פס"ד בתביעת קונה לחיוב מוכרי דירה בעסקה שלא יצאה לפועל להשיב מקדמה ובפיצוי

לפני ביהמ"ש תביעת קונה לחיוב מוכרי דירה בעסקה שלא יצאה לפועל להשיב מקדמה ובפיצוי.

כתב התביעה

1. התובעת הגישה ביום 23.2.20 כתב תביעה נגד מוכרי דירה ומתווכים להשיב לה מקדמה ששילמה וכן לפצות אותה בגין עסקה שלא יצאה לפועל.

כתב הגנה מטעם המוכרים

2. הנתבעים 1 ו- 2 (להלן: "המוכרים") הגישו ביום 11.5.20 כתב הגנה בו טענו כי חילטו כדין הפיצוי המוסכם עקב הפרות חוזרות ונשנות של התחייבויות הקונה.

הדיון הראשון ומחיקת התביעה נגד נתבע 4

3. ביום 16.9.20 התקיים הדיון הראשון (לפני כבוד סגנית הנשיא כתוארה דאז השופטת רסלר זכאי). לבקשת התובעת, ביהמ"ש מחק התביעה נגד נתבע 4. ביהמ"ש קבע מועדים להגשת ראיות.

בקשה למחיקת נתבע 3 והגשת ראיות

4. התובעת ביקשה ביום 13.11.20 למחוק את נתבע 3 וכן הגישה ראיותיה. הנתבעים הגישו ראיותיהם ביום 31.1.20.

הדיון השני

5. ביום 24.2.21 התקיים הדיון השני, הפעם לפני מותב זה. ביהמ"ש קבע מועד לשמיעת הראיות וקצב זמני חקירה.

הדיון השלישי ומחיקת התביעה נגד נתבע 3

6. ביום 21.3.21 התקיים הדיון השלישי. נחקרו התובעת והמוכר. ביהמ"ש מחק התביעה נגד נתבע 3.

הגשת סיכומים

7. רק ביום 31.5.21 התקבל תמליל הדיון שהוקלט ולכן רק באותו יום פורסם הפרוטוקול וביהמ"ש נתן צו להגשת סיכומים. התובעת הגישה סיכומיה ביום 13.6.21 והנתבעים ביום 27.6.21.

דיון והכרעה

8. על ביהמ"ש לקבוע מי אחראי לביטול הסכם המכר והאם יש מקום להורות על השבת הסכום שהמוכרים חילטו ולחייב אותם בפיצוי הקונה עקב נזקים שלטענתה גרמו לה.

גרסת התובעת

9. התובעת טענה בכתב התביעה כי הינה אמו של מר גבריאל גיא צמח, המתגורר בגרמניה שביקש לרכוש לעצמו באמצעותה דירה בישראל וכי המוכרים הם בני זוג בעלי דירת מגורים המצויה ברח' חביבה רייך 22/14 בבת-ים (להלן: "הדירה").

10. התובעת טענה כי באמצע שנת 2014 פנתה למתווכים צבי לבקוביץ ואשר בן יחזקאל (להלן: "המתווכים"), מאקספרס נכסים, מטעמם של המוכרים לקבלת שירותי תיווך לרכישת דירת המגורים. בדיעבד, טענה, התברר לה שהמתווכים לא היו רשומים בפנקס המתווכים המורשים בתקופה הנוגעת לעניין.

11. התובעת טענה שהדירה הוצעה למכירה על ידי המתווכים במחיר סופי של 770,000 ₪. עוד טענה שבמעמד הצעת הדירה הבהירה למתווכים כי הדירה היא עבור בנה, המתגורר בגרמניה, הוא הרוכש והוא זה המממן את הרכישה. כמו כן, הבהירה כי הכספים אמורים להיות מועברים מחשבונו של בנה בגרמניה, וכי מועדי התשלום תלויים בהעברות הכספים מגרמניה, ולכן אין באפשרותה להתחייב בשלב זה למועדי התשלום למימון עסקת הרכש.

12. התובעת טענה כי לאחר מתן הבהרותיה, הצדדים המשיכו בהליך רכישת הדירה, ושידרו "עסקים כרגיל", דבר שנתן לה להבין באופן חד משמעי כי המוכרים מקבלים את תנאיה לרכישת ומימון העסקה.

13. עוד טענה, כי המתווכים ניצלו עד תום את העובדה כי עומדת מולם אישה מבוגרת המגלה התעניינות רבה בדירה וחוששת להפסידה ודרשו ממנה בו במקום תשלום מקדמה- מידית- "דמי רצינות" לעסקת רכישת הדירה בסך של 10,000 ₪, ואף דרשו את חתימתה על טופס זכ"ד אותו הגישו לה לחתימתה, זאת למרות ידיעתם כי רוכש הדירה הוא בנה, גיא, והיא רק פועלת עבורו בישראל.

14. התובעת טענה כי במעמד זה אמרה למתווכים כי היא מעוניינת בטרם החתימה על זכ"ד לפנות לעו"ד שייצגה בעסקה, ואולם המתווכים לחצו והאיצו בה שככל שלא תשלם המקדמה וככל שלא תחתום על זכרון הדברים במעמד זה, היא עלולה לאבד את הדירה.

15. התובעת העבירה המקדמה בסך 10,000 ₪ לידי המתווכים ואף חתמה על זכרון הדברים, כשהוא נקי וריק מכל תוכן ומכל פרטים ותנאים האמורים להיות רשומים בו וזהו המסמך היחיד שנחתם על ידיה בהליך רכישה זה.

16. התובעת טענה כי לאחר מכן פנתה למשרד עו"ד כינרת מסיקה שתייצגה בהמשך עסקת רכישת הדירה אל מול המוכרים. הוסכם בין הצדדים שלצורך החתימה על ההסכם יש להמתין לקבלת יפוי כח קונסולרי מגרמניה מגיא. עוד טענה שהוסכם כי מועדי התשלום יהיו כפופים למועדי העברת הכספים מחו"ל.

17. עוד טענה שהדירה הייתה בבעלות המוכרים ואולם רישום הבעלות לא הועבר על שמם והדירה הייתה רשומה על שם גוטליב אליעזר לונקה, הבעלים הקודמים. עוד טענה שהבעלות הוכחה על ידי ב"כ המוכרים על פי  הסכם רכש ואישורי מיסים ששולמו לרשויות המס בעבור הדירה על ידם אותם הציגו בפני עו"ד מסיקה.

18. התובעת טענה שביום 27.6.14 פנה מר לבקוביץ בשם המוכר לתובעת בדרישה להעברה מידית של 70,000 ₪ נוספים לחשבונה של המוכרת. זאת, לצורך הבטחת הדירה עבור בנה. עוד טענה שמר לבקוביץ איים שהמוכר הודיע שככל שלא יועבר סכום זה לאלתר, העסקה תבוטל על אתר.

19. התובעת טענה כי הלכה עם מר לבקוביץ לבנק וביצעה העברה בנקאית בסך של 70,000 ₪ לחשבון המוכרת.

20. התובעת טענה כי הבהירה לנתבעים כי קיימת בעיה בהעברת הכספים מסיבות שאינן תלויות בה או בגיא. לטענתה, בתקופת מבצע צוק איתן, ערמו הבנקים בגרמניה קשיים בביצוע העברות כספים בישראל.

21. התובעת טענה שסוכם בין הצדדים כי התשלום יועבר למוכרים מיד עם קבלת הכספים מגרמניה. עוד טענה שחל גם עיכוב בהעברת ייפוי כח קונסולרי, זאת בשל הצורך להמתנה ארוכה מאוד בתור.

22. התובעת טענה כי ביום 14.7.14, תוך כדי התנהלות מבצע צוק איתן, הודיעו הנתבעים באמצעות בא כוחם לעו"ד מסיקה כי מאחר ולא נחתם עד לאותו מועד הסכם, בכוונתם להוציא הדירה למכירה לצדדי ג' ואולם הבטיחו כי יתנו לתובעת זכות ראשונים לרכישת הדירה.

23. התובעת טענה כי מעולם לא הועברה מהמוכרים הודעת ביטול רשמית לעסקה.

24. עוד טענה שגם המתווכים הבהירו לה ביום 28.7.14 שהעסקה נמשכת וכי אין כל שינוי בסטטוס ההליך הממשיך כרגיל, ודרשו לקבל ממנה את כספם- דמי התיווך. היא טענה שבאותו יום שילמה למתווכים שכר טרחתם בסך של 15,000 ₪.

25. התובעת טענה כי ביום 12.8.14 התקבל אצלה סכום הכסף הראשון בסך של 200,000 ₪ מבנה, ומיד עם קבלתו הודיעה עו"ד מסיקה למוכר כי הצ'ק נמצא אצלה במשרדה, והזמינה אותו לקבלו. לדברי עו"ד מסיקה, המוכר השיב לה כי הוא מעדיף להמתין לקבלת מלוא סכום התמורה ולא נשמעה מילה אחת מצד הנתבעים על ביטול העסקה.

26. התובעת טענה שכעבור שבועיים נתקבל אצלה סכום כספי נוסף בסך של 300,000 ₪. וגם הפעם הודיעה באת כוחה למוכר כי במשרדה ממתינים עבורו 500,000 ₪. אולם, שוב המוכר השיב כי הוא מעדיף להמתין לקבלת מלוא סכום התמורה.

27. התובעת טענה כי ביום 4.11.14 התקבל ייפוי כח מגיא. עם קבלת ייפוי הכח התקשרה עו"ד מסיקה למוכר להודיעו כי הן ייפוי הכח והן מלוא סכום התמורה לדירה נמצאים בידיה, וכי ניתן לחתום את ההסכם ולהשלים את עסקת רכישת הדירה.

28. אולם, במעמד זה, הודיע המוכר לעו"ד מסיקה כי הוא חוזר בו מרצונו למכור הדירה וכי אינו מעוניין ואין בכוונתו להשיב את הסך של 80,000 ₪ אותם קיבל מהתובעת וכי לטענתו התובעת הפרה את ההסכם עמו.

29. לטענת התובעת, הסך של 80,000 ₪ הרשום בזכרון דברים כפיצוי מוסכם, הוסף ונכתב באופן חד צדדי על ידי המוכרים ו/או מי מטעמם על גיליון זכרון דברים נקי עליו הוחתמה התובעת בעורמה עוד בטרם מולאו בו התנאים השונים לרבות הפיצוי המוסכם, ושלא הובא כלל לידיעתה עד לפיצוץ העסקה.

30. התובעת טענה שהדירה באותה תקופה, ובמשך זמן רב לאחר יום 4.11.14, לא נמכרה לכל צד ג' אחר.

31. התובעת טענה שמשלא הסכימו הנתבעים להשיב את הסך של 80,000 ₪ פתחה עו"ד מסיקה בהליכים משפטיים נגד המוכרים. התובעת טענה כי לתדהמתה גילתה כי המוכר ו/או מי מטעמו שינה והוסיף באופן חד צדדי תנאים לזכרון דברים עליו חתמה כשהוא ריק מתוכן, תנאים שלא היו מקובלים עליה כלל, זאת מבלי ליידע אותה על הוספתם, ומבלי לקבל את אישורה והסכמתה לכך.

32. עוד טענה, כי בזכרון הדברים אותו זייף המוכר נרשם רק שמו של המוכר, בעוד הדירה הנמכרת היא בבעלות משותפת עם המוכרת, דבר המאפשר למוכר למכור את חלקו שלו בלבד בדירה, בעוד הוא דאג לציין בו שמדובר בדירה כולה, דבר שלעצמו מסיר כל תוקף לזכרון הדברים.

33. עוד טענה שהמוכרים לא הכחישו שהיא הוחתמה על גיליון זכרון דברים שאינו ממולא. התובעת טענה שברשותה ראיות לכך שהמוכרים אישרו כי אכן הוסיפו לזכרון הדברים תנאים מתנאים שונים וזאת באופן חד צדדי, על מנת להתאימו לצרכיהם – צרכי המוכרים.

34. עוד טענה שהדירה נמכרה בשנת 2015, בשווי תמורה מוצהר בסך של 870,000 ₪, זאת במקום בסך של 770,000 ₪ שסוכם עמה.

35. באשר לשיהוי בהגשת התביעה, טוענת התובעת, כי ייצוגה על ידי עו"ד מסיקה נמשך עד לשלהי שנת 2019. כשלאחר שהליך רכישת הדירה הופסק על ידי הנתבעים, פתחה עו"ד מסיקה בהליכים משפטיים נגד הנתבעים לרבות המרצת פתיחה 44415-12-14 (להלן: "ההליך הקודם") עת טענה שלתדהמתה גילתה לפני הגשת התביעה כי משרד עו"ד מסיקה חדל לפעול בתיק, השהה על דעת עצמו הפעילות בהליך מאז שנת 2015, מבלי ליידע אותה, וכל זאת מסיבות שאינן ברורות לה ומבלי שסיפקו כל נימוק הגיוני לכך.

36. התובעת ביקשה מביהמ"ש לקבוע כי:

-           הנתבעים זייפו את זכרון הדברים.

-           הנתבעים הם אלו שהפרו באופן חד צדדי את ההסכמות שסוכמו.

-           לחייב את הנתבעים להשיב לה את כספה בסך 80,000 ₪ בתוספת ריבית והצמדה מיום ביטול העסקה.

-           לחייב את הנתבעים לפצות אותה בסך 50,000 ₪ בגין הפרת ההסכמות, עוגמת נפש והטרחה שגרמו.

גרסת המוכרים

37. המוכרים טענו בכתב הגנתם כי זכרון הדברים נחתם ביום 29.5.14, ובוטל על ידיהם ביום 14.7.14 מחמת שהתובעת הפרה אותו הפרה יסודית. מספר חודשים לאחר שזכרון הדברים בוטל כדין, היא נזכרה לפתע כי ברצונה לחתום הסכם מפורט ולהשלים את עסקת המכר.

38. התובעת הגישה תביעה, היא ההליך הקודם, בו עתרה לאכוף את זכרון הדברים, ביחד עם בנה גיא צמח. בהליך הקודם ביקשה להכיר בזכרון הדברים שנחתם בין הצדדים כמחייב לכל דבר ועניין וכעת מבקשת לקבוע כי אותו זכרון דברים אשר היא ביקשה לאכוף, הינו מזויף.

39. בהליך הקודם ביקשה התובעת לקבוע כי היא זכאית לפיצוי המוסכם מכח זכרון הדברים בסך של 80,000 ₪, וכעת טוענת כי תניית הפיצוי המוסכם שבזכרון הדברים כלל אינה תקפה.

40. המוכרים טענו כי כתב המרצת הפתיחה והתצהיר אשר צורף אליו מהווים "הודאת בעל דין", וכי זכרון הדברים, על תנית הפיצוי המוסכם שבו, הינו הסכם תקף ומחייב גם לשיטת התובעת.

41. לאחר שני דיונים מקדמיים בהליך הקודם בהם הובהר לתובעת כי סיכוייה לזכות בסעד המבוקש קלושים, נמחקה המרצת הפתיחה.

42. המוכרים טענו כי לנוכח הפרות חוזרות ונשנות מצד התובעת ועל אף ההזדמנויות החוזרות שנתנו לה לקיום התחייבויותיה, לנוכח חוסר שיתוף פעולה מצדה שהגיע לכדי התעלמות מוחלטת והזלזול שהפגינה כלפיהם, על אף שהם באו לקראתה מעל ומעבר לנדרש ולמצופה, ולנוכח העובדה שכתוצאה מהתנהלותה נגרמו להם נזקים כספיים-  הם הודיעו לה ביום 14.7.14 כי הם רואים עצמם משוחררים מכל התחייבות כלפיה וכי הם מעמידים את הדירה למכירה.

43. המוכרים טענו ששבועיים תמימים לאחר מתן הודעת הביטול, התעוררה התובעת וביקשה לתאם מועד לחתימה על ההסכם. על אף שהם היו משוחררים מכל התחייבות, הם לא סירבו למכור לה את הדירה, אך בהתחשב בהיסטוריית ההתנהלות עמה העבירו אליה את התנאים בהם יסכימו להתקשר בעסקה חדשה עמה. בין התנאים, הודגש כי על הסכם המכר להיחתם לא יאוחר מיום 31.7.14. כמו כן, היא  נדרשה לשלם את מלוא התמורה במועד החתימה ולפצות אותם בגין הנזקים שנגרמו. לטענתם, התובעת כהרגלה, ניתקה מגע ונעלמה.

44. המוכרים טענו שחלפו שבועיים נוספים, ושוב הגיעה באופן פתאומי הודעה מאת התובעת, בה ציינה כי ניתן להתקדם עם העסקה, וכי היא תרכוש את הדירה בעצמה ולא בשם בנה. מאחר והדירה לא נמכרה לאחרים הם הודיעו על הסכמתם למכור לה את הדירה ופירטו את התנאים לכך.

45. המוכרים טענו שלא התקבלה כל תגובה מהתובעת וכהרגלה היא התעלמה מהודעתם כליל.

46. המוכרים טענו כי על פי הוראות זכרון הדברים הם היו אמורים לקבל את מלוא תמורת הדירה עד ליום 19.9.14, כאשר מנגד נטלו על עצמם התחייבויות כספיות בהסתמך על תקבולי המכירה.

47. המוכרים טענו כי ביקשו למכור את הדירה לצורך השלמת מימון דירה שרכשו לצרכי השקעה בעיר לוד, והדבר הובא לידיעת התובעת מתחילת הדרך. עוד טענו כי בחלוף שלושה חודשים מהודעתם, ובחלוף כחמישה חודשים מהמועד בו התחייבה התובעת בזכרון הדברים לחתום על הסכם המכר, התקבלה ממנה דרישה לאכיפת ההסכם. ובהמשך לכך הוגשה המרצת הפתיחה אשר בסופה נמחקה. בנסיבות אלו, טענו, הם פעלו כדין כאשר חילטו את סכום הפיצוי המוסכם בסך של 80,000 ₪.

האם למוכרים הייתה זכות לחלט את המקדמה ?

48. המוכרים מנמקים חילוט הסך של 80,000 ₪ בהוראות זכרון דברים מיום 29.5.14 למכירת הדירה בו נקבע כלהלן:

"כל צד שיסרב לקיים את המכירה או הקניה על פי הסכם זה או לעמוד במועדים שנקבעו בהסכם זה ישלם לצד שמקיים סך של 80,000 (המספר נכתב בכתב יד- ע.ה.) ₪ (במילים שמונים אלף ₪ (המספר נכתב בכתב יד –ע.ה) ₪) פיצויים מוסכמים ומוערכים מראש, וזאת מבלי לפגוע בזכותו של כל צד, לתבוע את ביצוע הסכם זה, כולו או מקצתו, בעין".

49. המוכרים טענו שהתובעת לא עמדה במועדי התשלומים שנקבעו בזכרון הדברים, דהיינו, תשלום הסך של 360,000 ₪ עד יום 27.6.14 וזאת מבלי להביא בחשבון הסך של 200,000 ש"ח עד יום 19.9.14, ולכן הודיעו על ביטול ההסכם ביום 14.7.14.

50. אין מחלוקת שהתובעת לא שילמה הסך של 360,000 ₪ במועד. התובעת, כאמור לעיל, טענה שהוסכם בעל פה כי תשלם כאשר יעלה בידה וכי נדהמה לגלות שהמוכרים טוענים לקיום זכרון דברים ובו ההוראות שפורטו קודם לכן. התובעת טענה שחתמה על גיליון זכרון דברים חלק וכי התנאים עליהם מתבססים המוכרים הוספו לאחר מכן.

51. זאת טענה לביצוע עברה פלילית של זיוף ומרמה שעל פי הפסיקה חייבה אותה לעמוד בנטל הבאת ראיות גבוה מהנדרש בהליך אזרחי. לעניין זה ראה ע"א 7456/11 בר נוי נ' מלחי [פורסם בנבו].

52. התובעת לא עמדה אף ברף הרגיל על פי מאזן הסתברויות.

53. כבר מכתב התביעה עצמו עולה קושי שכן היא צרפה כנספח ה' את מכתב באת כוחה עו"ד מסיקה מיום 13.11.14 בו היא מפנה לזכרון הדברים בסעיף 1 ולא מזכירה כלל את הטענה החמורה שזכרון הדברים זויף.

54. המותב הקודם שדן בתובענה התקשה להבין כיצד התובעת נתנה לטענתה הסך של 80,000 ₪ כנגד זכרון דברים ריק (ראו דברי המותב הקודם בעמוד 3 משורה 11).

55. גם מותב זה התקשה להבין את הגרסה, עת נחקרה התובעת. ראו תשובותיה בעת חקירתה ביום 21.3.21 בעמוד 9 משורה 22 :

ש.        זכרון הדברים שדיברנו עליו הוא זכרון שמסרת לעו"ד מסיקה?

ת.         זה היה מסמך לבן.

ש.        כשהלכת לעוד מסיקה מה הבאת לה, אותו זכרון דברים?

ת.         אני לא מבינה. הלכתי עם דף לבן, רק אני חתמתי כי האדון נמצא ברמת גן ולא יכול להגיע.

ש.        לעוד מסיקה הבאת זכרון דברים שהוא דף לבן?

ת.         כן. במענה לשאלת בית המשפט שואל אותי האם אני  מתכוונת שנתתי לעוד מסיקה את הנוסח המודפס בלבד ללא כתב היד וההשחרות בכתב יד אני עונה כי נתתי לעו"ד מסיקה שחתמתי  ולא היה בו שום דבר. כשבית המשפט שאל אותי האם גם לא הכיתוב המודפס אני משיבה כי ההסכם ביני לבין המתווכחים. כשבית המשפט מבקש ממני להתקרב לדוכן ושואל אותי  האם הכותרת "זיכרון דברים" היתה במסמך אני משיבה שלא....

כשבית המשפט שואל אותי מה אמרה על כך עוד מסיקה אני עונה היא אומרת שלא יכולה להתקדם עם זה, זה לא מוכי שום הסכם, אין את החתימה שלמתי והדף לא מלא, והיה את הקטע של יפוי כח. כשבית המשפט אומר לי שכעת אני אומרת שהדף לא היה מלא, ומזכיר לי שקודם אמרתי שהדף היה לבן רק עם חתימה שלי, ושואל אותי מה מבין 2 האפשרויות היה בפועל, אני עונה, לא היה מלא  ולא היה ח תימה שלו  ולא היה הסכם אם אשלם או לא. כשבית המשפט שב ושואל אותי מה כן היה חוץ מחתימתי על הדף, כתב כזה קטן לא מלא לא הסכם."

56. בסעיף 19 לסיכומיה התובעת אינה מזכירה את גרסת ה"דף הלבן", אלא טוענת שהושמטו מזכרון הדברים פרטים מהותיים ונרשמו פרטים מסולפים. רק מסעיף 41 לסיכומיה, התובעת שבה והעלתה את הטענה להחתמתה על "מסמך בלנקו, ריק" והכתירה טענה זו כ"סלע המחלוקת".

57. לא רק שגרסת התובעת השתנתה מעת לעת, היא לא העידה את עו"ד מסיקה שכביכול קיבלה ממנה מסמך שהוא "נייר לבן" בסמוך לחתימתו. אם אכן, מסרה התובעת לעו"ד מסיקה "הנייר הלבן", היה בידה להציג לפני ביהמ"ש את המסמך.

58. לא זו אף זו, על פי נספחים 12 ו- 13 לתצהירי המוכרים, עו"ד מסיקה אישרה שינויים מאוחרים לזכרון הדברים, המקלים על התובעת לעניין מועדי התשלום, בהם מופיע שוב בברור סכום הפיצוי המוסכם.

59. כמו כן, התובעת לא העידה מי משני המתווכים שצורפו תחילה כנתבעים ושאותם כינתה בסעיף 10 לסיכומיה כ"שושביני עיסקת המכר" וטענה כי הסבירה להם תנאים מהותיים שלא נזכרים בתוכן זכרון הדברים. בסעיף 14 לסיכומיה, התובעת מדגישה כי המתווכים היו אמורים להעביר למוכרים את תנאיה. מחדל זימון המתווכים מתחדד לנוכח העובדה שאישרה בחקירתה כי היא פנתה אל המתווכים כדי שיאתרו עבורה דירה (ראו בעמוד 8 לפרוטוקול משורה 1) וכי למוכרים לא הייתה היכרות קודמת עם המתווכים. לא זו אף זו, המוכרים פרסמו הדירה בעצמם. מכאן שחזרה בה מהטענה בכתב התביעה כי המתווכים היו מטעם המוכרים.

60. כמו כן, גם אם ביהמ"ש יאמץ הטענה כי "תנאי התובעת" הועברו למתווכים, והטענה לא הוכחה, אין בכך כדי לסייע לה לעניין ידיעת המוכרים את אותם פרטים שלא הופיעו בסופו של יום בזכרון הדברים.

61. כמו כן, הטענה שהמוכרים ידעו והסכימו כי מועדי התשלומים לא יסוכמו מראש, אלא ישולמו במועדים לא מוגדרים, היא טענה לא הגיונית בעליל.

62. כמו כן, התובעת טענה כי רכשה הדירה עבור בנה מכספו. אולם, גם את הבן לא זימנה להעיד. לעניין אי העדת הבן חשיבות לגבי הוכחת טענתה לקושי הנטען של הבן לחתום על ייפוי כח או להעביר כספים במועד.

63. מחדל התובעת בעניין זה מקים חזקה שאם עו"ד מסיקה, הבן גיא, או מי משני המתווכים היה מעיד, עדותם הייתה לחובת התובעת. לעניין המשמעות של הימנעות מהגשת ראיה חיונית ראה ע"א 4697/05 גבאו אסטבלישמנט נ' דוד דודאי [פורסם בנבו] (27.8.12).

64. כמו כן, ראו ע"א 6712/19, 6716/19 דגן ואח' נ ' דגן ואח' (פורסם בנבו)

"במצב של עדות מול עדות. מצב זה נשלט על ידי סעיפים 54(2) ו-54(3) לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971 (להלן: פקודת הראיות). סעיפים אלו קובעים כי בעל דין הנושא בנטל השכנוע בנוגע לתביעתו, או ביחס לטענת ההגנה שלו כדוגמת "פרעתי", אינו יכול, ככלל, להרים נטל זה על ידי מוצא פיו מעל דוכן העדים: עליו להוסיף לעדותו ראיה מסייעת או, לחלופין, לשכנע את בית המשפט כי בעדותו גופה יש סימני אמת מובהקים, שאותם חייב בית המשפט לפרט בפסק דינו (ראו, למשל: ע"א 8650/08 רפאלוב נ' מדינת ישראל – שירות בתי הסוהר, [פורסם בנבו] פסקה 16 (17.7.2013); ע"א 765/18 חיון נ' חיון, [פורסם בנבו] פסקה 33 (1.5.2019)).

13. במקרה דנן, למרות שהדברים לא נאמרו במפורש, בחר בית משפט קמא ללכת במסלול שהותווה בסעיף 54 לפקודת הראיות, בהסתמכו על ראיות אובייקטיביות ועל עדויות שלא נסתרו. לטעמי, כאמור, מדובר בבחירה נכונה לחלוטין; אך גם אילו לא סברתי כך, לא הייתי מתערב בה מאחר שבחירה זו מצויה בדל"ת אמותיו של שיקול הדעת המסור לערכאה הדיונית (ראו: אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 425 (מהדורה שלוש עשרה, 2020); חמי בן-נון וטל חבקין הערעור האזרחי 495-493 (מהדורה שלישית, 2012))."

65. בהתאם לפסיקה מחייבת זו, על בימ"ש זה להסתמך על נוסח זכרון הדברים ולדחות גרסת התובעת שכל כולה, מוצא פה, בלבד, שאינו נתמך בעדות, או ראיה נוספת. לא זו אף זו, עדותה של התובעת, כמפורט לעיל, "נעדרת סימני אמת מובהקים", בלשון המעטה.
66. התובעת טענה מסעיף 45 לסיכומיה שלא חתמה, כפי שעשה המוכר, ליד אותם מקומות בהם מולא זכרון הדברים המודפס בכתב יד. אולם, בניגוד לטענת התובעת כי כתב היד הוא בבחינת "שינויים", כתב היד מציין פרטים נדרשים כגון פרטי הצדדים, פרטי הדירה, סכום התמורה, סכומי התשלומים ומועדי תשלומם וסכום הפיצוי המוסכם.

67. אילו לא נכתבו אותם פרטים בכתב יד, החוזה המודפס שהינו נוסח אחיד, היה ריק מתוכן.

68. השינוי היחידי הינו בסעיף 10, שם הוארך פרק הזמן לחתימה על הסכם לפני עו"ד מ- 7 ימים, בהתאם לנוסח המודפס, ל- 14 ימים שהוספו בכתב יד, תוך שהספרה 7 המודפסת, נמחקה. כמו כן נמחקו סעיפים 7, 13 ו- 14 שאינם נוגעים למחלוקת.

69. נוסף לכל האמור לעיל, עומדת לתובעת לרועץ העובדה שבהליך הקודם ביקשה לאכוף את זכרון הדברים שכאן טענה כי זויף ולחייב את המוכרים לשלם לה הפיצוי בסך של 80,000 ₪, שלשיטתה כאן, כלל לא הוסכם. לעניין זה ראו מכתב עו"ד מסיקה מיום 13.11.14 שצורף כנספח 18 לראיות המוכרים וכתב התביעה בהליך הקודם שצורף כנספח 20 לראיות המוכרים, בו מבקשת התובעת בסעיף ד' לחייב המוכרים בתשלום הפיצוי. בהליך הקודם התובעת טענה כי הוסבר לה שהנוסח עליו חתמה "סטנדרטי" ואילו כאן טענה שחתמה על "דף לבן".

70. כאן המקום לציין שהתובעת לא צרפה לכתב התביעה מסמכים רבים הנוגעים למחלוקת.

71. על שימוש לרעה בהליכי משפט והסתרת עובדות מהותיות נקבע בעניין חיון הנזכר לעיל כלהלן:

"35.      הכלל השלישי והאחרון הוא איסור על שימוש לרעה בהליכי משפט. מקורו של איסור זה הוא סעיף 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), אשר מחיל את חובת תום-הלב והחובה לנהוג ב"דרך מקובלת" על כל פעולה משפטית, לרבות פנייה לערכאות וניהול התדיינות בבית משפט, בבוררות או בפורום אחר (ראו ע"א 3496/15 הורמוז בבלפור נ' גבעת מרום בע"מ [פורסם בנבו] (פסקה 9 לפסק דינה של השופטת א' חיות (כתוארה אז), והאסמכתאות הנזכרות שם) (‏17.1.2017)). כלל זה אוסר על בעל דין לפתוח בהליך משפטי בהתבסס על טענה שקרית והסתרה מכוונת של עובדות מטריאליות, כאלה או אחרות. כמו כן אוסר הוא על בעל דין לנסות ולעוות את הדין על ידי מתן עדות שקרית ביודעין. איסורים כאמור יש לאכוף בנחישות, ביד קשה, ובאופן שירתיע בעלי דין מפני מתן עדות שקר ומעשים פסולים אחרים אשר מהווים שימוש לרעה בהליכי משפט."

72. אשר על כן, ביהמ"ש קובע כי התובעת חתמה על זכרון הדברים בנוסחו, כפי שצרפה אותו בעצמה לכתב התביעה, ולכן היה עליה לעמוד במועדי התשלום שנקבעו בו. ביהמ"ש דוחה הטענה בסעיף 51 לסיכומי התובעת לפיה היא לא ראתה את תנאי התשלומים, אותם היא מכנה "שינויים", טענה כבושה שעלתה לאחר שנכשל ניסיונה בהליך הקודם לאכוף זכרון הדברים, שכעת היא מנסה להתנער מתוכנו.

73. מכיוון שלא עמדה במועדי התשלום שנקבעו בזכרון הדברים, ועל כך שלא עמדה באותם מועדים, אין מחלוקת, אזי המוכרים היו זכאים לפיצוי המוסכם שנקבע בזכרון הדברים.

סבירות סכום הפיצוי המוסכם

74. התובעת לא טענה כי על ביהמ"ש להתערב בסכום הפיצוי המוסכם. אולם, מסעיף 31 לסיכומיה, הלינה על כך שנדרשה לשלם 80,000 ₪ במקום הסך של 10,000 ₪. בשים לב לסכום התמורה עבור הדירה, סכום הפיצוי המוסכם בסך של 80,000 ₪, דהיינו, כעשרה אחוז הינו סביר ולו גם מסיבה זו אין להתערב בסכום הפיצוי שנקבע.

75. כמו כן, התובעת ביקשה, כאמור לעיל, בהליך הקודם, להשית מלוא סכום הפיצוי המוסכם על המוכרים.

האם נפל פגם בזכרון הדברים?

76. במקביל להעלאת הטענה שחתמה על "דף לבן", התובעת טענה מסעיף 21 לסיכומיה שהמוכרת אינה נזכרת בזכרון הדברים וכי המוכר לא היה רשום כבעלים בלשכת רישום המקרקעין במועד החתימה על זכרון הדברים. אולם, טענה זו נגועה בחוסר תום לב, שכן התובעת כאן ביקשה לאכוף בהליך הקודם את זכרון הדברים, על אף ההטעיה, כביכול, בעניין פרטי המוכרים, ומעמדם הקנייני המדויק.

77. כמו כן, מי שאוחז בזכות חוזית להירשם כבעל זכות קניינית, רשאי להתחייב בעסקה למכירת זכותו החוזית, אף אם עדיין לא בשלה לזכות קניינית.

78. לענייננו, העסקה לא כשלה בגלל עיכוב ברישום הזכות הקניינית, אלא עקב אי תשלום התמורה במועד. לעניין זה, ביהמ"ש מפנה לנספח 4 לתצהיר המוכר, היא טיוטה של הסכם מכר שהועברה לעו"ד מסיקה שייצגה התובעת בעסקה שבה צוינו שמות המוכרים וזכותם בדירה. אם סברה התובעת שיש בפרטים המלאים של המוכרים וזכותם בדירה, כדי להביא לביטול זכרון הדברים, היה עליה לטעון זאת מיד לאחר שקיבלה הטיוטה של הסכם המכר. אולם, לא רק שלא טענה זו, בהליך הקודם היא הסתמכה על אותו זכרון דברים פגום כביכול כדי לאכוף המכר.

79. לכן, ביהמ"ש דוחה טענת התובעת בסעיף 30 לסיכומיה, לפיה יש לקבוע כי זכרון הדברים מבוטל. ההתחייבות למכירת הדירה בוטלה, אך לא זכרון הדברים, לרבות זכות המוכרים לפיצוי מוסכם.

סכום מכירת הדירה לקונה אחר

80. התובעת טענה בסעיף 39 לסיכומיה כי המסקנה המתבקשת מכך שהדירה נמכרה לבסוף לקונה אחר במחיר גבוה יותר, היא שהמוכרים הבינו שטעו במחיר המבוקש ולכן המוכר "הכין ותכנן בקפידה את צעדיו" כדי "שלא יזדקק לרוץ אחריה" לאחר שיבטל העסקה.

81. בהתאם לנספח 11 לתצהיר המוכרים, השלמת הסכום בוצעה על דעת באת כוחה של התובעת, עו"ד מסיקה.

82. כמו כן, העובדות הן שהמוכרים הסכימו למחול לתובעת על האיחור גם לאחר מועד התשלום בחודש יוני ולא מיהרו לבטל העסקה לאחר שהשלימה התשלום עד הסך של 80,000 ₪. לעניין זה ראו תצהיר המוכר המפרט כלהלן:

83. בסעיף 13 כיצד ערב חתימת ההסכם, ביום 17.6, התובעת טענה כי מי שיחתום על ההסכם הוא בנה ולא היא. סעיף 17 לתצהיר, לפיו התובעת קיבלה ארכה להמציא יפוי כח מבנה עד ליום 24.6. סעיף 19 המפרט הסכמת המוכרים לדחיית מועדי התשלום. סעיף 21 בו מצהיר המוכר כי התובעת התקשרה אליו ושכנעה אותו להסכים לדחיית חתימת ההסכם עד ליום 14.7. סעיף 21.10 בו מצהיר המוכר כי לאחר חלוף המועד לחתימת ההסכם, הסכים ביום 29.7 לדחייה נוספת של מועד עמידת התובעת בהתחייבויותיה, לרבות דחיית מועד חתימת ההסכם ליום 31.7. סעיף 22.14, בו הצהיר המוכר כי גם ביום 12.8 הוא הודיע לתובעת באמצעות נספח 17 לתצהירו, כי מוכן עדיין ליתן לה הזדמנות לרכוש הדירה. התובעת דרשה לראשונה לאכוף זכרון הדברים בחודש דצמבר, תוך התעלמות מכך שלא עמדה בתנאי זכרון הדברים. התובעת עצמה מאשרת בכתב התביעה כי קיבלה יפוי הכח מבנה רק בחודש נובמבר.

84. מכאן שהתובעת פרשה נכונות המוכרים ללכת לקראתה, פעם אחר פעם, כהסכמה כביכול ללוח זמנים, גמיש ולא מוגבל.
85. פער הזמנים בין המועד בו סוכם מחיר המכירה לתובעת ובין מועד המכירה לקונה אחר, שנה וחצי, חייב התובעת להעמיד חוו"ד של שמאי מטעמה כדי לבסס טענתה לגבי הטעות שנפלה כביכול אצל המוכרים לגבי מחיר הדירה, כפי שהוצע לה.

הטענה שהתובעת מבוגרת ולא בקיאה

86. התובעת תרצה בסעיף 42 לסיכומיה את התנהלותה התמוהה בכך שהיא "אישה מבוגרת", שאינה בקיאה ברזי המשפט וחסרת ניסיון ברכישת דירה. אולם, בסעיף 1 לסיכומיה אישרה שהייתה בת 71 במועד ביצוע העסקה. בהעדר חוו"ד רפואית בדבר מצב בריאותי בעייתי, אין היות אדם בן 71 כדי לבסס טענה לחולשה שכלית כביכול. ממילא, התובעת טענה שרכשה הדירה עבור ובאמצעות כספו של גיא, אותו לא מצאה להעיד. מכאן שיש לזקוף לחובת התובעת שההימנעות מהעדת גיא נועדה למנוע חשיפת מלוא מעורבותו וידיעותיו בזמן אמת לגבי פרטי העסקה. זאת, מכיוון שגיא אמור היה לדרוש לקבל מאמו את זכרון הדברים עליו חתמה לפני שיעביר כספים לצורך רכישת הדירה.

87. כמו כן, לשאלת המותב הקודם, התובעת אישרה כי רכשה בעבר דירה ומכאן שאין זו עסקה ראשונה לרכישת דירה בה היא מעורבת.

88. כמו כן, מחקירת התובעת עולה, כי בסמוך לחתימתה על זכרון הדברים נכנסה לתמונה עו"ד מטעמה, שאמורה הייתה להעלות הטענות, שהעלתה התובעת כאן, בזמן אמת. כאמור לעיל, התובעת לא העידה את עורכת הדין.

אין לתובעת זכות לקבל כספים

89. כאמור לעיל, התובעת הדגישה כי הדירה נרכשה מכספו של בנה גיא ועבורו. לכן, גם אם היה מקום להורות על השבת המקדמה, ואין מקום לכך, אזי לשיטת התובעת עצמה יש להשיב הכספים לגיא ולא לתובעת.

האם המוכרים אחראים לגרימת נזק לתובעת ?

90. כאמור לעיל, ביהמ"ש הגיע למסקנה כי התובעת הפרה תנאי יסודי והוא מועד תשלום התמורה ולכן ביהמ"ש קובע כי התובעת אחראית לביטול עסקת המכר ודוחה הטענה כי הנתבעים גרמו כביכול נזק לתובעת.

הוצאות

91. ביהמ"ש דוחה התביעה ולכן יש לחייב התובעת בהוצאות הנתבעים. כאן המקום לציין שגרסת התובעת הייתה רווית סתירות ונעדרת תשתית עובדתית ראייתית בסיסית. זאת למרות שמעיון בתצהיר המוכרים אליו צורפו 22 נספחים, עולה בברור שהתובעת הציגה בכתב התביעה ואף בראיותיה, תמונה עובדתית חסרה בלשון המעטה שעומדת בסתירה לגרסה קודמת שלה בהליך הקודם.

92. למרות האמור לעיל, התובעת מצאה לייחס למוכרים בכתב התביעה זיוף ו"חוסר תום לב משווע ועורמה" בסעיף 40 לסיכומיה ובסעיף 31 לסיכומיה טענה לרקימת "מזימה".

93. לכן, ביהמ"ש נעתר לבקשת המוכרים ומחייב התובעת לשלם להם שכר הטרחה שסוכם עם בא כוחם בסך של 25,000 ₪ בתוספת מע"מ.

סוף דבר

94. ביהמ"ש דוחה התביעה.

95. ביהמ"ש מחייב התובעת לשלם לנתבעים הסך של 25,000 ₪ בתוספת מע"מ, אשר יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום,  כ' תמוז תשפ"א, 30 יוני 2021, בהעדר הצדדים.