על פי נוהג מקובל (ע"א 4933/17 גרין נ' פרידמן, פסקה 42 (11.10.2020) (להלן: "עניין גרין")).

31.שני הרכיבים - גמירת דעת ומסוימות - מקיימים ביניהם יחסי גומלין, באופן שככל שירבו ראיות המעידות על גמירת הדעת, יכול הדבר לכפר על חסר במסוימות (עניין חלאק, פסקה 20). הגם שמדובר כאמור בשני תנאים מצטברים, מעמד הבכורה ניתן לרכיב הראשון מבין השניים, הוא רכיב גמירת הדעת. ראו על כך עניין גרין, בפסקה 42 כדלקמן:

"... כיום נהוגה במשפט הישראלי הגישה כי דרישת המסוימות, שהיוותה בעבר אחד משני עמודי התווך שעליו נבנה החוזה, ירדה מגדולתה, ומהווה מעין 'כינור שני' לדרישת גמירות הדעת".

32.כל אימת שמדובר בהתחייבות לביצוע עסקת מקרקעין (כבענייננו), נדרשת ההתחייבות להיעשות עלי כתב (סעיף 23 לחוק החוזים בשילוב עם סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969). אין זה אומר כי למילוי תנאי זה נדרשת חתימה על ההסכם שנערך בכתב. העדר חתימה אינו מאיין קיומו של חוזה. החתימה היא בעלת משמעות במישור הראייתי בבחינת גמירת דעתם של הצדדים, ומשקלה ניכר. ראו על כך ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי, פ"ד לז(1) 589, 604 (1983):

"עולה מכל האמור לעיל, שבה בשעה שעצם קיום המסמך בכתב הוא תנאי הכרחי ומהותי לתקפותו של הסכם לעיסקת מקרקעין, הרי החתימה על ההסכם, הן מצד הקונה והן מצד המוכר, מהווה גורם ראייתי בלבד, אם כי כבד משקל, אשר בא להוכיח את גמירות הדעת בין הצדדים ולאשר, שאמנם אלה הם תנאי החוזה שהוסכם עליהם.

בהעדר ראיה זו יצטרך בית המשפט לבדוק בדיקה קפדנית, שמא מוכחות העובדות הנ"ל על-ידי ראיות אחרות".

בהמשך, בעמ' 605-604, מוסיף בית המשפט העליון וקובע כי:

"... אם נתקלים אנו בחוזה בלתי חתום, ואחד הצדדים לחוזה הכתוב יטען, כי לא הגיעו הצדדים לגמירות דעת ועל-כן אין תוקף לנוסח החוזה, הרי תהיה בהעדר החתימה בדרך כלל משום הוכחה מרחיקת לכת, ואולי כמעט קונקלוסיבית, לטובת גירסתו.

אך ייתכנו יוצאים מן הכלל, אם כי נדירים, בהם ישתכנע בית המשפט, על סמך חומר הראיות המובא לפניו, שאמנם הייתה גמירות דעת בין הצדדים, למרות העובדה, שחתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם הכתוב".

33.לגישה מרוככת יותר באשר לנפקות שיש ליתן להעדר חתימה, ראו עניין בוטקובסקי, בעמ' 71:

"אינני רואה כל קושי להסכים, שחתימתו של צד על גבי חוזה כתוב מהווה ראיה חזקה (אולי מכל ראיה אחרת) לגמירת דעתו, וכן מקובל עלי, כי רוב האנשים המתקשרים בחוזה בכתב אמנם מקפידים שהחוזה ייחתם בידי המתקשרים. ממילא מוטל על בית המשפט לבדוק ביתר קפדנות את קיום היסוד של גמירת דעת בצדו של מי אשר לא חתם על החוזה. אך, כשלעצמי, הייתי נוקט נימה פחות חד-משמעית ונחרצת בהדגשת דלות סיכוייו של המסתמך על חוזה שלא נחתם בידי זולתו להוכיח את גמירת דעתו של יריבו בראיות אחרות. יותר מקובלת עלי, לעניין זה, גישתו של השופט ברק, אשר הובעה (בהקשר ענייני שונה) בד"נ 40/80[15], בעמ' 725-724:

'אכן, אין כל קדושה בחתימה. כאשר היא באה למלא פונקציה הוכחתית, ניתן להחליפה בדרכי הוכחה אחרות'."

ראו גם ע"א 692/12 פרידמן נ' שפירא (7.8.2013), שם ובהקשר של היעדר חתימה, צוין בפסקה 39 כי:

"... כבר נפסק כי לא בכל מקרה החתימה תיחשב לתנאי בלעדיו אין להתחייבות, וזאת מבלי לגרוע מכך שיש לקיומה משמעות רבה, במקרה הרגיל".

34.מכל מקום, העדרה של חתימה היא בעלת נפקות. בעניין זה מצאתי להפנות גם לספרם של דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א' 531 (מהדורה שנייה 2018) (להלן: "פרידמן וכהן"), שם ואגב דיון בין היתר בפסק הדין בעניין בוטקובסקי, צוין כי "אין ללמוד מהפסיקה שעסקה בנושא אלא זאת: חתימה היא עדיין ביטוי מן המעלה הראשונה לקיומה של גמירת דעת לכרות חוזה. מסמך ללא חתימה יוצר חזקה כי אינו מחייב. חזקה זו נובעת מניסיון החיים ומאורחות המסחר. כדי לסתור את החזקה יש צורך בראיות משמעותיות".

מן הכלל אל הפרט

35.בענייננו, על פני ציר הזמן שתחילתו בשלב הטרום חוזי והמשכו בשלב החוזי, כשנקודת המפנה היא רגע כריתת החוזה, מצאתי כאמור לעיל כי הצדדים טרם חצו את חלקו הראשון של הציר ונותרו הם בשלב הטרום חוזי. אמנם, הצדדים היו קרובים לנקודת המפנה וניתן לומר כי החליפה נתפרה למידותיהם כמעט באופן מלא. אולם, נותרו תפרים אחרונים שלא הושלמו ואשר היוו צוהר שאיפשר בידי הנתבעת שלא להיקשר בחוזה.

במה דברים אמורים?

העדר גמירת דעת

36.שני הצדדים היו מעוניינים להיקשר בחוזה לפיו זכויותיה של הנתבעת במקרקעין יועברו הימנה אל התובעת (ובתחילה היה זה גוברין) תמורת תשלום. הצדדים פעלו על מנת להגשים את רצונם זה. הם החלו לבוא בדין ובדברים בחודש אוגוסט 2021. המשא ומתן ארך חודשיים לערך, וסופו עתיד היה להיות בחודש אוקטובר 2021, עם חתימת הצדדים על החוזה.

במהלך המשא ומתן החליפו הצדדים לא פעם טיוטות של ההסכם באמצעות מייצגיהם. הטיוטה הראשונה נשלחה מאת עו"ד פדה אל מייצגי התובעת ביום 23.8.2021. על פי תכתובות הודעות הדוא"ל שבין הצדדים, שלח עו"ד יהודה אל עו"ד פדה טיוטה עם הערותיו ביום 10.10.2021. טיוטה נוספת נשלחה מאת עו"ד פדה אל עו"ד יהודה ביום 13.10.2021, וצויין שם כי זו מועברת "במקביל לחבצלת", היא הנתבעת. ביום 17.10.2021, שיגר עו"ד יהודה הודעת דוא"ל אל עו"ד פדה אליה צורפה (על פי תוכן ההודעה) "טיוטת ההסכם עם התייחסות", ה"כפופה לאישור הקונה". ביום 21.10.2021 העביר עו"ד יהודה אל עו"ד פדה טיוטה אחרונה המהווה את הנוסח הסופי של ההסכם, עליו הייתה אמורה לחתום הנתבעת באותו היום.

ואולם, אף אחת מן הטיוטות לא נחתמה; התובעת לא חתמה על ההסכם, וחשוב מכך - הנתבעת, היא מוכרת הזכויות במקרקעין, לא חתמה על ההסכם. במצב הדברים הרגיל מהווה העדר החתימה תמרור אזהרה, שמא הצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר בחוזה. בענייננו תמרור האזהרה בוהק למרחוק, וזאת בעטיה של המשמעות היתרה שייחסו הצדדים עצמם לחתימה על ההסכם.

37.אין חולק כי על טיוטות ההסכם, גם אלו שהועברו מאת עו"ד יהודה (ולמעט הטיוטה האחרונה), התנוססה בראש כל טיוטה, מעל כותרת המסמך, הערה מודגשת בנוסח ובצורה הבאים: "[טיוטה למו"מ בלבד. הטיוטה לא תחייב את הצדדים עד לחתימת שני הצדדים על ההסכם]". הווה אומר, כי הצדדים גילו דעתם בדבר כוחה של חתימה ומשמעותה, שאז ורק אז תתגבש גמירת דעתם. גילוי דעת זה ארע בזמן אמת, ולפיו החתימה תהא מכוננת וכי רק חתימת שניהם על ההסכם תביאו לכדי שכלולו.

יפה לענייננו האמור בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 921/91 אזערי נ' עזבון לווינברג, פסקה 4 (4.8.1993) (להלן: "עניין אזערי"):

אך אם גומרים הצדדים עצמם בדעתם כי רק חתימתם היא זו שתחייב אותם, פשיטא כי החתימה הופכת למעין תנאי מתלה להתקשרות, ובלעדיה לא נכרת ההסכם. העדר חתימתו של אחד הצדדים יש בה אז ללמד כי לא התקיים יסוד גמירות הדעת, וההסכם לא השתכלל (ראה ספרם של פרופ' ד' פרידמן ופרופ' נ' כהן, חוזים (חלק א, תשנ"א), בעמ' 451).

ואכן קובע סעיף 19 לנוסח ההסכם שבענייננו כי 'כל עוד לא [ח]תמו כל הצדדים על הסכם זה לא תחייבנה הוראותיו והוא יכנס לתקפו אך ורק עם חתימת אחרון הצדדים לו'. נוכח קביעה מפורשת זו אין מנוס מן המסקנה כי היה זה שלב הכרחי לשכלול החוזה. במשלוח ההסכם על ידי בא כוח המוכרים אל בא כוח הקונים, לא היה, נוכח האמור בסעיף 19 להסכם, משום הצעה, שקיבולה היה בחתימת הקונים".

עוד מצאתי להפנות לאמור בספרם של פרידמן וכהן, בעמ' 530-529, כדלקמן:

"מובן כי גם כאשר החוק אינו מחייב חתימה כתנאי למילוי דרישת הכתב, עשויים הצדדים עצמם לגמור בדעתם, כי רק חתימתם על גבי המסמך היא זו שתחייב אותם. הסכמה זו של הצדדים הופכת את החתימה למעין תנאי להתקשרות. אם המסמך אינו חתום, הצדדים לא גמרו בדעתם לכרות את החוזה שהמסמך משקף, והמסמך אינו מחייבם. במקרה כזה, היעדר התוקף איננו נובע מהיעדר הכתב (היינו, היעדר חתימה על המסמך), אלא מהיעדר הסכם, או במלים אחרות מהיעדרה של 'גמירת דעת'".

38.מסכים אני לטענת התובעת, כי הערה זו בראש הטיוטה, המהווה נוסחת קשר המכפיפה את קיומו של ההסכם לחתימת שני הצדדים עליו, אינה חזות הכל. היא אינה מנותקת ממכלול הנסיבות האופפות את התנהלות הצדדים אשר יש בו ללמד אם נתכונן הסכם, אם לאו. בעניין זה מצאתי להפנות בבחינת ראו והשוו לפסיקת בית המשפט העליון שעניינה בנוסחת קשר בזכרון דברים, בע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 283, 288 (1979), כי:

"מן הראוי לציין כי נוסחאות אלה ואחרות כבודן במקומן מונח, אך אין לראות בהן חזות הכל. הכל תלוי בכוונת הצדדים, עליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה. אין לבודד את 'נוסח הקשר' ממכלול עובדות אלה. כך למשל, אפילו נזקקו הצדדים לנוסחה כי זכרון הדברים 'נתון לחוזה פורמלי', ניתן לראות בזכרון הדברים חוזה מחייב, אם 'כוונת הצדדים להתחייב זה כלפי זה היתה ברורה ונעלה מספק'. ע"א 118/53, בעמ' 9, דברי השופט ויתקון)."

ראו גם ע"א 7591/13 פלונים נ' פלונית, פסקה 16 (25.1.2016)).

אולם בענייננו, נוסחת הקשר אשר אינה משתמעת לשני פנים היא בעלת משמעות רבה עד מאוד. נוסחת הקשר שואבת את כוחה ואת נפקותה הרבה, לא רק ממיקומה בטיוטת ההסכם, מהדגשתה ומתוכנה, אלא גם מן המשמעות שייחסו הצדדים בפועל ובזמן אמת לחתימתם על ההסכם.

39.אין זה סוד, והדבר נגלה גם מדברי הנתבעת, עו"ד פדה וראיות נוספות שלפניי, כי הנתבעת ביקשה לקדם את הליכי המשא ומתן עד כי אפשר יהא לברך על המוגמר. ראו למשל הודעת דוא"ל מעו"ד פדה לעו"ד יהודה מיום 5.10.2021, שם ציין עו"ד פדה: "מבקשים לתאם מועד לחתימה מה מצבכם?". על כך העיד גם עו"ד יהודה בסעיף 12 לתצהירו: "יצוין כי במשך המו"מ, הייתה זו הנתבעת שהפעילה לחץ עלינו לקדם את החתימה על ההסכם...". ראו גם עדותו של עו"ד פדה בבית המשפט כי "היא (הנתבעת - א' ס') באמת, היא רצתה לחתום, היא רצתה לקדם, היא ביקשה ממני לקדם" (עמ' 33, שו' 29 לתמלול ישיבת ההוכחות מיום 11.1.2023 (להלן: "התמלול")). דווקא נקודת מוצא זו בדבר התעקשות הנתבעת להביא את ההסכם לכדי חתימה, מלמדת כאלף עדים על המשמעות שהיא ייחסה לאותה חתימה, ועל הביטוי החיצוני שהיא העניקה לכך.

40.דומני כי גם גוברין ועו"ד יהודה ראו בזמן אמת את החתימה כמכוננת. תעיד על כך הודעת הדוא"ל מיום 18.10.2021 מאת עו"ד יהודה אל עו"ד פדה, לפיה גוברין "... מעוניין לקדם את החתימה, אך בשל טיסה לחו"ל לא יהיה זמין השבוע", ומוצעים שם שני תאריכים לאחר שובו ארצה (נספח 3 לתצהירו של עו"ד יהודה). בסופו של דבר, כידוע, הוסכם על מועד חתימה מדורג של הצדדים בתאריכים שונים. הדבר מלמד על כי הצדדים העניקו משקל רב לחתימתם על ההסכם, ומשלא מצאו מועד המתאים לשניהם החליטו כי כל אחד בתורו יחתום על ההסכם.

41.גם עו"ד יהודה עצמו ציפה לחתימתה של הנתבעת על ההסכם, וביקש לוודא כי זו אכן בוצעה, וגם מכאן נלמדת חשיבות החתימה. ראו על כך הודעת וואטסאפ ששלח עו"ד יהודה אל עו"ד פדה ביום 21.10.2021 בשעה 16:48: "איך הולך שחר? עדכן אותי שהכל נחתם ובסדר". בחלוף עשרים דקות השיב עו"ד פדה כי "עלה נושא של היטל השבחה אפשרי שלא נלקח בחשבון. בודקים". עו"ד יהודה לא הזדעק למקרא הודעה זו. הוא לא יצא חוצץ כנגד ההתנהלות, ולא ציין בו במקום כי החוזה כבר נכרת אף אם לא נחתם.

ביום המחרת, 22.10.2021, שלח עו"ד פדה אל עו"ד יהודה הודעת וואטסאפ נוספת כי הנושא ייבדק ביום ראשון, ומחמת שהנתבעת עתידה לארח במהלך אותו השבוע "אני מניח שהכל יידחה" (ראו את הודעות הוואטסאפ המצורפות כנספח 6 לתצהירו של עו"ד יהודה). הודעה זו היא ההודעה האחרונה שצורפה בהתכתבות הוואטסאפ בין השניים, וגם הפעם לא באה לידי ביטוי עמדת התובעת כי החוזה כבר נכרת. על פי השתלשלות הדברים הנלמדת מתצהירו של עו"ד יהודה, רק ביום 25.10.2021 שיגר עו"ד יהודה הודעת דוא"ל אל עו"ד פדה ובה צוינה עמדת התובעת, בין היתר, כי "... המו"מ הבשיל והשתכלל לכדי הסכם מחייב לכל דבר ועניין, אפילו לא השלימו הצדדים את חתימתם הפורמלית על ההסכם" (נספח 8 לתצהירו של עו"ד יהודה).

42.אינדיקציה נוספת למשמעות חתימת שני הצדדים על ההסכם, יש בנמצא בטיוטת ההסכם האחרונה שעו"ד יהודה הוציא תחת ידו ביום 21.10.2021. בעוד טיוטות קודמות לא נקבו בתאריך עריכת ההסכם, בטיוטה האחרונה צוין כי זהו חוזה מכר "שנערך ונחתם בתל אביב ביום 25 לחודש אוקטובר 2021" (ההדגשה במקור. ראו טיוטת ההסכם - נספח 5 לתצהירו של עו"ד יהודה). מועד זה (25.10.2021) הוא היום שנקבע לחתימת התובעת על ההסכם (בחלוף מספר ימים מאז הנתבעת הייתה אמורה לחתום על ההסכם). בחירת מועד זה, כיום שבו "נערך ונחתם" ההסכם, מעידה כאמור על המשמעות המכוננת שבקיום שתי החתימות על ההסכם.

לא למותר לציין עוד, כי על אף שהתובעת רואה בהסכם ככזה שנכרת, לא הובאה לפניי כל ראייה לפיה היא החלה במימוש ההסכם וכי היא שילמה תמורה כלשהי עבור זכויות הנתבעת במקרקעין. עיון בנוסח הסופי של הסכם המכר (נספח 5 לתצהיר עדותו הראשית של עו"ד יהודה) מלמד על כי "מלוא סכום התמורה ישולם על ידי הקונה במועד חתימת הסכם זה על ידי הצדדים", ועל פי המפורט בהסכם (ראו סעיף 5.2 להסכם). הדבר מלמד גם הוא על המשמעות המכוננת של חתימת שני הצדדים על ההסכם, גם בראי התנהלות התובעת.

43.טרם סיכום פרק זה, אעיר, כי לא נעלם הימני שבטיוטה האחרונה אין בנמצא את אותה הערה בראש המסמך, המכפיפה קיומו של ההסכם לחתימת שני הצדדים עליו, אך אין בכך כדי לגרוע ממשמעות החתימה. הטיוטה האחרונה הועברה מאת עו"ד יהודה אל עו"ד פדה במועד שנקבע לחתימת הנתבעת על ההסכם (21.10.2021), זמן קצר ביותר קודם עו"ד פדה שם פעמיו אל הנתבעת. על כן, אך הגיוני כי בטיוטה שעתידה הייתה להפוך להסכם עצמו לא תופיע אותה ההערה, ואין זה גורע מעצם ההסכמה העקבית כי רק בחתימת שני הצדדים יהפוך ההסכם למחייב.

זאת ועוד, ולא פחות חשוב מכך, הסרת ההערה נעשתה על ידי מייצג התובעת, בלא שקיימת אינדיקציה לכך כי הלה ביקש אישור ממייצג הנתבעת או הסב את תשומת ליבו לפעולה זו. ראו על כך גם האמור בסיכומי הנתבעת כי "עו"ד פדה לא אישר להוריד את נוסחת הקשר ולא רשם שחבצלת אישרה את ההסכם! (סעיף 28. ההדגשה במקור).

44.לסיכום עניין זה של העדר החתימה על ההסכם, מצאתי לקבוע כי בענייננו חתימת הצדדים אינה אקט פורמאלי גרידא. החתימה היא מהותית ומכוננת. לכך, כאמור לעיל, הסכימו שני הצדדים באמצעות ההערה המודגשת בראש הטיוטות. זאת ועוד, הצדדים הפיחו רוח חיים בהערה זו בחתירתם כל העת לחתום על ההסכם ובמשמעות שהם העניקו בזמן אמת לחתימה. בכך, גילו הם דעתם כי בהעדר חתימה, גמירת דעת - אין, ולא נכרת ההסכם. זוהי אינה רק כוונתם הסובייקטיבית של הצדדים, אלא מסקנה זו מתבקשת גם מנקודת מבטו של הצופה מן הצד על הנסיבות החיצוניות האופפות את המשא ומתן שלא השתכלל לכדי חוזה מחייב.

לא זו אף זו, גם בראי עמדת התובעת וטענותיה, אין בנמצא נקודת מפנה אחת ויחידה במשא ומתן המהווה את שלב כריתת ההסכם.

כריתת ההסכם בראי עמדת התובעת

45.חוזה נולד בנקודה מסוימת על פני ציר הזמן; נקודה אשר לפניה ניתן יהא לומר כי מצויים אנו בשלב הטרום חוזי, ולאחריה מצויים אנו בשלב החוזי בו נשתנתה מערכת הזכויות והחובות של הצדדים. נקודת מפנה זו צריכה להיות ברורה וחד משמעית. אלא מאי? התובעת עצמה אינה מחזיקה בעמדה אחת עקבית וקוהרנטית בעניין זה. גם בראי גרסאותיה, לא ניתן להצביע על רגע אחד ויחיד בו נכרת החוזה.

46.בחקירתו הנגדית נשאל גוברין אימתי התהווה "נוסח סופי ומוסכם של ההסכם?". על כך השיב: "בעיניי, סדר גודל של משהו כמו שבוע, 10 ימים לפני, לפני המועד שתוכנן, כמו כלום" (עמ' 16, שו' 12-10 לתמלול). משנתבקש הוא לנקוב בתאריך, השיב גוברין "בסביבות ה-11, 12 לחודש, משהו כזה" (שם, בשו' 17).

ואולם, עמדה זו לא עולה בקנה אחד, עם הראיות שלפניי. כך מחמת שביום 17.10.2021, שיגר עו"ד יהודה הודעת דוא"ל לעו"ד פדה, במסגרתה ובצד ניסיון לתאם מועד לחתימה, ציין עו"ד יהודה כך: "מצ"ב טיוטת ההסכם עם התייחסות. הטיוטה כפופה לאישור הקונה" (נספח 2 לתצהירו של עו"ד יהודה). הצהרה זו מלמדת כי ימים ספורים קודם המועד שתואם לחתימת הנתבעת על ההסכם, ובניגוד לעמדת גוברין בעדותו לפניי, לא היה נוסח סופי ומוסכם של ההסכם. בוודאי לא ניתן לומר כי ההסכם השתכלל במועד זה (או במועד מוקדם יותר), שכן לא הייתה קיימת גמירת דעת גם מאת גוברין אשר ההסכם (שלא נחתם מעולם) אף היה כפוף לאישורו.

47.בתצהירו מציין עו"ד יהודה כי "לאחר כחודשיים אינטנסיביים של בירורים, בדיקות ... הגיעו הצדדים ביום 18.10.2021 לנוסח סופי ומוסכם של הסכם המכר" (סעיף 11). עיון בהודעות הדוא"ל מלמד כי אמנם אישורו של גוברין את ההסכם צויין בהודעה מאת עו"ד יהודה ביום 18.10.2021. אולם, גם במועד זה, לא ניתן לומר כי נכרת ההסכם.

עד ליום 21.10.2021 דובר כי גוברין הוא זה אשר ירכוש את הזכויות במקרקעין. נכון הדבר, כי ביום 1.9.2021 ציין כאמור לעיל עו"ד יהודה בהודעת דוא"ל ששלח אל עו"ד פדה כי גוברין מעוניין לבחון כיצד תבוצע הרכישה, על ידו באופן פרטי או באמצעות חברה שבבעלותו, וכי הוא יעדכן את עו"ד פדה בהקדם. ואולם, העדכון בושש לבוא עד ליום 21.10.2021 (הוא היום שנקבע לחתימת הנתבעת על ההסכם). רק ביום זה, שעות ספורות לפני שעו"ד פדה היה אמור לפגוש את הנתבעת, ציין עו"ד יהודה בהודעת וואטסאפ לעו"ד פדה כי "... יגאל מתלבט מי יחתום על ההסכם", האם יהא זה גוברין לבדו או יחד עם רעייתו. לבסוף, רק בשעה 12:59 (כשעתיים לפני שעו"ד פדה היה אמור לפגוש את הנתבעת) הודיע עו"ד יהודה כי הרוכשת תהא בכלל חברה בבעלותו של גוברין (היא התובעת).

48.רוצה לומר, כי עד לצהרי יום 21.10.2021, גם רכיב המסוימות לקה בחסר. שינוי מיהות הרוכש המהווה צד לעסקה אינו עניין של מה בכך. הדבר נכון ביתר שאת בענייננו, עת שונתה הזהות מאדם פרטי לחברה, באופן שהשינוי גרר אחריו גם שינוי בגוף ההסכם, בדמות הוספת תת סעיף הנוגע לתשלום מס ערך מוסף.

וודאי שאיני יכול להסכים לעמדת התובעת אשר קיבלה ביטוי בכתב התביעה, לפיה שינוי הזהות בענייננו מהווה "תיקון טכני להסכם" (סעיף 32). עו"ד יהודה הציג גם הוא עמדה דומה בעדותו לפניי כי בהתנהלות מול הנתבעת, "לא הייתה שום התנגדות לעניין הזהות הרוכשת וזה היה מבחינת שני הצדדים עניין טכני לחלוטין שלא רלוונטי לא לצדדים ולא לשום דבר, אלא שיקול של הרוכשת" (עמ' 7, שו' 4-2 לתמלול).

בהצטרף החסר במסוימות להעדר גמירת הדעת (בהעדר חתימה), מתחזקת המסקנה כי עד לצהרי יום 21.10.2021 לא נכרת חוזה.

49.ומה באשר ליום 21.10.2021 לאחר שנשלח הנוסח הסופי של טיוטת ההסכם? לשיטת התובעת "במועד זה לכל המאוחר, הושגה בין הצדדים מסוימות וגמירות דעת מלאה להתקשר בהסכם המכר" (סעיף 33 לכתב התביעה. ההדגשה במקור). ואולם, כאמור לעיל, בהעדר חתימת שני הצדדים על ההסכם, אין בנמצא גמירת דעת, ובהתאם לא השתכלל ההסכם גם במועד זה.

המסקנה אליה הגעתי, כי בענייננו לא נכרת חוזה, עולה בקנה אחד גם עם עיקרון חופש החוזים.

חופש החוזים

50.ככלל, צד למשא ומתן רשאי לפרוש ממנו בכל עת, כל עוד לא גמר בדעתו להיקשר בחוזה, והיה והדבר נעשה בתום לב. ככל שיתקדם המשא ומתן לקראת הבשלתו לכדי הסכם, כך נעמוד ביתר שאת על תום ליבו של הצד הפורש. אל לנו לחייב מי אשר בתום לב פרש מן המשא ומתן, מתקדם ככל שיהא, להתקשר בחוזה אשר אינו רצוי מבחינתו. התערבות מעין זו תפגע בעיקרון חופש החוזים, ולא מן הנמנע כי תרתיע אנשים מלהתקשר בחוזה.

על הזכות שלא להתקשר בחוזה ראו עניין אזערי, פסקה 5:

"נקודת המוצא היא כי לכל צד במשא ומתן הזכות שלא להתקשר בסופו של דבר בחוזה (חופש החוזים במובנו השלילי). כל צד למשא ומתן רשאי לפרוש ממנו בכל שלב, כל עוד לא הביע גמירות דעתו המלאה להתחייב בחוזה. 'המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום-הלב: כמו כל התנהגות במהלך משא-ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על-ידי עקרון תום-הלב... פרישה בתום-לב היא פרישה המודרכת על-ידי שיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו'. (ספרה של פרופ' ג. שלו, דיני חוזים (תש"ן) בעמ' 50, וכן בספרם של ד' פרידמן ו-נ' כהן הנ"ל בעמ' 591-599). עם זאת, אין לתת למגבלה זו, שבסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, משמעות רחבה מדי, אשר תפגע בעקרון חופש החוזים".

עוד ובעניין זה של החופש לפרוש ממשא ומתן ראו פרידמן וכהן בעמ' 699, כי: "משא ומתן אינו מטיל חובה לכרות חוזה. צד הנכנס למשא ומתן נוטל על עצמו סיכון כי המשא ומתן לא יניב חוזה. כלל זה נובע מהרעיון של חופש החוזים במובנו השלילי, לאמור, החופש שלא להיות כבול, כל עוד לא הביע הצד גמירת דעתו לכרות חוזה". עוד בהמשך, מצוין כי "השאלה אם פרישה ממשא ומתן מוצדקת, תלויה בשלב המשא ומתן, בסיבת הפרישה וכן בנהגים המקובלים באותה עסקה" (שם, בעמ' 708).

51.בענייננו, מצאתי את עדותה של הנתבעת, בכל הנוגע לסיבה בגינה לא חתמה היא על ההסכם, מהימנה בעיני. בתצהיר עדותה הראשית מתארת הנתבעת כי ביום 21.10.2021 עברו היא ועו"ד פדה על פרטי ההסכם, אז הבינה את "נושא היטלי השבחה הנפרדים ממס שבח". במעמד הפגישה עם עו"ד פדה הנתבעת ביקשה להתייעץ עם המהנדס דוניו (מי אשר סייע לה בתכנון בעבר, והכין עבורה בקשה להיתר במקרקעין מושא ענייננו). אז ורק אז התברר לה כי היקף הזכויות הנמכרות לא הובן נכוחה על ידה ועל ידי עו"ד פדה וכי חלה על המגרש תכנית 302, המאפשרת זכויות בניה משמעותיות שלא היו ידועות לה, ולרבות הוספת כ-40 מ"ר של בניה עיקרית על גג המבנה ומחסן תת קרקעי (ראו סעיפים 18-17 לתצהירה). בהמשך, אף נודעה לה שקילת האפשרות לבנייה רוויה במתחם (סעיף 25 לתצהיר). על דברים ברוח זו, חזרה הנתבעת בחקירתה הנגדית בבית המשפט, ולרבות כי: "... התגלו לי דברים כל כך שונים, גם התשלומים, גם הזכויות, אני אמרתי, ואני חושבת שכל בן-אדם במקום שלי היה אומר רגע, סטופ, בוא נבדוק" (עמ' 54, שו' 13-11 לתמלול).

52.חיזוק לגרסתה של הנתבעת, יש בנמצא בדבריו של עו"ד פדה (ראו סעיפים 15-14 לתצהיר עדותו הראשית). בנוגע להיטל השבחה, על פי עדות עו"ד פדה לפניי, הלה שוחח פעמיים עם הנאמן אשר ציין כי למיטב ידיעתו לא יחול היטל השבחה במקרה זה (עמ' 27, וכן 32-31 לתמלול). עו"ד פדה הסביר לנתבעת עוד בשיחה טלפונית על אודות המיסים. בזמן אמת תחושתו של עו"ד פדה הייתה כי הנתבעת הבינה קיומה של חשיפה אפשרית גם למס שבח וגם להיטל השבחה, אך בדיעבד התחוור לו כי הנתבעת לא הבינה זאת (עמ' 27 לתמלול).

עו"ד פדה הסביר עוד כי על דרך הכלל, בפגישת חתימה על הסכמי מכר הוא מוודא שהצדדים מבינים את העסקה. מתבצעת קריאה בקול של כל ההסכם על פרטיו השונים, ולרבות לוח התשלומים, חלוקת המיסים ומועד המסירה, על מנת לוודא כי הצדדים הבינו לחלוטין את פרטי העסקה כולם (עמ' 30 לתמלול). בפגישה עם הנתבעת ביום 21.10.2021, כך מתאר עו"ד פדה בעדותו, הלה הדגיש באזניה כי הנאמן אמר שלדעתו לא יהיה היטל השבחה, "אני מבין ממך שאת יודעת מה אפשר לבנות, להבנתך, בגלל התכנון, אבל אם יהיו היטלי השבחה זה עלייך. וככה בעצם התחילה הבדיקה שלה, היא אמרה, רגע, תן לי לבדוק את זה, התקשרה לדוניו ..." (עמ' 32, שו' 18-15 לתמלול). בהמשך עדותו הוסיף עו"ד פדה כי "דוניו אמר בעצם, בטח, יש עוד מטרים, יש עוד מטרים ואז יהיה לך עוד חיובי היטלי השבחה" (עמ' 32, שו' 29-28 לתמלול).

53.דבריהם של הנתבעת ושל עו"ד פדה זוכים לחיזוק גם בעדותו של דוניו, כי זה האחרון אמר לנתבעת "תיזהרי יש השבחה על המגרש מכח תב"ע 302" (עמ' 17, שו' 11 לפרוטוקול מיום 11.5.2023). ובהמשך: "הסברתי לה שיש הגדלת אחוזי בנייה במגרש ואלמנטים נוספים, כגון מרתף ... הוסיפו גם קומה שלישית ..." (עמ' 17, שו' 16-13).

54.תמיכה נוספת לעמדת הנתבעת, יש בנמצא בעדותה של עו"ד רחלי לוי חדד, גם היא בעלים של מגרש במקרקעין (ראו סעיף 1 לתצהיר עדותה הראשית). עו"ד לוי חדד הובאה לעדות על מנת ללמד על האפשרות להפוך את הבניה לבניה רוויה, אך מעדותה לפניי יש ללמוד גם כי קבוצת הוואטסאפ של בעלי מגרשים באותו אזור (קבוצה בה מנויה גם הנתבעת) לא היוותה מקור מידע לנתבעת על אודות היטלי השבחה או תכנית 302 ואפשרויות הבניה הנובעות ממנה. כך, העידה עו"ד לוי חדד כי דיונים בכל הנוגע להיטלי השבחה לא עלו בקבוצת הוואטסאפ (עמ' 23 לתמלול), ולשאלה האם תכנית שמאפשרת בניה נוספת עלתה בקבוצה, השיבה כי היא לא יודעת, אך לא נראה לה (עמ' 22 לתמלול). זאת ועוד, מחיפוש שערכה עו"ד לוי חדד בקבוצת הוואטסאפ במהלך עדותה לבקשת בא כוח התובעת, עלה כי ההודעה הראשונה בנוגע לבניה רוויה היא מיום 25.10.2021 (מספר ימים לאחר המועד בו החליטה הנתבעת שלא לחתום על טיוטת ההסכם) - ראו עמ' 22-21 לתמלול.

55.הנה כי כן, טענתה של הנתבעת כי נושא היטל ההשבחה ובעקבותיו גם קיומה של תכנית 302 נודעו לה רק בסמוך לפני שביקשה לחתום על החוזה, כשעברה היא עם עו"ד פדה על פרטיו, זוכים לחיזוק מעדותם של עו"ד פדה, של דוניו ואף של עו"ד לוי חדד. חיזוק משמעותי נוסף מתקבל מן ההתרחשות בזמן אמת, בדמות הודעות הוואטסאפ ששלח עו"ד פדה לעו"ד יהודה. נזכיר כי ביום 21.10.2021, בשעה 17:08, שלח עו"ד פדה הודעת וואטסאפ אל עו"ד יהודה, כי: "... עלה נושא של היטל השבחה אפשרי שלא נלקח בחשבון. בודקים". ביום המחרת, 22.10.2021, שלח עו"ד פדה הודעת וואטסאפ נוספת אל עו"ד יהודה, כי: "... בראשון יבדקו את העניין של התבע החדשה".

56.מן המקובץ לעיל מתבקשת המסקנה כי הנתבעת פרשה מן המשא ומתן בתום לב. אף אם ניתן וראוי היה להיוודע לתכנית 302 על השלכותיה השונות בשלב מוקדם יותר של המשא ומתן, ובכך למנוע המשכו המיותר, אין הדבר מוציא את העדר הידיעה ואת תום לבה של הנתבעת. זאת ועוד, העדר הידיעה אינו נוגע לעניין של מה בכך.

על אפשרויות הבניה הנוספות מכוחה של תכנית 302, וכן על המשמעות הכלכלית בצדן, ניתן ללמוד מהחלטת השמאית המכרעת בנוגע להיטל השבחה. בהחלטתה מיום 23.11.2022 צוין, כי חלה השבחה עקב אישור תכנית 302, "בהנחה של מימוש מלא לצורך בקשה לקבלת מידע מוקדם לפני מכר" ההשבחה היא בסך של 161,450 ₪, והיטל ההשבחה הוא בסך של 80,725 ₪. הכל כשהמועד הקובע לחישוב הוא אוקטובר 2019. זכויות הבניה והמשמעות הכלכלית שבצדן אינן מבוטלות, במיוחד בשים לב לתמורה שנקבעה בהסכם - 1,600,000 ₪.

57.לא נעלם מעיני כי נטל תשלום היטל ההשבחה לא השתנה במהלך המשא ומתן בין הצדדים (הדבר נלמד מעיון בגרסאות השונות של טיוטת ההסכם), אך פעם שהנתבעת פרשה מן המשא ומתן בתום לב, אין בדבר כדי לגרוע מיכולתה לעשות כן.

לקראת חתימה

58.טרם סיום, והגם שאין הדיון מחויב נוכח התוצאה האופרטיבית של פסק דין זה, אציין כי לא מצאתי ממש בעמדת הנתבעת המבקשת להטיל דופי בפעולותיו של גוברין בעצם בחירת וחשיפת זהות התובעת אך זמן קצר לפני שהגיעה עת חתימת הנתבעת על ההסכם, ובטענה כי גוברין ידע על האפשרות לבניה רוויה והסתיר זאת. בעניינים אלו עדותו של גוברין מהימנה עליי. הוא ציין כי התלבט האם המקרקעין ירכשו עבור מי מילדיו או לשם מטרה עסקית, וכי ההחלטה נפלה מספר ימים סמוך לפני המועד שנקבע לחתימה על ההסכם (עמ' 12-11 לתמלול). כמו כן, הלה הכחיש מכל וכל כי ידע על אפשרות של בניה רוויה במקרקרעין (עמ' 17-16 לתמלול).

59.עוד מצאתי להדגיש, כי בשים לב לקביעתי לפיה לא נכרת הסכם והצדדים נותרו בשלב המשא ומתן, אין צורך להאריך ולדון בסוגיות נוספות שהועלו על ידי התובעת. כך למשל, משלא נכרת חוזה, אין מקום לדון בשאלה האם מדובר בטעות המזכה בביטול חוזה או שמא מדובר בטעות בכדאיות העסקה. כך גם, אין צורך לדון בשאלה האם התרשלו הנתבעת או בא כוחה בבדיקתם את היטל ההשבחה שלא אצל הגורם המוסמך לכך, והאם יש בכך כדי להשפיע על ביטול החוזה. שאלות אלו ועוד, מעניינות ככל שיהיו, הפכו תאורטיות בענייננו.

סוף דבר

60.משלא נכרת חוזה בין הצדדים, אני מורה על דחיית התביעה.

בשים לב לתוצאה, ממילא מתבטל צו המניעה הזמני אשר ניתן בהחלטתי מיום 17.12.2021.

התובעת תישא בהוצאות הנתבעת בסכום של 15,000 ₪. בפסיקת סכום זה הבאתי בחשבון כי אפשר והנתבעת יכולה הייתה לעמוד על היטל ההשבחה ותכנית 302 בשלב מוקדם יותר, ובכך לחסוך את הימשכות המשא ומתן.

הסכום שנפסק כהוצאות יועבר על ידי מזכירות בית המשפט אל הנתבעת (באמצעות בא כוחה) מן הסכום שהפקידה התובעת כערבון בעת מתן צו המניעה הארעי. יתרת הערבון תוחזר לתובעת באמצעות בא כוחה.

זכות ערעור כחוק.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים, כמקובל.

ניתן היום, י"ט טבת תשפ"ד, 31 דצמבר 2023, בהעדר הצדדים.